臺北簡易庭99年度北簡字第16691號

• 裁判案由: 返還保證金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 99 年 12 月 09 日
• 法官: 紀文惠
• 法定代理人: 黃賀明、徐陳秀美
• 原告: 上品寢具股份有限公司法人
• 被告: 宏莊企業有限公司法人

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 99年度北簡字第16691號原　　　告　上品寢具股份有限公司
法定代理人　黃賀明
被　　　告　宏莊企業有限公司
法定代理人　徐陳秀美
訴訟代理人　楊明廣律師
上列當事人間請求返還保證金等事件，於中華民國99年11月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬叁仟元，及自民國九十九年十月十八起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示支票叁張返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟貳佰捌拾元由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、本件依兩造間租賃契約書第17條，雙方合意以本院臺北簡易庭為第一審管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告主張：
㈠民國99年間，原告與被告簽訂租賃契約書，約定自99年1 月1 日起至99年12月31日止，由原告承租被告坐落於臺中市○○路○ 段998 號之紐約家具設計中心之A005店號，並依契約
第2 條約定，原告應於每年簽發12張面額為新臺幣（下同）63,000元之支票交付予被告，作為租金之交付，及依第10條第1 項之約定給付保證金296,100 元予被告。然原告因受景氣不佳影響，98年度至今業績仍未提升，經原告公司股東決議，提前與被告終止契約，並於99年5 月10日函文告知系爭契約提前至99年9 月30日終止，請求被告返還保證金及預收之租金，然被告並未明確回應，嗣後原告又於99 年6月25日、99年7 月9 日、99年8 月10日分別函文、寄發存證信函及委託律師發函告知提前終至契約之意思。依系爭租約第1 條第8 項附加約款：「承租人應於租期屆滿前3 個月以書面通知出租人，若因大環境因素，乙方承租人（即原告）欲提早撤櫃，需經甲乙雙方協議之。」，該約款係經由訴外人即被告經理徐培原、總經理徐培庭同意後始加註，該真意為若因大環境因素欲提前終止契約撤櫃，應於租期屆滿前3 個月通知被告即生終止效力，無需經雙方協議。而原告已於99年5
月10日函文告知被告提前終止契約，則系爭租約實際上於99年8 月15日即生終止效力，無須再支付租金。被告自應返還保證金296,100 元。且因99年8 月1 日、99年9 月1 日之支票已兌現，故被告應返還99年8 月15日起至99年9 月30日止之租金94,500元，以及如附表所示99年10至99年12月之租金支票3 張，並聲明：
⒈被告應返還保證金296,100 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
⒉被告應返還99年8 月15日起至99年9 月31日止之租金94,500元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
⒊被告應返還如附表所示之支票3張予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：被告於99年8 月16日起即由其他廠商於系爭櫃位中擺設家具銷售，顯見被告亦已同意原告終止契約，且原告於99年8 月14日撤櫃時，有被告公司公務主任全程在旁監督，並電話聯絡招商部經理轉接訴外人徐培庭同意原告撤櫃。再者，被告從未通知原告須將櫃位裝潢拆除，且被告仍沿用該櫃位裝潢供其他廠商陳列商品出售，自無理由請求原告給付回復原狀之費用。
三、被告則以：
㈠系爭租約第1 條第8 項加註約定，若因大環境因素，原告欲提早撤櫃，需經甲乙方即兩造協議，並非原告主張只要3 個月前通知，就可以片面提早終止契約。而應經協議，當係以「提前終止之補償條件」與「合意提前終止日期」之整體條件達成協議。被告當時收到原告之通知後，已於99年7 月26日寄發存證信函清楚告知原告片面主張提前終止租約並無依據，但被告願意基於誠信而對同一櫃位積極進行招商，承接原告位置，並於招商成功後即與原告就提前終止進行協議，惟原告仍基於其片面認知，而於99年8 月14日自行撤櫃與搬離，被告無法阻止，因此又於99年8 月16日、99年8 月31日發函表達立場。因原告撤櫃並無點交，被告對該櫃位仍須與原告進行清點釐清責任，才能為後續整理，因此，兩造直到99年8 月25日才相約至櫃位現場清點，並書有「退場櫃位設施檢核表」，惟此不能擴張解釋為被告同意提前終止。原告片面提前終止契約，並無依據，不生效力，原告仍有依約支付租金之義務，原告主張被告應返還未到期之租金支票，應無理由。且依契約第10條第5 項約定，被告有權沒收保證金，以為懲罰性違約金。
㈡「A 公司的裝潢」通常是「B 公司的垃圾」，雙方於99年8
月25日現場點交時，被告即依第三人專業公司之估價而提出回復原狀費用「拆除費用58,000元＋冷氣機復原費用26,000元＋消防設施回復費用2,100 元＝86,100元」，依契約第3
條第1 項第15款、第16款約定，原告應負擔該等回復原狀費用，如本件原告之請求有理由，被告以上開費用作為抵銷之抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
兩造曾於99年間簽訂租賃契約書，約定自99年1 月1 日起至99年12月31日止，由原告續租被告坐落於臺中市○○路○ 段
998 號之紐約家具設計中心之A005店號，原告已支付押租保證金296,100 元，及租金支票12張，並業已兌現至99年9 月1 日（即99年9 月份）之租金支票，且如附表所示之99年10月至12月租金支票3 張並未提示，而由被告持有中。原告並已於99年8 月14日撤櫃等事實，為兩造所不爭執，並有租賃契約書、進駐櫃位設施檢核表、如附表所示支票3 張影本附卷為憑（本院卷第11至26頁、第40頁），應堪信為真實。
五、本件原告主張已於99年8 月15日提前終止契約，而請求被告返還保證金、溢付租金以及未到期之支票3 張等情，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件所應審究者為：原告提前終止契約之時點？被告抵銷抗辯是否有據？
六、原告終止契約之時點為99年8月31日：
㈠依照系爭租約第1 條第8 項附加約款：「承租人應於租期屆滿前3 個月以書面通知出租人，若因大環境因素，乙方承租人（即原告）欲提早撤櫃，需經甲乙雙方協議之。」（本院卷第12頁），契約明文加註若原告欲提前終止契約，除應提前於3 個月前書面通知外，尚需經兩造雙方協議，故原告主張因大環境因素欲提前終止契約撤櫃，只要於租期屆滿前3
個月通知被告即生終止效力，無需經雙方協議云云，顯然與契約文義不符；此外，原告就簽約過程當庭陳稱：我從98年底要換新約時就有跟被告提醒要加註在契約裡面經營提早終止合約撤櫃只要提早三個月告知即可，所以經過一個多月的協商，到二月簽約才有加註兩項附約，但被告簽約的徐培庭認為如果據實以告公司，公司股東不會同意，所以加註需要雙方協議等語（本院卷第55至56頁）。可知，被告已於簽註該條款時明白表示：原告若僅提早三個月告知即終止契約，被告公司股東無法同意之，始於約款中特別加註「需經甲乙雙方協議之」文字，則原告自應依照契約就提早終止契約之事與被告協議。否則，契約終止日任由承租人自行決定，非但與契約文義不符，且租賃契約承租期間之約定亦將形同具文。然而既有雙方協議之要求，出租人即被告自應本於誠信原則與原告就提前終止契約之時點及點交事宜相互協商之，而非片面一味不予同意，如此恐將造成出租人刻意延宕或刁難之不良印象。
㈡原告主張其最早於99年5 月10日即發函被告通知提早終止契約，固據提出原告公司函影本一紙為證（本院卷第28頁），然而原告出具該函文所載之契約終止日為99年9 月30日，而非原告於訴訟中所稱之99年8 月15日。嗣後原告於99年8 月10日寄發律師函予被告通知提前終止契約之時點為99年8 月15日（本院卷第31頁），然而，依照上開租約第1 條第8 項附加約款，就提前終止契約之事，既需雙方協議之，且被告復於99年8 月16日寄發律師函請原告繼續誠信履約與配合，有該律師函文附卷為憑（本院卷第33頁），故縱然原告業已於99年8 月14日撤櫃，但兩造就99年8 月15日為終止契約之時點，並未能達成協議。
㈢被告辯稱因原告撤櫃並無點交，被告對該櫃位仍須與原告進行清點釐清責任，才能為後續整理，因此於99年8 月25日才相約至櫃位現場清點等語，並書有「退場櫃位設施檢核表」一紙影本附卷為憑（本院卷第50頁），顯然，被告於99年8
月25日現場清點時即已默認原告實際上已終止契約之事實。此外，被告於99年8 月31日寄發存證信函通知原告「函到於五日內進行撤櫃後之點交（包含電費在內等各項費用之『結算』）、『回復原狀』等事宜。」，有該存證信函附卷為憑（本院卷第38頁），應認被告至遲已於99年8 月31日默示同意原告提前終止契約，故本院認應以99年8 月31日為兩造終止租賃契約生效之時點。
㈣原告既已於99年8 月31日終止契約，則原告請求被告返還溢付之99年9 月份租金，以及99年10月至12月之如附表所示3
張租金支票，自屬有據。被告既已默示同意原告提前終止租約，原告自非無故終止契約，且原告別無其他違約事由，則原告請求被告返還保證金，自為有理。
七、被告抵銷之抗辯應予准許：
㈠按系爭租約第3 條第1 項第16款約定：「如承租人未將租賃物回復原狀，則出租人得自行為之，其因此所生之一切費用，包括裝潢拆除費用、修復費用及承租人因而需負擔之損害賠償，均應由承租人負擔之。」，而原告於99年8 月14日撤櫃後，並未將現場回復原狀，業經被告提出照片8 張為證（本院卷第70至71頁），且於99年8 月25日「退場櫃位設施檢核表」上明確載明「⒈裝潢尚未拆除。⒉兩台直立式冷氣機已變更設計，增加風管及遙控器尚未拆除復原。⒊預估復原場地費用①拆除費用58,000元、②冷氣機復原費用26,000元、③消防設施2,100 元」，並經原告指派至現場代表顧祐嘉簽名確認，原告自應負回復原狀費用合計86,100元。
㈡原告雖主張被告於99年8 月16日起即在系爭櫃位擺放其他家具，而提出照片3 張為證（本院卷第61至63頁）。然為被告所否認，並辯稱：係為維護整體商場之經營形象，如出現「空櫃」之空盪現象，不利商場整體賣相等語。本院觀之兩造各自提出之現場照片，在原告原承租之約100 坪之A005店號範圍內，除原告拍攝該店號門面玻璃窗展示櫃內有擺設家具外，其餘店內並無任何出售家具物品之擺設，應認被告在原告尚未拆除裝潢前，僅係避免出現「空櫃」情況，而在該櫃位門面玻璃櫃內擺放家具，並非沿用原告裝潢之意思，則被告上開所辯，應與事實相符。故原告拒絕給付被告回復原狀之費用，自無足採。是被告就上開費用合計86,100元，對原告主張抵銷，應屬有據。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。從而，原告被告請求返還保證金296,100 元以及99年9
月份租金63,000元，扣除回復原狀費用86,100元，合計273,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月18日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，以及如附表所示3 張支票之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日書 記 官 陳慧奇
附表：支票3 張，發票人均為原告，付款人均為新光銀行向上分行，受款人均為被告
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│編號│支票號碼 │ 發票日 │金額（元） │
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│ 1 │IX0000000 │99年10月1 日 │ 63,000元 │
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│ 2 │IX0000000 │99年11月1 日 │ 63,000元 │
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│ 3 │IX0000000 │99年12月1 日 │ 63,000元 │
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