臺北簡易庭98年度北簡字第29907號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 98年度北簡字第29907號

原告

癸○○

原告

午○○

原告

丙○○○

原告

己○○○

原告

辰○○

原告

卯○○

原告

亥○○

原告

丑○○

原告

黃○○

原告

天○○

原告

戊○○

原告

辛○○

原告

申○○

原告

酉○○

原告

宇○○

原告

宙○○

原告

庚○○

原告

兼前列十七人共同

原告

訴訟代理 興富發建設股份有限公司

原告

人

法定代理人

地○○

複代理人

寅○○

原告

子○○

原告

壬○○

原告

甲○○

原告

巳○○

原告

前列二十二人共同

訴訟代理人

鄭崇文律師

訴訟代理人

前列二十二人共同

複代理人

許志嘉律師

被告

社團法人中華世界公益協會

法定代理人

未○○

訴訟代理人

黃金洙律師

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間98年度北簡字第29907號給付租金事件，於中華民國99年1月11日言詞辯論終結，99年1月25日下午5時在本院台北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，

記載於後：

主文

事實及理由要領

一、本件原告興富發建設股份有限公司、癸○○、午○○、葉吳美雲、己○○○、辰○○、卯○○、亥○○、丑○○、黃○○、天○○、戊○○、辛○○、申○○、酉○○、宇○○、宙○○、庚○○原請求判決被告應給付原告新臺幣（下同）437,830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於訴訟進行中，上列原告具狀追加壬○○、子○○、甲○○、巳○○為原告並變更聲明為請求被告應給付原告興富發建設股份有限公司、癸○○、午○○、葉吳美雲、己○○○、辰○○、卯○○、亥○○、丑○○、黃○○、天○○、戊○○、辛○○、申○○、酉○○、宇○○、宙○○、庚○○、壬○○、子○○、甲○○、巳○○如附表依比例分配金額欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，核原告請求之基礎事實同一，其事後所為原告之追加及聲明之變更，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告前揭所為合於法律規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：

㈠、原告即興富發建設股份有限公司、癸○○、午○○、葉吳美雲、己○○○、辰○○、卯○○、亥○○、丑○○、黃○○、天○○、戊○○、辛○○、申○○、酉○○、宇○○、宙○○、庚○○、壬○○、子○○、甲○○、巳○○，分別為各按持份所有坐落台北市○○街3巷2號「雷諾瓦街社區」地下一樓商場（下稱系爭房地）之所有權人，於民國97年6月5日共同將系爭房地出租予被告，供其平日辦公及教育訓練上課使用，並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定每月租金159,020元，租期自97年6月9日起至102年6月9日止，共計5年。並約定自97年6月10日起至同年7月22日止為免租金裝潢期，被告簽約時並一次繳納保證金318,040元作為履行契約之擔保，惟被告於簽約日完納保證金款項後，竟未按約定自97年8月22日起違約不繳租金長達3個半月共計556,570元，原告曾多次函催被告繳納，惟均未獲置理，被告最後竟不告而別，逕自搬遷他處。原告並曾於97年12月4日正式函知被告終止契約，被告未予回應，並逕自搬遷，原告遂於同年12月8日取回系爭房地。是被告未繳租金達556,570元，並加計承租期間被告所積欠水電、管理費等合計約199,300元後，再扣除履約保證金減除前項費用之餘額，尚餘437,830元，為此，爰起訴請求，並聲明：⒈被告應給付原告如附表依比例分配金額欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊請准依職權宣告假執行。

㈡、提出：所有權人名單影本、房屋租賃契約書影本、台北44支郵局第1101號、第1434號存證信函影本、台北成功郵局第1522號、第1565號存證信函影本、共同會勘記錄表影本、水電、管理費用單據影本、租金結算表、台北成功郵局第00825號存證信函影本、地下商場照片、請款單、估價單為證。

二、對被告抗辯略以：

㈠、系爭租契第1條明確約定「房屋所在地及使用範圍：台北市○○區○○街三巷2號地下室一樓」，足證租約約定之使用範圍相當明確就是地下一樓，原告亦已交付被告使用。而有關漏水部份，原告於接獲被告通知後方有漏水後，旋立即雇工修復。之後，被告又通知另有漏水，嗣經查證係屬公共區域內之公共設施（1F檢修孔滲水到地下室），而公共區域之維護屬管委會負責，為此，原告乃協助通知管委會。又公共區域之維護，管委會以收取之管理費為經費，復依據兩造雙方系爭房屋租賃契約第6條約定，管理費係由被告負擔，但因被告未付管理費，管委會乃暫予擱置，原告已善盡義務。

㈡、至於被告另謂空氣中有毒素，全係被告片面之詞，且被告當時亦未曾向原告反應，故原告否認之。再者，管委會收取之管理費亦包含電梯、貨梯之保養維護，為此，倘若被告於樓梯之外，欲再使用電梯、貨梯，自需繳納管理費予管理會，否則電梯、貨梯如何保養維護？故被告辯稱電梯、貨梯遭封鎖，或搬運費用增加，乃未繳納管理費所致，實與原告無關。又依系爭租約第4條約定「使用租賃物之限制：一、本房屋係供教育訓練上課及辦公室營業之用，不得逾越此範圍或改作他用。」。詎料，被告未依租約約定使用，反而從事展覽古董、古物及招攬販賣，為此，姑不論被告辯稱古董、古物損失200萬元是否屬實，皆係自己違約所致，與原告無關。

㈢、原告寄送被告之97年11月24日台北成功郵局第1522號及97年12月4日台北成功郵局第1565號存證信函固遭退件，然依據兩造房屋租賃合約第12條約定：「…若有拒收送達不到或退件情形時，悉以第一次郵寄日期為合法送達日期。」，是依上開約定，本件租賃合約已合法終止。再者，證人戌○○於99年1月11日到庭證稱，原告就漏水問題與管委會互推責任，未進行任何修繕，及古董字畫受損等情，然原告確實已委請專業人員修繕漏水問題，此有森輝實業有限公司開立之發票為證，可知證人所言不實，且被告就其損害未提出實質證據，均係其片面主張，殊屬無據。

三、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。

㈠、本件系爭租約簽訂後，被告即迭催告原告應派員協同被告勘查所租用地下商場之使用界址及公共設施之使用範圍，俾明確日後租用範圍；且被告進駐裝潢後始發現原告提供之租賃物有多處漏水之瑕疵，且室內有空氣毒素無法排解，影響在內工作人員之身體健康並屢催原告依約修復，然原告均置之不理，致被告裝潢費用大增且遲遲無法依約進駐使用，是原告未依約給付符合租賃目的之租賃物，被告主張同時履行抗辯，原告不得訴請給付租金。

㈡、又原告於裝潢搬遷期間無故封鎖承租物之出入電梯及貨梯，不讓被告使用，致被告僅能雇工由樓梯出入，因此增加20萬至30萬元之搬運費用。而本件因原告違約，被告爰依系爭租約第8條第1、3款規定終止租約，並以本訴狀繕本送達之翌日起為終止租約之意思表示，本件被告未付租金有其正當理由，則原告以被告欠租為由主張終止租約即無理由，不生終止租約之效力。再者，依系爭租約第8條第1款及第3款約定：「有下列情形之一者，乙方（按即被告）得終止租約：一、房屋損害而有修繕之必要時，其應由甲方（按即原告）負責修繕者，經乙方定相當期限催告，仍未繕完畢。…三、房屋有危及乙方或同居人之安全或健康之瑕疵時。」，原告自始未依民法423條規定交付合於使用收益之租賃物與被告，皆如上述，則被告自得依上述約定終止租約，並以本訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示之送達。

㈢、本件原告雖主張被告尚積欠水、電、管理費等計199,300元，然依所提原告所提單據，可證被告積欠之水、電費用僅103,529元，是原告主張之欠費數額已有不實。再者，本件被告無先付租金之義務已如前述，且被告已依法終止租約，原告自應將押租金318,040元返還被告，是被告爰依法以對原告之押租金債權與原告所主張之水、電等欠費抵銷，抵銷後，被告並未積欠原告任何費用。再依民法第227條之規定，縱鈞院認被告上開主張並無理由，應依約給付原告欠租及欠費，然原告同時應對被告依上開規定負債務不履行之損害賠償責任，因原告於裝潢期間將通往被告承租之地下商場之貨梯及私用電梯封鎖，且於出入口停放車輛阻礙被告進出，致被告因此增加搬運費用20萬至30萬元；又因原告遲未修繕漏水問題，致被告之古物、古董因漏水而受損，損害額約200萬元，以上損害約230萬元，被告爰依法對原告本件請求之金額主張抵銷。

㈣、提出：台北民權郵局97年9月22日第2618號、第2619號存證信函、98年7月3日第2381號等存證信函、搬運破損照片為證。

四、本院之判斷：

㈠、本件原告主張兩造於97年6月5日簽立系爭租約，租期共計5年，並約定自97年6月10日起至同年7月22日止為免租裝潢期，被告簽約時業已繳納保證金318,040元，惟自97年8月22日起即未繳租金達3.5月即共計556,570元之事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、共同會勘記錄表、催告存證信函等為證，被告對上述事實並不爭執，應堪信為真實。至被告就其為何未繳租金乙事，則以系爭房地之使用範圍不明、且有多處漏水之瑕疵及室內空氣毒素無法排解，即原告未依約給付符合租賃目的之租賃物，被告自得主張同時履行抗辯等語置辯。經查，依系爭租約約定之系爭房地所在地及使用範圍為：「台北市○○區○○街三巷2號地下室一樓」，並無註明使用範圍仍應待兩造確認等語，且系爭房地亦確已交付被告使用等事實，除有系爭租約在卷可按外，復為被告所不爭，堪認兩造於簽訂系爭租約時就系爭房地之所在及使用範圍均已明確特定；又原告於系爭房地出租予被告後，確有就部分漏水問題進行修復之情，除有證人丁○○到庭證述無訛外，亦有現場照片及修繕單據附卷足憑，應認真正。雖證人戌○○於本院審理時證稱：原告就漏水問題並未進行任何修繕及古董字畫因此受損、地下空氣及空調均不好等語，然證人係被告之配合廠商，所為證詞難免偏頗，尚難遽採，而被告就系爭房地確已達未符合租賃目的之情，並未再舉出其他證據以實其說，自難認被告此部分主張為可採。

㈡、又被告辯稱原告雖主張其尚積欠水電及管理費共計199,300元，然依原告所提單據可知被告積欠之水、電費用僅103,529元，是原告此部分主張顯為不實；再原告於裝潢搬遷期間無故封鎖承租物之出入電梯及貨梯未讓被告使用，致被告僅能雇工由樓梯出入，因此增加20萬至30萬元之搬運費用；且因原告遲未修繕漏水問題致被告之古物、古董因漏水而受損，損害額約200萬元，以上損害約230萬元，被告爰依法主張抵銷云云。查，依系爭租約第六條第一項之約定：「…大樓管理費、水電費…由乙方（即被告）負擔。」，又被告並未依約繳納管理費9,600元及水電費103,300元，共計199,300元等情，除有水電費單據在卷可稽外，管理費部分亦據系爭房地所在大樓總幹事即證人玄○○到庭證述明確，堪認真正，是原告前述主張被告所積欠費用共計199,300元係含管理費，則被告辯稱原告主張之金額與單據不符云云，亦不足採。且本件被告確積欠系爭房地之管理費，已如前述，則縱被告辯稱系爭房地之電梯及貨梯遭封鎖致其搬運費用增加30萬等情係屬實在，亦係因被告未繳納管理費所致，且被告復未就此乃原告行為所致乙節舉證以實其說，自難認原告有何違約之情，即被告主張此部分費用應予抵銷，尚不足採。至被告主張原告遲未修繕漏水問題致被告之古物、古董因漏水而受損，損害額約200萬元依法主張抵銷云云，然查，被告此部分主張雖據其提出古物、古董等照片為據，惟僅依該等照片尚難證明被告所有之古物、古董確係因漏水而受損，且損害額確為200萬元等事實，此外，被告並未再提出其他證據加以證明，亦難認其此部分主張為可採。

五、從而，本件被告既為系爭租約之承租人，復尚積欠原告租金等共計437,830元（計算式：原積欠3.5月之租金556,570元+積欠水電及管理費199,300元-履約保證金318,040元），則原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付原告如附表依比例分配金額欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日即98年8月27日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。