臺灣高等法院100年度上字第279號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第279號

上訴人

晶麗科技有限公司

法定代理人

詹益應

訴訟代理人

詹玉龍

上訴人

富松工商不動產股份有限公司

法定代理人

陳立賢

共同訴訟代理人

張智剛律師

被上訴人

華基企業股份有限公司

法定代理人

雷世英

訴訟代理人

胡盈州律師

　　　　　　陳麗芬律師

上列當事人間給付報酬等事件，上訴人對於中華民國99年12月28日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1175號第一審判決提起上訴，本院於100年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人富松工商不動產股份有限公司(下稱富松公司)於民國(下同)98年12月21日簽立買賣仲介專任委託書(下稱系爭委託書)，約定被上訴人委託富松公司代為銷售其所有坐落新北市○○區○○段1 小段5 地號權利範圍1 萬分之48之土地，及其上同小段78建號即門牌號碼新北市新莊區○○○路5之1號房屋與附屬車位（下稱系爭不動產），原委託總價為新臺幣（下同）2,100萬元， 委託銷售期間自98年12月22日至99年3月21日止，嗣於99年2月4日變更出售價格為實收1,790萬元，委託期間自99年2 月3日至99年3月21日。 99年2月5日富松公司尋得上訴人晶麗科技有限公司（下稱晶麗公司）願意出價1,810萬元購買， 並由富松公司代理被上訴人收受買賣定金100萬元，約定於99年2月23日至富松公司簽約。詎被上訴人並未於約定時間至富松公司與晶麗公司簽約，經富松公司承辦人多次連絡被上訴人更改簽約時間，被上訴人均以各種理由推託未到，富松公司乃於99年3月31日寄發存證信函，通知被上訴人應於文到7日內與富松公司確認簽約時間，惟被上訴人仍置之不理。依據系爭委託書第5 條第2項第3款約定：「買賣契約未簽訂係可歸責於甲方（即被上訴人）者…乙方（即富松公司）受委託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4%服務報酬金額與乙方」，被上訴人既悔約不賣，經晶麗公司解除契約，但屬於可歸責於被上訴人之事由未簽訂契約，富松公司受託任務已完成，自得依上開委託書約定，請求被上訴人給付服務報酬即成交價1,810萬元之4%即724,000元。又，晶麗公司因已交付定金100萬元與富松公司， 視為被上訴人已收受定金，依民法第248條規定，推定契約已成立， 現因被上訴人未於約定之時間與晶麗公司簽定買賣契約，且屢經更改時間被上訴人仍不出面，顯有拒絕履行之意，是以，晶麗公司以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依富松公司代理被上訴人所簽訂之買賣定金收據 (下稱系爭定金收據)第3條約定，請求被上訴人加倍返還所收價金。且縱認訴外人潘玲如無權代理被上訴人與富松公司簽立系爭委託書，被上訴人亦應負表見代理授權人之責任等情，爰依系爭委託書第5條第2項第3款、系爭定金收據第3條之約定，求為命被上訴人應給付晶麗公司100萬元、富松公司724,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。

二、被上訴人則以：伊從來不曾將系爭不動產委託富松公司仲介出售，伊與富松公司間無任何契約關係存在，亦不曾簽署「立約日期98年12月21日買賣仲介專任委託書」、「99年2月4日價格更改附表」，上開文件上簽名、用印均非伊所為。至「買賣定金收據」及「2 紙各50萬元支票」，伊亦未曾見過，亦未受領或兌現過該2 紙支票。上開文書所列上訴人關係人即經紀人劉峰志、承辦人員張芳銘、負責人陳立賢、承辦人黃全禧等人，伊均未見過。訴外人潘玲如則係伊前離職員工，為負責人雷世英早在88年已離婚之前配偶，雷世英因罹患癌症，訴外人潘玲如基於前配偶之情義，偶而到公司照顧雷世英，當雷世英外出赴醫院治療時，即將乙套公司收文用之大小章交付訴外人潘玲如，請其代為收發文件，伊並無授權訴外人潘玲如得代理出售系爭不動產，潘玲如、富松公司所為行為之效力，均不及於伊，富松公司依據系爭委託書約定請求給付服務報酬，於法無據。又，富松公司不曾將其所謂定金支票提示或交付予伊或潘玲如，晶麗公司請求伊給付定金100 萬元違約處罰，亦無法律上依據。另伊並不知悉訴外人潘玲如與仲介接洽，未有「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之情形，被上訴人自無令伊負表見代理授權人之責任。且上訴人明知或可得而知訴外人潘玲如並無代理權，依民法第169 條但書規定，上訴人亦不受表見代理規定之保護等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人晶麗公司100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人富松公司724,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭不動產為被上訴人所有。

㈡訴外人潘玲如以被上訴人名義與上訴人富松公司於98年12月21日簽訂「買賣仲介專任委託書」 (即原審原證1號證物)，並於99年2月4日簽訂「價格更改附表」 (即原審原證2 號證物)， 其上所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之印章，為被上訴人及其法定代理人雷世英所有。惟其上被上訴人及其法定代理人雷世英之簽名，均為訴外人潘玲如所為。

㈢訴外人潘玲如為被上訴人法定代理人雷世英之前配偶。

㈣原審卷第13頁所示2紙支票之正本，現由上訴人富松公司持有中。

五、上訴人不能證明被上訴人有授權訴外人潘玲如代理出售系爭不動產；「買賣仲介專任委託書」、「價格更改附表」之訂立，對被上訴人不生效力：

㈠上訴人主張訴外人潘玲如經被上訴人授權簽訂「買賣仲介專任委託書」、「價格更改附表」(見原審卷第7-11頁）， 係以潘玲如為被上訴人法定代理人雷世英之前配偶，原係該公司經理，且於雷世英就醫時會將公司大小章乙套交付潘玲如等情為據，惟：

①依證人潘玲如證稱：系爭不動產的買賣是我私自的想法，當初是富松公司張先生（即張芳銘）來拜訪我，我是基於雷世英身體狀況不好，張芳銘說服我先簽約試試看，簽約的事並沒有告訴雷世英，當初是想等到有買主有結果時再告訴他。富松公司當初簽約時並沒有向我確認我的身分，也沒有要求我拿身分證，張先生說沒有關係妳先簽，印章拿來我幫妳蓋。賣系爭不動產不是我可以作主的，所以在我簽契約時，有告訴張芳銘，被上訴人的法定代理人是雷世英，張芳銘告訴我沒有關係，我可以代理。直到富松說找到買主後，他們拿詹玉龍所簽1張100萬元定金支票要給我，我沒有權利簽收，所以我拒絕簽收，並告訴他們如果找到買主，應該與雷世英再重新簽立1分正式的約，張芳銘於99年2月下旬又安排並要求我與詹玉龍見面談簽約交屋的事，但我說雷世英沒有答應這件事我無法代理雷世英做這件事，張芳銘拜託我一定要幫他這個忙，不然他對公司不好交待，我才心軟答應先見個面有事再說，但是我不知道張芳銘有無告訴詹玉龍整件事情的始末，與詹玉龍見面時我也沒有任何承諾，我只是說一切事情要他與富松公司再聯絡。詹玉龍在1 月中的時候有去過現場2次，是我幫他開的門。原審卷第10頁的名片，是7年前的舊名片，簽約完後，富松公司的張先生向我要名片以便聯絡，我說我只有舊名片，所以就就給他了等語（見原審卷第69頁-第71頁反面、本院卷第66-67頁）。及依上訴人富松公司職員即證人張芳銘證稱：「我主動聯絡潘小姐，她是被上訴人負責人的太太，就由她代表簽約，互換名片，當時她是公司經理，我知道她是雷先生的太太，我想由她來談應該效果是一樣的，所以整個過程都是由潘小姐負責」等語（見原審卷第66頁-第68頁反面）。 按證人潘玲如為被上訴人法定代理人雷世英之前配偶，自承「買賣仲介專任委託書」、「價格更改附表」上所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之印章及簽名，均係其所為，該不利於己之證言，均明白證述，足見其證言並無偏頗之情形，所為證言尚屬可信。另證人張芳銘係上訴人富松公司之職員，關於此部分之證言，並無偏頗之情形，所為證言亦屬可採，故依渠證言，僅能證明與上訴人富松公司張芳銘談論出售系爭不動產者，是訴外人潘玲如，並不足以證明潘玲如獲得被上訴人授權代理出售系爭不動產。

②雖證人張芳銘另證稱：「去簽約的時候被上訴人負責人雷先生有在場，我想他應該知道簽約的這件事情，看房子的過程也不只一次，雷先生大部分都有在現場我有交給他名片，但他沒有給我名片，我們仲介公司帶客人看房子，去的時候都是因為廠房買賣的原因去的」等語（見原審卷第66頁- 第68頁反面）；被上訴人法定代理人雷世英亦證稱：我有在98年12月21日當天看到證人張芳銘到公司找潘玲如，但不知證人身分及與潘玲如洽談之內容，3 月20日張芳銘來公司說要找我，突然告訴我，如果房子不賣，要請律師寫存證信函給我，到4 月初我接到存證信函後問潘小姐來龍去脈，潘小姐說張先生騙她說她可以代簽名等語（見原審卷第153-156頁）。查證人張芳銘苟多次親眼見到雷世英在辦公室內，則應請雷世英於文件上親自簽名即可，何以上開文書，均未經雷世英親自簽名，足見此部分之證言偏頗，不足採信。況其證言亦僅屬推測被上訴人法定代理人應該知道簽約的這件事情，不足以證明有授權之事實。

㈡另有關辦理系爭不動產撤銷假扣押的事宜，依證人劉千綺證稱：被上訴人是我們的客戶，系爭不動產之前有假扣押，是被上訴人找我們要撤銷系爭不動產假扣押的，後來我們有具狀撤回聲請。上訴人富松公司也有找我們，富松公司有向我們詢問系爭不動產假扣押情形，我們有把該訊息轉達給被上訴人，請他們雙方自己聯繫。銀行對被上訴人的窗口是潘小姐，因為被上訴人以前有說過，有關被上訴人的貸款業務就找公司的潘經理等語（見本院卷第65-66頁）； 另證人潘玲如亦證稱：辦理系爭不動產撤銷假扣押的事，是我自己與銀行劉小姐接洽的。98年12月21日我與富松公司張先生簽完約後2、3天，富松公司張先生發現系爭不動產有假扣押情形，打電話給我要我要求銀行撤銷假扣押，所以我才打電話給銀行的經辦人劉小姐等語（見本院卷第66-67頁）。 按，辦理系爭不動產撤銷假扣押事宜，既係由證人潘玲如與劉千綺處理，且在簽約之後，證人潘玲如既未經被上訴人授權出售系爭不動產，而為處理系爭不動產撤銷假扣押事宜，上開情事亦不足為有授權之證明，故被上訴人抗辯潘玲如無權代理出售不動產簽約之事實，即屬可取。

㈢綜上，上訴人不能證明被上訴人有授權訴外人潘玲如代理出售系爭不動產；上開文書對被上訴人不生效力。

六、被上訴人並無應負表見代理授權人責任之情事：按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」，民法第169 條固定有明文，惟「法定代理係依法律規定而發生之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表示，亦與法定代理權之發生無關。故民法第169 條關於表見代理之規定，唯意定代理始有其適用，若代表或法定代理，則無適用該條規定之餘地」（最高法院95年台簡抗字第1 號裁定參照）。查兩造所不爭執之買賣仲介專任委託書、價格更改附表（見原審卷第7-11頁）其上之公司及法定代理人之印文，雖屬真正，惟被上訴人屬法人，其法定代理係依法律規定而發生之代理權，並非因授權行為而發生，上開文書上所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之印章及簽名，既均為訴外人潘玲如所為，被上訴人自無表見代理之適用，故上訴人主張被上訴人應負表見代理之授權人責任，同無足取。

七、綜上所述，上訴人富松公司依系爭委託書第5條第2 項第3款，請求被上訴人給付724,000元本息； 另上訴人晶麗公司，依系爭定金收據第3條，請求被上訴人給付100萬元本息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。