臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

創覺心靈啟發國際股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

成介之律師

複代理人

甲○○

複代理人

莊育宙

被告

台北市政府捷運工程局

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

廖學興律師

　　　　　　林倖如律師

　　　　　　馬惠怡律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國98年10月19日簽訂捷運板橋縣江子翠站聯合開發大樓公有不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告向被告承租坐落於臺北縣板橋市○○路○ 段367 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），供作商業教學之用，租期自99年1 月2 日起至104 年1 月1 日止共計5 年，租金為每月新臺幣（下同）97,500元，並自第3 年起以臺北市房屋租金指示漲跌幅度調整，且於98年11月2 日交屋。詎料原告於98年12月間點交系爭房屋後，始發現系爭房屋具現有分間牆位置與使用執照竣工圖不符（下稱系爭分間牆瑕疵），且系爭房屋之天花板輕鋼架、消防灑水頭、偵煙感知器、燈具及緊急排煙閥門等部分，自始未取得室內裝修合格證明等瑕疵（下稱系爭證明瑕疵，並合稱系爭瑕疵），除使原告可能因此招致消防及建築主管機關之罰鍰，而致系爭房屋無法為約定之使用收益外，亦有影響原告及學員之安全或健康之虞，且此瑕疵除原告無從於點交系爭房屋時即知外，被告經原告催告補正亦無回應，爰依民法第423 條、第424 條、第347條準用第359 條租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定，終止並解除系爭契約，並依民法第226 條、第260 條、第216條之規定，請求被告賠償原告已支出之押金、水電瓦斯及管理費、裝潢預付定金及無法使用系爭房屋之所受損害及所失利益共1,849,434 元等語，並聲明：被告應給付原告1,849,434 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告確因公開招租程序與被告訂定系爭租約而承租系爭房屋，並於98年11月2 日交屋，原告固於98年12月18日向被告表示系爭房屋有系爭瑕疵存在，惟系爭房屋依約係以系爭瑕疵已存在之現況點交，原告於系爭租約訂定及系爭房屋點交前業已現場勘查，於接受點交時並無異議，堪認原告於訂約時已知系爭瑕疵之存在，且原告承租系爭房屋係供作辦公室使用，當可認系爭瑕疵未影響兩造就系爭房屋所約定之使用、收益狀態而非屬重大瑕疵，原告復未舉證以實系爭房屋有何不得依約使用、收益及危害安全或健康之虞，被告即不負瑕疵擔保及債務不履行之責任。另原告主張之系爭證明瑕疵中，消防灑水頭、偵煙感知器及緊急排煙閥門等設備均屬消防安全設備，皆已取得使用執照及通過消防安全檢查，並與竣工圖位置相符，並無瑕疵，而天花板輕鋼架、燈具固確屬室內裝修部分而未取得裝修合格證明，惟依約原告本得自行增添拆卸及裝潢，並另向主管機關申請裝修許可，而系爭分間牆瑕疵除未影響系爭房屋之使用外，尚使原告取得較大之實際使用面積，且系爭瑕疵均非不得修繕，原告未先定期催告，反拒絕被告進入修繕而逕行解除系爭租約，即依法無據。此外，原告復未能就其主張之損害項目舉證以實其說，其解除系爭租約並請求被告賠償因債務不履行及契約解除所生損害之主張，應無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、被告於98年9 月以捷運板橋線江子翠站聯合開發大樓公有不動產公開招租投標須知（下稱投標須知），就系爭房屋公開招租，投標須知並載有以下約款：

⒈第2 點：「㈠、臺北市政府提供座落於臺北縣板橋市○○路○ 段367 號捷運板橋縣江子翠站（捷1） 聯合開發大樓公有不動產地上3 樓建物出租作為辦公室使用。... ㈢、本標的物未提供空調設施，承租人須自行設計安裝，裝潢期（60日曆天）免收租金，租金及租期自裝潢期滿之次日起算。廠商於投標前，應至現場瞭解狀況，得標後不得提出任何異議。」

⒉第5 點：「㈠、2 、投標人於投標前除應詳細審慎研閱前述所有文件及相關書表外，並於領標函時間內可洽本局主辦單位派員協同赴現場勘查，俾以確實瞭解本出租標的物之狀況及相關規定事項。如有疑義，投標前得向本局要求解釋，投標後不得提出任何異議。」

⒊第14點：「㈠、得標廠商得就現場點交狀況作自行設計、施工，其裝修隔間規定須考量原捷運系統設計之建築特色與建築結構物之安全標準，施工期間不得影響捷運車站之營運、旅客進出及衛生觀瞻，整體經營亦不得影響大眾捷運系統之交通、安全、衛生及觀瞻，並應依規定投保公共意外責任險。」

⒋第16點：「㈢、本投標須知、標單及補充說明為契約附件之一，其效力與契約同。」

㈡、原告就系爭房屋得標承租，與被告於98年10月19日訂定系爭租約，並約定有以下契約條款：

⒈第5 條第1 點：「租賃標的物相關設施設備經甲乙雙方完成會勘點移交手續後，其維護管理由乙方（即原告）負責，嗣後不得提出異議。」

⒉第5 條第3 點：「租賃期間乙方需增添、更換非屬於甲方（即被告）點（移）交之設施設備與裝潢時，概由乙方自行規劃設置，如屬甲方點移交之設施設備必須變更或改善時，應事先檢附圖說函請甲方同意（或另經建築管理機關核准）後始得施工，一切費用概由乙方負擔，除經甲方同意依現況點交外，應於租約期滿當日前或契約終止時，依甲方通知期限內回復原狀。如需甲方協辦事項，甲方得於法令規定範圍內盡量予以協助。」

⒊第5 條第4 點：「本租賃物點交以現況點交，甲乙雙方應儘速於簽約日之次日起10個工作日內完成租賃物點移交。」

㈢、系爭房屋於98年11月2 日點交與原告，並於99年5 月11日點交返還被告。

㈣、原告分別於98年12月18日、99年3 月15日，寄發台北杭南郵局第3893號、台北光復郵局第497 號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，以系爭瑕疵存在致原告無法裝修系爭房屋及影響營運為由，向被告為解除系爭租約之意思表示。

㈤、被告於99年5 月3 日，寄發府捷聯字第09931387300 號函與原告，以原告積欠租金達4 個月，經催告後未依約履行為由，向被告為終止系爭租約之意思表示。

四、本件原告主張系爭房屋有系爭分間牆瑕疵及系爭證明瑕疵情事，致系爭房屋無法合於約定使用、收益之狀態，且危及承租人或其同居人之安全或健康，爰依債務不履行及瑕疵擔保之規定解除系爭租約，並請求被告賠償損害等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、系爭房屋是否有不合於約定使用狀態之瑕疵；㈡、原告得否請求解除系爭租約。茲分述如下：

㈠、經查，系爭房屋確有與捷運設施間之分間牆位置不符使用執照竣工圖，天花板輕鋼架、燈具未取得室內裝修合格證明之系爭分間牆瑕疵、系爭證明瑕疵，為兩造所不爭執，復有98年12月14日曹書生建築師事務所說明書（下稱系爭建築師說明書）、99年1 月21日臺北縣政府工務局會同兩造所為系爭房屋室內現況與裝修爭議事宜會勘紀錄（下稱系爭會勘紀錄）各1 紙在卷可稽，堪認屬實。而原告另主張系爭房屋內消防灑水頭、偵煙感知器及緊急排煙閥門之裝設亦欠缺室內裝修合格證明等語，除為被告所否認，原告復未能舉證以實其說，尚難認此部分設備同具系爭證明瑕疵。

㈡、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發且生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。最高法院91年度台上字第1733號、89年度台上字第422 號分別著有判決可資參照。被告抗辯系爭房屋依投標須知及系爭契約意旨，係出租作為辦公室，非供商業教學之用，系爭瑕疵並不影響系爭房屋辦公使用之用途，且原告於投標、訂約前亦已至系爭房屋現場勘查而無異議，並以現況點交，益認系爭瑕疵已合於兩造所約定使用、收益之狀態等語，原告則主張無論系爭房屋之用途係供作辦公室或商業教學使用，系爭瑕疵之存在均使原告無法進行拆裝修繕，否則可能導致主管機關之罰鍰及對被告之債務不履行責任，確屬無法使用、收益，且系爭瑕疵亦無法於現場勘查時即發現，非可認系爭房屋經原告無異議為點交即免除被告使租賃物合於使用、收益之義務等語，經查：

⒈原告主張系爭房屋所具瑕疵內容，係包含現況分間牆位置與使用執照竣工圖不符之系爭分間牆瑕疵，及天花板輕鋼架、燈具未取得室內裝修合格證明之系爭證明瑕疵二者，衡其性質俱屬需對照建照圖、驗章圖說並另經提出書面審驗始得知悉之瑕疵，尚難於一般就空間、格局、設備及使用現狀之現場勘查時知悉，故原告此部分主張尚非無據，是原告縱依前開投標須知第2 點、第5 點及系爭租約第5 條第1 點、第4點經現場勘查無異議而依現況點交，亦未解免被告就系爭房屋所負合於約定用益狀態之義務。

⒉然查，依前開投標須知第2 點、系爭租約第5 條第3 點之約定，被告係以提供辦公室使用之目的出租系爭房屋，而原告亦係為取得交通便捷、坪數適當之場地而承租系爭房屋，換言之，系爭租約之目的及兩造所約定使用之狀態係在於「空間之提供及使用」，且原告承租系爭房屋後未以之作為辦公處所而改用於商業教學，為原告所不否認，益可證兩造於訂定系爭租約時所預設之共同主觀認知，係著眼於系爭房屋之空間利用。是以，系爭房屋固有系爭瑕疵存在，依建築法、建築物室內裝修管理辦法之規定有受主管機關行政檢查或罰鍰之虞，惟此行政上之檢驗裁處疑慮，仍未影響原告就系爭房屋空間之約定使用狀態，且系爭瑕疵尚非不得修繕補正（詳下述），故僅屬原告得否請求被告為修繕，及實際受裁罰時原告得否據此請求被告為損害賠償之問題。此外，依投標須知第14點、系爭租約第5 條第3 點之約定，原告本得就其主張有系爭證明瑕疵之天花板輕鋼架、燈具予以變更改善及拆卸，另為適當之裝潢，被告於98年12月28日所寄發與原告之台北雙連郵局第1993號存證信函亦具同旨，是堪認系爭瑕疵尚非不得排除，原告並不致因自行排除系爭瑕疵而當然對被告另負債務不履行之責，且系爭房屋亦非因系爭瑕疵而喪失空間使用之可能。從而，原告主張系爭瑕疵將致系爭房屋無從為合於約定之使用、收益狀態，已違反民法第423 條規定等語，揆諸前開判例意旨，即難憑採。

㈢、原告復主張系爭房屋既有系爭瑕疵存在，除已無法達成系爭租約之目的，並有危及承租人及其同居人之安全或健康，爰依民法第423 條、第424 條、第347 條準用第359 條租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定，終止並解除系爭契約等語，經查：

⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。民法第424 條固定有明文。原告固主張系爭房屋有違反建築及消防法規之系爭瑕疵，基本的安全證明皆不可得，若他日生有意外事故後果將不堪設想，爰認將造成原告之學員生命及身體及健康上之危險而得解除系爭租約云云，然系爭瑕疵所生行政檢驗裁處疑慮，並未影響原告就系爭房屋空間之約定使用狀態，被告當無違反民法第423 條等情，已如上述，原告復未就系爭瑕疵有何如重大影響系爭房屋結構、散發有毒物質等將直接對承租人及其同居人生危及安全或健康之情事舉證以實其說，故其依此主張終止系爭租約，非有理由。

⒉次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。民法第347 條固定有明文。惟按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。最高法院51年台上字第2829號著有判例。而租賃為繼續性契約，於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上之效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權。最高法院93年度台上字第161 號判決亦著有明文。故租賃契約中，承租人縱準用民法買賣契約章中瑕疵擔保責任之規定，除有如租賃標的物尚未交付即具瑕疵等特殊情事外，應僅得請求終止契約，以向後發生契約消滅之效果，尚難為使契約溯及消滅之解除請求。原告既未敘明系爭租約有何需以溯及既往解除之必要，其主張解除系爭租約，即非可採，應解為屬終止租約之意思表示。

⒊再按租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物己不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。最高法院30年渝上字第345 號著有判例。而民法除已於第429 條課與出租人就租賃物瑕疵之修繕義務外，復以第430 條「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」規定出租人若未於承租人所訂期間內為修繕者，承租人即得終止租約或請求出租人償還或扣除修繕費用，換言之，立法者考量租賃契約與買賣契約性質之不同，就出租人物之瑕疵擔保責任定有特別規定，是若租賃標的物有瑕疵時，即無不適用其特別規定反而準用買賣契約規定之理。本件系爭房屋既具系爭瑕疵，出租人即被告即需就此負擔瑕疵擔保責任，惟系爭瑕疵既以現有分間牆位置與使用執照竣工圖不符及部分設備未取得室內裝修合格證明為瑕疵內容，核其性質當非不得以回復該分間牆位置、拆卸或重行修改並申請室內裝修合格證明等方式予以修繕，除建築法第77條之2 、第95條之1 、建築物室內裝修管理辦法第29條亦有允許欠缺室內裝修合格證明者，得限期改善之明文外，系爭建築師說明書、系爭會勘紀錄亦載有同旨，是原告就系爭瑕疵即應先定相當期間催告被告修繕，若被告未於期間內修繕者，始得終止系爭租約。經查，原告固主張就系爭瑕疵曾定期命被告補正並為解約之意思表示等語，並舉系爭存證信函2 紙為據，惟原告於系爭存證信函內僅主張系爭房屋因系爭瑕疵之故已不符使用，逕以為解除系爭租約之表示，並未定期請求被告修繕補正系爭瑕疵，難認已依租賃契約物之瑕疵擔保規定為權利之主張，且原告復未能就其確有定期催告被告修繕補正系爭瑕疵而不為一事舉證以實其說，故原告主張因被告違反瑕疵擔保責任而終止系爭租約等語，亦難憑採。

⒋綜上，系爭瑕疵既未使原告就系爭房屋無法為合於約定之使用、收益狀態，亦非不得修繕補正，原告復未能就系爭瑕疵確已危及其學員之安全或健康，及曾定相當期間請求被告修補而不為等情舉證以實其說，故原告所為解除、終止系爭租約之主張，即非有據。

五、末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226 條第1 項、第260 條固分別定有明文。惟綜上所述，系爭房屋未具不合於約定使用、收益狀態之瑕疵，被告未違反民法第423 條租賃物保持義務，而原告除未具系爭租約之解除權外，復未就系爭租約有何可歸責於被告之給付不能情事舉證以實其說，故原告依民法第226 條、第260 條之規定，主張被告應負債務不履行之責而應賠償因系爭租約解除及終止而所受損害及所失利益云云，與法尚有未合，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計算書┌──────┬───────────┬──────┐│項 目│金 額（新臺幣）│備 註│├──────┼───────────┼──────┤│第一審裁判費│ 19,315元 │ │├──────┼───────────┼──────┤│合 計│ 19,315元 │ │└──────┴───────────┴──────┘