臺灣高等法院 - 九十二年度上易字第二一四八號（詐欺）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第二一四八號上　訴　人　臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被　　　告　甲○○ 選任辯護人　姜明遠律師右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣桃園地方法院九十二年度易字第二三六號，中華民國九十二年五月二十日第一審判決（起訴案號：臺灣桃園地方法院檢察署九十年度偵字第一四三三一號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。理由一、公訴意旨略以：被告甲○○為國鍵建設股份有限公司（以下簡稱：國鍵公司）之股東，國鍵公司於民國（下同）八十七年三月二十九日，在桃園縣桃園市○○段之土地推出「金龍玉安社區」預售屋，其中房屋之花岡石工程係由游德寬所經營之吉普力實業有限公司承攬。甲○○明知「金龍玉安社區」預售屋中之編號「Ａ十三」之建物基地並非獨立產權，而係屬於桃園市○○段第九十九地號中之一萬分之二百四十一之事實，詎其基於意圖為自己不法所有之犯意，趁乙○○陪同其夫游德寬赴工地時，利用其為國鍵公司之股東，又具有代書專業背景之身分，乙 ○○與游德寬易相信其說詞之便，即主動介紹稱：「金龍玉安」編號Ａ十三之房屋正好位於二十米道路及八米道路之「三角窗」地帶，可當店面，很有投資價值云云，力勸乙○○與游德寬購買，惟因總價金達新台幣（下同）一千八百六十一萬元（建物價金為四百十八萬七千二百五十元，土地價金為一千四百四十二萬二千七百五十元），乙○○抱怨價金過高，詎其為達順利賣出之目的，竟誆稱：「金龍玉安」編號Ａ十三之房屋乃係獨立產權之透天店面，與其他部分房屋係屬於集合式住宅須分擔公共設施者不同，故售價自然較高，且因為獨立產權之透天店面，日後較易增值及脫手云云。嗣乙○○回家考慮數日後，頗為心動，乃於八十七年十二月二十九日再赴桃園市○○街之預售地點，擬向國鍵公司購買前開「金龍玉安」編號Ａ十三之房地，於訂約前，乙○○又再詢問甲○○該房地是否果真為獨立產權等語，甲○○為使該房地得以順利出售，乃持配置圖向乙○○誆稱其他住戶須分擔公用設施部分之面積及費用，故可由社區統一出入口進出，而編號「Ａ十三」、「Ａ十五」二戶係獨立於社區之外，無法享用公共設施部分，不能由統一出入口進出，自不用負擔公共設施之面積及費用，故能登記為獨立產權等語，並帶乙○○參觀主體結構已接近完工之工地以證明之，致乙○○誤信甲○○ 所謂編號「Ａ十三」之房地係產權獨立等語，遂於同日與甲○○簽訂房屋及土地買賣契約。因甲○○於訂約前即告知乙○○購買之「Ａ十三」房地係獨立產權，於訂約時並稱「Ａ十三」之土地即為桃園市○○段第九十九地號，故於訂約時甲 ○○於買賣契約書中僅註明第九十九地號，而未如同其他住戶購買一般集合式住宅之土地契約中記載有持分比例及持分面積，此舉更令乙○○深信該房地確為獨立產權不疑，雙方並同意房地價款以前開花岡石工程之工程款扣抵及另外簽發支票給付之。嗣於交屋後所交付予乙○○之土地權狀中，就系爭土地之權利範圍部分記載為「一萬分之二四一」，而系爭建物權狀中就主要用途部分則尚記載有「人行道」、「停車空間」等設施，另於使用執照中建載第一樓部分須供其他未面臨馬路之住戶作為車庫及人行道之用。乙○○見其所購買之編號「Ａ十三」之使用執照竟與其他住戶相同，則依此計算，「Ａ十三」之地基面積僅為六八點四四平方公尺，約折合為二十點七坪，土地總價金為一千四百四十二萬二千七百五十元，則就土地部分，相當於每坪約六十九萬六千七百五十元，高出行情至少二點五倍以上，乙○○乃要求甲○○及國鍵公司說明解決，惟甲○○及國鍵公司均置之不理或敷衍推拖，乙○○始知所購買之編號「Ａ十三」之房地（建物編訂門牌為桃園市○○街一五四號），非獨立產權之透天店面，而係甲○○為達順利銷售之目的，有計劃之詐騙行為，因認被告犯有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪云云。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。所謂證據，須適於為被告犯罪事實之證明者，始得採為斷罪資料，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎（最高法院五十三年度台上字第二七五０號、四十年度台上字第八十六號判例參照）。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院三十年度上字第八一六號判例參照）。又認定犯罪事實所憑之證據，固不以直接證據為限，間接證據亦應包含在內，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，而由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者，方為合法，若憑空之推想，並非間接證據（最高法院三十二年度上字第六七號判例參照）。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院五十二年度台上字第一三００號判例亦同此意旨）。三、本件公訴人認被告涉有上開犯嫌，無非係以下列諸點為其論據：（一）右揭事實，業據告訴人乙○○於檢察官偵查中指訴歷歷，並經證人汪瑞琴（起訴書誤為江瑞琴）、陳茂新於偵查中證述屬實。（二）土地買賣中之權利範圍、持分或所有面積，乃土地買賣之最重要部分，被告係專業代書，對此尤應有所認知，是以被告甲○○辯解係伊疏忽而漏寫等語，顯不合常理。（三）若依告訴人主張之方式計算，「Ａ十三」之地基面積僅為六八點四四平方公尺，約折合為二十點七坪，土地總價金為一千四百四十二萬二千七百五十元，則就土地部分，相當於每坪約六十九萬六千七百五十元，高出行情至少二點五倍以上，被告於訂約時若據實以告，告訴人不可能出錢購買，足見被告係以欺罔之手段誆騙告訴人購買系爭房地而達取財之目的，其有詐欺意圖，至為明顯。（四）復有告訴人所購買之桃園市○○段第九十九地號土地之買賣契約書、房屋預定買賣契約書各一份、詹明華等十八戶買賣契約書部分影本十八份、桃園縣桃園地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀各一張，告訴人與被告之九十年七月上旬某日電話對話之錄音帶一捲及譯文一份在卷足憑。四、惟訊據被告堅決否認有何詐欺之犯行，辯稱：伊並未向告訴人表示系爭土地為獨立產權，至於土地買賣契約書上未記載持分及所有面積，係伊之疏忽，根據其等之計算，告訴人購買之價格較別戶更為便宜，至起訴書之計算方式僅係依據告訴人之主張，且其不知檢察官計算該地基僅折合二十點七坪之依據何在，依照其等之計算，告訴人購得之房屋應有四十四點二八坪，本件係因地價跌落，告訴人不甘損失而提告訴，伊並無詐欺犯行等語。經查：（一）按本件房地係以告訴人之夫游德貴承攬前開工地之花崗石工程工程款抵付部分買賣價金等情，業據告訴人於偵審中陳敘綦詳，本件交易係因案外人即「金龍玉安」之工地主任張宏隆向告訴人之夫游德貴推銷，亦經證人游德貴於原審時到庭證稱：「（問：你是先承攬？還是先買房子再承攬工作？）我是先承攬該工程，也做了一陣子，後來業務在接觸的過程，知道建商他們願意用換房子的方式抵工程款。」、「（問：你承攬多久，有人向你推銷房子？何人向你推銷？）我們在丈量、備材的時候，就有人來推銷房子。這個人是工地主任。」、「（問：工地主任當時怎麼跟你推銷？）他並沒有說是因為工地付不出工程款，他是說這房子不錯，要我考慮買。」、「（問：從工地主任向你推銷，你考慮多久才決定？）大概約兩個星期以內，因為牽涉到準備材料的問題，我必須趕快決定要用房子抵，或是領工程款。」、「（問：工地主任跟你推銷的時候，是如何跟你推銷？）我去工務所，裡面有被告、工地主任、另一位較老的員工共三人，他們一起向我推銷，他們說金額這麼大，貨款有五百多萬，所以他們就鼓吹我買這個房子。」、「（問：你本來有無看中其他房子？）我本來想買比較小戶的房子，大約價金在八、九佰萬以內，但他們跟我講，系爭房子特別值得買，至於他們怎麼說的，我也記不太清楚，他們是一起鼓吹我買這個房子，但我與工地主任較為熟稔，我記得大部分都是他講的。」等語（見原審卷第四十四頁、第四十五頁）。足徵本件售屋之源起乃係告訴人之夫游德貴同意以承攬工程款抵扣部分購屋價款，並非一般建設公司向購屋者銷售之通常狀況，且係由工地主任張宏隆向告訴人之夫游德貴提議，並非自始即由被告向告訴人等介紹推銷。另證人即國鍵公司之負責人張輝雄於原審調查時亦證稱：「（問：被告是否需要負責賣屋？被告在工地總共賣掉過幾戶？）被告是工地的會計（應為代書之誤），並不負責銷售工作」等語（見原審卷第五十六頁）。被告既無銷售房屋爭取業績之壓力，自始亦非其向告訴人夫妻推銷，是尚難遽認被告初即基於詐欺之犯意，而騙使告訴人及其夫購買本件房地。（二）告訴人於檢察官偵查中雖指訴稱：「被告甲○○主動介紹本件編號『金龍玉安』Ａ十三之房屋正好位於二十米道路及八米路道路之『三角窗』地帶力勸告訴人購買，並勸稱：『Ａ十三』之預售屋乃獨立產權之透天店面，與其他部分是屬集合式住宅，須分擔公共設施者不同，所以售價自然較高，訂約前，告訴人仍不放心，乃再詢問甲○○是否真是獨立產權？甲○○除持配置圖稱其他住戶均可由社區統一出入口進出，而可由統一出入口進出者須分擔公共設施部分，而『Ａ十三』、『Ａ十五』兩戶係獨立於社區之外，不能由統一出入口進出，無法享用公共設施部分，當然是不用負擔公共設施之面積，所以能登記為獨立產權，因此告訴人不疑有他，遂與甲○○簽訂房屋及土地買賣契約，且於土地買賣契約中僅註明第九十九地號，而未如同購買一般集合式住宅之土地契約中還記載有持分比例或持分面積，因此令告訴人深信不疑。惟交屋後之土地權狀中，就權利範圍部分竟記載『一萬分之二四一』，顯證告訴人購買之Ａ十三房地（嗣編訂門牌為桃園市○○街一五四號），非獨立產權之透天店面。因Ａ十三之地基面積僅六八‧四四平方公尺（即相當於地下層之面積），約折合為二十‧七坪，土地總價金為00000000元，則就土地部分，相當於每坪約六十九萬六千七百五十元，高出行情至少二‧五倍以上。」云云，而指訴被告以本件房地係「產權獨立」一節誆使告訴人入彀，並舉證人汪瑞琴、陳茂新為證。且證人汪瑞琴於九十年八月二十七日偵查中證稱：「（問：與告訴人關係？）我是她的員工。」、「（問：當時由妳去蓋章？）是，是由我去蓋印，我有問甲○○是否產權獨立，並有與人持分，當時李答稱：是。」等語（見他字卷第四十五頁背面）。證人陳茂新於九十年十一月二十九日偵查中亦證稱：「（問：有無買金龍玉安之預售屋？）有，我買九十九地號土地，當初編號Ｈ７現在地址是桃園市○○街一六六巷八弄一號，我是向他們售屋小姐買的，我的也有糾紛，當初說房子產權獨立。」、「（問：當時是否知道房屋坐落地號？）地號知道，契約上面有記載九十九地號及面積幾平方公尺。」、「（問：土地一坪買多少？）約三十萬元。」（見偵查卷第十五頁）等語。惟查：㈠按現今建商就集合式住宅均採統一開發興建，關於土地或建物共同使用部分均採共有即應有部分持分之方式區分，可謂社會之一般通常觀念，本件告訴人所購買編號「Ａ十三」之房地（門牌號碼桃園市○○街一五四號），雖面臨龍安街及八米計劃道路，對內並無出入口設計，但依設計規劃，該房地仍在「金龍玉安」社區內，此有卷附配置圖影本（見他卷第七之一頁）及廣告平面圖（見偵卷第六十四頁）各一紙附卷可稽。則告訴人所購買之房地既非單一土地上興建之單一房屋，而係社區型式，要謂其不知將與社區其他住戶共有基地或共同使用之建物（即告訴狀所稱：不需負擔公共設施），自難遽信。㈡證人陳茂新所購係編號Ｈ７之單位，依前開配置平面圖係在社區內部，更顯係與社區其他住戶共有基地，詎其亦指述被告誆騙「產權獨立」，自乏所據，難以憑據。㈢證人汪瑞琴雖於偵查中證稱簽約時被告有明白告以「不與他人持分」云云，姑不論其受僱於告訴人之夫，證言難免偏頗，且其於原審調查時先證稱：「（問：在八十七年十二月二十九日是何人要你去簽約？有無交代妳要注意何事項？）是游德貴、乙○○要我去的，他們要我拿合約書去跟被告簽約。至於他們有沒有交代我要注意何事項，我忘記了」、「（問：對於購買Ａ十三的房子，前後過程妳是否知悉？有無特別告訴妳該房子優點、特性？我知道他們要買房子，是因為要用房子抵工程款，這樣才有工作做，其他我就不知道」等語（見原審卷第五十二頁以下），完全未提及關於「產權獨立」之事，嗣辯護人質疑其為何於偵查中有前開供述時，其始證稱：「當時廣告傳單上有寫產權獨立，依我們消費者的立場認為每一戶都是產權獨立，所以我主觀認為就是如此：：：（游德貴、乙○○）應該有告訴我」等語（見原審卷第五十四頁），其前後證述不一，已難採信，且亦係證人將售屋廣告單上之「產權獨立」用語，解釋為與常人認知不同之「不與他人持分」（詳如後述），再參酌卷附前開「金龍玉安」廣告平面圖（見偵查卷第六十四頁），亦無證人所述「產權獨立」或其他類似字樣。㈣再縱被告有對告訴人稱有「產權獨立」等情，惟於房屋銷售中，所謂「產權獨立」，依常人之認知，應係指房地權利之純淨性，即其上並無設定抵押權或出租予第三人使用等有礙購買人使用之情形，而非單純指房地為「一土地一建物」單獨所有權之義。本件「金龍玉安」工程係屬社區式規劃，其土地或建物共使用部分均採共有即應有部分持分之方式區分，業如前述，則建商自不可能標榜每單位房地均係「單獨所有權」。綜上觀之，告訴人或證人汪瑞琴、陳茂新所稱「產權獨立」即「不與他人持分」或「不負擔公共設施」之義，顯係誤解。（三）又本件土地買賣契約書僅記載土地為九十九地號（另有一百地號土地之記載用修正液塗掉），就權利範圍、持分或所有面積均付之闕如，固然屬實。惟查，本件「金龍玉安」工程全部建物（共八十二棟）均坐落於桃園市○○段第九十九地號（已將同段第一百地號土地併入）之上，此有被告於九十二年三月十八日原審調查時所提出土地登記簿謄本及面積計算表各一件可稽，則告訴人所購買Ａ十三自須與其他房屋所有人共有前開基地，至為灼然。再依告訴人提出之土地預定買賣契約書（見他字卷第十八頁反面）與被告所提出之詹明華等十八戶買賣契約書（見偵查卷第四十六頁以下）相互比較，所使用者均為制式契約，然格式不同，告訴人之土地買賣預定契約書關於土地之標示係記載：「土地座落桃園市○○段第九九地號土地面積約為（空白待填）平方公尺，使用分區為住宅」，與詹明華等十八戶之買賣契約書明白印製：「土地：座落桃園市○ ○段第九九地號土地六０七五．一五平方公尺持分壹萬分之（空白待填）」，二者就是否須填寫持分之格式顯不相同，則自不能因被告於未印製標示土地持分之制式契約內，僅依固定內容記載，未填具土地持分，即謂其係故意不填載，且上開十八戶已具體印製土地持分之買賣契約書中，亦有未載明土地持分之情形發生（見偵查卷第五十三頁），是被告辯稱係一時疏忽漏未填載云云，尚屬可信。又被告對於前開土地預定買賣契約書內關於土地面積部分雖亦未記載，惟本件係現物買賣，究竟房屋面積多小，此為買受人最關心之事，且為買賣契約之重要事項，自不可能不注意，且現物買賣以肉眼觀察亦可窺知土地大約面積坪數，是被告縱未於土地買賣契約書內載明土地面積，告訴人亦不致因此陷於錯誤。且若告訴人如此重視土地面積或持分，何以不於締約當時或其後發現有漏記時即要求被告補正。是告訴人既已實際看過該房地而對坪數大小有所認知，其後亦確係依建物所佔比例將土地應有部分移轉登記予告訴人，被告遺漏此部份土地面積之記載，與雙方契約之成立並無任何影響，是公訴人僅以買賣契約未載明面積或持分比例，即認定被告有以可買得單獨所有權之詐術欺誆告訴人，尚屬率斷。（四）再起訴書依告訴狀認定記載告訴人取得使用面積（即地下室樓板面積）僅六十八點四四平方公尺（即相當於地下層之面積），約折合為二十點七坪，土地總價金為一千四百四十二萬二千七百五十元，則就土地部分，每坪約六十九萬六千七百五十元，高出行情至少二點五倍以上云云。然查，本件告訴人所購得之土地依權狀記載全部土地為六千零七十五點一五平方公尺，權利範圍為萬分之二百四十一（見他卷第二十三頁），折合面積為一百四十六點四一一平方公尺，換算坪數為四十四點二八九坪，則依此計算每坪為三十二萬五千六百五十元（見原審卷第二十九頁），與前揭詹明華等十八戶比較，並未明顯偏高，甚至更為便宜（詳如附表所示）。按公訴人採用告訴人之僅以地下層樓板此一實際占用基地面積計算，未考慮告訴人所實際購得之土地面積，應以全部社區建物土地座落之第九十九地號土地依其建物面積比例計算，亦即應依權狀記載之面積，致坪價大幅提高，並據以論證被告顯有詐欺意圖，未免倒果為因，難謂妥切。（五）另依告訴人於原審調查時稱：「我記得房屋的坪數是一三七點八八坪，我還依單價十三萬五千元計算看總價是否正確」等語（見原審卷第五十一頁），核與本件編號Ａ十三房屋買賣契約書坪數之記載相符，而該房屋契約書上所載總價四十一萬八千七百二十五元，加上土地買賣契約書所載總價一千四百四十二萬二千二百七十五元總合一千八百六十一萬元，與被告所提「金龍玉安」銷售坪數暨底價表（見偵卷第四十三頁）所載亦相符合，足認買賣雙方當初議價確係以底價表作為標準。而依該底價表所載，店面底價每坪十三點五萬元係統一標準，即如編號Ａ九至Ａ十二亦均相同，並未特別抬高Ａ十三之價格。從而可認告訴人所指被告係以Ａ十三因無共同出入口且土地係獨立產權未與人持分故比較貴等語行騙情節，尚難採信。（六）況告訴人於原審調查時自陳：「（問：妳買房子、土地，是否會知道面積多少？）被告當時有說四十幾坪，而且被告是專業代書，我也有繳代書費，所以我沒有深究，以被告所說為準。」、「（問：被告說妳買房子佔地四十幾坪的時候，妳先生有無在場？）他當時不在場，後來我有無告訴他，我也忘記了。」（見原審卷第四十九頁）。則告訴人所陳本件被告於訂約過程中即向告訴人言明土地持分約有四十餘坪，恰與上開告訴人所購買系爭房屋土地持分換算結果相符，被告並無故意詐欺使告訴人受損害之意圖甚明。告訴人雖一再指述被告誆騙伊房地產權獨立，不與他人持分，而現場所佔地坪竟然只有不到被告告知四十餘坪一半之區區二十點七坪等語，然渠夫妻乃承包本件「金龍玉安」之花崗岩工程，依彼等之身分及專業知識，對坪數及面積之計算應較一般人內行，且四十餘坪與二十坪之坪數差距甚大，不具專業知識之一般人尚且能單以目測即可知悉，更何況告訴人夫妻﹖足徵告訴人並無陷於錯誤之可能。 (七) 且告訴人及其夫即證人游德貴於原審調查均坦承原先考慮Ａ七、Ａ八及Ａ十三等三戶，係因風水師建議始決定買Ａ十三等語（見原審卷第四十六頁以下），可知本件房地是否「產權獨立」或「不與他人持分」並非告訴人購買之決定因素，則告訴人依風水師之建議購買本件房地，自非因被告施詐而陷於錯誤所致。五、本案調查之途徑已窮，公訴人所舉之證據，在訴訟上之證明，尚存有合理之懷疑，而未達於確信為真實之程度，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎。公訴人循告訴人指述起訴被告以本件房地之土地「產權獨立」而「不與他人持分」誆騙詐欺，應係誤解。此外，復查無其他積極證據，足認被告確有詐欺情事，被告犯罪尚屬不能證明，依法應諭知無罪之判決。原審以不能證明被告犯罪而諭知無罪之判決，經核並無違誤，檢察官循告訴人之請求提起上訴，仍執前詞指摘原判決為不當，為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官林炳雄到庭執行職務。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　二　　　月　　十八　　日臺灣高等法院刑事第十二庭審判長法官劉景星法官陳博志法官謝靜恒右正本證明與原本無異。不得上訴。書記官魏淑娟中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　二　　　月　　十八　　日

臺灣高等法院九十二年度上易字第二一四八號

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