臺北簡易庭99年度北簡字第13169號

• 裁判案由: 履行點交義務
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 100 年 01 月 06 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
99年度北簡字第13169號
原　　　告　師大林園大廈管理委員會
法定代理人　黃馨儀
訴訟代理人　董一中
李兆嘉
被　　　告　佑信興業有限公司
法定代理人　丁莉娟
訴訟代理人　彭信穎
金學坪律師
上列當事人間請求履行點交義務事件，本院於民國99年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟叁佰捌拾伍元由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序事項
一、本件原告之法定代理人原為董一中，嗣於程序中變更為黃馨儀，有原告所屬師大林園大廈（下稱系爭大廈）第4 屆區分所有權人大會會議紀錄、第4 屆主委交接單、臺北市政府府都建字第09917892600 號函各1 紙在卷足稽，並據其於民國99年9 月27日具狀聲明承受訴訟在卷，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將其所起造之系爭大廈頂樓，依其預售屋廣告內容所示之屋頂空中花園（下稱系爭空中花園）完成並點交與原告，嗣於言詞辯論期間，將其請求變更為先位聲明被告應給付原告新臺幣（下同）1,146,924 元，備位聲明被告應將系爭空中花園可點交之部分點交與原告，並給付原告656,788 元，經查，原告所請求之法律關係，均係源於其主張被告就系爭空中花園工程有不完全給付情事所生，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告所為之訴之變更、追加，核無不合，應予准許。
乙、實體事項
一、原告起訴主張：被告為系爭大廈之起造人，於建造銷售期間即提出如附圖所示系爭空中花園配置參考圖（下稱系爭參考圖，並稱如附圖所示各設備之施作工程為系爭工程）與買受系爭大廈之住戶，復於96年2 、3 月間繪製竣工圖（下稱系爭竣工圖）並遞交臺北市政府備案，然被告未依圖完成系爭工程，致系爭空中花園實際施工結果與系爭參考圖、系爭竣工圖有屋突建物擴建結構體地板材質及延伸面積不符、植栽槽位置及範圍有異、廁所、洗手台、管架、桌椅、鋪石地面等設備未與施作之給付不完全情狀，而系爭工程中屋突建物擴建結構體及廁所之設施固屬違反建築法規之違章建築（下稱不能點交部分），不得再行施作，惟其餘南方松地坪、人造草皮、洗手台、曬衣架及健身步道、植栽、活動家具等設備（下稱可點交部分）均非違建，仍得予以施作，被告即應負完成並點交系爭工程與原告之責。被告今既拒絕完成施作系爭工程，則應就屋突建物擴建結構體637,569 元、廁所153,500 元、南方松地坪213,219 元、人造草皮12,636元、洗手台12,000元、曬衣架及健身步道30,000元、植栽69,000元、活動家具50,000元之價值，賠償原告因不履行所生之損害共1,177,924 元，若認無法均以金錢賠償，則請求被告將系爭參考圖中可點交部分點交與原告，並賠償原告不能點交部分之價值656,788 元等語，並為：㈠、先位聲明：被告應給付原告1,146,924 元，及自民事追加訴之聲明狀㈡繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡、備位聲明：被告應將可點交部分點交與原告，並應給付原告656,788 元及自民事追加訴之聲明狀㈡繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：被告確為系爭大廈之起造人，並曾提出系爭參考圖供系爭大廈住戶為系爭空中花園工程之參考，然查：
㈠、系爭大廈住戶與被告簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）中業已約定系爭工程為違章建築，以施作一次為限，如因法令限制致無法繼續施工，被告得不再施作，原告住戶亦不得請求被告補償，嗣臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）於96年8 月16日已勒令被告拆除其於系爭空中花園中所完成之採光罩外推工程，兩造並於96年11月10日除完成系爭大廈除系爭空中花園以外公共設施之點交外，並另協議系爭空中花園之綠化完成及廁所部分不予施作，是上開部分設施即因兩造特約無庸繼續施作。
㈡、系爭參考圖僅為系爭工程之配置參考，圖中並未對施工方式、建材及品質為任何說明及規定，且依系爭買賣契約之約定，被告保有系爭工程中各配置之修改權，是被告就南方松地坪、人造草坪部分即依上開約定變更設計，改以高級隔熱磚舖設完成，而洗手臺材料業已備妥，曬衣架、植栽及活動家具則均已設施完畢。
㈢、被告就系爭工程中不能施作之部分，尚另行變更設計並追加系爭契約所無之1 樓廁所、天花板、不銹鋼弧形窗工程、置物櫃、地下室儲藏櫃等工程（下稱追加工程），共支出1,038,393 元，除堪認被告所盡之義務遠高於系爭參考圖之內容，無違反消費者保護法第22條之規定外，若認原告請求為有理由，並以追加工程所生金額與原告請求為抵銷。
㈣、綜上等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
㈠、被告為系爭大廈起造人，於建造銷售期間曾提出如附圖所示系爭參考圖與系爭大廈住戶，並於96年2 、3 月間就系爭空中花園工程繪製系爭竣工圖遞交臺北市政府備案。
㈡、被告與系爭大廈住戶均簽訂具如下條款之系爭契約：
⒈系爭契約第21條：「附件及廣告品之效力：一、本約之附件為本約之一部分，與本約具同等效力。二、關於本大樓及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附約未約定者，再依廣告品之說明。」
⒉系爭契約第22條：「特約事項：四、本約第二條第四項所示部分及頂樓空中花園與本大樓公共設施中所有由乙方（即被告）代尋廠商於使用執照核發後施作之二次施工工程係屬違建，此為甲方（即系爭大樓住戶）所確知，就此部分如於交屋時尚未完工，甲方同意不得以此做為拒絕或延遲交屋或拒不繳款之理由；且上開二次工程以施作一次為限，如因法令限制而致無法繼續施工時，甲方亦同意不再施作，並不得以此作為退屋、減價或為任何補償之請求。」（下稱系爭違建約款）。
⒊系爭契約附件八建材設備表：「屋頂版：鋪設RB5 防水層及泡沫混凝土隔熱層或彈性水泥及不織布防水，以達防水隔熱效果。特約事項：三、上列建材、設備及施工方式，如因建築師或施工單位基於設計本意、貨源供應或防止廠商任意抬價及使用安全等種種因素考量，在不影響工程品質原則下，本公司得適當調整並採用同等及或更高級產品。四、本公司基於整體善意考量或實際上之需要或因法令變更之故，就本大樓各項設計，除得依本約其他有關設計變更之規定辦理外，並保有建築物各向立面外觀、材質、色系搭配、公共設施、管道間、植栽或其他鋪設及地下室配置之修改權，且買方同意本公司不需另行通知。」
㈢、被告於96年8 月間原已完成如附圖所示屋突建物擴建結構中木製平台上之採光罩外推工程，然經臺北市都發局於96年8
月16日以北市都建字第09660317600 號函認定為違章建築，而將其金屬玻璃木造乙層高3.3 公尺、面積約32.1平方公尺之採光罩外推建物拆除至不堪使用。
㈣、兩造於96年11月10日作成會議記錄（下稱系爭記錄），作成「屋頂工程綠化完成，骨架施作、玻璃及內裝于97年中秋節前完成施工，廁所不予施作。」之決議事項。
四、本件原告主張被告未依系爭參考圖施作系爭工程，致有不完全給付，乃先位請求被告依系爭工程項目賠償損害，備位請求被告就系爭工程可點交部分予以點交，並就不能點交部分為金錢賠償等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告請求被告就如附圖所示各施工項目為金錢賠償或點交請求，是否有據。茲審究如下：
㈠、按公寓大廈共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第11款定有明文。本件系爭空中花園及其內設備所生買賣讓與關係，固存在於系爭大廈住戶與被告間，然系爭空中花園所在系爭大廈樓頂平臺既為系爭大廈住戶全體共用部分，則原告管理委員會依前開規定，即有權擔當系爭大廈住戶全體對被告為點交及損害賠償之請求，是原告就本件訴訟確具當事人適格。
㈡、次查原告主張系爭工程實際施作結果有與系爭參考圖不符之瑕疵，且系爭工程中屋突建物擴建結構體及廁所部分屬違章建築，係屬以不能之給付為契約標的，乃援引民法第246 條、第247 條、第226 條、第215 條、第360 條為據，請求被告為回復原狀之金錢賠償及履行點交義務，然民法第246 條、第247 條係就自始客觀不能之給付所為規定，而違章建築之設施僅係不得為獨立登記及其建造違反行政法規，尚非不得為買賣及移轉之標的，系爭契約難謂有自始客觀給付不能之情事，另觀原告於本訴訟中，係以系爭工程設備之價值為據，請求被告賠償因系爭契約不履行之損害，並非欲解除系爭契約而請求被告回復未施工前之原狀，衡其事實主張及請求目的，堪認原告所依據之請求權基礎，應係以系爭空中花園之買賣契約有不完全給付情事，且被告不予補正，其遲延後之給付亦經原告認無利益而拒絕給付，而依民法第227 條第1 項、第232 條第1 項之規定，請求被告賠償因不履行而生等同於系爭工程設備價值之損害。
㈢、原告主張系爭工程實際施作結果與系爭參考圖不符，而有屋突建物擴建結構體地板材質及延伸面積不符、植栽槽位置及範圍有異、廁所、洗手台、管架、桌椅、鋪石地面等設備均未與施作等給付不完全等語，被告則抗辯系爭工程既經臺北市都發局認定為違章建築並拆除，依系爭違建約款即無需再施作之必要，廁所部分亦經系爭記錄決議無庸施作，而南方松地坪及人造草皮業已變更設計為高級隔熱磚，其餘設施均已施作完成等語，經查：
⒈臺北市都發局於96年8 月16日認被告所完成立於屋突建物擴建結構之木製平臺上之採光罩工程屬違章建築，並即予以拆除等情，為兩造所不爭執，並有臺北市都發局北市都建字第09936987400 號函1 紙在卷可稽，而參建築法第4 條、第7
條之定義，堪認就系爭空中花園上所為含屋突建物擴建結構體、廁所、洗手台、吧台、健身步道等定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁供個人或公眾使用之構造物，或圍牆、建築所需駁崁、挖填土石方等工程之雜項工作物，確屬未經主管機關審查許可及發給執照之違章建築，是依系爭大廈住戶與被告間所為系爭違建約款，就上開屬違章建築之系爭工程部分，被告僅以施作一次為限，如因法令限制而致無法繼續施工，即得不再施作，系爭大廈住戶亦不得對被告為任何補償之請求。原告固主張該約款所謂之「施作一次」，係指依系爭參考圖之規格施作完成始當之等語，然觀被告與系爭大廈住戶所訂系爭違建約款之意旨，係在明示系爭空中花園之建造為未經主管機關審查許可及發給執照之工程，故若經主管機關查知致生拆除等無法繼續施工情事，使被告得免除瑕疵擔保及不完全給付之義務，以免被告處於完成系爭工程而受主管機關行政裁處及停止施工而遭系爭大廈住戶請求債務不履行損害賠償之兩難，而原告上開主張，除使被告需負擔違規罰鍰之風險外，且系爭工程完成後仍將受主管機關之強制拆除，對系爭大廈住戶亦無利益，顯非系爭違建約款約定之本旨，當非可採。此外，兩造並已以系爭記錄決議廁所無須施作，從而，被告既已就系爭空中花園曾為施作，並經主管機關函令強制拆除而無法繼續施工，堪認確符系爭違建約款所訂情況，故原告主張屋突建物擴建結構體之牆面、地板材質施作不正確、不完全、廁所、洗手台、吧台、健身步道等設備未與施作，而為不履行損害賠償之請求，即屬無據。
⒉原告固主張被告本應於系爭空中花園右側約27坪施作南方松木質地板，於左側約12坪施作人造草皮地面，惟實際施作均改為磁磚面地板，與系爭參考圖不符，另植栽部分亦未依圖施作，應屬給付不完全等語，然按原告除於系爭記錄業已確認屋頂工程綠化完成，堪認原告業已就系爭空中花園內植栽部分點收外，系爭契約第21條並已規定就系爭空中花園之品項內容，以系爭契約及其附件之說明為主，未約定者再依廣告品之說明，故系爭參考圖之廣告品，固非不得作為認定系爭契約履行與否之依據，惟需於系爭契約及其附件所未約定之情狀下，始得以系爭參考圖之說明為據。而系爭契約附件八「特約事項」項下，亦已使被告就系爭大樓各項設計、材質、植栽或其他鋪設、配置保有修改權，故被告變更系爭參考圖上南方松地面、人造草皮地面而改以磁磚鋪設，及調整植栽槽之配置，縱與系爭參考圖示有異，於無違反同附件「屋頂版」部分說明，使系爭大廈屋頂具防水隔熱效果之前提下，亦難謂被告有不完全給付之情事，故原告此部分之主張，尚難憑採。
⒊末查，原告不否認被告已將2 套金屬桌椅組、2 張木製桌椅組、曬衣架1 座置於系爭空中花園內，並有原告（99）師管字第0026號函1 紙、照片3 紙為據，堪認屬實，則上開設備既經被告製作、提供完成，原告就此部分請求被告賠償不履行所受之損害，亦非有據。
五、綜上所述，就原告主張被告應賠償不履行所生之損害項目中，活動家具、曬衣架部分業經被告施作、提供完成，無不履行之情事；屋突建物擴建結構體及其內水泥板牆面、採光罩架設、平台水泥地板、地磚工程、冷氣主機、吧台，及廁所、洗手台、健身步道之部分，因屬定著於地面上之違章構造物或雜項建築物，依系爭違建約款被告即無繼續施作之義務，原告亦不得就此部分請求被告為給付；而南方松地坪、人造草皮及植栽部分，依系爭契約附件八特約事項約款，被告既有權修改系爭參考圖示材質及配置，並經設置完成，亦難謂非依債之本旨為給付，故原告請求被告就如附圖所示各施工項目為金錢賠償或點交請求，即均非有據。而原告復依民法第172 條、第176 條主張被告應就其已設置於系爭空中花園之植栽賠償原告暫時保管所生無因管理之費用云云，然被告除未能就其支出何種類及數額之必要或有益費用舉證以實其說外，且植栽部分既屬系爭契約及系爭參考圖內所示系爭工程之部分，即為被告履行系爭契約之內容，原告非係為他人管理事務，是原告依此所為賠償之請求，自亦無據。從而，原告先位聲明被告應賠償因不履行所生之損害，及備位聲明被告將可點交部分點交原告，並就其餘部分賠償原告因不履行所生之損害之請求，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述。而本院既認系爭工程中，部分業經被告履行、部分依系爭違建約款被告亦無給付之義務，而為原告敗訴判決，則就兩造針對系爭工程各款項所為估價之確否及被告所為以追加工程款為抵銷之抗辯，即無庸審究，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 100 年 1 月 6 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 林呈樵
計 算 書
┌────────┬───────────┬─────┐│項 目 │金 額（新臺幣）│備註 │├────────┼───────────┼─────┤│第一審裁判費 │ 12,385 元 │ │├────────┼───────────┼─────┤│合 計 │ 12,385 元 │ │└────────┴───────────┴─────┘以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 6 日書 記 官 蔡文揚
附圖（系爭參考圖）