資料來源：司法院裁判書系統
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭小額民事判決
- 原告
- 甡閣不動產仲介經紀有限公司
- 法定代理人
- 乙○○
- 訴訟代理人
- 丁○○
- 被告
- 丙○○
- 訴訟代理人
- 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟元，及自民國九十九年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸佰叁拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告就其所有之臺北縣林口鄉○○段17地號土地暨其上門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○段66號6樓之2建物（下稱系爭房地），委託原告代為銷售，並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期限自民國98年12月11日起至99年6月10日止，委託價格原為新臺幣（下同）130萬元，嗣經雙方合意變更銷售底價為1,144,000元，並於98年12月11日簽訂契約內容變更同意書，原告受委託期間不斷為被告進行房屋銷售之能事，善盡受託人之職務，進行有關一切委託事務之執行，並於98年12月18日仲介訴外人即買受人陳逸宸出價115萬元購買系爭房地，詎料，於被告聯繫原告與買受人簽訂買賣契約時，被告竟藉故推託，經原告屢次催促未果，復於98年12月22日以存證信函催告被告履行，被告均未置理，是原告得向被告請求因債務不履行所生之損害賠償，包含所受損害及所失利益，所受損害係原告得自被告收取之仲介服務費46,000元；所失利益係原告得自買受人收取2％服務費即23,000元，兩者共計69,000元，為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告73,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：兩造於98年12月11日簽訂專任委託銷售契約書，何以同日隨即要求被告簽立契約內容變更同意書，該同意書要求原告調降銷售金額，顯係對被告有重大不利益，依民法第247之1條第1項第4款，該同意書之內容無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查兩造於98年12月11日簽訂專任委託銷售契約書，由被告就其所有之臺北縣林口鄉○○段17地號土地暨其上門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○段66號6樓之2建物委託原告代為銷售，委託價格130萬元，兩造並於98年12月11日簽訂契約內容變更同意書，委託價格調整為1,144,000元，嗣原告為被告覓得訴外人即買受人陳逸宸願出價115萬元向被告購買系爭房地，惟被告拒不出面簽訂不動產買賣契約等情，業據原告提出之專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書、存證信函等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡得心證之理由：
⒈查被告既不爭執原告提出專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書上被告簽名真正，其雖抗辯僅同意以130萬元出售系爭房地云云，然依契約內容變更同意書內容僅只一頁，明確載明變更後出售價格為114萬元，下方並特別約定「賣方實拿110萬元整」等語，堪信該變更同意書應係經兩造磋商同意後而簽訂。且兩造合意調整系爭房地銷售價格，係原告為被告之利益，使系爭房地順利銷售，並未對被告造成有何不利益可言，亦未顯失公平，被告遽辯稱系爭同意書有為違反民法第247條之1之規定而顯失公平云云，實無足採。被告又未能提出何證據證明該約定有何無效或得撤銷之事由，被告自應受該約定之拘束。
⒉次按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。查依系爭契約第4條第1、3項約定：「甲方（即被告）應按成交價額百分之4計付乙方（即原告）服務報酬。.... 業已達成委託條件，而買賣契約不履行其原因可歸責於甲方之事由時，甲方仍應給付上述約定之服務報酬」等語，依兩造不爭執原告已找到買受人願以115萬元購買系爭房地等情以觀，兩造間之居間契約目的已達，依上開約定，被告自應給付原告服務報酬即成交價格之4％即46,000元，故原告主張被告應給付伊所失利益46,000元部分，即有依據，應予准許。
⒊末按在契約之法律關係中，債務人因債務不履行而使債權人受有損害，固須負損害賠償，惟損害賠償之範圍仍應與其債務不履行間有因果關係存在為前提，因此所謂因果關係在契約之損害賠償法上，除有要件認定上之作用外，尚有損害賠償範圍界定之作用在。債務人在債務不履行時，對於債權人所受之損害僅在與其債務不履行間有因果關係存在之範圍內應負賠償責任，並非謂債權人所有一切損害均可請求債務人賠償。就契約之法律關係而言，債權人因為契約履行而可享受之利益，固即屬契約法中所欲保障債權人之權利，至於債權人因為契約履行而可享有之其他利益，例如因為契約履行正常而增加信用度，並因此而減低保險費或是獲得來自政府機關之補助款，並非契約法原所欲保障債權人之利益，蓋該等利益之獲取與否，仍有待債權人進行其他努力而獲得，並非僅原契約之履行即可獲取，因此若非債權人於契約中特別將該等利益視為契約履行之利益，並給付相應之報酬，使得債務人在履行債務時得以預見其所應負之責任外，難認該等利益之不獲得與債務人之債務不履行間有何因果關係存在，則債權人自不得請求該部分之損害賠償。本件原告雖主張因被告拒絕簽訂買賣契約，致其無法自買受人收取2％服務費即23,000元，亦屬原告所失利益云云，惟此部分服務費乃原告與買方間約定，原告既未能舉證證明買方確會與被告簽訂不動產買賣契約而促使系爭房地買賣成交，復未能證明此部分損害為被告履行契約過程中所得預見，揆之前揭說明，自難認原告無法獲得此部分服務費之損失，與被告之債務不履行間有何因果關係，原告請求被告賠償依此部分損失，即無依據。另關於原告請求被告賠償超逾46,000元、23,000元數額部分之依據為何，未據原告說明，其此部分請求亦無依據。
四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，起訴請求被告給付46,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達被告翌日即99年3月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，被告聲請權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元其中630元由被告負擔，餘由原告負擔
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。