臺北簡易庭99年度北簡字第6374號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　99年度北簡字第6374號

原告

貳零壹食品有限公司

法定代理人

林瑞德

訴訟代理人

楊永芳律師

訴訟代理人

高奕驤律師

複代理人

呂佩芳律師

被告

呂文華

訴訟代理人

李宜光律師

被告

羅金築

訴訟代理人

李建賢律師

複代理人

李富湧律師

複代理人

陳淑君

被告

吳陳玉粉

被告

陳妍鳳

上二人共同訴訟代理人

林鄭秀珍

上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，於民國100年12月13日言詞辯論終結，同年月27日下午5時在本院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　何曉瀅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：主 文：被告羅金築應給付原告壹拾叁萬元及自民國九十九年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣柒萬零伍佰玖拾柒元，由被告羅金築負擔其中新台幣壹仟叁佰叁拾元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告羅金築如以新台幣壹拾叁萬元預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由要領：

甲、程序方面：原告原起訴請求確認原告與被告呂文華間就坐落臺北市○○區○○段二小段336、337地號土地上門牌號碼臺北市萬華區○○○路117號1樓、2樓建物（下稱系爭房屋），自民國98年5月22日起至102年12月14日止之租賃關係存在，暨請求被告羅金築給付新台幣（下同）153萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於訴訟進行中，變更為如原告聲明所示（見本院卷一第164頁、第176頁），為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：因被告呂文華於92年間財務困難，訴外人華南銀行西門分行（下稱華南銀行）聲請拍賣系爭房屋，呂文華商請林瑞德借款讓呂文華度過此次拍賣危機，呂文華即同意將系爭房屋出租予林瑞德，林瑞德乃於92年10、11月間交付現金310萬元借予呂文華，並於92年12月起至93年11月間，於每月開立支票2紙代呂文華繳付該月之貸款本金還款333,333元、利息10萬元票面金額共計5,199,996元之24紙支票（下稱系爭24紙支票）。呂文華基於林瑞德借款予其紓困，並使系爭房屋撤拍，始與原告約定以其每月應向華南銀行償還之貸款利息10萬元為系爭房屋優惠之租金金額，於92年11月28日簽訂租約，因呂文華恐林瑞德所開立供其向華南銀行繳交之每月利息支票12紙如有跳票，將導致其又有被華南銀行聲請拍賣系爭房屋之風險，因而要求於租約附加條款第1條，亦即如林瑞德已開立予呂文華而供其繳交每月貸款利息之10萬元支票，如有2期未兌現時，雙方租約即可無條件解除，以確保華南銀行短時間內不會再向法院聲請強制執行拍賣系爭房屋。惟事後林瑞德經他人提醒發現92年11月28日之租約附加條款第1條所載其中「二期利息未繳」用語語意模糊、易生誤解，林瑞德特與林瑞德於93年3月8日重新簽訂協議書，截至斯時為止林瑞德業已交付現金360萬元與24紙支票予呂文華，為求慎重，同日合意終止92年11月28日之租約並重新簽訂租約，及特別更改租約附加條款第1條內容，以符合雙方真意係限定在林瑞德已開立之系爭24紙支票如有2期跳票始為契約解除條件，而非無限制指任何支票或林瑞德有無限期為被告呂文華清償債務之意。嗣後，林瑞德所開立之系爭24紙支票均全數兌現，而呂文華又向林瑞德表示其資金調度有困難，林瑞德考量後便同意呂文華以代償抵付租金之提議，遂於93、94～97年間陸續開立支票代呂文華清償華南銀行貸款，金額約計812萬元。原告於95年8月21日將系爭房屋1 樓之部分空間轉租予被告羅金築，每月租金原約定為15萬元，自97年9月1日起調整為每月17萬元，租賃期限自95年9月1日起至100年8月31日止，原告並將系爭房屋之其餘部分空間轉租予另2名房客。惟於98年1月間，呂文華又向林瑞德借款時，因林瑞德投資失利、週轉不靈，開立予他人之3張支票連續跳票，林瑞德已成票據拒絕往來戶，故林瑞德無法再開立票據借款予呂文華，呂文華竟於98年5月22日對林瑞德寄發不實內容之存證信函，同時副本通知3個房客，原告之房客即被告羅金築亦因此拒絕給付房租予原告，甚至轉向與呂文華簽訂房屋租賃契約。被告呂文華嗣於99年7月27日將系爭房屋所有權移轉予被告吳陳玉粉、被告陳妍鳳，依民法第425條第1項之規定，被告吳陳玉粉、陳妍鳳自受讓系爭房屋時起，當然繼受原告與被告呂文華間之房屋租賃契約關係。為此起訴請求確認原告與呂文華，及原告與吳陳玉粉、陳妍鳳間租賃關係存在，及請求被告羅金築給付自98年6月1日起至99年2月28日止每月17萬元之租金共計153萬元等語。並聲明：㈠確認原告與被告呂文華間就系爭房屋，自98年5月22日起至99年7月26日止之租賃關係存在。㈡確認原告與被告吳陳玉粉、陳妍鳳間就系爭房屋，自99年7月27日起至102年12月14日止之租賃關係存在。㈢被告羅金築應給付原告153萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告呂文華辯稱：因呂文華積欠華南銀行貸款，呂文華為避免華南銀行拍賣系爭房屋，而向林瑞德借款以協助撤拍，故雙方約定由林瑞德代呂文華償還積欠華南銀行之本息及違約金，呂文華才會同意於代清償貸款期間將系爭房屋以極低之價格出租予林瑞德，並約定以系爭房屋租金與林瑞德代償華南銀行欠款相抵。因此林瑞德以現金310萬元供呂文華清償過去積欠華南銀行之違約金，及自92年12月起至93年11月間，每月開立面額10萬元、333,333元之支票2張，供呂文華清償未來每月之貸款本金、利息，使華南銀行同意對系爭房屋撤拍，亦即呂文華與林瑞德間租賃契約成立、存續之前提，必須是華南銀行並未對系爭房屋進行拍賣，否則系爭房屋拍賣後租約亦將無法存續，因此呂文華與林瑞德於92年11月28日簽訂之房屋租賃契約記載附加條款第1條。嗣林瑞德於93年3月8日因稅務安排，要求改以原告名義簽訂租約，因此林瑞德、呂文華於93年3月8日簽訂協議書再次約定林瑞德應代被告呂文華清償華南銀行貸款，協議書附註第1條約定清償銀行貸款完畢，即從下一個月租金調回24萬元，即延續之前92 年11月28日租約約定林瑞德有為被告呂文華代償華南銀行貸款之義務，同日原告與呂文華簽訂租約又再次約定林瑞德應代被告呂文華清償華南銀行貸款，且林瑞德代呂文華開給華南銀行之所有償債支票如有2期未兌現或未清償，租約自動失效，因此林瑞德自92年12月起至97年12月止，長達5年於年初開立票號連續之多張支票，為被告呂文華代償該年度華南銀行貸款本息，而該等代償貸款本息之金額，均繼續由系爭房屋租金中扣抵，故兩造以林瑞德代被告呂文華償債支票2期未兌現或未清償，作為系爭租約之解除條件成就，確屬事實。詎料，98年1月間，林瑞德因連續跳票3張而成為票據拒絕往來戶，無法依約再為呂文華開立支票代償華南銀行貸款本息，致華南銀行再度聲請法院拍賣系爭房屋，依系爭93年3月8日租約附加條款第1條之約定，系爭租約之解除條件成就，系爭租約已自動失效等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告吳陳玉粉、陳妍鳳辯稱：被告係善意買受人，不知有原告與呂文華間租約等語。並聲明：原告之訴駁回。被告羅金築則以：羅金築於95年8月21日與原告簽約承租系爭房屋1樓13尺後的15尺寬與24尺長，原告將117號1樓建物分隔成二部分，分租予被告、訴外人王立強分別開設「五十嵐」飲料店、「享愛珠寶金坊」，被告嗣後始知原告出租予羅金築及王立強之使用範圍，實包括范何瑩玉所有同路115號房屋之後段部分。自97年9月1日起，約定租金是調漲為16萬元，非租賃契約所載之17萬元，原告請求已有不實。羅金築於98年5月間，接獲115號所有權人范何瑩玉、系爭房屋所有權人呂文華表示原告已積欠租金多時並終止租賃契約之存證信函，甚且尚有王立強為原告代墊租金之情事，羅金築乃與王立強、承租系爭房屋2樓之訴外人可樂森林餐廳之經營者陳鴻德不斷催促原告與范何瑩玉、呂文華解決租賃糾紛，原告卻相應不理，范何瑩玉、呂文華又不斷催促簽立租約，否則返還房屋，被告在原告遲不處理，迫於無奈及減少損失之情形下，只能與原告終止租約，於98年7月17日與房屋所有權人范何瑩玉、呂文華簽訂租約。原告拒不協調解決其與范何瑩玉、呂文華之租賃糾紛，致令羅金築用益租賃物之權利受損在前，嗣又起訴請求給付租金，要被告繳付二次租金不合理。原告98年7月27日存證信函，亦請求被告歸還承租之系爭店面，足見原告亦有終止租約之表示，原告不得請求被告給付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張其與被告呂文華間就系爭房屋自98年5月22日起至99年7月26日止之租賃關係存在，及主張其與被告吳陳玉粉、陳妍鳳間就系爭房屋自99年7月27日起至102年12月14日止之租賃關係存在云云，為被告呂文華、吳陳玉粉、陳妍鳳所否認，並以上揭情詞置辯，茲論述如下：

㈠查呂文華因積欠華南銀行貸款，於92年間遭華南銀行向法院聲請拍賣系爭房屋，林瑞德於92年間交付現金310萬元借予呂文華，並於92年12月起至93年11月間，每月簽發支票2紙供呂文華繳付該月華南銀行之貸款本金還款333,333元、利息10萬元，即票據號碼0000000～0000000號系爭支票24紙支票，因林瑞德借款呂文華使系爭房屋撤拍，呂文華乃與林瑞德於92年11月28日簽訂之房屋租賃契約，以顯低於市場行情之租金將系爭房屋出租予林瑞德，約定租賃期間自92年12月15日起至102年12月14日止，該租約附加條款第1條並記載：「本約定，如因林瑞德開給華銀西門分行有二期利息未繳，造成與華銀協議清償破裂，則本約自動失效，不得請求任何賠償。」；嗣林瑞德因稅務安排，要求改以原告名義簽訂租約，林瑞德、呂文華乃於93年3月8日合意終止第1份租約，並於同日以林瑞德獨資設立之1人公司即原告名義與呂文華簽訂房屋租賃契約，且於租約附加條款第1條約定：「本約定，如因林瑞德開給華銀西門分行之償債支票有二期未兌現時，而造成協議清償破裂，則本約定自動失效，不得向呂文華請求任何賠償」；林瑞德、呂文華並於93年3月8日簽訂協議書約定：「…綜上述甲方（林瑞德）代乙方清償銀行貸款與給付現款合計新台幣捌佰捌拾萬元。由乙方（呂文華）出租…全部租金來抵扣…」，且該協議書附註第1點約定：「甲方代清償乙方銀行貸款完畢，即從下一個月租金調回新台幣貳拾肆萬元」、附註第2點約定：「…從第6年起租金調至貳拾伍萬貳仟元。另原先貸款…，原利率以8.9％為基準。利率如減少部份雙方均分，增加時則雙方平均分攤。」；林瑞德、呂文華又於94年11月28日簽訂協議書約定：「茲為甲方（林瑞德）代償乙方（呂文華）銀行貸款及向甲方借款，並由甲方向乙方承租房屋之押租金、租金抵扣事宜，經雙方同意訂立本協議書如後：…二、甲方於92年12月15日起承租…三、又前開甲方對乙方壹仟零柒拾陸萬元之債權，扣除甲方向乙方承租房屋需給付押租金、二年租金…，甲方還執有乙方債權金額叁佰捌拾貳萬元，甲方由承租乙方房屋從94年12月15日起之租金來抵扣。…」；林瑞德自92年12月起至97年12月止簽發支票代呂文華償還華南銀行貸款本息等情，有兩造不爭執其真正之92年度北院民公輝第311526號公證書暨房屋租賃契約、93年度北院民公輝第310147號公證書暨房屋租賃契約、93年3月8日協議書、原告不爭執林瑞德簽名為真正之94年11月28日協議書，及華南銀行99年7月6日函附林瑞德存款往來明細表暨對帳單、華南銀行99年11月15日函附現金收入傳票、支票影本、華南銀行100年10月14日函附票據及相關交易傳票等件附卷可稽（見本院卷一第243至250頁、卷二第40至41頁、卷一第72至90頁、第108至159頁、卷二第171至209頁），堪認呂文華與林瑞德係約定，林瑞德在以本人或以獨資設立之1人公司即原告名義承租系爭房屋期間內，應代呂文華清償華南銀行貸款，代償期間內呂文華以低於24萬元之租金優惠方式，將系爭房屋出租予林瑞德，嗣林瑞德代呂文華清償華南銀行貸款完畢後即從下1個月起將租金調回24萬元，並約定如林瑞德因代償而簽發之償債支票有2期未兌現則房屋租賃契約失其效力。是原告主張：93年3月8日房屋租賃契約附加條款第1條真意係限定在林瑞德已開立之系爭24紙支票如有2期跳票始為契約解除條件云云，洵無足取，況如原告之主張云云屬實，林瑞德於系爭24紙支票之最後1紙於93年11月間兌現後，林瑞德豈非可不再以簽發票據或其它方式代償華南銀行貸款，而使系爭房屋之租金永無因代償完畢而依約調回24萬元之餘地，此諒非雙方之真意至明。被告辯稱：依約定林瑞德應代被告呂文華清償華南銀行貸款，林瑞德代呂文華開給華南銀行之所有償債支票如有2期未兌現或未清償，租約自動失效等語，洵屬可取。

㈡本件呂文華與林瑞德約定，在林瑞德本人或其以獨資設立之1人公司即原告名義，向呂文華承租系爭房屋租賃期間內，林瑞德應代呂文華清償華南銀行貸款，並約定如林瑞德因代償而簽發之償債支票有2期未兌現或未清償，則房屋租賃契約失其效力，林瑞德乃自92年12月起至97年12月止簽發支票代呂文華償還華南銀行貸款本息等情，已詳如前述。次查，林瑞德自98年1月間起成為票據拒絕往來戶，無法繼續再開立支票為呂文華代償華南銀行貸款，又未以現金或其它人開立之支票為呂文華代償華南銀行貸款，致華南銀行再度聲請拍賣系爭房屋，經本院定99年7月20日為第1次拍賣期日等情，為兩造所不爭執，並有本院99年6月26日北院隆99司執丑字第2498號第一次拍賣公告在卷可佐（見本院卷二第43至44頁），堪認依系爭租約附加條款第1條之約定，林瑞德未依約開立98年1月、2月償債支票且未以現金或其它票據兌現代償華南銀行貸款時，系爭租約即已因解除條件成就而失其效力。是原告主張：原告與呂文華間就系爭房屋自98年5月22日起至99年7月26日止之租賃關係存在，被告吳陳玉粉、陳妍鳳自99年7月27日受讓系爭房屋時起，當然繼受原告與被告呂文華間之房屋租賃契約關係，故原告與被告吳陳玉粉、陳妍鳳間就系爭房屋自99年7月27日起至102年12月14日止之租賃關係存在云云，均非可取。

五、次就原告請求被告羅金築給付自98年6月1日起至99年2月28日止每月17萬元之租金共計153萬元部分，論述如下：

㈠查原告於95年8月21日與被告羅金築簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋1樓之一部分轉租予被告羅金築（至於租賃範圍是否包括同路115號1樓之一部分，雙方有爭執），租賃期間自95年9月1日起至100年8月31日止，每月租金15萬元之事實，有兩造不爭執其真正之房屋租賃契約書附卷可佐，堪信為真實。

㈡次查，林瑞德未開立98年1月、2月償債支票，且未以現金或其它票據兌現代償呂文華積欠華南銀行之貸款時，原告與呂文華間之系爭房屋租賃契約即已因解除條件成就而失其效力，已詳如前述。再查，范何瑩玉、呂文華分別於98年5月20日、同年5月22日，對原告、林瑞德寄發存證信函表示同路115號房屋、系爭房屋之租約已終止要收回，並將副本送達次承租人即被告羅金築、「享愛珠寶金坊」代表人王立強等人，被告羅金築乃於同年5月27日以存證信函通知原告已違約損及其使用收益權，另次承租人王立強於同年6月9日以存證信函通知原告終止租約，被告羅金築於98年7月17日分別與范何瑩玉、呂文華簽訂租約，約定自98年7月1日起承租系爭房屋1樓、同路115號房屋1樓各一部分，原告嗣又於同年7月27日以存證信函請求被告羅金築歸還所承租之店面等情，有上揭存證信函、98年度北院民公有字第000533號公證書暨房屋租賃契約、93年度北院民公有字第000535號公證書暨房屋租賃契約附卷可考（見本院卷一第23至47頁），堪認原告與被告羅金築間已合意終止租約，且被告羅金築自98年7月1日起已直接向系爭房屋、同路115號房屋之所有權人承租並支付使用該店面之對價，是原告僅得請求被告羅金築給付98年6月之租金，自不得再依租約請求被告給付租金98年7月以後之租金。

㈢原告雖主張：自97年9月1日起租金調漲為17萬元云云，但被告羅金築辯稱：原告與被告羅金築約定自97年9月1日起租金調漲為16萬元，而非租賃契約所載之17萬元等語，業據其提出林瑞德寄發之存證信函為證，該存證信函載明：「…言明每月1日前繳付租金新台幣壹拾伍萬元正，自民國九十七年九月一日起租金調漲為新台幣壹拾陸萬元正…」等語（見本院卷第46至47頁），堪認被告羅金築辯稱：原告與被告羅金築約定自97年9月1日起租金調漲為16萬元等語為可信，是原告得依租約請求被告羅金築給付之98年6月租金金額為16萬元。惟查，林瑞德已於98年7月27日以存證信函主張以上揭租金債權16萬元，扣抵積欠羅金築之借款3萬元（見本院卷第46至47頁），則扣抵後，原告對被告羅金築之98年6月份租金債權僅餘13萬元，是原告請求被告羅金築給付租金13萬元之範圍內，洵屬有據。

六、從而，原告請求被告羅金築給付13萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。至原告請求確認原告與被告呂文華間就系爭房屋自98年5月22日起至99年7月26日止之租賃關係存在，及請求確認原告與被告吳陳玉粉、陳妍鳳間就系爭房屋自99年7月27日起至102年12月14日止之租賃關係存在，並原告逾上開範圍對被告羅金築之請求，則均為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告羅金築敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告羅金築陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保併宣告之。至原告敗訴部分，原告假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。

九、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 70,597元合 計 70,597元