臺北簡易庭 - 上列當事人間98年度北簡字第3018號（返還不當得利等）

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄原　　　告　丙○○ 被　　　告　來來超商股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　丁○○ 上列當事人間98年度北簡字第3018號返還不當得利等事件，於中華民國98年4月29日言詞辯論終結，同年5月15日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法　官　熊志強書記官　黃鈺玲通　譯　黃蕙華朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主　　文：原告之訴駁回。訴訟費用新台幣肆仟肆佰肆拾貳元由原告負擔。事實及理由：一、原告主張：㈠原告所有座落基隆市○○路○段208號一樓房屋，出租於被告原富群超商股份有限公司(民國94年11月21日變更名稱為來來超商股份有限公司)經營便利商店，租期自民國90年7月5日至95年7月4日止。租賃契約 (下稱原租約)並經台灣基隆地方公證在案。原告擬於95年7月4日租賃契約期滿後不再續租予被告。原告遂依原租約第9條規定：「甲方 (即原告)於本契約租賃期滿後，不再與乙方 (即被告)第一頁續約時，應於本租約期滿前三個月內以書面通知乙方。」，於95年3月 3日租期屆至前4個月發函通知被告，並於95年3月14日第二次發函通知，請求被告租約期滿日返還房屋。詎料，被告於租約到期後拒不搬遷及返還房屋。原告乃於95年7月13日發函被告請其搬遷招牌、清除雜物及繳清水電費用後返還租賃物。惟被告仍不為所動，原告遂據已公證之原租約，聲請台灣基隆地方法院強制執行交還房屋，於95年9月6日收回租賃房屋。㈡被告無權占有原告所有之房屋，自原租約終止日翌日 (95年7月5日)起至法院點交房屋前一日 (95年9月5日)合計62天。原被告租約關係已期滿終止，被告繼續占用原告之租賃房屋該既無法律上之原因，且受有占有租賃房屋之使用之利益，原告受有無法使用租賃房屋之損害。故原告得依不當得利之請求權，請求被告應給付按相當於租金計算之所受利益，合計新台幣 (以下同)193674 元【月租金93713元÷30天)×62 天=193674元】。次按，依原租約第18條規定：「水、電費用被告須於契約終止前全部繳清第二頁及辦理變更回原告之名下，所須費用由被告負責」。今被告使用租賃房屋，自95年4月起即未依約繳納電費。原告恐遭收回租賃房屋後，因先前被告電費未繳，致電力公司斷電。乃於95年9月4日及95年10月6日分別代繳被告至95年8月1日止積欠電費40,877元及遲付費用2,043元，合計42,920元。故被告依原租約第18 條規定，自應負責租賃及占用期間使用之電費及未繳納所衍生之遲延費用。今二筆費用既由原告代為繳付，依約亦應返還於原告。㈢再按、依原租約第八條規定：「被告遷出時，如遺留傢俱雜物、所有物不搬者，視為放棄，無條件交付甲方處理。所須費用由被告負責」。另，民法第431條第2項規定：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀」。又，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，並應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任。最高法院43年台上字第421號判決亦持相同之見解。今被告於租賃房屋點交日時，則自有將租賃房屋回復原狀返還原告之義務。惟仍拒絕拆除外牆廣告招牌並回復租賃房屋之原狀(回復大門、浴廁拆除、地板損壞. 等)，原告遂依約雇工拆除廣告招牌，支出費用28000元，並就被告損壞房屋之部份為回復原狀，支出費用37800元。故原告自得就原租約及法律規定，請求被告返還應負擔之拆除費及回復原狀所必要之費用，合計65800元。綜上所述，被告應給付原告：無權占用房屋相當租金計算之所受利益計193674元、電費及遲付費用42, 920元及拆除外牆廣告第三頁招牌、支付回復原狀費用65800元，合計302,394元。並聲明：被告應返還原告302,394元，及自訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣對被告抗辯所為陳述： ⒈被告於答辨狀壹乙節，提出曾於95年6月27日寄發台北松山郵局第567號存證信函，通知原告點交房屋。惟該函原告實際並未收受，被告應負舉證責任證明。另被告陳稱於租期屆滿當日，原告於租賃所在地現場，拒絕受領被告繳還之租賃房屋鑰匙，亦非實在。蓋原告既未收受前揭點交租賃房屋之存證，則何如知曉被告於租約終止日將點交房屋於原告。故被告指稱於租約終止日原告拒絕受領房屋鑰匙並已完成合法拋棄租賃房屋之占有，純屬狡辯片面之辭。 ⒉有關被告提出租賃房屋不須回復原狀事宜，被告主張依其新開店交屋施工確認單所載，即免負回復原狀義務。惟，經查該確認單乃原被告於85年5月24日所簽立，性質乃屬先行協議，屬於契約之一部，依附於雙方於85年7月5日起租之租賃契約之中。今原被告就前揭契約期滿前，於89年12月11日另簽立續租契約，除前協議不須回復原狀之約定重新載明於續租契約中，否則雙方於新開店交屋施工確認單所為之約定，於原第一份租約屆滿後即失其效力。故依法及參酌最高返還租賃物，並應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務。 ⒊被告辯稱，原告有關前揭之租賃物損害賠償請求權已罹於消2年之消滅時效。惟，查民法第456條第2項之規定，出租人之租賃物損害賠償請求權，其2年之消滅時效期間，自出租人受領租賃物返還時起算。本案原告於95年9月6日始受領租賃物。而原告於97年9月2日向法院遞狀請求，仍在2年合法有效請求期間之內。 ⒋按證人甲○○，劉守耀於98年3 月18日作證所述，於96年7 月4日晚上曾於租賃房屋現場，欲點交返還租賃房屋及交還鑰匙，皆遭原告拒絕云云。惟查，除證人所言並無其他證人或證物可證明其至現場點交。況原告當天至現場，實未見到前揭二位證人及被告之其他代表員工。依被告豐富之租賃經驗，若遇房東拒絕點交受領房屋，應即邀請當地里長或公正第三人至現場作證。則於本案之中為何未見被告如此作為。是故，其二證人於庭上作證所言俱不實在。 ⒌另就被告答辯狀 (二)陳述，就本案租賃房屋之招牌設備及玻璃門未拆遷即欲返還於原告，已自認未盡租賃物回復義務。原告與被告之租賃關係期間長達10年，被告承租原告租賃物經營之該便利商店，扣除所支付原告之租金，如未獲相當利潤，被告斷已另遷它地經營。現只因原告未與續約，則於租賃房屋之返還表現草率、傲慢敷衍之心態。原告依約遵法保護自身權利，竟被指稱濫用權利。二、被告抗辯：㈠被告於95年6月27日以存證信函通知原告，日租期屆滿當日應依約受領租賃物，同時辦理門市停止營業、設備搬遷及交屋事宜，租期屆滿當日原告雖到場，但拒絕受領房屋鑰匙，被告遂於同年7月7日再以存證信函請求原告依約履行義務及返還保證金，縱認原告認其未完成租賃物之受領，被告業已依法拋棄占有。原告應自負遲延責任，原告竟聲請法院強制執行，製造被告仍無權占有假象，違背誠信原則，濫用司法資源。㈡被告已分別繳納95年4月、5月、6月、7月份應繳電費，並於7月13日繳納過戶前已發生尚未計收之電費後，將用電戶名過戶予原告，被告於承租期間從未漏(遲)繳應負擔之電費。㈢租賃期滿，依租賃第4條第2項約定，被告僅依約須將租賃物騰空後依現狀交還被告，並非負有回復之義務。被告並無原告所指損壞租賃物之情形。被告前於85年7月5日向原告承租系爭房屋時，兩造已約定地板拆除、增設廁所期滿不用恢復原狀，被告搬遷後即將騰空後現狀拍照存證，並無違反當初約定情事。況原告旋將房屋出租予訴外人全家便利商店使用，被告依約以現狀返還對原告後續出租使用並無任何不利。㈣如受不益判斷，被告願以對原告之租約保證金債權主張抵銷。又縱認被告仍應負損害賠償責任，自系爭房屋返還之日起算至原告提起本案訴訟為止，業逾2年時效期間，原告之損害賠償請求權亦因罹於時效而消滅。三、兩造不爭執事項：㈠原告所有座落基隆市○○路○段208號一樓房屋 (不稱系爭房屋)出租被告公司經營便利商店，租期自90年7月5日至95 年7月4日止。原告於95年3月3日、3月14日兩度發函通知被告租賃契約期滿後不再續租，同年7月13日發函被告請其搬遷招牌、清除雜物及繳清水電費用後返還租賃物，嗣原告聲請台灣基隆地方法院強制執行交還房屋，於95年9月6日收回房屋。㈡被告於95年6月27日發函通知原告，租期屆滿當日應依約受領租賃物，否則將依民法第241條規定拋棄對系爭房屋之占有，該函於95年7月10日送達原告。四、兩造爭執及論述：㈠原告得否請求被告給付無權占有房屋損害金？ ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。查系爭租賃契約第4條第1、2項約定：「房屋如有改裝或加裝設施之必要，甲方 (指原告)無條件同意乙方 ( 指被告)自行為之。甲方須提供空間供乙方裝置冷氣及冷凍設備之室外機。裝置完成後，如應甲方之要求須變動位置，費用由甲方負責。乙方於租賃期滿或提前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷現狀 (不含生財器具、移動性設備、冷氣、電器設備)交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」是依上開租約約定，系爭租賃關係終止後，承租人僅須將屋內機器設備拆除，從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則。 ⒉本件兩造間租賃契約至95年7月4日屆期終止，被告於95年6 月27日以存證信函通知原告當日點交房屋，該函係於95年7 月10日始送達原告，原告則否認接到通知，當天未到現場。惟查證人甲○○結證稱：「我是被告前任員工，97年4月離職，95年7月間我還在公司任職，系爭租約是我簽訂的，租約95年到95年7月4日止，公司規定終止前三個月要跟屋主談續約條件，屋主一直沒有回答，一個月前我在去確認屋子沒有做任何表示，我當場跟屋主說到期當天上午11時會在現場把房子交給他，當場還有屋主及他女兒，95年7月4日早上打電話給張先生無人接，我打電話給屋主女兒，屋主女兒說沒有接到通知，我當天下午五點半會在現場等，五點半沒有見到屋主，五點伍拾左右接到屋主來電說他在現場沒有看到我，我說我在附近馬上到，我後來有跟同事劉守耀到現場，就看到張先生在屋子前面，我跟屋主說要交屋，請同事把鐵門打開，我請屋主看有沒有問題，沒有問題就交屋，後來他們不理我，一直拖到7點左右，打電話回公司請示如何處理，發展部王經理說再叫我去溝通，屋主還是不理我，一直到七點半我再回電公司如何處理，公司指示鐵門拉下來，屋主若不接受鑰匙，鑰匙帶回交給法務部處理，當天我有拿鑰匙給屋主，屋主不理我，後來我就把鐵門關起來把內部全部關起來照相存證，不交屋我就回去跟公司報備，交屋前一個禮拜內按公司規定將裝潢的東西我們全部拆掉，因為屋主沒有表示要房子什麼狀況交給他，便利商店招牌全部拆除了。」、另證人劉守耀結證稱：「點交當時我有陪同一起去現場，到達目的地時大約五點半，只有我和甲○○在場，後來等了一會，等不到人我們先去吃東西，後來再回到現場，屋外全部巡了一遍，我印象中招牌的鐵架還在但是上面的商標已拆除，屋內所有的設備完全拆除，冰箱機器設備、椅子、保險櫃都全部拆掉了，馬桶原本就是屋主的，當時的地板我印象中好像是屋主的，我要拆除什麼東西甲○○會給一張單子給工程部，我當天六點左右有看到屋主，沒有交談，因為我是面對開發部甲○○先生，當天甲○○先生要跟屋主交屋，甲○○有拿鑰匙給屋主，屋主沒有拿，當天沒有辦交屋，我跟甲○○先生一起離開，把鐵門關起來門鎖起來，現場招牌鐵架是橫式招牌壹座，直式招牌兩座。」等語，依證人等陳述內容，租期屆滿當日，證人等依被告指示將租賃物騰空並携帶房屋鑰匙欲交付原告點收。參酌系爭租約屆滿前，被告即事先函知原告屆期現場遷讓交還房屋，並聯絡被告內部各部門限期辦理停止營業、稽核盤點、工程設備交接、業務部移轉等事務，繳納用電戶過戶前所有應納電費，均有被告提出存證信函、聯絡單、台灣電力股份有限公司基隆區營業處函、繳費收據等可稽，而證人等各別陳述當日現場交屋情況，所述內容互核一致，其中證人甲○○作證前已非被告員工，彼此間無僱用關係存在，經具結後陳述證言，按理並無故為迴護被告而虛偽不實陳述之必要，故證人等證言內容應屬真實可採。被告既已事先通知原告於95年7月4日租約屆期當日辦理遷讓交屋，並之前即已遷空搬離系爭房屋，原告本人當日亦在系爭房屋現場，但無任何正當事由即拒絕受領房屋、鑰匙，依上開說明，應認被告已依債之本旨提出給付。 ⒊原告固曾聲請遷讓房屋強制執行，經台灣基隆地方法院於95年9月6日現場執行房屋點交、交還鑰匙行為，為兩造不爭，並有該院民事執行處通知、執行筆錄可佐。惟查被告於租約屆期前即通知原告交屋，如原告受領遲延時即依法拋棄占有，租期屆至當日，被告既依約履行遷讓交還房屋義務完畢，因原告拒絕受領，則被告主張依民法第241條規定拋棄系爭房屋占有，即屬有據。次查被告接獲法院自動履行命令時，陳明因原告拒絕受領，已拋棄占有以代交付系爭房屋事實，但執行法院不察未作實質調查，究明被告是否有依約履行交屋義務暨是否拋棄占有、是否尚屬占有人情形，遽依原告聲請於95年9月6日現場執行房屋點交、交還鑰匙強制行為。被告履行遷讓交屋義務，經原告拒絕受領，被告並依法拋棄占有，已非系爭房屋現占有人，自不因執行法院事後執行行為而認被告於租期屆滿後尚有占有系爭房屋事實。 ⒋原告依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告給付相當於租金之損害是否為有理由，乃繫於被告於租賃契約終止後是否仍繼續占有使用系爭租賃物。依上述，租約終止後被告已依法拋棄占有，則被告於系爭租約終止後自無占用系爭租賃物受有不當利益或使原告喪失占有使用收益之侵權行為。原告請求自95年7月5日起至95年9月5日止相當於租金之損害193,674元，顯乏依據。㈡原告得否請求被告給付代墊電費、拆除外牆廣告招牌、回復房屋原狀費用? ⒈被告於租約期滿後，即停止營業依法拋棄占有，並未繼續占用系爭租賃物，自無支付後續發生電費之義務，原告請求被告給付電費及遲付費用42,920元，於法無據。 ⒉承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438 條第1項、第432條分別定有明文，故承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。系爭租賃契約第4條第1項、2項約定：「房屋如有改裝或加裝設施之必要，甲方 (指原告)無條件同意乙方 (指被告)自行為之。甲方須提供空間供乙方裝置冷氣及冷凍設備之室外機。裝置完成後，如應甲方之要求須變動位置，費用由甲方負責。乙方於租賃期滿或提前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷現狀 (不含生財器具、移動性設備、冷氣、電器設備)交還甲方 (指原告)，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」、第3項約定：「租賃標的物之整體結構、附屬設備等部份，其維修由甲方負責(若經甲、乙雙方共同會勘結果，係乙方自己之事由所致損壞者，由乙方自行負責修繕，所需費用由乙方負責，否則甲方有權自保證金中扣除)，其他有關租賃標的物之修理 (包含門窗、玻璃及乙方自行增設之設備等)，均由乙方自行負責，與甲方無涉。」，是依系爭租約約定，兩造係約定系爭租賃關係終止後，承租人僅須將屋內增設機器設備拆除搬遷，從租賃標的物現狀中騰空遷出，並非約定應於租約屆滿時，應將房屋室內恢復原狀。原告主張應自行拆除回復租賃之原狀云云，與租約約定不符，尚難採信。 ⒊查被告前於85年7月5日向原告承租系爭房屋時，兩造已約定房屋內原有地板拆除、增設廁所、廁所出入門等設施，期滿不用恢復原狀，有被告提出新開店交屋施工確認單可參，兩造間於系爭房屋租賃期間，就上開設施期滿後如何處理，均未於續訂租約中作特別反對約定，且系爭租約中亦明文約定，租賃關係終止後，承租人將房屋依機器設備拆除搬遷後現狀交還屋主，原告不得再以此主張被告應負回復原狀義務。⒋所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。依上述，被告僅負機器拆除搬遷後之房屋現狀交還義務，無須負擔將大門、地板回復、浴廁拆除、外牆廣告招牌鐵架拆除等責任。原告復未舉證證明其主張被告損壞房屋之部分係因被告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋所生之損害，則其要求被告回復系爭房屋之原有狀態，給付回復原狀必要費用65,800元，即屬無據，㈢綜上所述，原告請求被告給付無權占用房屋損害金、電費、拆除招牌及回復原狀費用合計302,394元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭書記官　黃鈺玲法官　熊志強以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　15　　日書記官　黃鈺玲計　算　書項　　　　目金　額（新臺幣）　　備註第一審裁判費　　　 3,310元證人旅費 1,132元合　　　　計　　　 4,442元

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