臺北簡易庭98年度北簡字第19339號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 98年度北簡字第19339號

原告

美雅國際企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

鍾永盛律師、吳偉豪律師

被告

款款國際開發有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

葉大慧律師、洪淑芬律師

上列當事人間98年度北簡字第19339號返還押租金事件，於中華民國98年7月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文：

被告應給付原告新台幣貳佰壹拾萬元及自民國九十八年五月一日

起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告得假執行；但被告如以新台幣貳佰壹拾萬元供擔保，

得免假執行。

事實及理由：

一、原告主張：原告與被告於民國96年2月7日訂立租賃契約（下稱系爭租約），由原告承租被告台北市○○○路○段77號1樓房屋（下稱系爭租屋），租期自96年4月1日起至98年12月31日止，每月租金新台幣（下同）70萬元，並約定承租人即原告擬提前終止契約時，需於事前二個月已書面通知出租人即被告，否則應賠償被告2個月租金計算之違約金，原告並依約交付面額210萬元、發票日96年2月7日之租押金支票1紙予被告，嗣原告因營運計畫改變，擬期前終止租約，乃依系爭租約第10條第5項，於終止日2個月前之98年2月26日以存證信函通知被告於98年4月30日終止租約，並於98年4月15日以存證信函通知被年4月28日點收系爭租屋並返還原告租押金210萬元，然被告於斯日點收系爭租屋後，迄今未返還租押金210萬元，爰依兩造租賃關係及不當得利法律關係請求被告給付210萬元即自98年5月1日起至清償日止按年息百分

二、被告則以：兩造於系爭租約第10條之約定，期前終止租約除有該條第1項至第4項因依方違反約定之行為所致之原因外，他方仍不得於期前終止契約，故原告期前終止系爭租約，應負債務不履行之損害賠償，另該條第5項約定，承租人（即原告）擬提前終止租約時，若未於二個月前通知出租人（即被告），即須支付「違約金」，而該違約金之性質屬懲罰性違約金，故雖原告於二個月前通知被告提前終止契約，原告對被仍須負損害賠償責任，另依系爭租約第11條第3款所約定「因可歸責於乙致致租約終止者，自租約終止之翌日起，每餘一日乙方應給付按每日租金一倍計算之違約金」，而依本條約定，本條之違約金係屬損害賠償總額之違約金，原告於提前終止租約通知被告時，被告即積極登報，為皆無法出租，故依系爭租約約定，被告因無法另行招租，而系爭租約係可歸責於原告至租約終止之情形，故依系爭租約第11條第3 款，被告之損害賠償應以原告終止租約之日起，按每日租金一倍計算違約金，而系爭租約租期係自98年12月31日止，尚餘8個月之租金，原告應給付被告自終止租約至租期屆滿止之租金做為被告損害賠償之賠償金，故以每個月70萬元租金計算，原告應給付被告560萬元之損害賠償金，因而原告以以被告押金210萬元抵扣後，原告尚須再給付被告450萬元之損害賠償，故被告自無給付210萬元與原告之義務，退步言之，縱認兩造系爭租約第10條有關違約金之約定係屬損害賠償總額之約定，又依系爭租約第10條第5項之約定「除第一項之約定外，本租約租賃期限未屆滿前，甲方（即被告）不得提前終止契約，除本條所訂之情形外，乙方擬提前終止契約時，須於事前二個月前書面通知甲方，以利甲方另行招租，否則應賠償以二個月租金計算之違約金」，意即原告若提前終止租約，於提前終止租約通知被告，被告如無法順利再行出租，乙方應給付甲方相當於二個月租金計算之違約金，故本件原告若擬提前終止租約需有具備二要件，一是「應於二個月前通知甲方」、一是「以利甲方另行招租」，故如因原告提前終止租約而被告無法另行招租，原告自應賠償被告因無法出租之損害，且以相當二個月租金之違約金為損害賠償額之預定，而本件原告提前終止租約後，被告積極登報皆無法順利出租，故原告應給付被告相當2個月之租金之違約即140萬元，故被告扣除該違約金款項後，僅需返還原告70 萬元（即210萬-140萬元）等語答辯，並聲明駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

（1）兩造訂立系爭租約，由原告承租被告系爭租屋，租期自96年4月1日起至98年12月31日止，每月租金70萬元。原告依約交付租押金支票210萬元予被告，並經被告兌現。

（2）原告於98年2月26日以函通知被告提前於98年4月30日終止系爭租約，並於98年4月30日前返還系爭租屋經被告點收。

（3）被告迄今尚未返還租押金210萬元。

四、原告主張其依系爭租約第10條第5款，行使提前終止系爭租約權，並於終止前2個月前書面通知被告一事，業經提出系爭租約1份、存證信函5份為據，然被告辯稱原告依約無提前終止系爭租約權，主張原告提前終止系爭租約為違約行為，應負損害賠償責任，否則亦應依約給付違約金2個月等情，茲本案爭點為：原告得否依兩造系爭租約第10條第5款提前終止系爭租約？又被告主張本件原告提前終止租約，依系爭租約第11條第3款，被告得向原告請求560萬元損害賠償，否則亦得依租約第10條第5款請求原告給付違約金140萬，而之與原告請求租押金210萬元為抵銷之抗辯是否有據？

（1）按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之前項終止契約，應依習慣先期通知。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之規定，先期通知。」，民法第453條、第450條第3項訂有明文，經查，觀諸兩造系爭租約係屬定期租賃契約，而有關「期前終止租約」相關事項約定於系爭租約第10條，觀諸該條約定：「一、乙方違反約定方法使用租賃標的物或積欠二期以上之租金，經甲方催告限期改善仍未改善或支付時，甲方得提前終止本契約以維出租人之權益。二、甲方違反本契約約定，經乙方催告限期改善，逾期仍未改善而有損害乙方權益時，乙方得提前終止本契約以維承租人權益。三、租賃標的物或其公共設施之全部或一部如為主管機關禁止或限制使用，或其狀況有危及人員人員安全健康之虞時，乙方得提前立即終止本契約。四、租賃標的物遭行使抵押權之裁定或強制執行時，乙方得提前立即終止本契約。五、除第一項之約定外，本租約租賃期限未屆滿前，甲方不得提前終止契約。除本條所訂之情形外，乙方擬提前終止契約時，須於事前二個月前書面通知甲方，以利甲方另行招租，否則應賠償以2個月租金計算之違約金。六、本契約經期前終止止者，甲方應返還未到期（含提前終止零星天數）之租金。」等語，可知上開第一款至第五款，均係明載系爭租約得提前終止事由，而比對上開五款提前終止事由，第一款係針對承租人有違約使用或欠租等可歸責情事，出租人得提前終止；第二款係針對出租人違約等可歸責情事，承租人得提前終止、第三款、第四款係針對系爭租屋標的有客觀上無法使用或無法使用之虞，承租人得以提前行使；而第五款則明白約定出租人除上開第一款事由外，無提前終止權，承租人除上開第二、三、四款事由外，則有提前終止權，惟明訂通知期間需於終止前2個月前，故無上開民法第450條第3項通知期限適用，是本件原告自得以系爭租約第10條第5款行使提前終止系爭租約，又原告於提前終止系爭租約事前2個月前已書面通知被告一節，業為被告所不爭執，可認系爭租約業經原告依約合法提前於98年4月30日終止。是被告以原告依約無提前終止系爭租約權，原告提前終止系爭租約係違約，已難認有理，再者，被告主張據以計算原告違約損害賠償金8個月之條款係系爭租約第11條第3款，惟觀諸該條款內容「因可歸責於乙方致租約終止或租賃期滿繼續使用租賃標的物，自租約終止或租賃期滿之翌日起，每餘一日乙方應給付按每日租金一倍計算之違約金」等語，依字面解釋，顯係規範有關系爭租約提前終止或租賃期滿後，承租人未依約返還系爭租屋，且該未返還原因係屬可歸責承租人之狀況，承租人應給付上開契約預定計算方式之違約金，而本件原告依約合法提前終止租約後，業於終止時返還系爭租屋一節，為被告所不爭執，是本件並無上開違約金規定所載之事實，被告以之據以請求原告給付相當於8個月租金之違約金，難認有據。至被告另抗辯縱原告得依系爭租約第10條第5款提前終止系爭租約，然依該款所訂應具備「應於二個月前通知甲方」、「以利甲方另行招租」等2要件，若被告因原告提前終止租約而無法另行招租，原告應賠償被告2個月租金之違約金部分，經觀諸上開條款內容「乙方擬提前終止契約時，須於事前二個月前書面通知甲方，以利甲方另行招租，否則應賠償以2個月租金計算之違約金。」，該條款主要係明訂提前終止契約之通知義務以及通知期限，以及違反該通知義務所需負之損害賠償範圍（即預定違約金），至通知義務後雖記載「以利甲方另行招租」等字樣，然依字面解釋僅係訂上開通知義務條款之原因，並非提前終止要件，況提前終止契約後甲方是否要再招租，以及事實上是否招租成功均係不確定狀況，果若為承租方提前終止要件，則終止是否生效繫於不確定要件，是被告上開解釋條款顯悖於常情且而與兩造約定不符，亦難認可採。綜上被告以上開抗辯事由主張抵銷，均屬無據，難認可採。

（2）綜上，本件原告依系爭租約第10條第5款提前終止系爭租約洵屬有據，系爭租約既經原告依約行使提前終止權而於98年4月30日終止不存在，且原告亦於終止日前返還系爭租屋交被告點收，兩造現已無存在租賃關係，原告依系爭租約第5條第2款、第3款及不當得利請求被告返還租押金210萬元，及自98年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，均屬有據，為有理由，應予准許。

五、綜據上述，原告主張依系爭租約及民法第179條不當得利請求被告給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。

七、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭