臺北簡易庭97年度北小字第2097號

臺灣臺北地方法院民事小額判決　　 97年度北小字第2097號

原告

玉群不動產經紀有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

乙○○

被告

王啓平

　　　　　　　　　　　　樓

　　　　　　　　　　　　樓

上列當事人間給付服務費事件，於民國97年12月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：原告係不動產仲介業者，日前居間仲介被告與訴外人廖林鳳嬌所有坐落臺北縣土城市○○路○段112 號9樓房屋及其基地之不動產買賣，嗣被告與廖林鳳嬌於民國97年1月6日就上開不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並由被告簽具服務費確認單（下稱確認單）同意給付原告居間仲介之服務費新臺幣（下同）40,000元，詎嗣後被告卻未依約給付服務費，經多次催討無效，爰依督促程序聲請本院發支付命令予被告請求其給付上開所欠金額，為被告異議後，以該支付命令視為起訴，而聲明請求被告給付原告40,000元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並提出不動產買賣契約書、服務費確認單等為證。

貳、被告則聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行，並抗辯：伊於97年1月3日在原告處為房仲諮詢時，即明確告知原告公司之店長乙○○，表示被告本身財力有限，目前尚欠銀行貸款約1,400,000 元，實無力支付總金額共6,950,000元之房價頭期款，乙○○遂以承諾為被告取得全額貸款為條件，而於97年1月6日仲介被告與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並由被告簽發與買賣價額同額之商業本票5紙為付款之擔保，於待銀行房屋貸款撥貸後方才返還被告，復因被告資力不佳，遂與乙○○達成給付房仲服務費40,000元之協議。詎嗣後經送件前往銀行申辦貸款初步核貸時，乙○○卻無法達成為被告取得全額貸款之約定，顯有違反刑法第342條背信罪嫌疑，經被告多次向其反映協商解除契約，均為乙○○拒絕，並堅持被告需支付5倍服務費方才願意解約，及拒絕透露賣方聯絡資訊致被告無法及時與賣方聯繫達成解約，而該系爭房屋買賣契約既以乙○○能為被告取得全額貸款為發生效力之前提條件，乙○○既未能達成該前提條件，系爭房屋買賣契約則當失效，況被告業已另案將賣方及乙○○列為被告起訴請求確認本票債權不存在等語。

參、得心證之理由：

一、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。為民法第565條、第568條第1項所明定。本件兩造約定居間仲介費共40,000元，有被告簽立之服務費確認單為證，業據證人丁○○、丙○○結證屬實（見卷附本院97年8月11日訊問筆錄、97年12月8日訊問筆錄），被告亦不否認有約定仲介費40,000元一節，足見兩造間已有達成居間之合意，且本件被告自認其有與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並由被告簽發本票5紙為擔保等情（見卷附本院言詞辯論筆錄），依首揭規定，兩造系爭居間契約既因被告與廖林鳳嬌之訂約而生效，則原告請求被告給付仲介費，要屬有據。被告雖抗辯原告之店長乙○○承諾為被告取得全額貸款為條件，而與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並簽發本票5紙以為付款之擔保，待銀行撥貸後方才返還被告，現銀行未通過全額貸款，系爭房屋買賣契約自不生效云云，惟經本院訊問本件不動產買賣辦理後續過戶及申辦房屋貸款之地政士丁○○，經其結證所述：「（問：(提示不動產買賣契約)是否你承辦? 是，我承辦的。」、「（問：原告有無允諾被告本件可全額貸款?）沒有允諾可以全額貸款。」、「（問：是否知悉本件爭執?）當初買賣契約已經簽成，買方過來玉群不動產討論說怕貸款會有問題，所以有過來仲介公司請我一起去討論，現在仲介公司的慣例是八成至八五成，其他是配合信貸，我有建議被告信貸最好向家人借，以免影響房貸，後來應該是甲○○先生這邊反悔。」等語（見卷附97年8月11日訊問筆錄第1頁至第2頁），與承辦本件不動產買賣仲介契約之原告店員丙○○（原名陳逸霖）結證所述：「（問：是否有介紹被告甲○○與屋主系爭房屋？(提示卷內仲介契約)）有。付款按合約付款，當初我們有要求被告先提出現金。依照其年收入是可以信貸1成5。尚未送銀行貸款被告就違約。貸款指房貸及信貸。我沒有說信貸貸不出來。所有款項被告都沒付，但仲介責任已經完成，被告也與屋主簽約。後來被告願以4萬元與全部即屋主跟仲介公司解決問題，但屋主不同意，我們公司部分後來不是我在處理的，故不知道公司同不同意。被告在刑事部分告我們詐欺，檢察官說以後不傳喚我們，這是11月20日的事。」等語所述相符（見卷附97年12 月8日訊問筆錄第1頁至第2頁），前揭證人與兩造無利害關係，所證又係其等親自聞見之事，彼此所證又相互符合，無誣攀或誤認之虞，所證均可採信，而依一般經驗法則，銀行受理貸款人申請貸款之核貸流程，無非係就申辦貸款之人之財產、收入、職業等信用狀況，一一進行審核評估，稽此足認銀行之貸款風險控制於申辦貸款人之收入及信用狀況，其所核貸金額，亦非得由當事人間所得以約定，且另據證人丁○○證述：「我是承辦的代書。」、「（問：雙方買賣貸款之情況？）大約是8成到85成。剩餘是自備款。自備款就是買方自己的錢，當時我是告訴買方剩餘的部分買方先跟家人借，利息比較低。餘剩部分信貸就買方資歷是可以貸出來的。當時簽約已經成立，可能買方負擔不起，就反悔，詳細情形太久記不得。」、「（問：(提示卷內資料)10 萬元是否為現金？）應是開本票。」、「（問：銀行貸款是否交給你處理？）我記得好像有，信貸當時買方並沒有委託我處理。房屋貸款金額當時需銀行評估亦也不確定。」、「（問：不足部分當時仲介有無說要幫忙辦信貸？）是說協助幫忙找信貸。」、「被告有請我暫停備證，被告沒有告訴我貸款成數不足要解除契約。如果貸款成數不足可解約，要在簽約前說，並加註在特別約定事項內。」、「（問：被告有無告訴你停止辦理貸款程序之原因？）沒有。」、「（問：證人傳真被告資料給銀行，銀行有無告知可貸幾成？）銀行未告知前，被告就停止。實際銀行可貸幾成我不知道。」等語（見卷附97年12月22日訊問筆錄第1頁至第2頁及言詞辯論筆錄第1頁），應可確認被告於申辦貸款且銀行進行核貸程序完成前，即要求送件之丁○○撤件不再申辦，此亦為被告所不否認，則該受理貸款銀行既未完成核貸程序對被告之信用評估，被告自無以得知銀行所授權之貸款成數，依上開證詞，被告未告知何理由，即逕自在銀行核發貸款前即以銀行貸款成數不足為由，請求解除不動產買賣契約云云，其所為之抗辯，諉無足採。

二、本件居間契約既已媒介成立，從而，原告依系爭居間契約之法律關係提起本訴，請求被告給付如主文第1項所示之金額、利息，為有理由，應予准許。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。

伍、假執行之宣告：本件係行小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436條之19第1項規定，依後附計算書確定訴訟費用額如主文第3項所示。

附 錄：

一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。

二、民事訴訟法第436條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：

㈠原判決所違背之法令及其具體內容。

㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

三、民事訴訟法第392條第2項、第3項：法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

計算書項 　目　 　 　金　額（新臺幣）　 　備註第一審裁判費 　 　 1,000元合 計 1,000元