臺灣臺北地方法院臺北簡易庭簡易民事判決

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣玖萬柒仟陸佰伍拾玖元由原告負擔。事實及理由：

一、原告起訴主張：

（一）原告與訴外人陳彩鳳、李柏威、李柏成、李明緒、李永隆、李養文、李養泉、李養賜等共有如附表所示編號1至12號房屋，由原告與前開各共有人各自以自己之名義，按其共有之持分，分別訂約出租予訴外人中興百貨股份有限公司（下稱中興百貨），作為中興百貨公司之商場使用。附表編號1至7號房屋部分，租賃期間約定自民國88年9月1日起至98年8月31日止，96年9月1日至98年8月31日期間之租金，每月新臺幣（下同）398,305元；附表編號8至12號房屋部分，租賃期間約定自90年9月1日起至98年8月31日止，原告部分之租金約定每月101,265元（租賃面積117.75坪×每坪8 60元＝101,265元），並均約定於租約終止後，如被告拖延交還租賃時，附表編號1-7號房屋，被告應給付原告按原租金3倍計算之違約金，即每月1,194,915元（計算式:398,305 元X3倍=1,194,915元）；附表編號8-12號房屋，被告應給付原告按原租金1倍計算之違約金，即每月202,530元（計算式:101,265 元X2=202,530元）。嗣94年1月1日，被告公司承受原承租人中興百貨公司租賃前開房屋之權利與義務，改由被告為上開房屋承租人。

（二）附表編號1至7房屋應給付之違約金：被告於97年6月27日通知原告於97年8月1日終止租約，惟終止租約後，被告未按期返還房屋，遲至97年9月23日以台北34支郵局第2193號存證信函通知欲交還原告，該函原告於翌（24）日收受，應認被告返還房屋之日期為97 年9月24日。被告於函文所稱兩造合意延緩交還或原告拒絕收回租賃房屋云云，並無此事，此經原告於97年9月24日以台北北門郵局第6024號存證信函予以函覆反駁，該函業於97 年9月25日送達被告。被告遲延交還房屋，依系爭租賃契約第14條約定，被告應給付原告按原租金3倍計算之違約金即每月1,1 94,915元（398,305元×3＝1,194, 9 15元）。被告既於租約終止日即97年8月1日後遲延1個月又24日才於同年9月24日交還原告，應依原租金之3倍計算違約金，被告應給付原告2,150, 847元（計算式：【398,305元x3月】+【1, 194,915元/30x24】=2,150, 847元）。

（三）附表編號8至12房屋應給付之違約金：被告於97年7月25日通知原告97年9月1日終止租約，原告勉強同意，然被告又於97年9月23日以台北34支郵局第2193號存證信函，要求將租期再延至97年11月1日交還原告，業經原告表示不同意在案，是被告乃應於97年9月1日終止租約時返還房屋，惟被告遲至97年10月24日下午始交還系爭房屋，自應給付原告自97年9月1日起至被告於同年10月23日，交還前開房屋與原告之日止，按每月租金101,265元之2倍即202,530計算之違約金，合計為352,794元（計算式：202,530元+【202,530元/31日x23日=150,264元】=352,794元）。再扣除被告於97年9月17日及同年10月1日，未經原告同意，二次自行電匯各91,13 9元合計182,278元至原告在花旗（台灣）銀行復興分行之銀行帳戶內；再扣除被告交付保證金抵銷被告欠租後多餘應退款46,370元，計算結果，被告尚欠原告違約金為124,146元（計算式：352,794元-182,278元-46,370元=124,146元）。

（四）以上2筆違約金合計2,274,993元（計算式：2,150,847 元+124,146元=2,274,993元），被告迄今尚未給付，為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告2,274,993元並自97年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並聲請依職權宣告假執行。

二、被告則以：

(一)兩造合意對系爭租賃物分別於97年8月1日及97年11月1日提前終止租賃契約，被告無原告指稱之違約情事，依法亦無給付違約金之義務：

⒈附表編號1至7號房屋部分：本為百貨賣場，由被告之母公司中興百貨及被告先後承租作為中興百貨賣場之用，被告於97年6月27日與原告合意於同年8月1日終止該租約，嗣被告依約於同年7月31日清空賣場，以被告及中興百貨承租時之百貨賣場裝潢返還予原告等全體出租人。同一樓層之其他出租人亦陸續簽妥書面點交協議，並於百貨賣場上貼招租廣告，僅原告拒絕受領。原告享有被告返還租賃物之利益，對外招租，卻多次拒絕受領被告之返還，幾經被告多次電話通知，並於97年8月15日、同年9月23日發函要求其速予受領後，原告始於97年9月24日同意受領，並於同年10 月1日自行前來被告辦公室，取得鑰匙完成受領，惟仍拒絕簽署書面點交協議書。依民法第234條，原告應自負遲延責任，被告並無違約情事，原告主張被告應給付違約金，實屬無稽。

⒉附表編號8至12號房屋部分：作為辦公室之用，雙方並於97年7月25日合意於同年9月1日終止租約。惟於合約終止前，被告與原告及其他共有人達成合意，延長租約2個月，即至97年10月30日，於該期間內由被告負責將該租賃物依出租人之要求回復至多隔間之辦公區，由被告負責相關費用，被告並應給付2個月租金予原告等出租人。被告依約分別於9月17日、10月1日給付原告等9月、10月份之租金，並以自己費用完成辦公區之隔間，而於10月24日返還予全體出租，除原告外其餘出租人皆已簽妥點交協議書，原告當日拒不到場，遲於97年10月27日始當庭承認已經點交完畢。是原告主張自97年9月1日起應給付違約金，亦無理由等語，資為抗辯。

(二)並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

⒈原告與訴外人陳彩鳳、李柏威、李柏成、李明緒、李永隆、李養文、李養泉、李養賜等共有如附表所示編號1至12號房屋，由原告與前開各共有人各自以自己之名義，按其共有之持分，分別訂約出租予訴外人中興百貨，作為中興百貨公司之商場使用。附表編號1至7號房屋部分，租賃期間約定自民國88年9月1日起至98年8月31日止，96年9月1日至98年8月31日期間之租金，每月398,305元；附表編號8至12號房屋部分，租賃期間約定自90年9月1日起至98年8月31日止，原告部分之租金約定每月101,265元（租賃面積117.75坪×每坪860元＝101,265元）。94年1月1日，被告公司承受原承租人中興百貨公司租賃前開房屋之權利與義務，改由被告為上開房屋承租人。

⒉被告承租如附表編號1至12號之房屋，至租約終止時應給付之租金，均已給付完畢。

⒊被告給付予原告之押租保證金1,992,000元及504,000元，均由雙方同意用以抵充租金完畢。

⒋被告於97年6月27日發函通知原告於97年8月1日終止如附表編號1-7號房屋之租約；於97年7月25日發函通知原告於97年9月1日終止如附表編號8-12號房屋之租約，且均為原告所同意。

⒌被告於97年9月17日及97年10月1日各匯款911,390元（即附表8-12號房屋每月租金101,265元-房屋稅金10,126元），至原告在花旗銀行復興分行之帳戶內。

四、本件原告主張被告於系爭房屋租賃契約終止後，遲延交還如附表編號1-12號之房屋，並為此請求違約金，為被告所否認，是本件主要之爭點厥為被告於租約終止後，有無遲延交還房屋一節，本院得心證之理由如下：

（一）被告並未遲延交還附表編號1-7號房屋：

⒈本件被告於97年6月27日發函通知原告於97年8月1日終止如附表編號1-7號房屋之租約，為原告所同意，是如附表編號1-7號房屋之租期應至97年8月1日止，斯時，依租約第14條之約定，被告自應將租賃房屋交還原告。

⒉經查，依證人丁○○（原在中興百貨1樓設櫃的廠商，後來擔任廠商自救會的副主任委員）於本院98年4月22日審理時親自到庭結證稱：「有決定在7月31日結束營業，自救會有參與安排廠商如何陸續撤櫃事宜，詳細安排由中百公司員工負責。」「（問:後來有通知廠商在7月31日撤櫃嗎？）是個別通知廠商，自救會有通知，中百公司也有通知廠商撤櫃日期。」「（問: 廠商在7月31日有撤櫃嗎？）有，因為7月31日晚上就要把貨物搬走，因為怕貨品遺失，百貨公司的慣例，進貨及撤櫃都是要1天晚上完成，隔天不負保管責任。所以7月31日當晚10點結束營業後廠商都來把貨品搬走，當天晚上完成。」等語所示，被告確實決定於97年7月31日結束營業，且要求所有廠商於結束營業當日撤櫃完畢，以利如期於97年8月1日交還房屋。是被告既已將承租之商場結束營業並完成撤櫃事宜，衡情，豈有不供自己使用又不歸還出租人，平白自陷違約之理。是被告辯稱已於97年7月31日結束營業並於翌日通知原告交還房屋，尚符事理之常，並非全然不可採信。

⒊再查，依被告於97年8月15日台北34支局第1841號之存證信函（參本院卷第203頁）所載「主旨: 為本公司賣場部分返還租賃物點交事宜，函請台端（即指原告）於本函到五日內函覆本公司如說明中兩項中之一之租賃物點交返還之意願，逾期未覆本公司則逕以說明第二項之方式點交租賃物予台端，請查照。說明: 以總金額新台幣270萬元整之款項給付予所有持分所有權人以代返還租賃物之點交，其回復原狀之方式及費用由各持分所有權人逕自分配及處理。依雙方租賃契約之約定，由本公司逕將屬於本公司營業期間內所加工裝飾改造之部分拆除騰空返還予各持分所有權人。．．．」內容觀之，可證被告確於結束營業後向原告為返還承租房屋之表示，惟點交房屋涉及回復原狀之範圍，且賣場之出租人並非單純1人，而是房屋共有人全體，各人意見未必一致，竟需被告發函要求各出租人表示意見，作為被告點交方式之依據，是被告未能於97年8月1日實際點交房屋，應非可歸責於被告。

⒋再參酌系爭房屋之共有人陳彩鳳、李柏威、李柏成、李明緒亦於97年9月17日簽訂房屋點交協議書（參本院卷第267-273頁），同意被告給付一定數額之款項補償，以代點交，而原告仍無所為，由此可見，原告之行為確與其他共有人不一致，則被告辯稱原告有拒絕受領被告之返還，被告多次電話通知，並於97年8月15日、同年9月23日發函要求其速予受領皆未果，原告受領遲延，依民法第234條規定，原告應自負遲延責任，被告並無遲延交還房屋之違約情事等語，應堪信實，而得採信。

（二）被告並未遲延交還附表編號8-12號房屋：

⒈本件被告原於97年7月25日通知原告97年9月1日終止租約，為原告所同意，是系爭租約應至97年9月1日終止，於終止時，被告負有交還房屋之義務。又依系爭租約第4條第5項約定，被告於承租房屋所為之改裝，於交還房屋時應負責回復原狀，是被告於交還房屋時，應負回復原狀甚明。惟回復原狀之方式，得以被告支付回復原狀之費用，由原告自行雇工回復，亦得以被告直接雇工施作，待回復完畢後交還原告。

⒉經查，本件因系爭房屋被告作為辦公室使用，出租人為房屋共有人全體，並非原告1人，依共有人多數人之意見，要求被告自費直接雇工回復原狀後交還，惟施作工程需要時間，基於施作工程順利，自有延長租期之必要，且被告並願負擔延長期間之租金，若出租人不願延長租期，被告只能採取以現狀先點交，再另雇工完成回復原狀之義務，此時出租人將平白損失回復原狀期間租金之收入，是同意被告延長租期，對出租人而言，應有利而無害，出租人實無理由不予同意，且被告亦提出除原告外其餘共有人李柏威、李柏成及李明緒有同意延長租期並收受97年9月及10月租金之證明（參本院卷第234-236頁），是被告抗辯租約終止後，出租人又同意延長租賃期間至97年11月1日，以利被告施作工程等語，應屬一般事理之常，為常態事實，自為可取。依原告之主張，一方面要求被告應自行雇工將系爭房屋回復原狀，另一方面又堅持拒絕同意被告延長租期以利施工，不免有強人所難之處，且與其餘共有人之意見不相符合，是原告所述，是否真實，不無疑義，實難遽以採信。

⒊再依被告所提出之施工及完工照片（參本院卷第210-218頁）所示，被告確有施作回復原狀之工程，並於97年10月23日完工之翌日，即97年10月24日交還房屋予全體共有人，並未逾延長之租期期限，且被告亦分別於97年9月17日及97年10月1日各給付租金911,39 0元（即附表8-12號房屋每月租金101,265元-房屋稅金10, 126元）予原告，是被告抗辯並未違約遲延交還房屋，洵屬可採。

五、綜上所述，本件被告並未遲延交還系爭房屋，自無給付違約金之義務。從而，原告本於租賃契約之法律關係，訴請被告應給付遲延交還房屋之違約金2,274,993元及自97年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，為無理由，自應駁回。

六、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 　算 　書項 目 金　額（新台幣）備　註第一審裁判費 　 97,129元第一審證人旅費 530元合計 97,659元