臺北簡易庭三、查台灣士林地方法院90年度促字第7744號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

中華票券金融股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

己○○

被告

安力達生物能源股份有限公司

法定代理人

羅勃.亞歷山大.威

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付租金事件，於民國97年12月26日言詞辯論終結，於98年1月9日在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　何曉瀅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：主文：被告應給付原告新台幣肆拾玖萬肆仟元及自民國九十六年十二月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨給付原告新台幣叁拾捌萬元及自民國九十七年九月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣玖仟伍佰捌拾元由被告負擔。

本判決得假執行。但被告如以新台幣捌拾柒萬肆仟元預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由要領：

甲、程序方面：原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）494000元及自民國95年10月20日等起至清償日止按年息5％計算之利息（詳見本院卷第2、4頁）。於訴訟進行中，原告先擴張為請求被告給付874000元及自96年5月7日等日起至清償日止按年息5％計算之利息（詳見本院卷第110、112頁）；嗣再減縮為請求被告給付494000元及自起訴狀繕本送達翌日即96年12月19日起至清償日止按年息5％計算之利息，並請求被告給付38萬元及自追加狀繕本送達翌日即97年9月13日起至清償日止按年息5％計算之利息（見本院卷第139頁），為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：被告向訴外人蔡紹華承租門牌號碼臺北市○○區○○街25巷7號2樓房屋（下稱系爭房屋），租金每月38000元。原告聲請執行訴外人蔡紹華對被告之租金債權，95年10月20日發扣押命令後，業經鈞院96年5月7日移轉命令將租金債權移轉於原告，但被告迄未給付租金，為此起訴請求被告給付自95年11月起至97年9月止之租金共計874000元及遲延利息等語。對被告之答辯陳述：陳國堂無權調降租金，縱有約定也無法律效力；系爭房屋有投保火災保險，但未曾申請理賠，地下室雖於94年7、8月間火災，但1樓及系爭房屋並沒有損害，否認被告支出修繕費用350196元，也否認火災與修繕費用有因果關係，本件於96年12月11日起訴，被告卻於其後估價裝潢，目的係藉裝潢之名達抵銷租金之實，估價單上之地毯、壁紙在租約中無記載，顯非出租標的一部分，應由被告自行負擔等語。並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：蔡紹華死亡後，被告與遺產管理人陳國堂協商後於94年1月間將租金改為每月28000元。系爭房屋曾於94年8月間發生火災，系爭房屋之地板、管線及部分設備嚴重毀損，被告乃於96年12月間委託訴外人宏其企業有限公司估價，於97年間開始修繕，支出修繕費用350196元，應由房東負擔，應予抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、查台灣士林地方法院90年度促字第7744號支付命令命蔡紹華等人應給付原告1810萬元及自90年3月8日起至清償日止按年息15％計算之利息，並逾期在6個月以內者，按上開利率10％，逾期超過6個月部分，按上開利率20％計算之違約金，因蔡紹華等人未異議而確定乙節，業據原告提出本院90年度執庚字第28352號債權憑證為證（見本院卷第6至7頁）。又查，原告主張債務人蔡紹華對被告有租金債權存在，而聲請執行該租金債權，經本院於95年10月20日以北院錦92執天字第8954號執行命令，在1810萬元、上揭利息、違約金，及執行費127040元之範圍內，禁止陳國堂律師即蔡紹華遺產管理人收取對被告之租金債權（下稱系爭租金債權）或為其他處分，被告亦不得對陳國堂律師即蔡紹華遺產管理人清償，被告未於法定期間內聲明異議，本院復於96年5月7日以北院錦92執天字第8954號執行命令，將系爭租金債權，在1810萬元及上揭利息、違約金、執行費之範圍內，移轉於債權人即原告等情，亦有原告提出之本院95年10月20日北院錦92執天字第8954號執行命令、96年5月7日北院錦92執天字第8954號執行命令附卷可稽（見本院卷第13至16頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、茲先就原告請求被告給付租金及系爭租金債權之數額，論述如下：

㈠查被告（原名：安力達生技製藥股份有限公司）與蔡紹華（92年10月30日死亡）簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向蔡紹華承租系爭門牌號碼臺北市○○區○○街25巷7號2樓房屋，租金每月38000元，租賃期間自92年1月1日起至93年12 月31日止；93年12月31租約到期後，94年1月27日調解成立繼續出租2年至95年12月31日止，每月租金38000元，每3個月給付1次計114000元；95年12月31日租賃期間屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，出租人陳國堂律師即蔡紹華遺產管理人亦未表示反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約等情，有原告提出被告不爭執其真正之房屋租賃契約書、調解程序筆錄在卷可考（見本院卷第9至12頁、第101至102頁），堪信屬實。

㈡被告雖辯稱：蔡紹華死亡後，被告與遺產管理人陳國堂協商後於94年1月間將租金改為每月28000元云云，但為原告所否認，雖證人陳國堂證稱：「租金原為新台幣3.8萬元，後來約於94年1月間有調整租金為2.8萬元，...，目的是為了由被告自行給華國繳交水電費。租金調降是在我擔任蔡紹華遺產管理人之前的事情。... 」云云（見本院卷第74至75頁）、另證人即被告公司監察人廖月雙證稱：「雙城街當初出租人是蔡紹華先生，簽約都是由我代表被告公司與蔡先生簽立租約，當初約定租金每月3.8萬元，因為3個月給付1次，蔡先生同意3個月收取11萬元，自始即如此。沒有書立租約，僅口頭同意。」云云（見本院卷第108至109頁）。惟查，陳國堂律師係於93年9月27日經台灣士林地方法院以93年度財管字第44號民事裁定選任為蔡紹華之遺產管理人，有93年度財管字第44號民事裁定附於本院94年度北簡移調字第27號卷宗可考，是證人陳國堂證述其擔任遺產管理人之前於94年1月間調降租金云云，並不足取；依系爭租約第3條，及第20條：「乙方（被告）應自行負擔必要之清潔管理費，並與華國大飯店分擔水電費用。」（見本院卷第9至12頁）之約定，本即明確約定被告應在租金38000元之外，另行負擔水電費，故證人陳國堂證稱為了由被告自行繳交水電費而調降租金為28000元云云，顯不足採。況縱若其所述其在擔任遺產管理人之前有調降租金為28000元之約定云云屬實，又縱若證人廖用雙證稱蔡紹華同意3個月僅收取租金11萬元云云屬實，但陳國堂即蔡紹華遺產管理人與被告間既嗣後已於94年1 月27日調解成立，調解程序筆錄載明出租至95年12月31日止，每月租金38000元，每3個月給付1次計114000元等語明確（見本院卷第101頁），另參以陳國堂律師於95年6月19日即以蔡紹華遺產管理人之身分具狀向本院民事執行處陳報系爭房屋之租金為每月38000元，亦有聲明狀在卷可佐（見本院卷第8頁），堪認被告應給付之每個月租金確為38000元，被告上開所辯，洵非可取。

㈢被告自承其自95年10月起未給付租金（見本院卷第124頁），而系爭租金債權已因本院移轉命令移轉於原告，已詳如上所述，是原告請求被告給付自95年11月起至97年9月止每月38000元之租金，共計874000元，即屬有據。

五、次就被告主張抵銷部分，論述如下：被告雖辯稱：系爭房屋曾於94年8月間發生火災，系爭房屋之地板、管線及部分設備嚴重毀損，被告於97年間開始修繕系爭房屋，支出修繕費用350196元，應由房東負擔，應予抵銷云云，但原告否認系爭房屋曾發生火災，原告並提出商業火災保險單供參（見本院卷第103至105頁），被告雖提出原告否認其真正之96年12月31日估價單、97年1月10日統一發票（見本院卷第36頁、第62頁），並聲請訊問證人丁○○為證，但證人即宏其企業有限公司負責人丁○○證稱系爭房屋是否發生火災其不清楚（參見本院卷第75頁）。被告嗣改稱：地下室曾於93、94年間發生火災（見本院卷第118頁），原告對地下室於94年7、8月間曾發生火災不爭執，但否認系爭房屋因地下室火災而有修繕之必要，且否認被告有支出修繕費用350196元，並否認火災與修繕費用有因果關係，經查：

㈠證人即華國飯店的副總經理戊○○證稱：「本件系爭房屋所有事件從頭到尾都是我在處理。當初房子一、二樓、地下室都是蔡紹華所有，二樓租給被告，一樓及地下室是租給華國飯店，地下室當作會員俱樂部使用。因為地下室於94年被縱火，確實日期忘記了，火災之後還有在使用但已成為倉庫。倉庫華國飯店自己有整修，款項都是華國自己支出的。因為煙囪效應後面防火巷都黑了。火災地下室損毀嚴重，一樓沒有什麼損害，地下室到二樓火災影響的部分只有防火梯。94年火災發生後，二樓實際狀況我不是很清楚，一樓因為有木門所以沒有什麼事故。二樓部分被告沒有提出什麼修繕的請求。」等語，被告認證人戊○○之證詞實在，原告也對其證詞無意見（見本院卷第130至131頁），堪認94年間地下室發生火災時，並未延燒至1樓及系爭2樓房屋，1樓房屋並無損害，被告或系爭2樓房屋所有權人亦歷經2年餘未向華國飯店或保險公司等提出受損或任何需修繕之主張。另參以系爭房屋於95年間已被聲請拍賣而查封中，系爭租金債權亦遭扣押，被告所提出原告否認其真正之96年12月31日估價單上記載之修繕項目卻為進口地毯124200元、高級壁紙93000元等（見本院卷第36頁），與常情不合。被告就其主張系爭房屋因地下室火災致系爭2樓房屋之地板、管線及部分設備嚴重毀損云云，復未能確切舉證證明以實其說，自難認系爭2樓房屋因上揭地下室火災而受損，被告上開所辯，洵無足取。

㈡況按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明文。故在租賃物有修繕之必要時，承租人應先定期催告出租人修繕，倘出租人不為修繕之情況下，承租人才可依430條選擇終止租約或自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除之。本件被告未能舉證證明系爭2樓房屋因地下室火災受損而有修繕之必要，已詳如上㈠所述，自難認出租人有修繕責任。況縱若被告辯稱：系爭房屋因地下室火災致系爭2樓房屋之地板、管線及部分設備嚴重毀損云云屬實，被告既未定相當期限，催告出租人修繕，則依上開規定，被告亦無權自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，是被告辯稱：系爭房屋曾於94年8月間發生火災云云，或稱：地下室曾於93、94年間發生火災，系爭房屋之地板、管線及部分設備嚴重毀損，被告於97年間開始修繕系爭房屋，支出修繕費用350196元，應由房東負擔，應予抵銷云云，應無可取。

㈢綜上所述，被告上開所辯，均不足採。原告請求被告給付自95年11月起至96年11月止之租金494000元及自起訴狀繕本送達翌日即96年12月19日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨請求被告給付自96年12月起至97年9月止之租金38萬元及自追加狀繕本送達翌日即97年9月13日起至清償日止按年息5％計算之利息，均屬依法有據。

六、從而，原告請求被告給付494000元及自96年12月19日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨請求被告給付38萬元及自97年9月13日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。爰並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭計算書：項目 金　額（新台幣）備註第一審裁判費 　 9580元合計 9580元