臺灣高等法院 - 八十八年度上易字第四八九八號（詐欺等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　　　　　　八十八年度上易字第四八九八號上　訴　人　臺灣桃園地方法院檢上　訴　人即　被　告　庚○○ 選任辯護人　李俊德洪堯欽黃麗蓉右上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣桃園地方法院八十七年度易字第一二五三號，中華民國八十八年七月二十日第一審判決（起訴案號：臺灣桃園地方法院檢察署八十六年度偵字第一二五九二號）提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。事實一、庚○○為設於台北縣中和市○○路七百五十八號七樓龍田建設股份有限公司（下稱龍田公司）負責人，於民國八十二年間龍田公司在坐落桃園縣龍潭鄉○○○段四方林小段第九九九之四五、第九０九之四五、第九０九之七地號土地興建「龍田紅瓦厝」花園別墅社區時，因上開土地中間夾有原為鄉道○○○○路），如附圖一綠色部分所示位置及附圖二藍色部分所示位置之未登錄國有土地；面積總計四百零七平方公尺（附圖一綠色部分面積三百二十八平方公尺、附圖二藍色部分面積九十七平方公尺），竟意圖為自己不法之利益，將該國有土地如附圖一綠色部分所示位置土地鋪上水泥，設計為社區○○道路；如附圖二藍色部分所示位置土地植為花圃而竊佔之，經檢察官於八十六年十一月三日到場勘驗後，庚○○又於八十六年十一月、十二月間將如附圖二所示藍色部分位置土地回復為水泥地銜接社區道路。二、案經戊○○、丁○○告發，由台灣板橋地方法院檢察署呈請台灣高等法院檢察署核轉台灣桃園地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理由甲、有罪部分：一、訊據上訴人即被告庚○○固坦承於如附圖一綠色部分所示位置之未登錄國有土地鋪設水泥，並將如附圖二藍色部分所示位置之未登錄國有土地植為花圃，然矢口否認有竊佔犯行，辯稱：前揭未登錄國有土地均為鄉道○○○○路），該鄉道雖穿過龍田紅瓦厝社區鄉因地形現況與後方鄰地有一相當高之自然落差，故此鄉道與鄰地原就不能通行，嗣因該處曾因大雨而有大量土石流流下，為公共安全考量，方施做擋土牆，擋土牆之施做並非要阻止他人通行鄉鄉另一端僅係種植花草、樹木美化該鄉鄉與中原路銜接處之花台與中原路落差僅五十公分，任何人皆可一跨而上，亦非阻隔行人而設，況該社區之警衛室亦非設於國有土地上，且並不禁止任何人由該鄉道通往社區，伊無竊佔犯行云云。二、經查：被告所經營之龍田公司在附圖一綠色所示位置之未登錄國有土地面積三百二十八平方公尺上鋪設水泥，充為龍田紅瓦厝社區區並非全為未登錄之國有土地，如附圖一黃色、藍色及粉紅色位置部分土地乃原為龍田公司私人所有土地），該社區道路一端銜接山坡地，山坡與社區以擋土牆相隔，無法穿越，另一端路口則銜接警衛室及大門，但警衛室並非位於未登錄國有土地上，而係坐落桃園縣龍潭鄉○○○段四方林小段第九０九之七地號土地上，大門旁之景觀區後另有一人行步道可步行接通中原路，但中原路與社區景觀間設有矮牆，高約五十公分；又附圖二藍色部分所示位置未登錄國有土地面積七十九平方公尺，於檢察官勘驗時原為花圃之一部分，經勘驗後則變更為水泥地銜接為社區道路乙節，業經檢察官、原審及本院現場勘驗屬實，並經檢察官及原審分別囑託桃園縣大溪地政事務所測量在案，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑。顯然上開社區道路中使用國有土地部分一端因擋土牆，一端因警衛室及矮牆之設計，已盡數封閉於龍田紅瓦厝社區內，自係將該國有土地置於自己實力支配之下，具有專為使用不法利益之意圖至明，況且社區警衛室本具有管制登記非社區人員進出社區，以保持社區安全之責，被告辯稱該社區任何人均可自由進出，已與社會現實不符，況縱使該警衛室對非社區人員進入社區並未加以管制，亦不過係同意他人得進出該封閉空間，無礙於被告實際上對該國有土地之使用收益之事實。被告以警衛室並未管制出入人員，而鄉道兩端擋土牆及矮牆之設計非限制他人使用該鄉道為由，辯稱對上開國有土地無竊佔之意圖云云，應係事後卸責之詞，委無足採。本件事證已臻明確。至證人即原龍田公司職員己○○於本院證稱：當時保甲路上方因斜度高，若不舖設混凝土，土石會流下來，所以是後來才加蓋的，當初八十三年施做二側擋土牆，保甲路未做，但八十四年七月份因下大雨，土石流下來，所以才又在保甲路做擋土牆及舖設混凝土云云，證人即龍田公司職員辛○○於本院證稱：如附圖二藍色部分所示位置花圃，係八十四年十一月份時客戶用律師函要求做圍牆，八十四年十二月份時，因中原路正在施工，所以後縮做一圍牆，那是應客戶要求做的云云，證人即保全公司職員癸○○於本院證稱：僅負責社區信件送達，因社區○○○○○道路，無法管制人車進出，只能登記從前面進出車輛號碼云云，均不能採為對被告有利之認定。三、核被告所為，係犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，應依同條第一項之規定處斷。四、原判決此部分認被告罪證明確，適用刑法第三百二十條第二項、第一項，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段之規定，並審酌被告竊佔土地範圍面積頗大，且影響社會大眾對國有土地之通行利用權，犯後並矯飾卸責等一切情狀，量處有期徒刑六月。認事用法，核無不合，量刑亦屬適當，檢察官上訴意旨認原判決量刑過輕；被告上訴意旨否認犯罪，分別指摘原判決此部分不當，均無理由，應予駁回。乙、無罪部分：一、公訴意旨略以：被告庚○○為龍田公司之負責人，明知該公司於桃園縣龍潭鄉○ ○○段四方林小段第九九九之四五、第九０九之四五、第九０九之七地號土地興建「龍田紅瓦厝」別墅，係興建於陡坡上，且中間隔有一條公有之鄉道，竟意圖為自己不法之所有，基於概括之犯意，於民國八十二年間該別墅預售期間，向戊 ○○、丁○○及其他訂購預售屋之人謊稱：其所興建之前開別墅區，係興建於緩坡上，並有社區○○道路，社區兒童遊樂區等公共設施云云，致戊○○等人陷於錯誤，與其簽約購買前開別墅，並依約付款，因認被告庚○○涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。二、按刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，必須行為人基於不法所有之意圖，以詐術使人陷於錯誤而交付財物者，始能成立。若所使用之手段不足以使人陷於錯誤，或不能認為詐術，均無從論以詐欺取財罪名。至於實務上或有預售屋之廣告對房屋及周邊設備之品質有所誇大，惟此係廣告本身具有引起消費者注意之特性所使然，綜合目前社會中人民所受教育、商業化、資訊化之程度等相關條件判斷，預售屋廣告誇大，只須不誤導消費大眾對所銷售房地基本所具有品質：如地點、產權歸屬、可具基本遮風避雨、安全居住等認知範圍內，均尚難遽認為引人錯誤之廣告，其廣告中所涉及主觀判斷之字眼，尤為亦然；且目前預售屋消費市場之習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具有要約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部分，容或為保障相對於財團為弱勢之消費者，將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約之條款，因預售屋之出賣人與負責設計廣告行銷之公司通常並非同一主體，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責人於契約訂立之初，即無為該項附隨給付之真意，並以該項內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，仍不能以詐欺取財罪相繩。三、本件公訴人認被告庚○○涉有詐欺取財罪嫌，係以前開別墅區，係興建於陡坡上，不適於車輛通行，且又將上開鄉道私設為社區○○道路及兒童遊樂區，與廣告內容不相符合等情，為其論據。告訴人戊○○、丁○○陳稱：被告未依廣告內容設置「CCTV—全區車道管理監控」、「造型公共電話亭」、「迪斯奈兒童遊戲場」，又將地下室之儲藏室做為車道使用，虛以儲藏室之名行詐騙坪數之實，及所購房屋有所瑕疵，但要求修繕則遭拒絕云云。惟訊據被告堅決否認上開犯嫌，辯稱：告訴人所購買之系爭房屋係預售屋，而龍田公司推出預售屋之海報並未註明有社區道路，而告訴人所提出當證物之海報，係完工後龍田公司於八十六年五月間委託華江廣告公司銷售餘屋時，由華江廣告公司所印製，而龍田公司發現華江廣告公司於廣告上印製社區道路，唯恐誤導客戶，即要求華江廣告公司收回海報，事實上龍田公司委託華江廣告公司製作銷售餘屋廣告期間，並未售出任何一戶等語，並據被告於原審辯稱：伊除擔任龍田公司董事長外，尚擔任數家公司之負責人，對每一家公司均只是指導經營方向大原則，其細節規劃則授權他人處理，龍田公司推出「龍田紅瓦厝」時，有關房屋銷售細節均委由全盛廣告、弘洋廣告處理，伊對廣告公司如何銷售根本未過問，無從欺騙告訴人；況且「龍田紅瓦厝」確設有兒童遊樂區○○區道路，兒童遊樂區位於桃園縣龍潭鄉○○○段四方林小段第九０九之七地號土地上，社區道路則係將原鄉道拓寬並鋪設水泥而成，其坡度適合車輛通行，寬度可供兩車相會，告訴人又係在現場銷售中心即現在成屋所在地簽訂合約，瞭解所購房屋所在坡地位置，並無陷於錯誤之可能。至於「CC TV」監控設備早已裝妥線路，造型公共電話亭與迪斯奈兒童遊戲場亦已製作完成放置於社區內，只待社區管理委員會辦理接管點收即可交付「CCTV」監視器，亦待管理委員會向中華電信股份有限公司申請裝設公用電話，造型公共電話停即可啟用。此外，告訴人所實際取得之房地面積並未短少，甚至比契約中所載者增加，而龍田公司也從未向告訴人詐稱其等所購得之房地地下一樓乃專用停車場等語。四、經查：㈠被告除擔任龍田公司董事長外，確尚擔任數家公司之負責人，此有龍田投資股份有限公司、興發欣業股份有限公司、龍泉興業股份有限公司、國欣投資股份有限公司之營利事業登記證影本在卷為憑，被告對龍田公司之經營細節乃授權他人處理，應可想見，而龍田公司推出「龍田紅瓦厝」時，有關房屋銷售則係委由全盛廣告、弘洋廣告處理，亦有龍田紅瓦厝之銷售廣告圖本在卷可稽，是系爭預售屋之廣告如有所誇大，是否出於被告之指示，原已遽難認定。㈡又龍田公司於八十六年五月間委託華江廣告公司銷售餘屋時，由華江廣告公司印製廣告，而龍田公司發現華江廣告公司於廣告上印製社區道路，唯恐誤導客戶，即要求華江廣告公司收回海報等情，業據證人即龍田公司職員丙○○及華江廣告公司負責人鄭余畿於本院訊問時證述屬實，況且「龍田紅瓦厝」預售廣告中所標榜之「社區林蔭緩坡而上」等語句，何謂「林蔭」、「緩坡」，原涉及個人主觀之認定，「龍田紅瓦厝」在山坡路段建築房屋、車庫而得向主管機關申請使用執照，客觀上可認社區所設置位置之山坡坡度堪於居住及行車安全使用，事實上本院前往現場勘驗時，汽車確亦可安全行駛於坡道之上，至於坡度是否為陡坡、抑或緩坡，既無客觀明確之標準，且告訴人等購買預售屋時亦均係在成屋所在地，明知房屋所在坡地等情，為告訴人等所不否認，亦據證人即龍田公司房屋銷售員乙○○於本院訊問時證述屬實，難指摘該項廣告內容故意引人錯誤。此外，系爭社區目前設有兒童遊樂區○○區道路及造型公共電話亭乙節，業經原審勘驗屬實，製有勘驗筆錄，及現場照片在案，告訴人所購房地之面積與契約書所載相較，亦無短少情事，亦有卷附所有權狀及契約書影本足憑，雖兒童遊樂區規模不大，社區道路則係被告竊佔將原鄉道拓寬並鋪設水泥而成，而造型公共電話亭未設公共電話，亦據原審勘驗在案，且證人即「龍田紅瓦厝」管理委員會委員壬○○於本院訊問時證稱：「龍田紅瓦厝」還沒有興建完畢，公共設施部分事實上尚未點交予管理委員會，管理委員會或其他住戶並未要求做駁坎或擋土牆，伊八十五年搬進時就有大門警衛，保甲路上有花園及遊樂場，後來聽說為了要應付法院勘驗才拆掉，購買預售屋時被告沒有告知社區道路○○○路等語，然如前所述，縱將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約之條款，因預售屋買賣乃房屋未完成時所訂立之買賣契約，出賣人所擔保之房屋品質本均屬不存在，交屋時是否符合其所擔保之品質，繫於將來之施工，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責人於契約訂立之初，即無為該項給付之真意，並以該項內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，即不能以詐欺取財罪相繩。綜上所述，本案被告就上開廣告內容：如社區道路、兒童遊樂區、造型公共電話等節均已執行，就房地買賣契約中最基本之給付義務，即房地所有權之移轉亦無不為給付之情事，其給付品質，或與廣告所標榜之品質未必相符，惟仍難以此認定被告於訂立買賣契約時，即有意以較差之品質取代廣告內容之品質，並以此詐騙消費者，其嗣後給付之內容與如與廣告內容不符，應認係民法上物之瑕疵擔保之買賣糾紛，不應論以詐欺取財罪。此外，復查無其他積極證據足以證明被告確有詐欺取財犯行，自屬不能證明其犯罪。五、原判決此部份以不能證明被告犯罪而為無罪之諭知，並無不合，檢察官上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，告訴人聲請傳喚證人甲○○、子○○，核無必要，應予駁回，附此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官劉惟宗到庭執行職務。中華民國八十九年一月三十一日臺灣高等法院刑事第二十庭審判長法官房阿生法官胡泉田法官雷元結右正本證明與原本無異。不得上訴。書記官梁雅華中華民國八十九年二月九日附錄本案論罪科刑法條：刑法第三百二十條意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。

臺灣高等法院八十八年度上易字第四八九八號

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