臺北簡易庭98年度北簡字第17761號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 98年度北簡字第17761號

原告

即反訴被告

永聯忠孝不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

郭承昌律師

被告

名資有限公司

兼法定代理人

乙○○

即反訴原告

上一人訴訟代理人

余敏長律師

上列當事人間請求98年度北簡字第17761 號給付服務費事件，本院於中華民國99年6 月15日言詞辯論終結，同年6 月30日下午4時在本院臺北簡易庭第6 法庭公開宣示判決，出席職員如下：

朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領

，記載如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

甲、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告原起訴請求被告乙○○應給付新臺幣（下同）50萬元；嗣於民國98年6 月23日言詞辯論期日當庭追加名資有限公司（下稱名資公司）為被告，並擴張應受判決事項之聲明為被告應連帶給付原告100 萬元，及自98年6 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，請求之基礎事實均係因被告乙○○委託原告購屋，為支付約定服務費200 萬元曾執附表所示被告名資公司支票為給付，附表編號1 、2 號支票業因被告乙○○其後交付現金100 萬元而清償，惟附表編號3 、4 號支票均未兌現，原告得請求之舊債務為向被告乙○○之居間報酬債務；新債務為對名資公司之票據債務，票據債務之原因關係仍為雙方之居間契約，先後請求均本於居間契約、服務費請求權，請求基礎事實同一，原告具當事人適格，所為追加名資公司、擴張應受判決聲明，核與首揭規定相符，均應予准許。

二、本件訴訟標的雖因訴之追加致金額逾50萬元，未合於民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項之訴訟，惟兩造合意適用簡易程序，有本院98年6 月23日、98年8 月25日言詞辯論筆錄各1 份在卷可按，依民事訴訟法第435 條、第427 條第3 項規定，自得適用簡易訴訟程序，併予敘明。

乙、實體部分

一、原告起訴主張：

㈠、被告乙○○於97年9 月間委託原告居間議價，向訴外人溫閃購買坐落臺北市○○區○○段四小段184 等地號基地預售屋（案名：國美隱秀）第A1棟四層及地下編號41、42號車位之不動產（下稱系爭不動產），被告乙○○原本出價4,000 萬元，倘能成交，將另外給與原告100 萬元服務費；數次協商後，被告希望購屋成本（含服務費）控制在4,000 萬元以內，換言之，倘能以3,800 萬元成交，則願給付原告200 萬元服務費2,000,000 元，經原告努力，終於在同年9 月30日以3,800 萬元洽談成交。

㈡、被告於購得系爭不動產後，依仲介服務報酬給付同意書及同年10月31日服務費確認單，交付被告乙○○為負責人、被告名資公司所簽發，付款人為臺灣中小企業銀行東湖分行如附表所示之支票4 紙予原告，其中編號1 、2 號支票經被告要求撤回提示，被告另以現金100 萬元換回前開支票，然原告屆期提示編號3 、4 號支票，竟遭退票不獲付款，迄今被告乙○○尚積欠原告服務費100 萬元，又被告名資公司與被告乙○○積欠服務費債務，為民法第320 條之新債清償，新舊債務為不真正連帶債務，其一獲清償，另一債務於清償範圍內視為消滅，爰依仲介服務報酬給付同意書請求被告給付服務費，並聲明：被告應連帶給付原告100 萬元，及自98年6 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告抗辯略以：

㈠、被告乙○○購買系爭不動產過程，係由原告經紀人胡敦傑邀同被告乙○○、訴外人溫閃至原告店址議價並簽訂系爭不動產買賣契約（下稱系爭契約），議價過程中，胡敦傑向被告表示可將銷售價額降至3,800 萬元，然差價200 萬元部分，除被告應負擔之2 ％即76萬元仲介報酬外〔計算式：3,800 萬2 ％＝76萬〕，餘額124 萬元仍應由被告補足，被告不疑有他，即以實際買賣交易價額3,800 萬元與溫閃締結系爭契約，並交付如附表所示之支票4 紙，胡敦傑則按各支票面額分別開立載明總服務費為200 萬元之服務費確認單4 紙予被告，惟原告仍向溫閃收取服務費40萬元，可見原告收受買賣雙方之服務費高達240 萬元，有違不動產經紀業管理條例第19條，及內政部89年7 月10日台（89）內中地字第8979517 號函，仲介業務者向買賣之一方或雙方收取報酬總額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％，本件服務費按實際買賣交易價額之6 ％計算僅228 萬元，原告竟超收服務費12萬元，有違不動產經紀條例第19條第1 項規定。

㈡、被告乙○○交付100 萬元服務費，經詢問他人始知受騙，即於98年2 月2 日以存證信函請求原告返還前開款項予被告及溫閃，經被告乙○○側面查知，原告已向溫閃取得20萬元服務費，本欲再請求20萬元，嗣自知理虧，心虛飾責，主動將溫閃服務費由40萬元降至28萬元，。

㈢、原告於自身中信房屋網站消費者權益須知，揭示服務報酬收取標準為向賣方收取成交總價4 ％；向買方收取2 ％，復於買方權利義務說明書中載明前述文句，該定型化契約約款應構成契約之內容，原告亦應受自身網站內容拘束。再依內政部公告不動產委託銷售定型化契約，服務報酬成數屬不動產委託銷售定型化契約應記載事項，被告乙○○得悉買賣兩方應負擔服務費成數為2 ％、4 ％，該部分定型化條款應屬契約之一部分，原告縱未記載服務報酬計算標準於應記載事項，然原告所為違反消費者保護法（下稱消保法）第17條第2 項、不動產經紀業管理條例第19條第1 項，仍不得向被告收取委託銷售4,000 萬元與實際成交金額3,800 萬元間差價200 萬元。

㈣、系爭支票之原因關係約定原告收取差價200 萬元作為服務費，有違反消保法第17條第2 項、不動產經紀業管理條例第19條第1 項，應屬無效，被告均得拒絕給付票款、服務報酬。

㈤、並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：被告乙○○於97年9 月欲購買溫閃之系爭不動產，委託原告居間議價，委託銷售價額為4,000 萬元，其後因原告數次居間協商，被告乙○○與溫閃以3,800 萬元締結系爭不動產買賣契約，原告與被告乙○○並簽立仲介服務報酬給付同意書，約定被告乙○○給付200 萬元服務費，被告乙○○交付如附表所示之支票予原告，其中編號1 、2支票已獲兌現，編號3 、4 號支票則由原告持有中等節，為兩造所不爭執，並有附卷系爭不動產買賣契約書、仲介服務報酬給付同意書各1 份、服務費確認單4 紙、票據延期提示通知表、存摺各2 份在卷可按（見本院卷第32至41頁），堪信為真實。

四、本件爭點厥為：原告請求被告連帶給付100 萬元，及自98年6 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息有無理由？茲分敘如下：

㈠、按為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業)， 建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例，不動產經紀業管理條例第1 條有明文規定。觀此條文可知不動產經紀業管理條例立法精神，係為求保障不動產買賣雙方權益，避免經紀即仲介業者仗恃資訊優勢，藉由交易平臺角色恣意操縱市場買賣交易進行，故制定該法律規範經紀業、經紀人員應遵守之業務及責任，行政機關得據此獎勵、行政裁罰事項。

㈡、次按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處，不動產經紀業管理條例第19條、第20條復有明文；又所謂「差價」，依同條例第4 條第9 款係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。而「中央主管機關規定之報酬標準」依內政部89年5 月2 日台（89）台內中地字第8979087 號函文揭示「二、㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。㈢本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒『不動產說明書應記載事項』所訂之範圍。㈣經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租貸雙方事先充分瞭解」有函文1 紙存卷可按（見本院卷第70頁）。

㈢、至經紀業者違反本條例第19條第1 項者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰；經處罰並限期改正而未改正者，應連續處罰；如為經紀人員，應予6 個月以上3 年以下之停止執行業務處分；受申誡處分三次者，應另予6 個月以上3 年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計達5 年以上者，廢止其經紀人員證書或證明，同條例第29條第1 項第2 款、第2 項、第31條第1 項第2 款、第2 項分有明定。觀之該條例第19條規範文句，經紀業、經紀人員違反規範所生罰鍰、行政裁罰處分規定及第1 條立法意旨，可知係為防免仲介業者以差價約定巧取不當報酬，強制其依照中央主管機關規定報酬標準計收，避免其仗恃資訊優勢，以交易平臺角色恣意操縱交易、哄抬價格，使不動產買賣交易價額透明公開化，而第19條第2 項甚且規範違反規定，所收取之差價或報酬，應加計利息「加倍」返還支付人，之所以有該等「加倍」返還規範，亦係立法者認為僅以所收取差價報酬返還，不足以限制、處罰該等操縱行為，而「加倍」返還之立法方式，更存有將此不當差價報酬之兩倍，作為支付人可得請求懲罰性損害賠償預定性質。又該等規範倘允許當事人另以約定排除，同意仲介業者收受差價、其他報酬，除使同條第2 項懲罰性損害賠償預定規範形同虛設，更杜絕主管機關對經紀業、經紀人員施以公法上行政裁罰，有違同條例第1 項為求建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展之立法精神，故第19條規定應屬法律強行法規中禁止規定之取締規定，違反前揭規定之行為雖不至無效，然應依同條第2 項加倍返還，當事人亦不得預先以特約排除。

㈣、又原告中信房屋網站之消費者權益須知，明白表述「本加盟店按下列標準及方式向您收取服務報酬，不賺差價並確實開立發票。服務報酬收費標準：《買賣案件》向賣方收取成交總價百分之四的服務報酬；向買方收取成交總價百分之二的服務報酬」文句；復於網站上買方權利義務說明書揭示「伍、當賣方同意並簽認您的『附停止條件定金委託書』或您逕行簽認『購屋承諾書』時，買賣契約即已成立，您應於簽訂『不動產買賣契約書』時，以現金或開立即期支票一次支付加盟店成交總價百分之二的服務報酬。」並有網站列印資料4 紙在卷可考（見本院卷第57至59頁）。

㈤、經查，被告乙○○為購買系爭不動產與原告簽訂「附停止條件地金委託書」，委託銷售之承購總價為4,000 萬元，同時交付總價2 ％100 萬元為定金，有附條件定金委託書1 份在卷可考（見本院卷第117 頁），嗣原告經紀人胡敦傑出面斡旋，被告乙○○與溫閃最終以3,800 萬元成交；衡以前揭原告中信房屋網站所揭示之服務報酬收費標準，倘系爭不動產成交金額為4,000 萬元，原告可分別向賣方溫閃、買方被告收取服務報酬為160 萬、80萬元，共計240 萬元報酬；經原告經紀人胡敦傑斡旋成交金額3,800 萬元，原告再另依約定方式向賣方溫閃、買方被告索取40萬、200 萬元，有服務費確認單2 份存卷可查（見本院卷51至53頁），仍共計240 萬元服務費，依此分析可見，系爭不動產成交金額不論4,000 萬元抑或3,80 0萬元，原告身為居間不動產經紀業者，都可依前揭比例抑或約定方式，向買賣雙方可收取共計240 萬元服務費，顯然原告係預設欲收取服務費總額，無視網站上揭示規範報酬分配方式，於斡旋階段設想如何分配該240 萬元服務報酬與買賣雙方分擔，據此預設分配方式達成交易；是以，原告將成交金額4,000 萬磋商至3,800 萬元，欲向被告乙○○收取之200 萬元，並非本於實際買賣交易價格3,800 萬元，按網站揭示買方負擔2 ％標準計收，另以「仲介服務報酬給付同意書」約定買方應付200 萬元仲介服務費報酬，與實際買賣雙方成交金額脫勾，該200 萬元顯為仲介分配買方應負擔報酬金額，更可見為被告乙○○委託銷售價格4,000 萬元與實際買賣交易價額3,800 萬元間200 萬元差價，則被告抗辯該200 萬元為經紀條例19條規範之差價，應可採信。

㈥、至原告主張不動產仲介條例規範禁止收取差價，係專指賺取差價有不利益情狀，被告因成交金額由4,000 萬降至3,800 萬元，購屋成本由4,080 萬元降至4,000 萬元，並未受有損害，故無違反不動產經紀業管理條例規定等語。然查，不動產經紀業管理條例第19條，並未區分、設限買賣雙方因此受有利益或不利益，始有該條規定適用，原告據法律條文所無之要件加以限制，顯有誤解，雙方約定之金額既為委託銷售、實際交易金額差額，該200 萬元約定服務報酬，即屬不動產業經記條例第19條所規範差價甚明。

㈦、綜前各節，雙方所約定之仲介服務報酬給付同意書，有違不動產經紀業管理條例第19條第1 項，原告以前揭同意書請求被告連帶給付剩餘100 萬元服務報酬，並非有據；又原告本得向被告名資公司請求給付，應僅於遭退票之支票2 紙為據，為票據法上請求，原告請求被告連帶給付100萬元，即非有據，況遭退票支票2 紙之原因關係、服務報酬約定已違反前揭條文，原因關係既不得為請求，原告執票據為請求，自非有據，原告請求被告連帶給付100 萬元及自98年6 月24日起至清償日止，按週年利息5 ％為請求，均為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分

甲、程序部分

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第435 條第1 項分別有明文規定。查本件被告乙○○提起反訴，主張本訴部分之服務費報酬約定有違不動產經紀業管理條例第19條，先位請求反訴被告應將收取之服務費加計利息加倍返還，又此約定依消保法第17條第1 項規定不成立；同條第2 項規定無效，不論不成立或無效，反訴被告已收取之服務費無法律上原因，致反訴原告受有損害，備位請求反訴被告依民法第179 條返還業交付之100 萬元及返還附表所示3 、4 號支票，反訴標的、攻擊防禦方法均與本訴諸多牽連，而反訴部分亦經兩造合意繼續適用簡易程序，有98年8 月25日言詞辯論筆錄1 份在卷可稽，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體部分

一、反訴原告乙○○主張：

㈠、反訴被告向反訴原告約定服務報酬為差價200 萬元，更向溫閃收取40萬元服務報酬，總計高達240 萬元服務費，有違不動產經紀業管理條例第19條，及內政部89年7 月10日台（89）內中地字第8979517 號函文；反訴原告交付100萬元後始知受騙，於98年2 月2 日以存證信函請求原告返還前開款項；又反訴被告於自身房屋網站、買方權利義務說明書明白揭示服務報酬收取標準，雙方可得預見該定型化契約約款構成契約之內容，反訴被告應受拘束，反訴被告疏未記載計算標準，依消保法第17條，該定型化約款無效，仍不得向被告乙○○收取。

㈡、反訴被告欲收取200 萬元服務費，有違不動產經紀業管理條例第19條第1 項，應依同條第2 項加計利息加倍返還反訴原告；又票據原因行為如依消保法第1 項規定不成立；第2 項規定無效，不論無效或不成立，反訴被告收取之100 萬元及附表編號3 、4 號支票即無法律上原因，應依民法第179 條返還，先位請求反訴被告依不動產經紀業條例第19條第2 項返還服務費，備位請求反訴被告依民法第179 條100 萬元及附表編號3 、4 支票正本予反訴原告。

㈢、先位聲明：反訴被告應給付反訴原告200 萬元，及自97年11月15日起至清償日止，按週年利率6 ％計算之利息。備位聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告100 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉反訴被告應將如附表所示編號3 、4 支票正本返還反訴原告。

二、反訴被告抗辯略以：不動產經紀業管理條例第19條係限於出售不動產之賣方，始有適用；至條文所稱賺取差價，乃指賺取差價有不利益情形，兩造約定以購買差價作為服務報酬，反訴原告無須另行支出服務報酬，對反訴原告而言，尚無不利情事。又反訴被告向賣方收取服務費8 萬元，業經當事人雙方意思表示合致，內政部頒佈者僅為比例之上限，反訴被告所為並未為反前揭規範，並聲明：駁回反訴原告之訴。

三、反訴爭點厥為：㈠、反訴原告依不動產經紀業管理條例第19條第2 項先位請求反訴被告應給付200 萬元，及自97年11月15日起至清償日止，按週年利率6 ％計算之利息，有無理由？㈡、備位請求反訴被告應給付100 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；反訴被告應將如附表所示編號3 、4 支票正本返還反訴原告，有無理由？

㈠、經查，雙方約定之仲介服務報酬給付同意書，係以差價作為服務報酬，有違不動產經紀業管理條例第19條第1 項，本訴原告以前揭同意書請求被告連帶給付剩餘100 萬元服務報酬；以遭退票之支票2 紙為據請求被告連帶給付100萬元，均非有據，悉如前述。反訴被告違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項，依同條第2 項規定，即應將已收取差價100 萬元加計利息後加倍返還與支付人，則反訴被告應給付已收取差價100 萬元兩倍，即200 萬元及法定遲延利息。

㈡、又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2 項分別定有明文。查反訴原告於98年2 月2 日以存證信函催告反訴被告返還超收差價及97年10月31日至當時按週年利率5 ％計算利息，則反訴被告應自催告時起負遲延責任，惟前揭存證信函無法得悉反訴被告收受催告存證信函時點，則本件仍應以反訴書狀繕本送達反訴被告翌日起算法定遲延利息，然反訴起訴狀由反訴原告自行逕送對造，無法確知反訴被告收受書狀時點，故以反訴原告提起反訴後首次言詞辯論期日作為反訴被告收受書狀日期即98年8 月25日，其翌日98年8 月26日作為遲延利息起算日，則反訴原告先位請求反訴被告應依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定給付200 萬元及自98年8 月26日至清償日止，按週年利率5 ％計算利息，有理由，逾此範圍請求則無理由，應予駁回。

㈢、反訴原告先位請求，既為有理由；其備位請求，即無庸再予論述，併此陳明。

七、本判決原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。反訴部分係就民事訴訟法第427 條第3 項訴訟適用簡易程式所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部分有理由；一部分無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。本件本訴及反訴訴訟費用，依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2 項、第4 項所示。

以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註本訴部分支付命令 500元第一審裁判費 10,400元合 計 10,900元反訴部分第一審裁判費 20,800元合 計 20,800元