97年度北簡字第37428號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：98 年 05 月 25 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 97年度北簡字第37428號原　　　告　資訊傳真股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　葛苗華律師複代理人　　張仁龍律師被　　　告　宏宇金屬建材股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　戊○○ 上列當事人間97年度北簡字第37428號返還押租金等事件，於中華民國98年5月11日言詞辯論終結，98年5月25日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法　官　李智民書記官　唐步英通　譯　謝翔宇朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於下：主　　文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬陸仟壹佰肆拾元，及自民國九十七年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬陸仟壹佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由要領一、原告主張：原告於民國95年9月4日向被告承租門牌台北市○○○路○段285號8樓房屋（含地下室停車位1個）做為辦公室及營業使用，雙方約定每月租金新台幣（下同）180,200 元，其租期自95年10月4日起至99年10月3日止，共計4年，原告並已交付被告押租金360,400元。自97年6月24日起該房屋空調主機屢屢故障，電腦因機房過熱而多次當機，而天花板管線更因接縫處不良、冷卻結露而嚴重漏水，致原告之員工及顧客亦無法正常工作、前來洽公。原告多次限期請求被告修復，被告初則坦承該瑕疵為其責任，並稱已「派員前往搶修」云云，但事實上從未真正解決問題，致房屋漏水依舊；其後原告再經催促其解決，被告竟否認空調故障為其責任，並稱漏水問題出於原告未於其下放置天花板片遮蔽云云。原告因被告無意解決問題，乃於97年10月4日與被告終止租約，並搬遷至他所。按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定有明文。原告向被告承租房屋做為營業使用，竟然空調經常故障、天花板滴水如雨，原告完全無法正常使用該租賃物，自難謂無修繕之必要，但被告經原告限期催告修繕後，仍一再敷衍其事，拒絕解決，原告自得依前述民法之規定，終止雙方之租賃契約，並請求被告返還押租金360,400元。又依民法第431條第1項之規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」至於償還之範圍，依據兩造所訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第7條之約定：「租賃期間內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止契約。…若甲方擬提前終止本契約，須於三個月前以書面通知對方，並需按比例【（4年租期-實際租賃期間）/4年租期】補償乙方辦公室之裝修費用（150萬元，按4年租期攤提）。」雙方就原告支付之裝修費（有益費用）既已事前約定為150 萬元，並同意應按4年租期平均攤提，則本契約終止後，被告自應就其殘期（2年）依前述雙方約定之有益費用金額按比例償還其半數即75萬元。又關於債務不履行之損害賠償30 萬元：按終止契約，不妨礙損害賠償之請求（民法第263條準用260條），又民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」另依最高法院77年台上字第2369號判決：「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第42 3條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」系爭租賃物漏水嚴重，致原告員工、顧客無法正常上班、洽公，地毯、文件等亦遭浸濕而損壞，且被告又怠於修復漏水情形，已經無法達到合於約定之使用收益狀態甚明，依前述最高法院之見解，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，被告均應對原告負債務不履行之損害賠償責任。又本件租賃物扣除停車位之月租金為172,200元，換算每日租金為5,740元。原告既然租用系爭房屋做為營業之用，則其營業額必然高於房租，否則原告斷無賠本租用其房屋之必要，此為事理之當然。準此，原告因漏水而無法正常使用租賃物之期間為103天，僅因而浪費之租金即達591,220元，而原告之實際損害必猶高於此。爰減縮請求被告因債務不履行所應賠償之金額為30萬元，以求簡明。復依民事訴訟法第222條第2項之規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」縱鈞院認以前述方式計算損害額為不當，亦請鈞院審斟本件嚴重漏水的情狀且為期數月之久，依所得心證定其損害額，以資衡平。為此，提起本訴。並聲明：被告應給付原告1,410,400元，及自97年10月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准予假執行。二、被告則以：（一）原告請求關於終止租約及返還押租金360,400元部分，顯無理由：﹙1﹚按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」民法第429條第1項定有明文。本件系爭租約第19條約定：特別約定事項二「甲方﹙即被告﹚應於交付本租賃標的之同時就冷氣空調主機等設備處於正常使用狀態，租賃期間由乙方﹙即原告﹚負維修保養... 」及系爭租約第12條約定：「乙方﹙即原告﹚應以善良管理人之注意使用該租賃標的物... 租賃標的因自然天災之損壞有修繕必要時，由甲方﹙即被告﹚負責，其餘由乙方﹙即原告負責﹚。」被告於租賃標的交付時，冷氣空調主機等設備均處於正常使用之狀態，並依系爭租約第6條約定由被告依租賃標的現狀點交原告管收，租賃物交付後有關冷氣之維修保養，雙方另有約定由原告負維修保養責任甚明。﹙2﹚又民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」查本案冷氣口滲水之修繕依系爭合約第6條及第12 條約定，應由原告負擔，則原告即無理由主張適用上揭法條之規定，而得終止契約。﹙3﹚原告本年6月間冷氣口滲水，要求被告修繕，依系爭租約第6條及第12條之約定，應屬原告之維修保養責任，但被告基於商誼勉為同意，代為尋找東旭國際開發有限公司進行檢修工作，分別於7月1日及8月8日各支付修繕費用6,800元及1萬元，合計16,800元，被告保留代墊款返還請求權，並無原告所稱置之不理之情事，被告終止租約顯無理由。（二）原告無償還裝修費75萬元之請求權：﹙1﹚依民法第431條第1項之規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以現有之增值為限。」經查原告主張償還裝修費75萬元，係原告因應其本身需求之辦公室裝潢費用，與被告無關，而非有益費用，亦無增加租賃物之價值，且原告搬移時已全數拆走，並無現存之增值額，同時原告終止合約亦非合法，故其請求核無可採。﹙2﹚又依系爭租約第7條之規定：「租賃期限內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止契約... 若甲方﹙即被告﹚擬提前終止本契約，需於三個月前以書面通知對方，並需按比例《﹙四年租期-實際租賃期間﹚/四年租期》補償乙方辦公室之裝修費用﹙150萬元，按四年租期攤提﹚ 」，經查本案係乙方﹙即原告﹚非法提前終止契約，而非甲方﹙即被告﹚要求提前終止契約，原告顯屬誤解。（三）被告並無債務不履行之情事，原告無損害賠償30萬元之請求權：﹙1﹚原告提供之光碟冷氣口滲水計有6月23日二處、7月 18日一處、9月8日二處、9月11日一處，其中6月23日二處、7月18日一處被告分別於7月1日及8月8日修妥，9月8日二處其中一處在走道，一處在書桌旁，對正常營業影響不大，何來有一百零三天無法正常使用租賃物之情事，顯然原告誇大其詞，而不足採信，同時被告對原告所提供之光碟否認其真正。﹙2﹚縱令上述滲水屬實，亦屬輕微，且依系爭租約第6條及第12條之約定，亦屬原告應負之責任，原告應依系爭租約約定維修保養。（四）原告非法終止契約，依系爭租約約定應賠償相當於2個月之租金360,400元給被告：依系爭租約第7條規定：「租賃期間內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止本合約。若乙方﹙即原告﹚擬提前終止本契約，需於二個月前以書面通知甲方，並需賠償二個月月租金之金額以作為違約賠償... 」經查原告於97年10月8日以台北延壽郵局存證號碼02013號告知被告終止租賃契約，自應依系爭租約第7條之約定給付被告360,400元﹙180,20 0元x2﹚之違約金。（五）原告非法終止契約，依系爭租約定，應給付被告隔戶牆費用103,950元：依系爭合約第19條：「特別約定事項三，隔戶牆﹙附件二﹚由乙方施作，其工程費用先由甲方﹙即被告﹚負擔。若乙方﹙即原告﹚欲提前解約，應按比例《﹙四年租期-實際租賃期間﹚/四年租期》支付工程款」。本件隔戶牆工程款207,900元﹙含稅﹚，由甲方﹙即被告 ﹚先行支付，乙方﹙即原告﹚提前解約依約定應負擔207,900元之一半，即103,950元。（六）被告代原告支付之安泰聯合商業大樓管理費、公電費、停車管理費計33,376元應返還被告：原告自97年8月1日起即欠繳安泰大樓之大樓管理費、公共電費、停車管理費，計8月份15,645元、9月份15,645元、10月份﹙分擔4天﹚2,086元，合計33,376元，由被告於10月24日代為繳清，原告自應返還被告。（七）被告代原告支付97年7月28日至97年9月25日之營業用電69,266元及原告97年7月17日至97年9月16日之營業用水費1,618元，水、電費用合計70,884元，原告自應返還被告。（八）原告終止合約，並非冷氣口滲水問題，而是可歸責於原告，因而提出解約，顯非適法。（九）綜上所述，被告對原告有冷氣修繕11,800元、隔戶牆費用103,950元、違約金360,400元、代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計33,376元，代墊原告辦公室水電費70,884元，合計585,410元之請求權，如為不利之判決，一併請求抵銷等語置辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願提供擔保，請准免為假執行。三、經查：原告主張上揭事實，業據提出房屋租賃契約書、漏水照片及光碟、存證信函及回執等件，並聲請訊問證人乙○○、丙○○為證，被告則以上開情詞置辯。就原告上開主張之事實為被告不爭執部分，堪信為真實。四、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。本件原告主張其向被告承租系爭房屋做為營業使用，自97年6月24日起系爭租賃房屋空調主機屢屢故障，電腦因機房過熱而多次當機，而天花板管線更因接縫處不良、冷卻結露而嚴重漏水，原告限期請求被告修復等情，業據原告提出漏水照片及光碟、存證信函及回執等件為證，並經證人即原告資深經理乙○○、編輯丙○○到庭證述屬實（參見97年12月29日言詞辯論筆錄），被告亦自承原告提供之光碟冷氣口滲水計有97年6月23日二處、7月18日一處、9月8日二處、9 月11日一處，其中6月23日二處、7月18日一處被告分別於7 月1日及8月8日修妥，9月8日二處其中一處在走道，一處在書桌旁等情。又按兩造間系爭租約第19條約定：特別約定事項二「甲方﹙即被告﹚應於交付本租賃標的之同時就冷氣空調主機等設備處於正常使用狀態；租賃期間由乙方﹙即原告﹚負維修保養；若因自然損壞則由甲方﹙即被告﹚負責維修。」等語，上開冷氣空調設備故障漏水，一再發生，被告亦找廠商維修二次，嗣後仍發生故障漏水，顯非平日應由原告負維修保養之情形，被告未舉證證明係可歸責於原告之事由所致，應認係因自然損壞所造成，應由被告負責維修。原告於97年6月24日催告被告於3日內辦理一次性修復，被告於同年7月1日及8月8日二次維修後，仍未修繕完妥，於同年9月8日仍發生故障漏水，原告依民法第430條規定，於97年9月9 日以存證信函向被告表示將於97年10月4日終止兩造間租賃契約，自屬有理。又兩造間系爭租賃契約既已終止，原告請求被告返還押租金360,400元，即屬有據。又原告主張依系爭租約第7條之約定，被告需按比例補償原告辦公室之裝修費用（有益費用）75萬元，惟被告辯稱上開費用係原告因應其本身需求之辦公室裝潢費用，與被告無關，而非有益費用，亦無增加租賃物之價值，且原告搬移時已全數拆走，並無現存之增值額等語。原告就其主張辦公室之裝修有益費用，復未舉證證明上開裝修仍存在系爭租賃房屋且對原告有益，其此部分主張，即非可採。又原告主張系爭租賃物漏水嚴重，致原告員工、顧客無法正常上班、洽公，地毯、文件等亦遭浸濕而損壞，原告因漏水而無法正常使用租賃物之期間為103天，因而浪費之租金即達591,220元，而原告之實際損害必猶高於此，僅請求被告因債務不履行所應賠償之金額為30萬元等語。惟原告於租賃期間均在系爭租賃房屋辦公營業，並無不能使用系爭租賃房屋之情形，原告就此部分損害並未舉證以實其說，自屬無據。又被告主張以冷氣修繕11,800元、隔戶牆費用103, 950元、違約金360,400元、代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計33,376元，代墊原告辦公室水電費70, 884元，合計585,410元之請求權予原告之返還押租金請求權抵銷。就代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計33,376元，代墊原告辦公室水電費70,884元，合計104,260元抵銷部分，原告並不爭執，被告此部分抗辯即屬有理。至被告另主張抵銷之冷氣修繕11,800元部分，應由被告負責維修，已如上述，被告對原告並無冷氣修繕11,800元返還請求權；又被告另主張抵銷之隔戶牆費用103,950元、違約金360,400元請求權，因原告終止租約有理，無需賠償原告隔戶牆費用103,950元及給付違約金360,400元。綜上所述，被告應返還原告押租金360,400元，經抵銷被告代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費、辦公室水電費合計104,260 元後，被告應返還其餘押租金256,140元予原告。又原告於 97年10月8日以存證信函向被告請求於文到3日內返還押租金36萬元，該存證信函於97年9月9日送達被告，有原告提出之存證信函及回執影本可稽，故被告自97年10月13日起始負給付遲延責任。從而，原告訴請被告返還押租金256,140元，及自97年10月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭書記官　唐步英法官　李智民以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　25　　日書記官　唐步英

臺北簡易庭97年度北簡字第37428號

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