臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

永好企業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

廖蕙芳律師

被告

昶合醫院管理顧問有限公司

被告

兼法定代理人丙○○

上一人訴訟代理人

楊一民

被告

丙○○即春寧診所

被告

沈靜芳即春寧診所附設護理之家

被告

乙○○

被告

前列五人共同

訴訟代理人

何乃隆律師

4樓

上列當事人間請求返還消費借貸款事件，本院於民國97年3月10日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）原告於民國（下同）89年2月1日分別與被告昶合醫院管理顧問有限公司（下簡稱昶合公司）訂立「建物租賃契約書」（下簡稱系爭建物租約），由被告昶合公司承租原告所有座落台北市○○○路29號八樓之房屋，由被告丙○○任連帶保證人。同時並由被告春寧診所丙○○、沈靜芳即春寧診所附設護理之家訂立「建物及設備租賃契約書」（下簡稱系爭設備租約），其中上開被告承租台北市○○○路35號地下一層，及地上一樓至九樓全部；台北市○○○路29號八樓之一；及台北市○○○路33號八樓及八樓之一全部等房屋；由被告乙○○擔任連帶保證人。上開二件租賃契約（合稱系爭租約），租賃期限均自89年2月1日起至104年2月28日止：91年1月30日原告與被告昶合公司、丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所附設護理之家三方訂立「合同修改書」，除減租規定外，將租賃期限縮短為「租期自2002年2月1日起持續五年」，並於91年6月29日再與上開三被告成立「合同修改書」，其內容大約與91年2月1日之合同修改書相同，嗣再於95年2月1日原告又分別與上開三被告訂定「附約」，調整系爭租約之租金。是綜上本件兩造業己合意將系爭房屋租賃契約租期縮短至5年，即至96年1月31日終止。同時被告亦違約轉租，原告亦得終止系爭租約，而原告分別於96年1月29日、同年4月10日寄發律師函予被告主張終止租約要求返房屋未果，為此聲明：⑴被告昶合公司、丙○○應連帶將座落台北市○○○路29 號八樓之房屋，全部遷讓返還予原告；並自96年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付予原告新台幣（下同）300,000元。⑵被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所附設護理之家、乙○○應連帶將座落如下之房屋，全部遷讓返還予原告；並自96年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付予原告1,450,800元：①台北市○○○路35號地下一層，及地上一樓至九樓全部。②台北市○○○路29 號八樓之一。③台北市○○○路33號八樓及八樓之一全部。⑶訴訟費用由被告等連帶負擔。⑷本件請依職權宣告假執行。

（二）本件租約已經終止：上述兩造之間，一再調整租約內容，實係承租人之被告，因經營虧損，故與原告情商減少租金，及縮短租期之約定，故由原證3及4合同修改書寫明：「租期自2002年2月1日起持續五年」，則本件租期自是到96年1月31日屆至。且承租人丙○○曾於90年9月20日以書面請求原告調降租金，且表明「如蒙答應，可否將租期由現在壹拾伍年調降為陸年（即90年10月起至96年9月底止）」，待至雙方談妥而簽訂原證3及4之合同修改書，將租期縮短為5年，由是可知兩造已合意將租期縮短至今年1月31日。又，於租期將屆至之今年1月17日許，被告即承租人自行提出「第二次房屋租賃合同修改書」之要約，其內容不但再一次要求調整租金，更明白表示「租期自2007年2月1日持續至2013年1月31日止共計六年」等，足見被告等為因應租期將於1月31日屆滿，而再一次要求原告減少租金並延長租期，但該要約並不被原告所接受，惟由此等文件，可證兩造對於租約已於今年1月31日屆滿，均有共識。原告已於今年1月29日寄發存證信函及於4月10日寄發律師函，請被告返還房屋，但仍無結果。至被告春寧診所即丙○○等人與原告簽立被證1「升降設備控制系統更新工程合約書」，同意負擔電梯更新費用者，實係因系爭建物租約第7條特約事項之第11項約定：「雙方同意於租賃期間內，如租賃房屋之電梯需更新時，其費用由甲（即原告）乙（即被告春寧診所）雙方各自負擔一半，惟電梯品牌、供應商之選擇由甲方決定之。另每月電梯之保養、維修及零組件之更換，其工作及費用均由乙方負責」；是有關被告所辯電梯更新之費用，與兩造當事人間對於租賃期間的約定。末查被告當庭陳述亦不能據為兩造間租約尚未屆期之證據。

（三）被告乙○○為系爭設備租約之連帶保證人，依原證依系爭租約第7條第9項規定：「乙方邀同丙○○（乙○○）為其連帶保證人（以下稱丙方），共同簽訂本約，丙方茲聲明就乙方依本約應履行之義務及賠償責任負連帶之責。」而依原證3「合同修改書」第 (7)條及原證4「合同修改書」第5條均規定：「除以上條款外，原合同不變。」可見合同修改書是系爭租約的一部分，並未改變連帶保證人之責任，且詳觀原證3、4之主要內容，在於減少租金、及縮短租期之約定，明顯是減少連帶保證人之連帶保證責任。尤其依原證3、4所示，乙○○當時是被告昶合公司的法定代理人，其均於該「合同修改書」上用印，則其不能諉為不知，足見被告乙○○辯稱：其就「合同修改書」未表示同意，故不同意負連帶保證責任等語，顯然無法律上之根據，不應採信至灼。

（四）退步言之，被告有違約轉租之事實，原告亦得主張終止本件系爭租約。係系爭合約第5條第2點規定：「未經甲方（即原告）事先書面同意，乙方（承租人）不得將本租賃標的物之全部或一部轉租、出借、頂讓、設質、抵押，或以其他變相方式交由他人使用。」; 第8條第1點規定：「乙方違反約定方法使用租賃標的物……時，甲方得終止租約。」。經查被告等違約，另行在系爭租賃物內設立「榕安診所」及「鴻醫科技有限公司」為被告自認，故原告依上開規定亦得終止本件系爭合約，至被告轉租之租約內容與本件兩造間租賃契約是否終止無關。是本件系爭合約業己終止，是則被告自應返還建物如聲明所示。

（五）本件被告應給付違約金，且違約金並未過高。

１、依系爭合約第8條第2、3項規定：「乙方應於租期屆滿或終止之日，將租賃房屋騰空遷讓返還甲方，每逾一日，乙方應支付按租金參倍計算之違約金予甲方，直至乙方依本約之規定返還租賃標的物為止。」、「乙方違反法令之規定或違反本約任一義務時，即屬違約，經甲方通知限期改善無效時，甲方得逕行終止本約，並以甲方限期之日為終止之日。乙方除應依前項規定返還租賃標的約外，另應賠償甲方相當於三個月租金數額之懲罰性違約金。」；被告固以租金之名義，將96年2月至12月之金額，提存於法院，但查「按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質，於一方履行遲延時，他方除請求違約金外，自仍得依民法第232條規定，請求給付遲延利息及賠償其他損害。」為最高法院84台上2839號判例。又「違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。」同為最高法院86年台上1620號判例要旨所示。可見在定有懲罰性違約金之情形，即使被告將租金提存至法院，有清償相當於租金之債務，但因為被告延遲返還系爭租賃物，原告為強制被告履行債務，仍得請求被告給付懲罰性違約金。故對於被告已提存之月份，其仍需支付懲罰性違約金甚明。

２、原告請求之違約金沒有過高：原告請求違約金之數額，是兩造合意所定訂，其不但包含損害賠償之數額，且也包含懲罰之性質，尤其因為被告不返還系爭租賃物，對原告而言，損害過鉅，原告依約請求，自無違約金過高。再者，被告未舉證證明有違約金過高之事實，可見原告請求之違約金沒有過高。

３、因被告等有於租期屆滿及終止之日而不返還租賃房屋，依系爭租約第8條第2點規定：「乙方應於租期屆滿或終止之日，將租賃房屋騰空返還甲方，每逾一日（每月以三十日換算），乙方應支付按租金參倍計算之違約金予甲方，直至乙方依本約之規定返還租賃標的物為止。」連帶保證人應負連帶責任。而系爭建物租約被告昶合公司每月應付租金為每月100,000元，而系爭建物租約被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家應付之每月租金於96年1月時，為每月483,600元，是此計算之三倍，則被告各應給付如聲所示金額。

二、被告抗辯略以：

（一）本件兩造對原告主張之基本事實並不爭執，而原告提出之原証3、原証4所示「合同修改書」第3項條文「租期自2002年2月l日起持續五年」之真正意思，應是持續五年後回歸原租約，是本件系爭合約尚未屆期；兼以被告依系爭合約有權要求續訂租約，同時被告亦行使該權利；同時被告亦將系爭合約租金按期提存，是原告請求返還房屋及給付損害金等，並無理由；又本件原告同意被告轉租，是原告據此主張終止租約亦無理由，末查，本件被告乙○○依系爭設備租約所示，只就被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家應於民國104年2月28日遷讓除台北市○○○路29號8樓以外之系爭租賃物，負連帶保証責任。但是乙○○未曾保証被告應於96年1月31日遷讓前述租賃物予原告，故依民法第739條規定，原告請求乙○○就其未保證之事項，應與被告負連帶給付責任，並無理由。爰答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。

（二）本件原証3、原証4所示「合同修改書」第3項條文「租期自2002年2月l日起持續五年」之真正意思，應為持續五年後回歸原租約，是本件租賃契約尚未屆期，原告無權單方終止。

１、原証3、原証4「合同修改書」開宗明義即述明修改之目的：「為協助春診所及附設護理之家，昶合醫院管理顧問有限公司渡過市場不景氣環境，……」則如今市場不景氣環境已經渡過，自然是要回歸原租約金租金水準及租期，萬無終止租約之道理。

２、依原告法定代理人所提供予被告之計算書即被証四，原告在修改合同書執行期間，共計短收租金8,960,352元，則原告為協助被告渡過市場不景氣環境，在5年內短收了近9,000,000元之租金，平均每年短收約1,800,000元，查原告乃是營利事業單位，而非慈善機構，其減收房租之目的，乃是為圖渡過五年過渡時期後之回收，也就是回歸原租約後之租金收益（還有8年可收）。否則原告大可在當時即不同意減租，而收回系爭租賃物，然後再另租他人，而不必犧牲平均每年1,800,000元之租金收入。

３、如果租期將於96年l月31日屆滿，則原告法定代理人依常理，萬不可能於95年11、12月間，由國外特地回到台北，協助被告去找原設計系爭租賃物之建築師，以及建管單位、戶政單位，又提供租賃標的物中原37號門牌確實曾經存在之証據，以解決37號門牌突然消失之問題。可見兩造之認知就是要回歸原租約（尚有8年之租期），所以房東（即原告）有義務替被告解決「37號」門牌不見，造成春寧診所無法增設復健科及重新開設之問題。

４、如果96年l月31日就是租約終止期，則93年7月間系爭租賃物更換電梯，即無道理只由原告（即房東）負擔二分之一的修繕費用。正因為租期會回歸到原租約的104年2月28日才終止，加以原告已經短收每月租金以協助被告渡過艱困期，所以被告才同意分擔電梯修繕費用四分之一（另由分租人榕安診所分擔四分之一）。

５、被告是收容有約50位重症住友之療養機構，遇有搬遷需經主管機關（台北市政府衛生局）核准，而原告公司即在系爭租賃物隔壁，見被告一切如常，毫無到期（如果真的是應於96年l月31日終止）遷讓系爭租賃物之打算，又怎麼會拖到96年l月29日才寄出存証信函要求被告返還租賃物。可見原告是因為有一組人欲租下系爭租賃物，改建為旅館，而見異思遷。

６、原証7並不足做為96年l月31日租期屆滿之証據：因原証7是在37號門牌莫明其妙消失，造成春寧診所歇業後復業（為了增加復健醫療行為而必需變更負責人，乃先申報歇業再由新負責人申報開業）之重大困難，故被告乃書面向原告請求在96年2月l日起回歸原租約後，再次協助被告彌補37號門牌消失之損失，能夠同意給予房租上之優惠條件，並非要與原告從新續約。此由其標題為「第二次房屋租賃合同修改書」即可獲得証明，是原告持原證7推論兩造明知系爭房屋租約於96年1月間終止云云，並無理由。

（三）本件被告得主張優先續租系爭合約標的物。退萬步言之，如果原証3、原証4「合同修改書」第3項條文「租約自2002年2月l日起持續五年」之真意是五年後終止租約，則被告亦應有依照同一條件優先續租系爭租賃物之權利。概以：原告未提前告知不再續租予被告，被告依「信賴原則」相信原告會續租予被告。依民法第148條權利濫用之禁止與誠信原則，原告收回系爭租賃物也是要另租他人，不可能自用，則何不優先續租予被告，又可兼顧50位重症住友（病患）之權益。

（四）原告確曾同意被告將租賃標的物之一部分租他人，是原告據此主張終止契約等，並無理由。

１、凡屬系爭租賃物之分租人，在遷入之初，一定要提供最近一期之房屋稅稅單影本，如果原告不同意分租，則分租人萬無可能取得稅單影本而辦理遷入。

２、分租人榕安診所尚且與原告以同一本合約書，用印協議如何分擔電梯修繕費用，則原告豈能睜著眼說：我不知悉、未曾同意榕安診所分租等語。至是有失誠信。

（五）本件原告之訴為無理由，惟若認原告得主張終止契約為不利被告之認定，則原告請求之違約金過高，應予減免。

１、原告突然於96年1月29日才以存證信函告知被告租約即將到期，令被告措手不及。況且，原告法代之表現，令被告相信租期還有一段很長之時間。

２、被告在系爭租賃物內，安置有47位住友，全部為行動不便之病人，其中氣切者有28位，故被告不能說搬就搬，需相當時日為47位住友另外安排安置場所，這是被告之社會責任。

３、原告就算立刻收回系爭租賃物，也是自用或另租他人，不會有高於現在租金水準之收益，故另向被告加收違約金，顯非合理，且屬不當得利。

４、綜上本件原告主張之違約金亦屬過高，應予酌減。

（六）被告乙○○無庸負保証責任，原告此部分部分為無理由。

１、原告對被告之請求權基礎是原証3、原証4所示之「合同修改書」，惟乙○○完全不知悉有此文書；亦未曾簽章表示同意。原告請求乙○○與其餘被告負連帶責任，無法律上之依據，應予駁回。

２、被告乙○○依原証2所示，只就第被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家應於104年2月28日遷讓除台北市○○○路29號8樓以外之系爭租賃物，負連帶保証責任。但是乙○○未曾保証上開被告，應於96年1月31日遷讓前述租賃物予原告，故依民法第739條保証之意義，乙○○未與原告約定，即當上開被告不於96年1月31日過讓前述租賃物及給付違約金時，即由乙○○代負履行責任，故原告之請求顯無理由。

（七）綜上，原告之訴有違誠信，且屬權利濫用，應予駁回，

三、經查兩造對下開事實並不爭執，並有建物租賃契約、建物及設備租賃契約書各一件、合同修改書書三件、附約二件、存證信函、律師函、升降設備控制系統更新工程契約各一件為據；是堪信為真實。從而本件兩造間首要爭執乃系爭租約是否業己終止或屆期終止？又原告請求之違約金是否過高，應否酌減？

（一）原告與被告昶合公司於89年2月1日訂立系爭建物租約，由被告昶合公司承租原告台北市○○○路29號八樓之房屋，由被告丙○○任連帶保證人。上開時間，原告並與被告丙○○即春寧診所及春寧診所及附設護理之家訂立系爭設備租約，原告將上開被告承租台北市○○○路35號地下一層，及地上一樓至九樓全部；台北市○○○路29號八樓之一；及台北市○○○路33號八樓及八樓之一全部等房屋租予上開被告，並由被告乙○○擔任連帶保證人。上開二件租賃契約（即系爭租約），租賃期限均自89年2月1日起至104年2月28日止。

（二）91年1月30日原告為協助被告昶合公司渡過市場不景氣環境，而與被告昶合公司、春寧診所及附設護理之家三方訂立「合同修改書」，同意修改系爭合約除減少租金外，並約定：「租期自2002年2月1日起持續五年」。91年6月29日原告再與被告丙○○、昶合公司成立「合同修改書」，其內容大約與91年2月1日之合同修改書相同。

（三）95年2月1日原告又分別與被告春寧診所及春寧診所附設護理之家訂定「附約」，原告同意被告春寧診所房租自95年2月1日起改為63,600元，春寧診所附設護理改為386,400元。

（四）93年間系爭合約租賃標的物更換電梯，由原告、被告春寧診所及附設護理之家及榕安診所三方與中國菱電股份有限公司簽立「升降設備控制系統更新工程合約書」，由上兩造等三方而依約分擔修繕費用。

（五）原告於96年1月29日寄發存證信函予被告略以：系爭合約將於96年1月31日屆滿，請如期依約返還建物。同年4月10日寄發律師函予被告略以：系爭租約業於96年1月31日終止，請於函一週內，將系爭合約租賃物返還予原告，並自96年2月1日起至返還租賃物日止，給付原告按租金三倍計算之違約金。

（六）本件被告將本件訟爭「租金」提存，自96年2月起至97年1月止12個月間；其中被告昶合公司每月提存金額為107,100元，合計1,285,200元；春寧診所每月提存金額為68,116元合計817,392元；而春寧診所附設護理之家每月提存金額為449,820元，合計5,397,840元。

四、法院之判斷：

（一）本件系爭租約業於96年1月31日屆滿，原告請求被告依約返還租賃標的物為有理由。

１、依前述不爭執事實，本件兩造（被告乙○○除外）間簽立「合同修改書」合意變動原系爭租約之租期及租金，是判斷系爭租約是否屆期，自應以合同修改書為據。

２、再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查兩造不爭執之合同修改書記載：「為協助春寧診所及附設護理之家，昶合醫院管理顧問有限公司渡過市場不景氣環境，……『租期自2002年2月1日起持續五年』」等語明確，是兩造間業己變更原系爭租約租賃期限為：租期自2002年2月1日起持續五年，即至96年1月31日止屆期；是被告抗辯稱96年1月31日起回復至原租約云云，參照上開說明，顯與兩造間合意意思表示明示意見不同，不能採據。

３、被告兼法定代理人丙○○到庭陳稱略以：原證三、四之合同修改書是我與方先生協議後才去打字，是我們會計打的，是我授意她打的。．．．當時有提到內容第四點就租期十五年調整為六年，是我九月二十日時的主張，方先生回國後看到我的情形，就答應我並重新簽合約，租金減十萬，為期六年，這是在九十一年簽的，因為政府規定護理之家至少要取的六年的合約，所以在原先十五年合約就已經核准。原證三部分，是經方先生同意，才在2002年2月1日到去年的二月底，這也是我們兩造講好的，當時也講好，期限到期時，條件依據原來契約內容延續。原證三這三個我是可以代表，原證四的四、五、六都是我簽名的，都是為了原告做帳方便，才會拆成這幾個帳。」；是被告丙○○亦明確證稱系爭合同修改書確實為被告指定人員撰寫。次查原告之法定代理人亦到庭證稱略以：「原證三之合同修改書是在民國九十年大約九、十月時，被告法代跟我聯絡，有關業務作不下去，要我們減租，過程中不是用信件，大部分都是用電話，九月以後被告開始欠租，我們當時並沒有談好，在2000年九、十月左右，我們有請律師發函催收租金，幾個月後，九、十月各少付二十幾萬，到一月份時已經少付壹佰多萬，到隔年我們同意減租每個月減少租金十萬，當時並非被告要求我們馬上同意，而是被告欠租欠了很多，我們請律師發函無法處理情形下，才會同意減租。合同修改書是被告寫的，由我在上面簽字，我當初有同意租金降低、租期改為六年、五年我都同意。這原證

三、四的文件是被告他們準備的，（提出合同修改書影本，交被告法代閱覽）這文件是對方打的，這是過程往來的文件，上面有兩個錯字，定稿之後，也是由被告提出的。」，是原告法定代理人亦證明並未與被告達成於上開「租期自2002年2月1日起持續五年」後，仍回歸系爭合約租期之合意。

４、兩造間上開合同修改書當事人之意思表示確定如前述，從而被告抗辯依原告提供予被告之租金計算書等，可推論原告可繼續原系爭租約獲取租金利益云云，即屬被告單方臆測與事實不符，不能採據。同理原告於95年11、12月間，由國外特地回到台北，協助被告去找原設計系爭租賃物之建築師，以及建管單位、戶政單位，又提供租賃標的物中原37號門牌確實曾經存在之証據，以解決37號門牌突然消失之問題，亦經原告法定代理人明確陳稱是在租賃契約存續中盡出租人之義務，亦不能據以推論，原告同意租期回歸原系爭租約。

５、至被告抗辯系爭租約之租賃標的物更換電梯原告出資等事實，亦經原告陳稱乃依系爭合約行事，並提出系爭合約為證，是更不能據以推論，兩造合意於96年1月31日以後回歸系爭租約租期。

６、綜上，並參考原告提出之原證7即被告提出之第二次修改系爭租約之合同修改書草稿，自應認被告之抗辯並無理由。故本件系爭租約租期應至96年1月31日屆期。而原告於系爭租約屆期後，請求被告昶合公司、被告丙○○、丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所附設護理之家各自依系爭租約連帶返還租賃物部分自有理由，應予准許。

（二）本件系爭租約嗣兩造合意變更時，被告乙○○並未於合同修改書簽名蓋章，是自無庸負連帶保證人之責，是原告請求被告乙○○返還租賃物部分及違約金等均無理由，應予駁回。

１、本件兩造對修改系爭租約之合同修改書中，並未經被告乙○○簽名並同意續任連帶保證人一事，並不爭執。

２、保證契約係基於保證人與主債務人間之信任，若主債務人保證內容已有所變更，除已得保證人同意外，尚難謂其仍負保證之責。經查①被告乙○○雖於系爭設備租約合意任被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家之連帶保證人，惟其依約應負之擔保義務乃保證上開租約之標的物應於104年2月28日遷讓，及如不遷讓應依約保證賠償違約金予原告等，而被告乙○○並未於兩造簽立上之上開合同修改書上簽名，同意擔任保證人，是參照上開說明，被告乙○○抗辯稱，原告依系爭合同修改書請求被告應遷讓系爭租約之租賃標的物予原告，即非被告保證範圍等語，參照前開說明，本應認有理由。②再查被告乙○○辯稱，原告對被告乙○○之請求權基礎是原証3、原証4所示之「合同修改書」，惟乙○○完全不知悉有此文書；亦未曾簽章表示同意，同理參照前開說明，本件原告與被告（除乙○○外）間就系爭租約最重要之租期及租金變動，並未經保證人同意，則原告依變動後之約定請求保證人履行連帶保證責任云云，自無理由，亦應敘明。

３、綜上本件被告乙○○並未於系爭合同修改書任連帶保證人，是則原告請求被告乙○○與其餘被告連帶負返還租賃標的物責任及依約給付違約金等，核均無理由，應併其假執行之聲請等均應予駁回。

（三）原告依約得請求被告（被告林永永博之除外）給付違約金，惟本件約定之違約金過高，本院認應予酌減。

１、依系爭合約第8條第2、3項規定：「乙方應於租期屆滿或終止之日，將租賃房屋騰空遷讓返還甲方，每逾一日，乙方應支付按租金參倍計算之違約金予甲方，直至乙方依本約之規定返還租賃標的物為止。」、「乙方違反法令之規定或違反本約任一義務時，即屬違約，經甲方通知限期改善無效時，甲方得逕行終止本約，並以甲方限期之日為終止之日。乙方除應依前項規定返還租賃標的約外，另應賠償甲方相當於三個月租金數額之懲罰性違約金。」；從而本件原告主張系爭合約終止後，被告經催告仍未返還系系爭房屋，應依約給付自屬有據。

２、次查兩造對系爭租約約定96年1月時，昶合公司每月應付租金為100,000元，被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家每月應付租金為483,600元等情並不爭執，是原告主張依約被告應給付上開金額三倍之違約金即屬有據。

３、次查約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決意旨參照）。經查：⑴本件系爭租約標的物由被告開設護理之家收容「病人」，本為原告所明知，而上開「病人」搬遷不易，亦為原告所明知，而原告遲至租期屆滿時，始以存證信函通知被告應依約搬遷並返還租賃標的物等，本難逕認被告可如期搬遷，是本件被告違約情節尚難認嚴重。⑵被告之醫療機構內尚有約50位重症「病患」於內療養，同時如需搬遷需經主管機關（台北市政府衛生局）核准，此亦為同意醫生之原告法定代理人明知，是未經預告即要求被告於短期內搬遷亦難認合於情理。⑶被告於契終止後，仍按月將每月租金提存，亦有提存書可稽，是亦堪信為真實。⑷而原告於近幾年租賃期間中亦收取租金獲有利益，被告亦將原告如繼續原租約可得獲取利益計算明確，並提出計算表一件可證。

⑸是綜上，本院因認雙方於訂約及嗣後更改合約租期及租金時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、搬遷可能，但對拒不搬遷返還租賃物時兩造所受損害之程度，並未於變更系爭租約時進一步討論，及上開主、客觀因素，因認本件原告主張之違約金過高，應以每月原租金之1.5倍為宜，即原告請求被告昶合公司自96年2月1日起至返還租賃物（詳如主文）之日止，按月給付予原告150,000元；被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家並應自96年2月1日起至返還租賃物（詳如主文）之日止，按月給付予原告725,400元等即屬有據。逾此部分請求，即應認無理由，而應予駁回。

（四）本件被告就返還房屋部分聲請定履行期及抗辯原告違反誠信及權利濫用云云，均無理由。

１、按民事訴訟法第396條中有關「定履行期間之規定」，為法院於審酌具體個案時認所命給付之性質，得定相當之履行期間，故為法院之職權，非認當事人有要求定此項履行期間之權利。而履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，為民事訴訟法第396條第3項所明定。則定履行期間之判決，未經宣告假執行者，其履行期間自該判決確定時起算，反之，如經宣告假執行者，其履行期間應自宣告假執行之判決正本送達於被告（即債務人）時起算，為解釋上所當然。經查本件兩造訟爭迄今己逾半年，而系爭租約終止迄今亦逾１年；同時兩造前雖表示可協議於97年9月間搬遷，是本院爰審酌，本件縱原告持判決宣告假執行，依法院假執行之之強制執行程序進行預估可能亦需時半年，是被告亦可在假執行程序實施畢前搬遷完畢，故本院雖考慮上開被告主張50多名「病患」安頓問題，亦認被告可於系爭執行程序終結前有充裕時間安置、處理，爰不依職權定履行期間。

２、再查本件被告上開抗辯均未提出任何證據，且查本件原告乃依約行使權利，詳如上述，是被告抗辯原告違反誠信及權利濫用云云，亦均不足採。

３、本件事證己明，兩造其餘爭點，提出未經斟酌之證據，核均與判斷結果無涉，爰不一一敘明。

（五）綜上，本件原告主張兩造間之系爭租約業經屆期終止，請求返還租賃物及損害金部分，就⑴被告昶合公司、丙○○應連帶將座落台北市○○○路29 號八樓之房屋，全部遷讓返還予原告；並自96年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付予原告150,000元。⑵被告丙○○即春寧診所、沈靜芳即春寧診所及附設護理之家應連帶將座落如下之房屋，全部遷讓返還予原告；並自96年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付予原告725,400元：①台北市○○○路35號地下一層，及地上一樓至九樓全部。②台北市○○○路29 號八樓之一。③台北市○○○路33號八樓及八樓之一全部部分為有理由，應予准許。又逾此部分請求即無理由，應予駁回。

五、假執行之宣告，本件屬因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟，依同法第389條第1項第3款規定，對前開原告勝部分應職權宣告假執行。同時並依被告聲請依同法第392條第2項、第3項規定，宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分法院即無依職權命假執行之必要，應併敘明。

六、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條及前述規定判決如主文。

臺北簡易庭