臺北簡易庭97年度北簡字第1782號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　 97年度北簡字第1782號

原告

頭家不動產經紀有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

周建才律師

被告

甲○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於97年3月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告前於民國96年5月30日將其所有門牌號碼台北市○○區○○路281號2樓房屋及坐落基地（下稱系爭不動產）委託原告居間仲介出售，並與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委託銷售期間為自96年5月30日起至96年7月31日為止，銷售價格原為新台幣（下同）4,500,000元，後被告又簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱變更同意書），將委託銷售價格改為4,100,000元，嗣原告於96年7月2日覓得訴外人廖書賢願出價4,100,000元買受系爭不動產，並簽訂購屋要約委託書（下稱系爭要約委託書），被告亦授權其配偶丁○○於同日在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名確認出售，遂仲介成交。詎料被告事後竟諉稱，其並未授權配偶丁○○代理其在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，而拒不與買方簽訂不動產買賣契約書及辦理後續事宜。依據系爭委託銷售契約書第11條第1項第2款後段、第5條第1項、第8條第3項之規定，被告違約拒絕與原告依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書，原告自得依據契約關係，訴請被告應給付原告服務報酬。又如被告授權丁○○代理其與原告進行系爭不動產委賣事務之處理，不及於在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名者，亦屬代理權之限制及撤回，依民法第107條之規定，不得對抗善意之原告；再如，丁○○並無權代理被告於系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，然被告有以自己之行為表示將代理權授與丁○○及知丁○○為其代理人而不為反對之表示，亦應負擔表見代理責任等語，並聲明請求被告應給付原告246,000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：兩造間雖有簽訂系爭委託銷售契約書及變更同意書，但被告並未授權配偶丁○○代理其與原告處理系爭不動產之委賣事務，故丁○○未獲其同意及授權，擅自以其名義在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，為無權代理，其無庸負擔契約責任，且系爭要約委託書簽署時，其身在國外對此事亦不知情，自無負擔表見代理責任之餘地等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於96年5月30日簽訂系爭銷售委託契約書及變更同意書，其中「委託人」欄位內「甲○○」之簽名均由被告親簽。

（二）系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內「甲○○」、「丁○○」之簽名，均係由丁○○所簽署，且簽署時，被告並不在場。

（三）系爭不動產為被告所有。

四、得心證之理由：原告主張被告之配偶丁○○以被告代理人身分在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，如丁○○有代理權時，被告自應負擔契約責任，如丁○○無代理權，被告仍應負擔表見代理責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥為：（一）被告是否授權丁○○在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名？（二）如丁○○無代理權時，被告是否應依表見代理之法律規定負授權人責任？茲分述如下：

（一）被告是否有授權丁○○在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名？按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項、第167條定有明文。本件原告主張丁○○有權代理被告在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，既為被告所否認，原告即應就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：

1、系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內「甲○○」、「丁○○」之簽名，雖係由被告之配偶丁○○所簽，此有購屋要約委託書1份在卷可稽，且為兩造所不爭，然出售系爭不動產事宜，非屬民法第1003條第1項所規範之夫妻得互為代理人之日常家務範圍，自無法僅因丁○○與被告間具有配偶身分，遽認定丁○○有權代理被告在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名。

2、又代理權之授與雖不以書面為限，惟不動產買賣之數額通常非微，依房屋買賣仲介之常規若不動產之所有權人無法親自處理出售不動產事務而委託他人代理時，仲介業者均會要求代理人出具不動產所有權人之授權書以茲證明，故系爭專任契約書第6條第3款亦有：「簽約代理人代理委託人簽訂本契約者，應交付經所有權人簽名之授權書予受託人驗證。」約定，賣方在同意出售確認欄內簽字具有確認房屋買賣契約成立之重要意義，此項行為之授權亦應以書面為之。原告主張被告有授權丁○○簽名確認出賣系爭房屋，惟未能提出授權書以實其說，與前開仲介業交易常情即有不符。證人即負責系爭不動產銷售之原告公司經紀營業員乙○○雖證稱丁○○表示有得到被告授權云云，惟經丁○○當庭否認（見本院97年2月25日訊問筆錄），審酌證人乙○○為系爭不動產交易經紀營業員，交易之成敗涉及乙○○可否獲得報酬、獎金之利害關係，其證言之信憑性較為不足，且依乙○○證稱：「因為當時有買方出現，我們有告知她（指丁○○），她說要跟先生（即被告）告知這部分，之後她才簽要約書的確認欄。」等語，可知證人乙○○並未就授權乙事進行查證，其證詞不能證明丁○○確有獲得授權。此外，原告復未能提出其他有利證據以實其說，原告主張被告有授權丁○○云云之主張即非可採。

3、被告既未授權丁○○代理處理系爭不動產之出售事宜，即無代理權限制或撤回可言，被告配偶丁○○無權代理被告在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，自難認效力及於被告。

（二）關於被告是否應負擔表見代理之授權人責任部分：

1、按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。此項表見代理制度係為保護代理交易之安全而設，是以本人應負表見代理之責任者，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。此有最高法院93年度台上字第379號判決可參。

2、經查，原告雖以證人乙○○於本院審理時證稱：一開始委託的時候，是由丁○○接洽，委託當時都沒有問題等語（見本院97年2月25日訊問筆錄），主張被告已有表見行為之外觀云云，惟出售系爭不動產事宜，非屬民法第1003條第1項所規範之夫妻得互為代理人之日常家務範圍，已如前述，再觀之系爭委託銷售契約書及變更同意書上「委託人」欄位內「甲○○」之簽名均係由被告親自所簽，此為兩造所不爭，且有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書各1份附卷足憑，而非由丁○○代簽乙情觀之，縱使丁○○就系爭不動產確與原告間有所接觸，但被告仍是親自決定系爭不動產之出售事宜，是尚難以兩造一開始往來係由丁○○接洽或丁○○為被告配偶等情，即遽認被告有何以自己之行為表示以代理權授與丁○○之表徵。

3、又依房屋買賣仲介之常規並參照兩造仲介契約第6條第3款約定，在購屋要約委託書內確認欄內代理賣方簽名，應有書面授權方得為之已如前述，且原告公司為不動產經紀業者，在系爭專任契約書、變更同意書以及要約委託書簽認之丙○○領有不動產經紀人證照，證人乙○○則為經紀營業員，具有不動產交易之專業知識，應負較高標準之注意義務與判斷能力。丁○○在購屋要約委託書賣方同意出售確認欄上簽名時，原告應要求其提出授權書以供確認，原告未注意及此即難謂無過失，縱有何表見事實存在亦不得主張表見代理令被告負授權人之責。

五、綜上所述，被告既未授權丁○○代理確認系爭不動產出售，丁○○無權代理行為無表見代理事實，且原告未令丁○○提出授權書亦有過失，不能適用表見代理規定令被告負授權人責任，丁○○簽名之效力不及於被告，原告不能以被告拒絕簽訂不動產買賣契約書而請求被告給付服務報酬。從而，原告本於系爭委託銷售契約書約定第11條第1項第2款，請求被告給付246,000及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據論：民事訴訟法第78條。