臺灣高等法院113年度上易字第308號

• 裁判案由: 詐欺
• 案件類型: 刑事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 113 年 05 月 30 日
• 法官: 吳秋宏、黃雅芬、邱筱涵
• 被告: 陳彥榤、周芷妘

臺灣高等法院刑事判決
113年度上易字第308號
上 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官
上 訴 人
即 被 告 陳彥榤

選任辯護人 謝和軒律師
魏士軒律師
黃重鋼律師
上 訴 人
即 被 告 周芷妘

選任辯護人 羅婉菱律師
上列上訴人等因被告等詐欺案件，不服臺灣士林地方法院112年
度易字第205號，中華民國112年12月12日第一審判決（起訴案號：111年度偵續一字第8號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決撤銷。
陳彥榤共同犯侵占罪，處有期徒刑壹年。未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰壹拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
周芷妘共同犯侵占罪，處有期徒刑捌月。
事 實
一、緣陳彥榤於民國108年10月17日以翁經衛（業經臺灣士林地
方檢察署為不起訴處分）名義向徐鑑輝購得門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號3樓之房地所有權（新北市○○區○○段0000
○號、坐落同段000地號，土地權利範圍1/5，下簡稱：本案房地），翁經衛為本案房地之登記所有權人，陳彥榤則為本案房地之實際所有權人。陳彥榤於同年10月、11月間經由邱鈺涵、洪文穎居間介紹有意購買本案房地之林朝日，林朝日則找陳煌益一同出資購買，雙方經由邱鈺涵、洪文穎居間與陳彥榤斡旋，議定交易價格為新臺幣(下同）725萬元，因林朝日向邱鈺涵、洪文穎表示有意虛增本案房地交易價格以利其向銀行貸得較多款項，減少自有資金之支出，經由邱鈺涵、洪文穎轉達予陳彥榤知悉，陳彥榤表示要與其熟識之地政士即周芷妘討論後再決定最終虛增之交易價格，並約定於同年11月4日簽訂本案房地之不動產買賣契約，林朝日、陳煌
益乃會同邱鈺涵、洪文穎於該(4）日前往陳彥榤位於新北市○○區○○路000號5樓住處樓下之社區會客室，陳彥榤則委託周
芷妘一同至該址處理本案房地買賣簽約事宜，周芷妘以陳彥榤代理人身分表示同意虛增本案房地交易價格為835萬元，
並以上開交易價格作為雙方本案房地不動產買賣契約之價額。嗣林朝日、陳煌益依約於附表編號1至3、6及7所載日期匯款至承辦本案房地買賣履約保證之僑馥建築經理股份有限公司(下簡稱：僑馥公司)中國信託商業銀行帳號00000000000000號帳戶(下簡稱：中信銀帳戶)，並於同年月25日清償本案房地原有抵押權610萬元(以上合計給付835萬元，不含規費)。詎周芷妘、陳彥榤明知上開不動產買賣契約虛增之110萬
元(835萬元-725萬元)，日後需返還林朝日、陳煌益，竟意
圖為自己不法之所有，共同基於侵占之犯意聯絡，由周芷妘於108年12月27日前某時許向林朝日表示陳彥榤要動撥110萬元(另有如附表編號13所示40萬元與本案無涉，不贅述)，因上開110萬本已約定要匯回林朝日指定之帳戶，故林朝日即
將其陽信銀行帳戶存摺封面以LINE傳給周芷妘，復通知陳煌益，由陳煌益通知僑馥公司承辦人員撥款，如附表編號12所示之110萬元於同年月30日匯至翁經衛所有之安泰商業銀行
帳號00000000000000號帳戶(下簡稱：安泰銀行帳戶)，而同(30)日周芷妘在其當時所任職之址設新北市○○區○○路0段000
巷00○0號昱森地政士聯合事務所與林朝日、邱鈺涵、洪文穎
辦理本案房地交屋事宜時，因洪文穎、邱鈺涵察覺有異，請林朝日確認上開110萬元是否已匯回，經林朝日撥打電話向
銀行確認並未匯回，周芷妘明知上開110萬元須返還林朝日
，仍佯稱：翁經衛是志願役，110萬有簽本票，不會拿這個
開玩笑云云，雙方遂未能於當日完成交屋手續，其後翁經衛於109年1月7日自其安泰銀行帳戶提領110萬元交付予陳彥榤，由陳彥榤將上開款項侵占入己。
二、案經陳煌益訴由臺灣士林地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力：
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項固定有明文。惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159條之5第1
項、第2項亦有明文。經查，檢察官、上訴人即被告陳彥榤
、周芷妘（下合稱被告2人）及其等之辯護人就本判決所引
用之被告以外之人於審判外之陳述，於本院均未爭執證據能力（見本院卷第111至116頁），且迄言詞辯論終結前亦未聲明異議。經本院審酌本案供述證據資料作成時之情況，核無違法取證或其他瑕疵，證明力亦無明顯過低之情形，認為以之作為證據為適當，依刑事訴訟法第159條之5規定，自均得作為證據。
二、又本件認定事實引用之卷內其餘非供述證據（詳後述），並無證據證明係公務員違背法定程序取得，依同法第158條之4規定反面解釋，均有證據能力。
貳、實體部分：
一、認定事實所憑證據及理由：
訊據被告2人對於本案房地係被告陳彥榤於108年7月15日以
翁經衛名義與本案房地原所有權人徐鑑輝簽訂買賣契約，並於同年10月17日登記為翁經衛所有，被告陳彥榤復於同年11月8日在其位於新北市○○區○○路000號社區會客室與陳煌益、
林朝日就本案房地簽訂本案房地不動產買賣契約書，上開買賣契約書記載買賣價金為835萬元，在場之人除被告2人、林朝日、告訴人陳煌益外，尚有洪文穎、邱鈺涵，僑馥公司於108年12月30日自履保中信銀帳戶匯款110萬元至翁經衛安泰銀行帳戶，上開款項經翁經衛提領轉交被告陳彥榤收受等情，均坦承在卷，惟均否認有何侵占犯行，分別辯解如下：1.被告陳彥榤辯稱：我沒有委託洪文穎出售本案房地，本案房地之成交價格為835萬元，並無作價110萬元之情云云；其辯護人辯稱：陳彥榤沒有委託洪文穎出售本案房地，本案房地並沒有任何證據可以證明有作價，又陳彥榤在當年係以790
萬元購買本案房地，豈可能以725萬元價格賣給告訴人。又
觀之108年12月30日在昱森地政士聯合事務所交屋當天之對
話記錄，陳彥榤不在場，並不知悉發生何事；再者，折讓單是否確實存在，實屬有疑，且倘確實是作價，為何不直接動撥到林朝日先生的帳戶就好，為何要動撥到翁經衛帳戶，足見本案房地之買賣價金為835萬元。況110萬元其實為買賣價格之一部分，買方根據契約交付給賣方，依法律規定，錢之所有權已經屬於陳彥榤所有，故陳彥榤並無侵占他人之物可言，縱有折讓單存在，亦係於買賣完成後，買方可以根據折讓單請求賣方將110萬還給買方之問題，屬民法上之債權請
求權，與刑法之侵占無涉等語。2.被告周芷妘則辯稱：當初是洪文穎打電話找我處理本案房地，不是被告陳彥榤，買賣雙方之前如何談價錢。我沒有參與，也不知情，是買賣雙方談好才會找代書辦理簽約的手續，我只是一名代書，沒有決定買賣價金的權利，簽約當日就只有合約書所載的835萬元
，並沒有折讓單，也沒有買方所說提高價額以便提高貸款之情等語。其辯護人辯護稱：(1)周芷妘在本案房地買賣係代
書角色，當日係接到洪文穎電話通知，才會到簽約現場辦理簽約事情，確認買賣金額為835 萬元後，才會在買賣合約書上擬訂交易價格，折讓單實際上是否存在，確實有疑義。(2)陳彥榤當時所記載之本案房地交易價格為790萬元，考量房地合一稅之問題，陳彥榤不可能以725萬元售出。(3)有關為何先行動撥110萬元之原因，係因陳煌益沒辦法辦理房貸，
需要更換買方名義人，陳彥榤原本如期應該要拿到之價款也會因此延後給付，所以當時確實經過林朝日與陳煌益同意後撥款至賣方指定之銀行帳戶即翁經衛之帳戶，整個程序均經過買方同意，被告依法辦理，被告不可能知悉此過程有任何詐欺或侵占。縱認此110萬元應返還予買方，亦僅屬民事糾
紛，與詐欺或侵占無涉等語。經查：
(一)陳彥榤於108年7月15日以翁經衛名義與本案房地原所有權人徐鑑輝簽訂買賣契約，並於108年10月17日登記翁經衛為本
案房地之所有權人，陳彥榤為本案房地之實際所有權人，而陳彥榤於同年11月4日在其當時位於新北市○○區○○路000號5
樓住處樓下之社區會客室與林朝日、陳煌益簽訂本案房地不動產買賣契約，在場之人有被告2人、林朝日、陳煌益、邱
鈺涵、洪文穎，而本案房地不動產買買契約上所載交易價格為835萬元等節，為被告2人所不爭執（見本院卷第120至121頁），且據證人即買方林朝日、陳煌益、仲介邱鈺涵、洪文穎於偵查及原審證述在卷（見偵續一號卷第185至189、123
至127、193至203頁、原審易卷第251至278、333至376頁）
，並有不動產買賣契約書(翁經衛與徐鑑輝)、買賣價金履約保證申請書(見偵續一卷第421至441頁)、不動產買賣契約書(翁經衛與陳煌益)、不動產買賣價金履約保證申請書(見新
北檢他卷第19至28頁)、新北市板橋地政事務所111年9月12
日新北板地籍字第1116025868號函檢附登記申請書影檔(見
偵續一卷第71至119頁)、新北市三重地政事務所109年8月10日新北重地資字第0000000000號函檢附公務用謄本、異動索引(見士檢他卷第24至52頁)在卷可佐；又林朝日、陳煌益於如附表編號1至3、6及7所示日期分別匯款如附表所示之金額至僑馥公司中信銀帳戶，並於108年12月25日由新光銀行匯
款610萬元至安泰銀行中崙分行代償帳戶(另從中信銀帳戶支出368,738元清償本案房地之原有貸款6,468,738元)，而陳
彥榤於108年11月26日就上開履保之中信銀帳戶款項動用20
萬元(同年12月2日撥款)、同年12月27日動用110萬元(同年
月30日撥款110萬元至翁經衛安泰銀行帳戶)，翁經衛於109
年1月7日自其安泰銀行帳戶提領110萬元交予被告陳彥榤等
節，亦為被告2人所不爭執（見本院卷第120至121頁），且
據證人翁經衛於偵查時證述在卷(見偵續一卷第463頁)，並
有履約保證金(即中信銀)帳戶明細(見偵續一卷第391頁)、
傅立偉新光商業銀行存摺內頁明細(見偵續一卷第393、395
頁)、陳彥榤提出之不動產買賣價金履約保證金專戶收支明
細表暨點交確認書、新光銀行國內匯款申請書(兼取款憑條)、中信銀國內匯兌系統匯出匯款查詢作業(見偵卷第69至73
頁)、先行動支價款同意書(見偵續一卷第135、137頁)、安
泰銀行111年10月17日安泰銀營支存押字第0000000000號函
檢附客戶基本資料、存款當期交易明細表、匯入結帳明細表及新臺幣存提交易憑條傳票(見偵續一卷第239至251頁)可稽，此部分事實，首堪認定。
(二)是本案應審究者，為本案房地之實際交易價格究為835萬元
，抑或725萬元？被告2人客觀上有無將110萬元款項據為己
有之行為，主觀上有無易持有為己有之不法所有犯意？被告2人有無侵占之犯意聯絡？茲分論如下。
(三)本案房地之真實交易價格應為725萬元：
1.綜觀下列證人之證述：
(1)證人即買方林朝日於原審證稱：當初是仲介邱鈺涵找我說三重有件案子叫我去看，該案是仲介洪文穎的案子，帶我去三重看本案房地，之後我就出了價錢，第1次出價708萬元，對方不願意，第2次出價725萬元，因為我們希望貸款能夠增加一些，自備款可以減少，我有跟邱鈺涵說，但邱鈺涵跟屋主談得如何我們不知道，到簽約時才知道要簽多少金額，代書(即被告周芷妘)算一算說835萬元可以，當時簽了835萬元的合約書、借屋裝修單、折讓單，折讓單被代書拿走了，因為我們真的很信任代書，不會懷疑這有什麼問題，事後要匯回還110萬元時，我還有把銀行帳戶給代書，交屋時，我們問
對方110萬元是否匯回來，代書說對方是軍人沒問題，我們
當場就問銀行，銀行說沒有回來，所以本案房地到現在還沒有交屋等語(見原審易卷第252至255、261頁)。
(2)證人即告訴人陳煌益於原審證稱：本案房地是林朝日問我有沒有興趣一起投資，本案房地成交價格是725萬元，我們當
初有跟邱鈺涵討論說希望能把貸款拉高一些，降低成本壓力，就請邱鈺涵幫我們詢問有無辦法把貸款拉高，後來是周芷妘提議將成交價額虛增到835萬元，周芷妘說這樣賣方之交
易稅可以比較低，稅額落差要我們這邊去補，當時簽了買賣合約書、履約保證書、110萬元的折讓單，折讓單讓周芷妘
拿走了，108年12月30日在板橋的昱森代書事務所，因為當
天110萬元沒有匯到林朝日的帳戶，所以交屋才沒有完成等
語(見原審易卷第266至269、272、273頁)。
（3)證人即仲介洪文穎於原審證稱：108年10、11月間，我是新
北市○○區○○路00號中信房屋的業務，我不認識林朝日、陳煌
益，我是因為陳彥榤之前有放過案子給我賣而認識陳彥榤，有一天陳彥榤聯絡我，說他在三重有1間房子(即本案房地)
，問我要不要賣，因為三重比較遠，我認識邱鈺涵，我就問邱鈺涵有沒有買方，邱鈺涵說要幫我找買方，陳彥榤一開始跟我講的數字是700多萬元，邱鈺涵帶林朝日去看屋時有出
價，真正成交價是725萬元，但因邱鈺涵說買方有貸款需求
，所以問陳彥榤可不可以幫忙作價，我打電話給陳彥榤，陳彥榤說他要跟代書討論能夠提高多少，但是一定要用周芷妘代書為簽約代書，所以本案房地才會由周芷妘代書承辦，我跟周芷妘以前沒有配合過，我有將由周芷妘承辦這個條件轉述給邱鈺涵，請邱鈺涵告知林朝日，林朝日也允諾。在簽約之前，他們在電話中就聯絡好了，835萬元是陳彥榤跟我講
的，當初協議好的價錢是725萬元，到現場時，周芷妘說可
以寫到835萬元，會有1張110萬元之折讓單，折讓單是周芷
妘寫的，也是周芷妘收走，我們仲介公司都知道提高價錢是不對的，所以才不會用中信公司總部的合約，改用昱森地政士事務所的合約，代書當然也知道，我只能在現場確認周芷妘有寫，唯一的單據被周芷妘收走，一般來說任何代書都不會給買賣雙方，也不會給仲介公司，但是會讓雙方看一下，寫好之後收起來，當時有說林朝日要指定1個戶頭給她，看
要撥款還是提領現金，中間過程我沒有介入，是林朝日、陳煌益自行跟周芷妘聯絡，我只參與簽約跟交屋。簽完合約後有跟陳彥榤收取5萬元違約金，如果以中信房屋的合約簽，
名義為服務費，如果不是以中信房屋的合約簽就是違約金，因為他們雙方說要提高價錢，公司不同意，公司認為這份合約書的實際價格要落在725萬元。一般來說，買方會提供1個戶頭，從履約保證動撥110萬元到買方指定的戶頭，但當初
在交屋時有發現2個重大瑕疵，一個是原屋主的清償證明還
沒有拿到，另一個是有多1筆40萬元，我覺得這個程序有誤
，當天我突然想到他們要動撥110萬元，於是我直接在會議
室問林朝日「你110萬有沒有收到」，林朝日說他不知道，
我說「你們不是應該要匯入1個帳號嗎？」林朝日說對，要
匯到他的帳號，我跟他說直接打電話問銀行，結果當場問銀行，銀行說沒有，所以我才會說「那這樣怎麼交屋？就跟你們一開始寫得都不一樣，簽的也不一樣」，周芷妘請林朝日他們不用擔心，陳彥榤有請翁經衛簽本票，我就說翁經衛簽本票，但如果翁經衛跑掉，本票有什麼用，正常來說在交屋之前，這110萬理應就要匯到買方的指定帳戶，這才是當初
雙方之協議等語(見原審易卷第337至342、344、348、352、353、357、358頁)。
(4)證人即仲介邱鈺涵於原審證稱：我是跑單幫的仲介，000年00月間洪文穎說客人要賣本案房地，看我有無客人湊合，我
就介紹林朝日看本案房地，之後出價再回報給洪文穎，林朝日一開始說700萬元，我說不行，後來加上去，最後價位是725萬元，但林朝日說要提高價金可以貸款多一點，我就跟洪文穎說，讓洪文穎去處理此事，後來我問洪文穎可以簽多少錢，洪文穎跟我說周芷妘跟陳彥榤同意作價835萬元，去簽
約時，洪文穎跟我們說公司表示因為有作價，所以不能在公司簽約，當天簽了合約書、折讓單、動支撥款單、借屋裝修單、支票，折讓單是代書寫的，當初有約定110萬元要匯林
朝日帳戶，周芷妘有跟林朝日要帳號，說交屋之前要把110
萬元匯入指定帳戶，交屋當日我跟林朝日都有問周芷妘110
萬元有無匯入或是領現，這樣才可以交屋，我跟林朝日說你打電話問銀行是否有匯入，經確認沒有匯入，我就說這樣根本沒辦法交屋等語(見原審易卷第361至363、365、367頁)。(5)綜觀證人林朝日、陳煌益、洪文穎、邱鈺涵前揭證述內容，足見其等對於虛增價額110萬元是為了提高買方之貸款金額
，以減輕買方自有資金之負擔，且約定交屋前要將110萬元
匯入林朝日指定帳戶等內容之證述均一致。本案房地若無作價之問題，陳彥榤當時已委任洪文穎處理，本可由洪文穎或其所屬仲介公司地政士處理，若非如洪文穎所述陳彥榤要再與周芷妘討論，實無須再另找與洪文穎不同仲介公司之周芷妘處理本案房地，而另外支付周芷妘服務費之理。而證人林朝日、陳煌益、邱鈺涵與被告2人在此之前均互不認識，亦
查無怨隙，本案亦是雙方第一次交易，林朝日、陳煌益日後則依約給付價款，顯非無力給付而故意毀約，足認林朝日、陳煌益、邱鈺涵應無故意構陷被告2人之動機；而洪文穎之
前與陳彥榤相識，更是受陳彥榤之託代為仲介出售本案房地，在此之前並不認識林朝日、陳煌益，其亦無虛構不實作價110萬元之動機，堪認林朝日、陳煌益、洪文穎、邱鈺涵前
揭證述內容，應堪採信。
2.再者，洪文穎證稱本案房地因虛偽作價110萬元，不能以中
信房屋合約簽署，因而事後向陳彥榤收取5萬元違約金乙節
，與林朝日提出僑馥公司履保中信銀帳戶記載支出5萬元(賣方仲介費出款，見偵卷第51頁)及陳彥榤提出之不動產買賣
價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書記載仲介服務費5萬元(見偵卷第69頁)相符，且有僑馥公司113年4月15日僑
馥(113)字第227號函（見本院卷第171頁）在卷可稽。參之
被告陳彥榤自承經由仲介買賣房地，一般由賣方支付房地買賣價金之4%作為仲介費用，以本案房地而言，應由賣方給付30多萬元之仲介費，但其祇給付中信房屋5萬元等情（見本
院卷第224頁），益證本件確有虛偽提高本案房地買賣價金
之情形，洪文穎所屬之中信房屋始未向陳彥榤請求給付本案房地買賣價金之4%作為仲介費用，而只要求支付5萬元違約
金，堪認洪文穎前揭所證，應屬可採。
3.林朝日通知陳煌益向僑馥公司自中信銀帳戶撥款110萬元之
時間為108年12月27日，有卷存LINE對話紀錄擷圖(見新北檢他卷第29頁)可參，而林朝日亦於同日將其陽信銀行存摺封
面以LINE傳送給被告周芷妘，有LINE對話紀錄擷圖(見偵續
一卷第343、345頁)存卷可查，此情並與上開證人證述應於
交屋日前將110萬元匯至林朝日指定之帳戶吻合。又108年12月30日交屋當日，洪文穎曾提及：「110萬匯給林大哥(即林朝日)了？」周芷妘稱：「他還是要給你110萬」，洪文穎復稱：「主要就是如果找到這110萬，你就要先拿給林先生啦
」等語，有現場錄影光碟、錄影畫面擷圖(見偵續卷第93頁)及勘驗筆錄(見偵續一卷第35、37頁)在卷可證，足見前揭證人證述交屋當日有確認110萬元是否匯入林朝日指定之帳戶
，確屬實情。倘本案房地無虛偽作價110萬元之約定，周芷
妘交屋當日理應會有所質疑，然觀之周芷妘上開對話內容，可知其並未否認110萬元須返還給林朝日，益見其實。
4.綜上，上開事證均足以作為證人林朝日、陳煌益、洪文穎、邱鈺涵所述虛增交易價額110萬元部分之補強證據，堪認林
朝日、陳煌益、洪文穎、邱鈺涵上開證述內容為真。被告2
人辯稱本案房地之實際交易價格為835萬元，並無作價之情
云云，自非可採。
(四)陳彥榤明知本案房地之實際交易價格為725萬元，虛增之110萬元須返還林朝日，但其自翁經衛安泰銀行帳戶取得110萬
元後拒不返還，事後猶辯稱本案房地之實際交易價格為835
萬元，足認陳彥榤客觀上有將110萬元款項據為己有之行為
，主觀上亦有易持有為己有之不法所有犯意至明。又周芷妘在簽約當日已知悉本案房地實際成交金額為725萬元，虛增110萬元日後須匯還給林朝日，並開立折讓單，佐以交屋當日，證人洪文穎、邱鈺涵質問周芷妘上開110萬元款項為何未
匯回，周芷妘仍藉詞推託，事後更否認作價及有簽立折讓單之情，訛稱本案房地實際成交價格為835萬元，足見其就陳
彥榤侵吞之舉，應有意思溝通之犯意聯絡及行為分擔。此情參之本案於交屋當日，身為賣家之陳彥榤並未到場，反而係由周芷妘到場全權代理陳彥榤表達意見，益徵其與陳彥榤間就本案犯行有犯意聯絡、行為分擔。
(五)被告2人雖以前詞置辯，但均非可採，理由如下：
1.陳彥榤雖辯稱其未委託洪文穎出售本案房地云云，然陳彥榤若未委託洪文穎出售本案房地，洪文穎如何能知道本案房地要出售，又何須大費周章為陳彥榤尋找買家，事後亦在本案房地之不動產買賣契約書上簽名、用印，且若陳彥榤未委託洪文穎出售本案房地，為何其提出之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書(見偵卷第69頁)會支出仲介費5萬元，是陳彥榤所辯均與客觀事證不符，尚難憑採。
2.陳彥榤之辯護人固為其辯護稱：110萬元為買賣價格之一部
分，買方根據契約交付給賣方，依法律規定，錢之所有權已經屬於陳彥榤所有，並無侵占他人之物，又縱有折讓單存在，亦係於買賣完成後，買方可以根據折讓單請求賣方將110
萬元還給買方之問題，屬民法上之債權請求權，與刑法之侵占無涉等語。惟銀行之履保即係「履約保證」，由公正的第三方平台來擔保，先代為保管買家的自備款及銀行核撥的貸款，以保障雙方交易安全，防止買家不付款，亦係防止賣家不交貨，是在此前提下，透過履保交易之正常流程係所有款項均是匯入履保帳戶代為保管，直到房屋點交完成，買方確認無誤，履保帳戶才會把款項匯給賣家。因此，銀行動撥予買方之款項，應屬向銀行辦理貸款之買方所有，陳彥榤予以侵占入己，自非法所許，辯護人前揭主張，不足憑採。
3.陳彥榤及其辯護人雖主張陳彥榤購買本案房地之價格為790
萬元，實無可能以725萬元出售予林朝日、陳煌益等語。然
查：
(1)本案固有被告陳彥榤以翁經衛名義與本案房地之前所有權人徐鑑輝簽訂之不動產買賣契約(見偵續一卷第287至301頁)，且上開不動產買賣契約書所載成交價額確為790萬元，然據
證人徐鑑輝於偵訊證稱：本案房地當初賣3、400萬元，賣多少錢我不記得，是經由朋友介紹，沒有經過仲介，對方直接幫我繳貸款，沒有剩餘，實際上我沒有拿到錢，錢都拿去繳銀行的貸款，最後都是轉到玉山銀行，玉山這個月才通知我已經繳清，都是律師處理的，律師的名字叫小胖，因為銀行一直催繳貸款，所以我急著賣掉等詞(見偵續一卷第181、183頁)，又陳彥榤與徐鑑輝就本案房地簽訂之不動產買買契約，是由安新建築經理股份有限公司(下簡稱：安新公司)承辦該此價金之履約保證，亦有卷存買賣價金履約保證申請書(
見偵續一卷第435至441頁)、安新公司111年11月18日111年
度安新字第562號函檢附專戶資金控管表(見偵續一卷第483
、497至501頁)可證，而觀諸上開專戶資金控管表，實際匯
入該履約專戶(即代收金額)之金額為66萬元、142萬8,609元，再加上塗銷徐鑑輝之原貸款503萬1,391元，陳彥榤給付之金額為712萬元，是陳彥榤主張其買入本案房地之價格為790萬元是否屬實，已屬有疑。再前揭所述66萬元部分，其中65萬元匯入玉山銀行三重消金中心授信業務帳戶，有卷存玉山銀行存款憑條(見偵續一卷第499頁)可參，而143萬1,671元
則係於108年10月28日匯入李新華永豐銀行社子分行帳戶，
亦有玉山全球智匯網臺幣交易付款結果(見偵續一卷第501頁)存卷可查，並非匯入徐鑑輝之帳戶，是徐鑑輝證稱其出售
本案房地之價金全拿去繳貸款，其實際上並沒有拿到錢等語，要屬可信。是依上開資料僅足以認定陳彥榤以翁經衛名義購入本案房地支出之價金並非790萬元。
(2)陳彥榤之辯護人復主張陳彥榤於108年10月18日交付20萬元
予徐鑑輝之胞姊徐華蓁，另於同年月23日以其前妻林桂如名義匯款100萬元至徐華蓁指定之張語真帳戶，可證明陳彥榤
確係以790萬元購入本案房地等語，並以證人徐華蓁於原審
之證述(見原審易卷第279至283頁)、LINE對話紀錄截圖(見
原審易卷第63至67頁)、林桂如永豐銀行帳戶存摺封面及內
頁明細(見原審易卷第85至87頁)為佐，然陳彥榤向徐鑑輝購買本案房地係有簽訂履約保證，而履約保證之目的在確保買賣雙方權益，是衡情買方除清償原賣方貸款之價金外，其餘價金均匯入履約保證帳戶，以杜絕日後爭議，此觀諸周芷妘於偵查時稱：通常第一次是給一成匯款到履保，剩下的款項就是買方如果需要貸款，就去辦理貸款，會先去清償原貸款銀行的借款之後，剩餘的款項再匯到履保等詞(見偵續一卷
第129頁)，以及本案林朝日、陳煌益將剩餘價金匯入約定之中信銀帳戶即明，則陳彥榤未依約定將其所稱20萬元、100
萬元匯入履約帳戶，且陳彥榤就20萬元並未提出任何證據佐證，顯不合常情，是陳彥榤是否真有給付20萬元、100萬元
，且上開款項是否確係其為購入本案房地所支付之價金，實令人質疑。況陳彥榤塗銷原貸款及匯入安新公司履約保證帳戶之金額合計712萬元，再加計其所稱私下自行交付徐華蓁
之120萬元，共計832萬元，遠超於其所稱購入本案房地為790萬元，益證陳彥榤及辯護人上開所辯非真，不足採信。再
陳彥榤辯護人事後另具狀稱上開143萬1,669元係匯入被告陳彥榤指定之帳戶後，再轉帳120萬元給徐華蓁等語(見原審易卷第522頁)，然匯入李新華永豐銀行社子分行帳戶之金額為143萬1,671元，非辯護人主張之143萬1,669元，且匯入之日期係在108年10月28日，係在陳彥榤主張以其前妻於108年10月23日匯款100萬元至張語真帳戶之後，辯護人所述與上開
事證矛盾，亦難盡信；且縱如辯護人所主張，上開120萬元
係屬於原本匯入安新公司履約保證帳戶之部分款項，則陳彥榤仍只有支付712萬元(並未額外支出120萬)，而非790萬元
，顯示陳彥榤與辯護人所述以790萬元購入本案房地一情非
真。
4.陳彥榤之辯護人雖辯稱若有約定110萬元要返還林朝日、陳
煌益，那直接從中信銀帳戶匯至林朝日指定之帳戶即可，又何須匯到翁經衛安泰銀行帳戶等語。然洪文穎前已證述虛增交易價額並非適法，且日後擔心稅捐機關查核資金流向，故買賣雙方當會形式上製作符合交易價格之金流，事後再以匯至其他帳戶或交付現金等迂迴方式將款項返還，銀行撥入履保帳戶之貸款先匯入本案房地之登記名義人翁經衛名下帳戶，並無違反常情。是辯護人此部分所辯，亦非可採。
5.周芷妘雖辯稱其並未受陳彥榤所委託，係洪文穎委託其前往云云，然此部分為證人林朝日、陳煌益、洪文穎、邱鈺涵等人所否認，業如前述，況倘本案房地實際價格為835萬元，
則由洪文穎所任職之中信房屋簽約即可，又何須找其不認識，且非同一仲介公司之周芷妘處理後續事務。佐以周芷妘於偵訊時自陳：我之前就認識陳彥榤，有一次是陳彥榤的妹妹賣房子，有一次是陳彥榤自己買房子等語(見偵續一卷第127頁)，足徵洪文穎證稱陳彥榤稱要找認識的代書商量虛增價
額乙情為真。至周芷妘於辯論終結後固提出其行動電話之通聯紀錄(見原審易卷第505頁)，欲證明係洪文穎打電話通知
其前往陳彥榤淡水住處簽約，然洪文穎前已證述，因為要虛增金額，所以在簽約之過程中都是透過電話聯繫，則洪文穎打電話給周芷妘是否在確認虛增後之金額，亦非無可能，是此部分僅足以證明其2人有於簽約當日通過電話，尚不足以
認定周芷妘係受洪文穎之託而據為有利於周芷妘之認定。
6.周芷妘另辯稱108年12月30日交屋所談到之110萬元並非要匯給林朝日云云，然稽之當日對話內容，洪文穎一再稱：「110萬匯給林大哥」、「那110萬當初不是說要匯邱小姐戶頭」、「這2天，這110萬要先過來，然後塗銷，不然很麻煩」、「主要就是如果找到這110萬，你就要先拿給林先生啦」等
語(見偵續一卷第35、37頁)，可知洪文穎係在詢問110萬元
為何未匯入林朝日之帳戶，設若買賣雙方當初無此約定，當不會在交屋當日有此對話，且從周芷妘一再將未匯還給林朝日之原因推給翁經衛，更足徵周芷妘明知上開110萬元確實
係要返還予林朝日，周芷妘前揭所辯，要非可採。
(六)綜上，被告2人否認犯行，核屬事後推諉卸責之詞，不足信
採。本案事證明確，被告2人上開犯行，均應依法論科。
二、論罪：
(一)核被告2人上開所為，均係犯刑法第335條第1項之侵占罪。
(二)按所謂事實同一，公訴案件以檢察官請求，自訴案件以自訴人請求，確定其具有侵害性之社會事實關係為準，亦即經其擇為訴訟客體之社會事實關係。換言之，犯罪事實乃侵害法益之行為，犯罪事實自屬侵害性之社會事實，亦即刑法加以定型化之構成要件事實，故此所謂「同一性」，應以侵害性行為之內容是否雷同，犯罪構成要件是否具有共通性（即共同概念）為準，若二罪名之構成要件具有相當程度之吻合而無罪質之差異時，即可謂具有同一性。在財產性犯罪的侵占與詐欺罪間，向採行屬同一事實而得變更法條審理的立場，此二者俱以不法手段占有領得財物，其客觀構成要件之主要事實雷同，二罪復同以為自己或第三人不法之所有意圖為主觀要件，同以他人之財物為客體，同為侵害財產法益之犯罪，罪質尚無差異，其侵害性行為之內容雷同，犯罪構成要件亦具共通性，應認為具有同一性（最高法院110年度台上字
第5850號判決意旨參照）。本案係林朝日、陳煌益為減輕自有資金之負擔，主動向賣方即陳彥榤提出虛增成交價額藉此增加銀行貸款，並非被告2人有何施用詐術致林朝日、陳煌
益陷於錯誤而約定上開成交價額，自不構成詐欺取財罪，是公訴意旨認被告2人上開犯行係犯刑法第339條第1項之詐欺
取財罪，尚有未合，惟基礎社會事實同一，且原審及本院於審理時業已告知被告2人可能涉犯上開侵占罪名(見原審易卷第334、410頁、本院卷第109至110、202頁)，無礙於被告2
人防禦權之行使，爰依法變更起訴法條。至檢察官上訴意旨雖主張被告2人之犯行應涉犯刑法第336條第2項之業務侵占
罪嫌，然被告2人所侵占之款項，尚難認係屬業務上所持有
之物，自無成立業務侵占罪之餘地，附此說明。
(三)被告2人就上開犯行，有犯意聯絡、行為分擔，應論以共同
正犯。
三、撤銷原判決之理由：
原審審理後，以被告2人犯侵占罪，事證明確，予以論罪科
刑，固非無見。惟按刑罰之量定，屬法院自由裁量之職權行使，惟刑事審判之量刑，在於實現刑罰權之分配的正義，故法院對科刑判決之被告量刑，應符合罪刑相當原則，使罰當其罪，以契合人民之法律感情，此所以刑法第57條明定科刑時應審酌一切情狀，尤應注意該條所列各款情形，以為科刑輕重之標準。陳彥榤明知本案房地之實際交易價格為725萬
元，竟藉機將虛增之110萬元款項據為己有，而周芷妘身為
地政士，負責辦理本案房地買賣過戶之事宜，竟仍配合陳彥榤謊稱本案房地之實際價格為835萬元，且周芷妘前亦曾以
相類手法虛增房地售價，有臺灣新北地方法院111年度訴字
第96號及本院111年度上訴字第4253號判決在卷可稽（見本
院卷第271至306頁），足見其對職業倫理毫不重視，一再為此類犯行，實不宜再予輕縱，於其等迄本院業已辯論終結之113年5月22日始與陳煌益、林朝日2人於本院民事事件達成
和解（見本院卷第317至318頁），被告2人雖承諾願連帶給
付120萬元，然此為民事事件之調解程序，被告2人仍無認罪及悔悟之心，尚難認量刑因子有何變動，亦難認其等犯後態度良好，原審就被告2人僅分別量處有期徒刑10月、5月，實屬過輕，有違罪刑相當原則。檢察官上訴指量刑過輕，為有理由，被告上訴否認犯行，雖無理由，惟原判決既有上開可議，自屬無可維持，應由本院將原判決撤銷改判。
四、科刑：
爰以行為人責任為基礎，審酌陳彥榤身為本案房地賣方竟趁買方依照買賣契約匯款至僑馥公司中信銀帳戶，藉機將上開虛增之110萬元據為己有，而周芷妘身為地政士，本應恪守
本分，為買賣雙方之利益執行業務，竟配合陳彥榤為本案犯行，顯然欠缺尊重他人財產法益之觀念，造成林朝日、陳煌益受有財產上損失，所為實屬非是，且周芷妘前亦曾為相類犯行經判處罪刑，業如前述，益徵周芷妘不知反省，一再犯之，實不宜再予輕縱，另兼衡被告2人動機、目的、手段、
侵占之金額非微、被告2人分工之情形、於本案終結後始與
告訴人達成和解之犯後態度，暨衡酌陳彥榤於本院自陳高中肄業、以開計程車為業、有子女2名、經濟狀況勉持，周芷
妘於本院自述大學畢業之智識程度、子女1名、經濟狀況勉
持（見本院卷第247頁）等一切情狀，量處如主文第2、3項
所示之刑。
五、沒收部分：
(一)按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；前2項之沒收，
於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項前段、第3項定有明文。再按二人以上共
同犯罪，關於犯罪所得之沒收或追徵，應就各人所分得之數額分別為之；所謂各人「所分得」，係指各人「對犯罪所得有事實上之處分權限」而言。倘若共同正犯內部間，對於不法利得分配明確時，應依各人實際分配所得宣告沒收（最高法院111年度台上字第3634號判決意旨參照）。
(二)林朝日、陳煌益同意僑馥公司自中信銀帳戶匯款110萬元至
翁經衛安泰銀行帳戶，事後係由陳彥榤收取據為己有，業如前所認定，屬陳彥榤之犯罪所得，上開款項並未返還，應依刑法第38條之1第1項前段之規定，予以宣告沒收，又因未扣案，依同條第3項規定，於全部或一部不能沒收或不宜執行
沒收時，追徵其價額。至周芷妘部分，依卷內資料並無證據證明其有因此自陳彥榤處獲得任何犯罪所得，爰不為沒收及追徵之諭知。另被告2人與陳煌益、林朝日2人達成和解，其等如於本院宣判後有全部或一部賠償陳煌益、林朝日2人之
行為，應由檢察官執行時予以扣抵應沒收之犯罪所得數額，無礙於本院所為犯罪所得沒收或追徵之宣告，併此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段，判決如主文。
本案經檢察官林柏文提起公訴，檢察官柯學航到庭執行職務。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　30　　日刑事第七庭 審判長法　官 吳秋宏
法　官 黃雅芬
法　官 邱筱涵
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 謝崴瀚
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日
附錄：本案論罪科刑法條全文
刑法第335條第1項
意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科3萬元以下罰金。

附表：元/新臺幣
編號 匯 款 日 期 匯入金額 支出金額 結 存 備 註 1 108年11月5日 6萬元 6萬元 2 108年11月8日 50萬元 56萬元 3 30萬元 86萬元 4 108年11月5日 5萬元 81萬元 賣方仲介費出款 5 108年12月2日 20萬元 61萬元 賣方取款 6 108年12月3日 81萬元 142萬元 用印款(不動產買賣契約所載第3期款) 7 108年12月17日 58萬元 200萬元 尾款差額 8 108年12月17日 53,678元 2,053,678元 買方規費 9 108年12月18日 54,161元 1,999,517元 房屋稅483元及買方契稅及規費53,678元 10 108年12月25日 368,738元 1,630,779元 代償前順位 11 610萬元 代償被告陳彥榤以本案房地向安泰銀行借款之抵押權債務，此款項未匯入履保帳戶 12 108年12月30日 110萬元 530,779元 賣方取款 13 40萬元 130,779元 買方給付款項合計8,403,678元(扣除編號8所示規費53,678元則為835萬元)