臺北簡易庭99年度北簡字第15325號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 99年度北簡字第15325號

原告

黃志長

被告

京璽創意股份有限公司

法定代理人

周讌如

訴訟代理人

洪堯欽律師

　　　　　　劉健右律師

上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院民國100年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國九十八年五月十五日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定每月租金新台幣（下同）二萬七千元，租賃期間自九十八年五月十六日起至九十九年五月十五日止計一年，承租範圍包括門牌號碼台北市○○區○○街一二０巷一三三號房屋二分之一（下稱一三三號房屋，坐落基地地號為台北市○○段○○段八０六地號）、一三三號房屋之增建部分如附圖Ａ所示部分、門牌號碼台北市○○區○○街一二０巷一三一號房屋（下稱一三一號房屋）之地下室如附圖Ｂ所示部分地下室逃生通風口用地如附圖Ｃ所示部分（以下合稱系爭不動產）。詎被告於簽約後半年以一三三號房屋共有人即訴外人黃仲光反對系爭租賃契約簽訂為由，自九十八年十一月十六日起未依約給付租金，計至系爭租賃契約九十九年五月十四日屆至止共六個月租金已達十萬零八千元，原告於九十八年十二月二十一日及九十九年一月十八日分別催告被告繳納租金，逾期即終止系爭租賃契約，詎被告仍未依約給付，且系爭租賃契約已於九十九年五月十五日屆至，原告並於九十九年四月一日發函通知被告到期不續租，原告於九十九年三月四日限期被告於文到二個月內搬離房屋，惟被告仍占用系爭不動產，原告自得依租賃契約、民法第七百六十七條及八百二十一條規定請求被告遷讓返還系爭不動產。

（二）被告積欠原告上開九十八年十一月十六日起至九十九年五月十五日止之租金計十萬零八千元，自應給付原告。再者，系爭租賃契約於九十九年五月十五日屆至，被告無正當權源繼續占用系爭不動產，應依民法第一百七十九條規定返還自九十九年五月十六日起至同年八月二十四日止占用系爭不動產之不當得利計八萬九千七百十元（每月租金27000×3＋每月租金270000×10/31=89710）。合計被告應給付原告之租金及九十九年五月十六日起至同年八月二十四日止之不當得利為十九萬七千七百十元，並自九十九年八月二十五日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利計二萬七千元。又縱認系爭租賃契約未經黃仲光同意而無效，被告仍應依民法第一百七十九條規定返還原告上開自九十八年十一月十六日起至九十九年五月十五日止之每月租金等情。

（三）爰聲明求為：（一）被告應將一三三號房屋返還原告及其他共有人，並應將一三三號房屋後面增建部分如附圖Ａ所示部分、一三一、一三三號房屋地下室全部如附圖Ｂ所示部分、一三一房屋地下室逃生通風口用地如附圖Ｃ所示部分，交還原告全體；（二）被告應給付原告十九萬七千七百十元，並應自九十九年八月二十五日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告二萬七千元之判決。

二、被告則抗辯：原告於九十八年五月十四日以出租人身分出租一三三號房屋與被告，但因原告僅具該房屋所有權應有部分二分之一，另所有權人黃仲光並不同意系爭租賃契約，故系爭租賃契約自始不生效。況且，系爭租賃契約第八條第五款已約定若該契約未經房屋共有人黃仲光同意，系爭租賃契約應視為無效。再者，黃仲光業已授權被告與原告協商依應有部分二分之一使用上開一三三號房屋，被告自得占用系爭不動產二分之一之空間待與原告協商，被告並非無權占用。原告主張被告應返還如附圖A、B、C所示之增建物、地下室及逃生通風口，為原告及黃仲光所共有，原告不得逕請求被告將之全部返還，況被告僅占有系爭不動產之二分之一。縱認被告應給付不當得利，但被告於九十五年五月十六日與原告及其弟黃仲光訂定租賃契約當時，一三三號房屋裝潢老舊多處漏水，被告遂以每月一萬八千元租金承租，嗣於九十八年五月間辦理續租時，黃仲光認為一三三號房屋乃因被告裝潢始有價值，故以其應有部分二分之一收取每月九千元租金，故被告應給付原告相當於租金之不當得利僅每月九千元，原告自九十八年五月十六日起至九十八年十一月十五日止均以每月二萬七千元收取租金，逾越每月合理租金達一萬九千元，六個月合計十一萬四千元，被告得以之與原告得請求之金額相抵銷等語，資為抗辯。爰聲明求為原告之訴駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經本院與兩造整理本件不爭執事項及爭執事項（見本院卷第203頁至第204頁，惟文字略有調整）如下：

（一）兩造不爭執事實：

1、兩造於九十八年五月十五日訂定系爭租賃契約，約定每月租金二萬七千元，租賃期間自九十八年五月十六日起至九十九年五月十五日止計一年，承租範圍包括一三三號房屋（坐落基地地號為台北市○○段○○段八０六地號）、一三三號房屋之增建部分如附圖Ａ所示部分、一三一、一三三號房屋之地下室如附圖Ｂ所示部分、一三一號房屋地下室逃生通風口用地如附圖Ｃ所示部分。並於契約第八條第五款約定：「本契約未經由房屋共有人黃仲光先生同意視為無效。」

2、被告於簽約後半年以一三三號房屋共有人黃仲光反對系爭租賃契約簽訂為由，自九十八年十一月十六日起至九十九年五月十五日止每月給付九千元。原告分別於九十八年十二月二十一日及九十九年一月十八日定期催告被告繳納租金，逾期即終止系爭租賃契約，被告仍未依約給付，且系爭租賃契約已於九十九年五月十五日屆至，原告並於九十九年四月一日發函通知被告到期不續租，原告於九十九年三月四日限期被告於文到二個月內搬離房屋。

3、被告於九十五年五月十六日向原告承租一三三號及如附圖A、B、C所示部分，每月租金一萬八千元，租賃期間自九十五年五月十六日起至九十八年五月十五日止。

（二）兩造爭執事項：

1、兩造於九十八年五月十四日訂定之系爭房屋租賃契約是否因黃仲光提出異議而成為無效？

2、如附圖A、B、C部分之所有權是否為原告單獨所有？

3、被告是否占用一三三號房屋及如附圖A、B、C所示部分？占用部分為何？

4、被告是否有權占用如附圖A、B、C所示部分？

5、被告是否應返還不當得利？若應返還，應返還金額若干？

四、經查：

（一）兩造於九十八年五月十五日簽立系爭租賃契約，約定每月租金二萬七千元，已如前述。系爭租賃契約第八條第五款固約定：「本契約未經由房屋共有人黃仲光先生同意視為無效」（見本院卷第5頁），然系爭租賃契約簽訂後，原告即將系爭不動產交付被告使用收益，被告亦依約給付租金與原告至九十八年十一月十五日止，為兩造所不爭，即兩造訂定系爭租賃契約之後即依約履行債權債務，可見系爭租賃契約簽訂之後即已生效，系爭租賃契約第八條第五款所約定未經黃仲光同意即視為無效乙節，核其真意應為系爭租賃契約訂定後即為成立生效，待黃仲光表示反對後系爭租賃契約始為無效，兩造約定以黃仲光表示反對乙節作為系爭租賃契約之解除條件，系爭租賃契約附有黃仲光表示反對之解除條件，於條件成就時失其效力（民法第九十九條第二項規定參照）。黃仲光簽約後約六月表示反對系爭租賃契約，為兩造所不爭，則系爭租賃契約自簽訂後六個月即九十八年十一月十六日起向後失其效力。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；再各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明定。查上開一三三房屋為原告及黃仲光共有，被告復未將系爭不動產之鑰匙交付原告，已為被告自陳（見本院卷第128頁），故被告仍占用系爭不動產，被告自九十八年十一月十六日起即無依系爭租賃契約占用系爭不動產之權源，原告主張被告應將一三三房屋返還原告及其他共有人全體，為屬可取。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條第一項亦有明文。惟民法第四百五十五條第一項固針對「契約終止」所為之規定，但系爭租賃契約依民法第九十九條第二項其法律行為於解除條件成就後向後失其效力，此與契約經解除一切權利義務回復原狀，溯及訂約時失其效力者不同，但與契約經終止向後失其效力之法律狀態相同，系爭租賃契約因解除條件成就而向後失其效力，既與系爭租賃契約經終止向後失其效力之性質相類似，基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，系爭租賃契約既自九十八年十一月十六日起因解除條件成就向後失其效力，自得類推民法第四百五十五條第一項規定，被告應返還上開租賃物，原告主張被告應交還如附圖A、B、C所示部分，自屬可取。

（三）被告雖抗辯黃仲光已將其對一三三號房屋之使用權授與被告，且其僅占用系爭不動產之二分之一。然查，被告迄未將系爭不動產之鑰匙交還原告，亦如前述，而鑰匙為開啟房屋之工具，被告既未將鑰匙交還原告，原告即無從進入系爭不動產使用，足認被告就原告出租之系爭不動產全部仍然占有使用；況且，黃仲光雖於九十九年八月三十一日授權被告得使用一三三號房屋（見本院卷第69頁之授權書），然原告與黃仲光共有一三三號房屋，各有應有部分二分之一，有建築登記謄本附於遠見不動產估價師事務所為證，原告及黃仲光均僅能依其應有部分對於共有物之全部為使用收益，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利（最高法院六十二年台上字第一八０三號判例參照），故黃仲光就上開一三三號房屋並無占用特定部分使用之權源，則其雖授權被告使用上開一三三號房屋，但被告仍無正當權源占用系爭不動產之特定部分使用，自無占用系爭不動產全部之權源存在。被告雖云原告無正當理由拒不與被告就上開一三三號建房屋特定部分之使用為協商，自不得認為被告無權占有。惟原告依法令並無與被告協商就特定部分分管使用之義務，原告與黃仲光或被告復未約定應就一三三號建物協商分管使用，被告此部分抗辯，仍無可取。又原告既依系爭租賃契約將如附圖A、B、C所示部分出租與被告，原告自得依系爭租賃契約請求被告交還該出租部分，自不論原告是否為該物之所有權人或僅有應有部分，均得依民法第四百五十五條規定交還租賃物，且原告出租被告使用之一三三號房屋之增建部分、一三一號房屋、一三三號房屋之地下室及一樓、地下層之逃生梯部分，業經本院囑託台北市松山地政事務所測量並製有土地複丈成果圖在卷（見本院卷第122頁），即如附圖A、B、C所示部分，故各該部分業已特定，自無不能執行問題。原告主張如附圖A、B、C所示部分不能特定，且非原告個人所有，原告不得逕請求被告返還，為無可取。

（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。查黃仲光於系爭租賃契約簽訂後六個月即向被告表示反對，有聲明書在卷可查（見本院卷第68頁），被告對此自應知悉，則被告對其自九十八年十一月十六日起即無正當權源占用系爭不動產，不得諉為不知，被告自九十八年十一月十六日起即為惡意占有人，原告自得請求被告給付自九十八年十一月十六日起至被告返還系爭不動產之日止相當於租金之不當得利。次按土地法第九十七條第一項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，惟依土地法第九十七條第一項限制房屋租金規定之立法意旨，係為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，再參酌土地法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」，有以「目的性限縮解釋」補充必要自明，故土地法第九十七條第一項規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用，至非供居住之營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非一般住宅用房屋之承租可比，另我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，更非立法之原意，自不受土地法第九十七條第一項房租最高限制之拘束，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。查被告所有之一三三號房屋及如附圖A、B、C所示部分，係出租與被告供作開設裝潢公司使用，為兩造所不爭，非供自住，則依上開說明，被告占用系爭不動產之租金數額，自非囿限於土地法第九十七條第一項所定之城市地方房屋租金限額。

（五）末按租金之核定，須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查本院審酌上開一三三號房屋及如附圖A、B、C所示部分，被告將之作為裝潢公司使用，為兩造所不爭，該地點附近之建物使用狀態為住家及商家，商家為販售雞排、開設便利商店及藝術中心，業經本院履勘現場製有勘驗筆錄附卷可查（見本院卷第113頁），又一三三號房屋及如附圖A、B、C所示部分，位在信義計劃區○○○地段，區位功能以辦公、住宅為主，有關學校、公園、市場、金融、飯店、餐廳等公共設施之享用均具近便性，商業活動機能大多集中分布於忠孝東路四、五段、松山路等沿線，整體而言，區位之辦公與居住機能及日常生活之便利性均佳。本區復接近發展成熟之信義區辦公及百貨商圈，忠孝東路四、五段及基隆路一段等主要幹道二側，多為商業、純辦公大樓及住、辦混合之建築產品，商業使用程度頗高，四、五層店鋪公寓住宅及電梯華廈、大樓，間雜分佈於次要道路及其裡側巷弄間，業經原告自行委託訴外人遠見不動產估價師事務所製有鑑定報告為證（見卷外證物之遠見不動產估價師事務所估價報告書第8頁至第9頁），並為被告所不爭，足徵被告使用上開一三三號房屋及如附圖A、B、C所示部分，已享受周邊地區之特殊經濟利益，被告應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，顯非普通住宅用之房屋及基地承租可比。再審酌兩造就系爭租賃契約約定之每月租金二萬七千元等情，認以每月二萬七千元計算被告占用上開一三三號建物及如附圖A、B、C所示部分相當於租金之不當得利，尚屬允當。被告自九十八年十一月十六日起至九十九年五月十五日止共六個月，被告僅按月給付原告九千元，尚應給付原告此段期間內相當於租金之不當得利計十萬八千元〔每月租金差額（00000-0000）×年數6＝108,000〕。又被告自九十九年五月十六日起至九十九年八月二十四日止占用系爭不動產應返還相當於租金之不當得利計八萬八千八百三十九元（27000×3＋27000×9/31 =88838.7，小數點以下四捨五入）。被告並應給付原告自九十九年八月二十五日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告二萬七千元。

（六）被告雖抗辯其於九十五年五月十六日承租前，上開一三三號房屋裝潢老舊且多處漏水及白蟻肆虐，係由被告予以消毒、修繕及裝潢，不應以每月二萬七千元計算被告之不當利益，至多僅能以每月八千元計算云云，惟查，縱認被告曾就系爭不動產加以裝修，但被告所購買之磚、瓦、砂、塑膠板及塗料等，已因附合於其承租之一三三號房屋而成為該不動產之成分，無單獨所有權存在（民法第八百十一條規定參照），僅生被告是否得依民法第八百十六條關於不當得利之規定請求原告償還價額，而上開磚、瓦、砂、塑膠及塗料等既因附和成為系爭不動產之一部分，已成為系爭不動產本身之價值，被告使用系爭不動產所得之利益自應併予計算被告消毒、修繕及裝潢所增加系爭不動產之價值；再證人黃仲光復證稱：其將一三三號房屋以每月八千元出租被告與當地市價不符（見本院卷第96頁）；況且，黃仲光出租與被告者僅一三三號房屋，但原告出租與被告除一三三號房屋之外，尚包括如附圖A、B、C所示部分（見本院卷第4頁至第6頁、第190頁至第191頁），兩者租賃內容並不相同，尤不能以該八千元認定被告無權占用系爭不動產之利益；至原告雖提出訴外人鄭朝偉及陳暉允簽定之房屋租賃契約書（見本院卷第137頁至第139頁），主張相鄰建物之每月租金僅二萬二千元部分，惟此標的坐落地點為台北市○○○路○段四二三巷二九號一樓，與系爭不動產之地點不同，復無其他證據可認占有台北市○○○路○段四二三巷三九號一樓房屋所得之利益與被告占用系爭不動產相同。另兩造於九十五年五月十六日所訂定之租賃契約雖約定租賃期間（九十五年五月十六日至九十八年五月十五日）每月租金一萬八千元（見本院卷第72頁至第75 頁），然此為兩造於九十五年五月間所為之租金約定，且被告自陳此因承租當時屋況極為老舊並有多處漏水及白蟻肆虐等語（見本院卷第61頁），可見被告現使用系爭不動產所獲得之利益非僅每月一萬八千元。被告再云原告於九十五年間已承諾出租系爭不動產與被告五年，惟為原告所否認，被告對此不能舉證證明；況且，兩造於九十八年五月十四日簽定之系爭租賃契約，已約定租賃期限自九十八年五月十五日起至九十九年五月十四日止，並以共有人黃仲光之同意作為解除條件，均如前述，則縱原告前曾承諾五年租賃期間，亦經兩造於九十八年五月十四日合意變更。被告復稱其依黃仲光之同意得使用一三三號房屋之二分之一，自無不當得利可言。然查，被告係占用一三三號房屋全部，非僅二分之一，被告所占用者已超逾黃仲光有權同意使用之所有權應有部分二分之一，已如前述，被告自應給付原告該超逾部分相當於租金之不當得利。又系爭租賃契約已約定每月租金為二萬七千元，租賃契約自九十八年五月十六日起至九十九年五月十五日止，系爭租賃契約迄九十八年十一月十六日始因黃仲光之反對而失其效力，亦如前述，則原告自九十八年五月十六日起至九十八年十一月十五日止六個月期間每月給付原告二萬七千元租金，乃依系爭租賃契約履行債務，原告獲取該每月二萬七千元租金非屬不當得利，自與民法第一百七十九條規定之無法律上原因要件不符。至原告主張一三三號房屋之所有權應有部分二分之一為訴外人黃仲光所有，故系爭租賃契約應屬自始無效云云。惟查，被告依系爭租賃契約僅負有將系爭不動產交付被告使用收益之義務，並非被告現實即應將系爭不動產交付原告使用收益，自與系爭不動產之使用權為何無涉，不以原告有使用權為必要，應認系爭租賃契約即已成立生效，無原告所述租賃契約無效之問題。

四、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求被告應將一三三號房屋返還原告及其他共有人全體，並請求被告應將如附圖A、B、C所示部分返還原告，並請求被告給付十九萬六千八百三十九元（108000+88839＝196839），及自九十九年八月二十五日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告二萬七千元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項，爰依聲請為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計算書項 目 金額（新台幣） 備註第一審裁判費 35056元 由原告繳納證人旅費 530元 由被告繳納合 計 35586 元