臺北簡易庭上列當事人間97年度北簡字第39770號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

同發國際房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

田振慶律師

訴訟代理人

吳彥鋒律師

訴訟代理人

邱瑞元律師

被告

乙○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間97年度北簡字第39770號給付服務費事件，於中華民國98年3月9日言詞辯論終結，98年3月23日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領

，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：原告為住商不動產連鎖仲介之加盟店，對外亦稱住商不動產台北復興店。於民國97年4月間，被告因先前曾委託別家仲介公司欲購買位於台北市中山區○○○路70號4-1樓之中古屋不動產（下稱系爭房屋）不成，為避免再次議價困難，乃借用其姪女謝夢蝶名義於97年5月6日與原告簽訂「買賣議價委託書」。經原告多次與屋主（即出賣人）陳士元議價協商與溝通，屋主答應將系爭房屋出售，於97年5月15日，原告乃告知買賣雙方可能成交訊息，被告仍借用其姪女謝夢蝶名義，簽訂「買賣定金收款憑證」以為成交之依據。當日晚間，原告再次邀請被告前來原告公司，向其確認仲介費用之支付方式。斯時，被告除再次同意伊必須支付之仲介費用，應自伊先前願支付購買總價新台幣（下同）1635萬元內扣除外，並確認該金額即為35萬元（即屋主願以1600萬元出售）。因之，買賣雙方乃於97年5月17日，正式簽訂買受人為被告之不動產買賣契約書。詎被告辦畢系爭房屋過戶登記後，原告依約向其請求給付仲介費用35萬元，被告竟拒絕給付。為此，提起本訴。並聲明：被告應給付原告35萬元及自支付命令送達翌日（即97年9月25日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：被告曾委託其他房屋仲介公司仲介購買不同地址之房屋，均明確約定買方應付之仲介費為成交價金之1%。本件委託原告仲介議價係被告之姊丁○○所為，被告完全未參與亦不知情。原告所提以訴外人謝夢蝶名義簽立之買賣議價委託書，其簽名並非被告所簽，且被告對該委託書內容並不知悉，被告非該仲介契約之當事人。97年5月15日晚上原告業務員丙○○及戊○○承諾不收買方仲介服務費，故丁○○與原告業務員丙○○簽訂之「買賣定金收款憑證」中第2條第5款「買方應支付已成交價百分之二計算之服務報酬於買方受託人，並於簽訂不動產買賣書面時給付」等字樣經刪除，明定無庸給付仲介費。97年5月15日晚上原告業務員丙○○及戊○○到被告執業之慎德堂中醫診所內簽訂「買賣定金收款憑證」，被告二度拿「買賣定金收款憑證」想看內容，但丙○○均認為被告係局外人，不願給被告看，兩次均即刻拿回「買賣定金收款憑證」，足證至丁○○與原告業務員丙○○簽訂「買賣定金收款憑證」為止，被告並未對原告業務員丙○○等人表示要買系爭房屋。又被告所簽訂之「買賣價金履約保證申請書」，其第3條第3項約定「買、賣雙方應支付之仲介費用，依同發國際房屋仲介有限公司（即住商不動產台北復興加盟店）之通知撥付之」，惟該申請書非兩造間仲介費之約定，且安信建築經理公司房地點交證明暨買賣價金履約結案單亦載明「買方支付賣方價款總價新台幣壹仟陸佰萬元已全部支付清楚」，上開買賣價金履約保證金之金額1600萬元中未含仲介費在內，故本件被告無庸之付原告仲介費等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、經查：原告主張上揭事實，並提出買賣議價委託書、買賣定金收款憑證、不動產買賣契約書、存證信函、買賣價金履約保證申請書影本等件為證，並聲請訊問證人丙○○、戊○○，被告否認上開買賣議價委託書、買賣定金收款憑證為其簽訂，並以上開情詞置辯。

四、原告主張被告借用其姪女謝夢蝶名義與原告簽訂「買賣議價委託書」及「買賣定金收款憑證」，並同意支付仲介費用35萬元等情，為被告所否認，原告聲請訊問之證人即原告業務員丙○○、戊○○，其證言雖附和原告之主張，惟上開證人係原告之受僱人，其證言難免偏頗原告，不足採信。又被告不爭之其於97年5月17日所簽訂之買賣價金履約保證申請書，其第3條第3項固約定「買、賣雙方應支付之仲介費用，依同發國際房屋仲介有限公司（即住商不動產台北復興加盟店）之通知撥付之」等語，惟並無法證明兩造間有約定仲介費用35萬元。此外，原告復無法舉出其他證據以實其說，其主張兩造間有約定仲介費用35萬元，即非可採。又被告主張原告業務員丙○○及戊○○承諾不收買方仲介服務費等情，然為原告所否認，且證人即原告業務員丙○○、戊○○亦證稱未承諾不收買方仲介服務費等語。而訴外人謝夢蝶名義與原告之買賣定金收款憑證，被告亦否認係其所簽立，且辯稱至丁○○與原告業務員丙○○簽訂「買賣定金收款憑證」為止，被告並未對原告業務員丙○○等人表示要買系爭房屋云云，上開「買賣定金收款憑證」中第2條第5款「買方應支付已成交價百分之二計算之服務報酬於買方受託人，並於簽訂不動產買賣書面時給付」等字樣經刪除，亦不得作為兩造約定無庸給付仲介費之證明。又按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。民法第566條定有明文。原告為房屋仲介公司，依一般社會通常情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，被告受其仲介而購買系爭房屋，依上開規定視為允與原告仲介報酬。本件未定仲介報酬額，依原告提出為被告之內政部訂立之不動產經紀仲介業報酬計收標準第1項規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。被告自認其曾委託其他房屋仲介公司仲介購買不同地址房屋均約定買方應付之仲介費為成交價金之1%。又一般不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向賣方收取報酬之數額通常不會高於向買方收取報酬之數額。本件原告自認本件其向賣方收取仲介費10萬元（參見本院98年3月9日言詞辯論筆錄），未超過被告買受系爭房屋成交價金1600萬元之1%，本院認被告應給付原告仲介報酬即仲介費亦以10萬元為適當。從而，原告請求被告仲介費10萬元及自支付命令送達翌日（即97年9月25日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬正當，應予准許。至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）