99年度北簡字第10532號｜民事：給付管理費｜裁判日期：100 年 03 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第10532號原　　　告　潤泰民生儷苑管理委員會法定代理人　曾達夢訴訟代理人　廖珍彩被　　　告　魏新牧訴訟代理人　陳生全律師複　代理人　陳鴻飛律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年3月15日言詞辯論終結，判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟捌佰捌拾元壹角，及其中新台幣伍萬肆仟肆佰玖拾貳元，自民國九十九年四月二十七日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，另新台幣捌仟叄佰捌拾捌元壹角則按百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。但被告如以新臺幣陸萬貳仟捌佰捌拾元壹角為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由甲、原告方面：壹、聲明：一、本聲明被告應給付原告新台幣（以下同）195、000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，嗣擴張聲明為277、665元及其利息。二、訴訟費用由被告負擔。貳、陳述：一、坐落台北市○○路325號不動產係被告所有，為潤泰民生儷苑社區之區分所有權人，自民國(下同)92年7月起至99年6月止，計7年(84個月)未繳納每月2、500元管理費，計210、000元，及自83年4月起至99年7月止，計195個月、每月應分攤之公共電費347元，計67、665元，合計277、665元。二、雖台北市○○路325號於93.11.19才登記為被告所有名義，但自83年間起，佳佳玻璃工程有限公司(下稱佳佳公司)即承租使用該建物，而被告係該公司之股東，自應自該時起分攤公共電費，並繳納管理費，而84年4月至99年6月之公共分攤電費為每戶347元，被告自應按月給付該電費予原告。三、97年6月成立前之管理費係依據原告臨時管理員蔡宜真所移交之帳冊為標準，收費合理；被告雖要求原告提出之前作帳記錄，原告有困難，因原告已對蔡宜真追訴請求返還帳款，怕有心人士勾串湮滅證據之虞。乙、被告方面：壹、聲明：一、駁回原告之訴。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利判決，願供擔保，請准供擔保免為假執行。貳、陳述：一、97.06.14之會議記錄未依公寓大廈管理條例之第32條之規定送達各區分所有權人，該決議尚未成立。二、被告於93.11.19始取得本件房屋，管理費何以自92年7月起算？三、公共電費並非原告支付，無權請求被告給付，且又何能請求依10%計算之利息？四、原告自97.06.10始經台北市政府准予備查，何得自92年7月起請求給付管理費？五、依住戶規約第11條第2項但書之約定「但第一次區分所有權人會議召開前獲區分所有權會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，則97.06.14區分所有權人會議之管理上之必要費用應按共有之應有部分比例分擔之，原告應提出91年10月至97年2月之帳本、會計憑證、財務報，以查明97.06.14之前之管理上必要費用之計算，自可知該費用僅支付於特定住戶，可否向原告請求每坪100元之管理費，自有疑問。且以每坪100元收取管理費違反比例、平等原則。蓋「潤泰民生儷苑」公寓大廈一樓均為店面，有獨立出入口，騎樓由一樓維護清潔，二至四樓有獨立出入口，設有鐵門，僅二至四樓住戶有鑰匙得以進出，且聘有保全人員管制進出、分發信件，並打掃二至四樓、收垃圾，一樓部分垃圾則未收，電梯係地下一樓、二至四樓上下樓使用，一樓部分無使用必要，亦未使用水塔，加以地下二樓設有五十一個停車位，每一車位每月繳付八百元，原告每年可收取近五十萬元，請求調整一樓部分之管理費為零元。丙、本院心證： (甲)、程序事項：一、本件原告之法定代理人原為黃潔，嗣於程序中變更為曾達夢，有臺北市政府府都建字第09969491100 號函在卷可稽，並經原告於99年8月11日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告本起訴請求被告給付自92年7月起至98年12月止計78個月、每月以2、500元計算之管理費計195、000元及自84年7月起至98年12月止共計180個月、每月以346元計算之公共電費分攤費62、298元，計195、000元；嗣於言詞辯論期間，將其所請求之管理費及公共電費分擔費擴張至99年7月止，擴張後，分別為210、000元、67、665元(每月以347元計費)，合計277、665元，經查原告所請求之法律關係，均係源於被告就系爭大樓所具區分所有權而生之管理費用給付義務，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告所為聲明之擴張，核無不合，應予准許。 (乙)、實體事項：一、被告雖抗辯稱97.06.14之會議記錄未依公寓大廈管理條例之第32條之規定送達各區分所有權人，該決議尚未成立，其所制訂之系爭規約及所組織之原告管理委員會即均不合法，且原告既於97年7月1日始成立，即無權就被告給付其組織設立前所生管理費等語，然查，被告除未就97年度住戶大會有未送達之情事舉證以實其說外，且按公寓大廈管理條例第32條第3項固規定召集人重新召開區分所有權人會議並經決議成立時，應於十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，然此決議送達及公告之規定，應僅屬該區分所有權人會議『程序』進行事項，『非』涉決議『內容』之『違法』，故縱有違反，應由區分所有權人類推適用民法第56條第1項之規定，另訴請法院『撤銷』其決議，在未經法院撤銷前，仍屬有效存在，自尚難認該決議不成立。此外，管理委員會之性質既屬公寓大廈區分所有權人選任管理委員所組織之非法人團體，本非管理費之權利歸屬主體，而僅係代全體區分所有權人為收支、保管及運用之管理事務，是縱屬其組織成立前所生管理費用，若仍屬公寓大廈管理事務之內容及對全體區分所有權人之義務，原告管理委員會自仍有代系爭大廈全體區分所有權人，請求被告給付之權利，是被告此部分抗辯，即非有據。二、按「(一)為充裕共用部分在管理上必要之經費，『區分所有權人』應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會『繳』交下列款項。①公共基金；②管理費。(二)『管理費』由各『區分所有權人』依照區分所有權人會議之決議『分擔』之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之；( 四)管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳」，中央主管機關內政部於八十五年五月二十七日訂定發布、於九十二年十一月十一日、九十四年二月二十三日、九十五年三月二十一日修正發布之公寓大廈規約範本第十條「公共基金、管理費之繳納」第一、二、四款定有明文，而「一、為充裕共用部份在管理上必要之經費，『區分所有權人』應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交『管理費』。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，但第一次區分所有權會議召開前或區分所有權會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。....四、管理費以足敷第十二條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達兩年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。...」，原告所訂定之「潤泰民生儷苑」住戶規約第十一條「管理費之繳納及管理運用」第一、二、四款亦定有明文，由上規定，可知『管理費』係由『區分所有權人』分擔繳納，然查，坐落於台北市○○路325號之不動產，於93.11.19才以買賣為由登記為被告所有名義，此不但有原告提出之建物登記謄本附卷可稽外，且為原告所不否認，是於93.11.19前被告既尚『非』『區分所有權人』，依上揭規定，自勿需向原告繳交管理費，原告雖稱自83年間起，佳佳公司即承租使用該建物，而被告係該公司之股東，自應自該時起繳納管理費云云，依原告所述，93.11.19前使用本件建物者並非被告而係『佳佳公司』，既非被告『個人』使用，且被告於該時亦非區分所有權人，原告請求非『使用』系爭建物、亦非系爭建物之『區分所有權人』之被告繳納93.11.19前之『管理費』，自非有理；且該期間內係『佳佳公司』占有使用該建物，並非被告『個人』，亦無由令並『非』使用該建物之被告『個人』負擔『93.11.19』『前』之公共分攤電費。再依上規定，在第一次區分所有權人會議召開『前』或區分所有權人會議決議管理費前，除買賣契約或分管契約有規定從其規定外，各區分所有權人即應按其共有之應有部分比例分擔，且管理費以足敷住戶規約第十二條第二款開支為原則，而住戶規約第十二條第二款規定：「二、管理費用途如下：(一)、委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)、共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)、稅捐及其他徵收之稅賦。(六)、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七) 、其他基地及共用部分等之經常管理費用。」，此有該住戶規約附卷可稽，原告既係於97.05.24、97.06.14召開區分所有權人會議並成立管理委員會並為管理費繳交之決議，非但有該住戶規約附卷可稽外，且為原告所不否認，此外，原告又未能提出證據證明於買賣契約或分管契約另繳納管理費之規定，依前揭之規定，即應由各區分所有權人人按其共有之應有部分比例分擔，且該管理費以足敷住戶規約第十二條第二款開支為原則，雖原告稱97年6月成立前之管理費係依據原告當時之臨時管理員蔡宜真所移交之帳冊為標準計費，收費合理(見原告99.07.13陳報狀)，但又以已對當時記帳之蔡宜真追訴請求返還帳款，怕有心人士勾串湮滅證據，礙難提出各該作帳記錄(見原告99.07.29陳報狀(二))，原告既不能提出97年6月前之各該作帳資料等以憑查核其對於97年6月之前之管理費之收、支情形，以證明其所述97年6月之前之管理費之計費標準確係依之97年6月之前之作帳資料所為，自亦難證明其有請求被告以每月支付2、500元管理費必要性，其請求被告支付97年7月之前以每月2、500元計算之管理部份即無理由！三、97.07.01「潤泰民生儷苑」管理委員會成立、住戶規約施行後，「潤泰民生儷苑」住戶規約第十一條第六款規定：「管理費依權狀所載每坪實收新台幣壹佰元，另每個停車費收取壹仟元之清潔管理費。」，而然又於97.11.01調降住戶每坪為80元、空戶每坪70元、店面每坪90元，車位清潔費降為800元，嗣又於98.06.13調降為每坪65元、空戶每坪50元，此另有原告提出之「潤泰民生儷苑98年度區分所有權人大會會議紀錄(第二次)附卷可稽，而被告所有之台北市○○路325 號房屋包括平台、雨遮計有面積103.82平方公尺，換算為 31.1坪，若以上揭費用計算，其於97.11.01前至97.07.01之4個月以每坪100元計算之管理費，應為每月3、140元，原告請求每月2、500元計算之管理費，自非無據；97.11.01至98.06.13止計8個月之管理費，每月每坪90元計算，為每月2、826元，原告只請求每月2、500元，亦屬有據；但98.06.13 以後至99年6月止之管理費，因每坪之管理費已降為65元，被告每月只應繳納2、041元，原告請求每月仍應給付2、500元，其於超過2、041元部份即非有據，從而，原告請求被告給付之管理費於54、492元(即2、500*12＝30、000加上2、 041*12＝24、492元)之範圍內，為有理由，應允許，逾此範圍，為無理由，應駁回。四、被告雖抗弁稱以每坪100元收取管理費違反比例、平等原則，並稱「潤泰民生儷苑」公寓大廈一樓均為店面，有獨立出入口，騎樓由一樓維護清潔，二至四樓有獨立出入口，設有鐵門，僅二至四樓住戶有鑰匙得以進出，且聘有保全人員管制進出、分發信件，並打掃二至四樓、收垃圾，一樓部分垃圾則未收，電梯係地下一樓、二至四樓上下樓使用，一樓部分無使用必要，亦未使用水塔，加以地下二樓設有五十一個停車位，每一車位每月繳付八百元，原告每年可收取近五十萬元，請求調整一樓部分之管理費為零元，然查： (一)、「潤泰民生儷苑」公寓大廈專有部分以外之其他部分，均為共用部分，亦即除連通數個專有部分之走廊或樓梯（含電梯）、通往室外之通路或門廳、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造外，建物外牆、電力系統（含配電盤、分電盤、電表等）及線路、供水系統（蓄水池、水塔、馬達等）及管線、污水系統（化糞池）及管線、排水系統及管線、消防設備（如滅火器、水管、警鈴、逃生警示燈具、防火門）、公共區域（內外）燈具，均為「潤泰民生儷苑」公寓大廈之共有共用部分，該等部分除樓梯或電梯因區分所有房屋樓層高低利用機率、需求有所不同外，其餘部分或設備咸不因區分所有權人所有之房屋為一樓店面或其他樓層住宅而有異，一樓店面房屋與二樓以上住宅房屋就共用部分、設備（除樓梯、電梯外）之利用機率、需求既大致相同，被告請求調整一樓店面之管理費為零，委無可採。 (二)、又「潤泰民生儷苑」設有監視系統，一樓房屋之垃圾收集亦由原告處理（見原告第一屆委員會議紀錄），原告並聘僱駐衛警保全人員，駐衛警保全人員固主要職務為管制二樓以上非店面部分人員之進出及代為收受掛號郵件包裹，然亦難謂不負責一樓店面之安全維護及代為收受掛號郵件包裹，況一樓店面係供不特定人及員工頻繁出入，非唯增加大樓安全維護之成本，且增加建物周邊清潔費用，復懸掛招牌在外牆上(此有相片附卷於本院另案卷98北簡字第 12160號卷及99年簡上字第77號卷內可稽)，增加共用外牆之損耗及維護、改良費用，是「潤泰民生儷苑」區分所有權人就一樓店面決議酌增管理費，尚難謂顯失公平。五、被告雖弁稱公共電費之分攤費用並非由原告繳納，而係分攤至各分攤戶內，原告無權向其請求其應分攤之公共電費云云，惟，管理委員會之『性質』既屬公寓大廈區分所有權人選任管理委員所組織之非法人團體，本非管理費之權利歸屬主體，而僅係『代』全體區分所有權人為收支、保管及運用之管理事務，而公共電費之分攤，仍屬公寓大廈管理事務之內容及對全體區分所有權人之義務，原告管理委員會自仍有『代』系爭大廈全體區分所有權人，請求被告給付之權利，是被告此部分抗辯，即非有據。然原告請求被告按月給付347 元之公共電費分攤費，係以99年6月之電費收據為依據，惟該公共設施之電費分攤戶有60戶(不含公共用電戶1戶)，公設用電電費平均分攤併入各聲請分攤戶電費內收取，分攤戶原為54戶，99.07.12申請加入3戶，其中一戶即係被告之塔悠路325號，此有台灣電力股份有限公司台北市區營業處99.08.24D北市字第09908005281號函暨分攤戶清單附卷可稽，故該公共電費本即應由60戶分攤，乃原告以99年6月份由僅 54戶分攤、每分攤戶分攤之該月電費347元為據計算自被告 83年4月起至99年7月止每月應分攤之公共電費，已有未當；更何況93.11.19前被告『個人』並未使用系爭不動產而勿庸分攤該公共電費有如前述，且93年12月起至100年2月之公共電費金額如附表所示，此亦有台灣電力股份有限公司台北市區營業處100.03.03、D北市字第10002004361號函檢送之用電資料暨再傳真予本院之用戶用電資料附卷可稽，若以該電費以60戶分攤公共電費時，則每月每分攤戶應分攤之電費，自非347元，每月大約為200餘元至300元左右，依台電公司所提供之用電資料計算後，被告自93年12起至99年7月12日申請分攤電費戶止前應分攤之公共電費為計8、388.1元，如附表所示，故原告請求被告給付應分攤之公共電費於8、388.1元之範圍內為有理由，逾此範圍，則為無理由。六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項亦有明文。而「潤泰民生儷苑」住戶規約第十一條第五款約定「住戶或區分所有權人使用人未按規約繳付管理費已逾一個月以上，得公告於佈告欄催收，逾兩個月以上，經限期通知不繳納者，得逕行訴請法院追繳，若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算‧‧‧」，依上所述，原告請求被告給付97.07.01起至99年6月止之管理費54、492元及自支付自起訴狀繕本送達翌日(即99.04.27)起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息，洵屬有據，應准許，逾此範圍之請求，為無理由，應駁回；至原告請求被告給付應分攤之公共電費部份，因該部份並未約定遲延利息為10%，自應依法定遲延利率年息5%計算，故原告請求被告給付應分攤之公共電費於8、388.1元之範圍內及自支付自起訴狀繕本送達翌日(即99.04.27)起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應准許外，逾此範圍，為無理由，應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其餘事證，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、本件就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序對被告所為之敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 100 年 3 月 29 日臺北簡易庭法官謝明珠以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 3 月 29 日書記官林美嘉計算書項目金額（新臺幣）第一審裁判費 2,980元合計 2,980元

臺北簡易庭99年度北簡字第10532號

關鍵資訊