臺北簡易庭，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

中華電信股份有限公司行動通信分公司

法定代理人

林仁紅

訴訟代理人

乙○○

被告

烟花實業有限公司

法定代理人

甲○○

上列當事人間返還租賃物等事件，於中華民國98年1月8日言詞辯論終結，同年1月22日上午11時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領

，記載於下：

主文

事實及理由

一、原告於起訴後變更聲明及當事人，請求之基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論，核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項規定相符，應予准許。

二、原告主張：被告向原告承租位於臺北市中山區○○○路○段121巷32號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自民國97年1月1日起至99年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）21萬元，需於每月5日前給付。詎被告除給付97年1月份租金外，自97年2月起即持續拖欠租金，原告乃以存證信函催繳，被告仍未給付，原告不得不依租約第6條第2款之規定，以存證信函通知被告終止租約將系爭房屋返還原告，被告於97年12月24日收受該存證信函，惟仍拒未辦理。爰依租約第9條及民法第445條之規定，請求被告返還租賃物及給付97年12月24日以前積欠租金2,267,500元，並依不當得利法律關係請求被告自97年12月25日起至返還房屋止，按月給付相當於租金21萬元之不當得利，暨依租約第7條約定給付以租金壹倍計算即21萬元之違約金等語。並聲明：被告應自地址為臺北市中山區○○○路○段121巷32號之房屋騰清遷出並返還原告；被告應給付原告2,267,500元；被告應自97年12月25 日起至返還房屋之日止，按月給付原告42萬元；願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

㈠被告向原告承租系爭房屋時給付原告擔保金42萬元，原告主張被告租欠其97年2、3、4月租金共3個月，然扣除擔保金後，被告僅積欠1個月租金未達2個月，原告於97年5月寄發存證信函主張被告欠租3個月而援引系爭租約第6條第2款約定終止租約顯無理由，原告請求被告返還系爭房屋應無理由。

㈡被告向原告承租之範圍為臺北市○○○路○段121巷32號，使用範圍為地上4層、地下2層10個機械式停車位，租金為每月21萬元，原告實際交付被告使用之房屋僅為地上1、2樓部分，3、4樓部分於原告出租予被告前已為他人使用，原告並未將之交付被告使用，依原告所交付被告使用之部分比例計算，原告得向被告請求之租金每月應為10萬5千元，扣除擔保金40萬元後，被告並無積欠原告租金達2個月，原告不得終止租約，原告請求被告返還系爭房屋為無理由，被告已對3、4樓原房東請求損害賠償，希望等到確定拿到賠償金額再付給原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

㈠被告於96年12月20日與原告簽訂房屋租賃契約，自97年1月1日起至99年12月31日止由被告承租系爭房屋，每月租金21萬元，被告並給付原告押租金42萬元。

㈡被告自97年2月起即未繳交租金。

㈢原告於97年4月1日以存證信函催告被告於97年4月8日前繳付租金。

㈣原告於97年5月9日以存證信函通知被告自97年5月1日起終止租約，並請求被告於函到7日內騰空返還系爭房屋。

㈤原告於97年12月23日以存證信函通知被告終止租約，並請求被告給付所欠租金及騰清返還系爭房屋。

五、得心證之理由：原告主張被告自97年1月1日起承租系爭房屋，惟被告自97年2月起即未繳納租金等情，有原告提出之房屋租賃契約為證，復為被告所不爭執，堪信為真正。惟原告主張已合法終止租約一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件本院應審究者為：兩造租賃契約是否合法終止？以下分述之：

㈠按租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號解釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院44年台上字第516號判例可參。

㈡查被告固自97年2月起即未繳納租金，惟本件租賃契約成立時被告已給付押金42萬元一節，為兩造所不爭，則參諸前開最高法院判例意旨，本件租賃契約雖為有期限之租賃契約，仍須押租金（擔保金）抵償租金後達2個月以上租金未給付，原告始得終止租約。而被告自97年2月起即未繳納租金，迄被告於97年12月24日收受原告之存證信函之日止，已積欠原告租金達10個月以上，扣除2個月之押租金，被告已有2個月以上之租金未給付，故原告以被告未給付租金達2個月以上而終止租約，即屬合法有據。

㈢被告雖辯稱原告自承租時起即未交付系爭房屋之3、4樓予被告使用，原告每月僅得請求被告使用部分之租金105,000元云云，惟查，被告自承其原向訴外人林傑忠承租系爭房屋1、2樓，開始裝修房屋後接獲因林傑忠積欠原告54萬元故系爭房屋遭法院查封之通知，惟考量裝修已接近完工，費用逾200萬元，遂與原告受僱人陳水盛達成協議由房客轉為二房東，繼續承租並另訂租約，且須先替林傑忠代償積欠之房租，原3、4樓為林傑忠所使用，亦由房東變為房客等語（見97年10月13日被告之答辯狀及本院97年10月16日言詞辯論筆錄），顯見被告已與原告約定承租系爭房屋1至4樓，惟其中3、4樓房屋轉租予第三人使用，故縱被告所稱原告未騰空交付系爭房屋3、4樓予被告之情節屬實，兩造亦係約定以轉租第三人使用之方式交付系爭房屋3、4樓予被告。至承租系爭房屋3、4樓之次承租人之後縱有不再承租、搬離或未繳租金等情事，此乃屬被告與次承租人間之契約爭執，要與原告無涉，被告亦陳述當初與原告簽立系爭租約時沒有被詐欺或脅迫，只是原告跟伊說伊可以做二房東，所以才去代墊原來3、4樓所欠原告之房租一詞（見本院97年10月16日言詞辯論筆錄），則被告於考量已支出之費用及系爭房屋3、4樓可轉租之利益後本於自由意志猶願承租系爭房屋1至4樓，當不得因承租後系爭房屋3、4樓部分無法獲取轉租之利益即執稱原告未交付系爭房屋3、4樓部分予被告，是故，被告辯稱原告未交付系爭房屋3、4樓予被告云云，自不可採，被告陳稱其每月僅需給付租金105,000元云云，亦不足取。

六、綜上所述，被告自97年2月起即未給付租金，而出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力，是故本件扣除押租金42萬元後，至原告97年12月24日合法終止租約之日止，被告尚積欠原告租金1,842,581元（即97年4月至97年12月24日租金，合計8個月又24日，21萬元×8個月＝168萬元，21萬元÷31×24＝162,581元，元以下四捨五入，1,680,000元＋162,5 81元＝1,842,581元），原告當可請求被告給付。又被告於原告終止租約後並未將系爭房屋騰空交還原告，則原告請求被告將系爭房屋騰空交還原告，亦屬有據。再者，被告於租約終止後，仍持續占有使用系爭房屋，獲取相當於租金之不當得利，則原告依不當得利法律關係，請求被告自97年12月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付原告21萬元之不當得利，洵屬有理由，應予准許。又兩造簽立之系爭租約第7條約定，若被告於租約終止後未交還系爭房屋，原告得請求被告按月支付依租金1倍計算之違約金至遷讓返還系爭房屋之日止，是故，原告請求被告自97年12月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告21萬元之違約金，復為有據，亦應准許。至原告逾上開應准許部分之請求，顯屬無據，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

八、本件訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭以上筆錄正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。