100年度上字第660號（回復原狀等） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第660號上　訴　人　陳美樺訴訟代理人　羅聖乾律師被　上訴人　佳寶建設股份有限公司法定代理人　劉立三被　上訴人　林蔚萍上二人共同訴訟代理人　吳永發律師複　代理人　林瑞陽律師訴訟代理人　黃廷維律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國100年5月18日臺灣臺北地方法院99年度訴字第516號第一審判決提起上訴，本院於民國101年1月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：㈠上訴人其於民國(下同)96年4月1日分別與被上訴人佳寶建設股份有限公司（下簡稱被上訴人公司）、林蔚萍(以上二人簡稱被上訴人等)訂立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，約定由其以總價新台幣(下同)154萬5,000元向被上訴人公司買受坐落臺北市○○區○○段一小段第184、184之1地號土地上(下簡稱系爭土地)、依臺北市政府都市發展局九六建字第102號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛 La Vie」鋼筋混凝土造集合住宅編號A5棟三樓房屋（完成後門牌號碼臺北市○○區○○路二段9巷17號3樓之5）(下簡稱系爭房屋)，以總價360萬5,000元向林蔚萍買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段一小段第184、184之1地號土地應有部分(以下簡稱系爭房地)，其乃依約給付第一至十二期款項房屋部分價金29萬4,000元、土地價金68萬6,000元，共98萬元。㈡系爭房屋業於97年11月14日取得使用執照，依其與被上訴人公司間房屋預定買賣契約第13條第1項約定，應於6個月內即98年5月14日前辦理所有權移轉登記完畢，但被上訴人公司並未依限履行，其乃於98年9月11日催告被上訴人等於7日內交付符合建築法規之房屋及完成所有權移轉登記，仍未獲置理，其遂於98年9月22日為解除兩造間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，自得請求被上訴人等返還已繳付之價金98萬元，另依雙方間房屋預定買賣契約第25條平等互惠原則及第13條第5款、第21條第1項之約定，請求被上訴人等給付違約金98萬元，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。㈢對被上訴人等答辯之陳述： ⒈依兩造間買賣契約約定，上訴人繳清買受系爭房地之價款、滯納金、遲延利息，及以貸款方式繳納部分價款，並應依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續，並非被上訴人等履行系爭房地產權移轉登記義務之停止條件，而僅係在被上訴人等通知上訴人履行繳清各期款項及貸款等義務，上訴人於接獲被上訴人等通知後一個月未履行時，被上訴人方取得「得不辦理房地產權移轉登記」之抗辯權，否則，被上訴人等即不得拒絕履行於系爭房地買賣契約簽訂時即已成立並生效之辦理系爭房地產權移轉登記之給付義務。因此，被上訴人等既未曾以書面掛號或存證信函付郵通知上訴人於一個月繳清「交屋款」以外之各期款項，並依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續，被上訴人等即無「得不辦理房地產權移轉登記」之抗辯權，且被上訴人等亦未曾以上訴人應先為給付義務為由，援用同時履行抗辯權拒絕給付，依最高法院50年台上字第1550號判例要旨，被上訴人等仍應承擔渠等給付遲延違約之責任。⒉兩造間之系爭房屋買賣契約書及土地預定買賣契約書，業經上訴人於98年9月23日解除，蓋被上訴人等既於97年11 月14日取得系爭「仁愛La Vie」大樓之使用執照，依系爭房屋預定買賣契約書第13條第1款，及系爭土地預定買賣契約書第6條第1款之約定，被上訴人等即應於98年5月14 日前完成系爭房地所有權移轉登記，然被上訴人等屆期未履行上開給付義務，已構成給付遲延，是上訴人基於系爭房屋頂定買賣契約書第22條及土地預定買賣契約書第15條，即房屋及土地買賣契約有不可分之並存關係，必須連帶履行始生效力，解約亦同之約定，並參照系爭房屋預定買賣契約書第13條第5款之約定，於98年9月11日催告被上訴人等於七日內交付符合建築法規之房屋，並完成所有權移轉登記。詎被上訴人等卻置之不理，故上訴人被迫於98年9月22日依系爭房屋頂定買賣契約書第25條約定之「相關法令」即民法第254條之規定，解除系爭房屋及所坐落土地應有部分所有權之賣賣契約，自屬合法有效之解約行為。 ⒊系爭房地買賣契約既因被上訴人等未如期於98年5月14日前完成系爭房地所有權移轉登記之給付義務，經催告亦置之不理，致遭上訴人往依法解除，依「平等互惠」原則，被上訴人等除應將上訴人已繳之房地價款98萬元整及遲延利息全部退還外，並應同時賠償以上訴人已繳價款98萬元計算之違約金。㈣於原審起訴聲明：被上訴人等應連帶給付上訴人196萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人等之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣原審為上訴人敗訴之判決，對此，上訴人不服提起上訴，嗣於本院上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人等應連帶給付上訴人196萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被上訴人等則以下列辯詞資為抗辯：㈠上訴人與配偶張啟東為房地產投資客，本件上訴人與渠等締約買受系爭房地後，即未依約按期繳付價金，其中應於97年5月間繳付之第七、八期價金，更遲延近360日、於98年5月14日方繳付，應於97年11月間全部繳清之訂金、簽約金、開工款及第一至十二期工程款等自備款，迄至98年6月12日方全部繳清，復因信用評等不足遭銀行拒絕貸款，同年七月間經改以配偶張啟東名義辦理貸款獲准後，又遲未辦理相關貸款手續，遑論繳付各項規費、書立取款、撥付文件、交付本票等，渠等自無可能辦理所有權移轉登記，亦無法通知上訴人驗收房屋、交屋，是上訴人係因自身財力無法支付價金，方受領遲延，係因可歸責於上訴人之事由致未給付價金，渠等並無無法依債之本旨給付情事。㈡又系爭房地買賣契約為雙務契約，有民法第264條同時履行抗辯權之適用，故上訴人對繳清交屋款以外之各期款項、滯鈉金、遲延利息，及依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理貸款一切手續，乃屬民法第264條第1項但書部分之先為給付義務，且買賣契約中出賣人之同時履行抗辯權之行使，僅要買受人之價金給付義務未提出或依契約先為給付義務未完成者，即得主張之，並無須先為通知後，方得主張之限制。對此，上訴人此部分主張被上訴人等不得行使抗辯權云云，自難認為合法。㈢系爭房地買賣契約第十三條第五項無非再次確認賣方於買方未繳清款項下，本得行使抗辯權而已。㈣上訴人積欠第7期至12期工程款，被上訴人等於97年12月31 日以台北體育場郵局第6584號存證信函依法催繳，上訴人雖於98年6月12日方繳清第7至12期工程款共13萬元，卻未一併補繳遲延利息部分，被上訴人等仍可逕行解除契約，故再依民事綜合辯論意旨書狀確認該解除契約之意思表示，並依系爭房地買賣契約沒收繳交之各期款。㈤嗣本院答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於96年4月1日分別與被上訴人公司、林蔚萍訂立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，約定由上訴人以總價154萬5,000元向被上訴人公司買受坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地上、依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛La Vie」鋼筋混凝土造集合住宅編號A5棟三樓房屋（完成後門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五），以總價360萬5,000元向林蔚萍買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地應有部分。㈡上訴人於96年3月4日給付被上訴人等訂金共10萬元，於4月1日給付被上訴人等簽約金共32萬元，於8月17日給付被上訴人等開工款共25萬元，於11月22日給付第一、二期工程款共6萬元，於97年2月18日給付第三、四期工程款共6萬元，於4月22日給付第五、六期工程款共6萬元，於98年6月12日方繳清第七至十二期工程款共13萬元，計繳付房屋價款29萬4,000元、土地價款68萬6,000元，共98萬元。㈢被上訴人公司於97年8月8日就依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛La Vie」鋼筋混凝土造集合住宅申請使用執照，於同年11月11日經主管機關核發。㈣被上訴人公司所新建之「仁愛La Vie」鋼筋混凝土造集合住宅，含上訴人購買之編號A5棟三樓房屋即門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五房屋，陽台部分於98年6月18日經臺北市建築管理處查報為違建列管，經被上訴人公司於同年9月4日自行拆除處理完畢。㈤上訴人於98年9月11日委託律師寄發函文予被上訴人等，該律師函於98年9月14日送達被上訴人等。㈥上訴人復於98年9月22日委託律師寄發律師函予被上訴人等，該律師函於98年9月23日送達被上訴人等。㈦被上訴人等於98年9月28日委請律師寄發律師函予上訴人。四、兩造爭執事項：㈠被上訴人等是否需先催告上訴人於一個月內，繳清「交屋款」以外之各期款項、滯納金、遲延利息，及以貸款方式繳付部分價款，並依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續後，在上訴人未於期限內履行之情形下，始取得「得不辦理房地產權移轉登記」之同時履行抗辯權？㈡承上述，若被上訴人等未先行催告上訴人時，被上訴人是否不得拒絕履行系爭房地產權之移轉登記？㈢被上訴人等未於取得系爭「仁愛La Vie」大樓之使用執照六個月內辦理系爭房地所有權移轉登記予上訴人，是否應負給付遲延之責？對此，上訴人依民法第254條之規定，主張業於98年9月23日解除系爭房地買賣契約，有無理由？㈣承上述，若上訴人解除契約為有理由，則被上訴人等是否應返還上訴人所繳交之房地價款98萬元及其遲延利息？違約金之數額應如何計算？㈤承上述，若上訴人解除契約為無理由，被上訴人等得否沒入上訴人已所繳交之價款？五、得心證之理由：㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。從而依民法第264條第1項但書規定，自己有先為給付之義務，即不得援用同時履行之抗辯權。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約 (最高法院90年台上字第2216號判決意旨參照)。㈡查上訴人主張系爭房屋業於97年11月14日取得使用執照，依其與被上訴人公司間房屋預定買賣契約第13條第1項約定，應於6個月內即98年5月14日前辦理所有權移轉登記完畢，但被上訴人公司並未依限履行，其乃於98年9月11日催告被上訴人等於7日內交付符合建築法規之房屋及完成所有權移轉登記，仍未獲置理，其遂於98年9月22日為解除雙方間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，自得請求被上訴人等返還已繳付之價金98萬元，另依系爭房屋預定買賣契約第25條平等互惠原則及第13條第5款、第21條第1款之約定，請求被上訴人等給付違約金98萬元，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息云云，被上訴人等則以上開辯詞置辯，經查：⒈系爭房屋買賣契約書第13條約定：「一、房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢。二、買方(按:指上訴人)於賣方(按:指被上訴人)房屋產權移轉登記前應履行下列義務：(一)繳清本契約所定除第十二條交屋保留款以外之自備款、因逾期付款加計之遲延利息。(二)提出辦理產權登記及貸款有關文件，『辦理各項貸款手續』，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方‧‧‧(五)買方如於賣方通知之日起一個月內未履行第二款或第三款之義務，賣方得不辦理房地產權移轉登記‧‧‧」；契約附件四「代辦貸款委託契約」約定：「‧‧‧(二)本件貸款甲方（按:指上訴人）願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」；系爭土地買賣契約書第四條約定：「‧‧‧(二)甲方（按:指上訴人）如需貸款以茲抵付部分房地價款時，應於乙方通知時限內依『代辦貸款委託契約』（契約附件三）辦理‧‧‧若未履行上述約定乙方（按:即林蔚萍）得拒絕辦理產權移轉登記予甲方‧‧‧」，契約附件三「代辦貸款委託契約」約定：「‧‧‧(二)本件貸款甲方（按:指上訴人）願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」，有房屋（車位）預定買賣契約書、土地（車位）預定買賣契約書附卷可稽(見原審卷第6至42頁)，是依兩造間系爭買賣契約之約定，上訴人於請求被上訴人等辦理買賣標的物房地所有權移轉登記前，應有先繳清「交屋款」以外之各期款項、滯納金、遲延利息，如以貸款方式繳付部分價款，並應依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續之先給付義務。 ⒉又查上訴人於98年7月間固曾就本件買賣價金「產權登記（銀行貸款）」部分委由配偶張啟東向臺灣銀行南新莊分行提出貸款之申請，惟經臺灣銀行南新莊分行受理、核定放款360萬元後，張啟東即未續依臺灣銀行南新莊分行之規定辦理締約、對保等手續，迄未與臺灣銀行南新莊分行訂立貸款契約，致未獲核撥貸款，有臺灣銀行南新莊分行99年11月24日南新莊營字第09900030601號函在卷可按(見原審卷第171頁)，雖上訴人主張係被上訴人等未書面通知伊對保云云，惟查證人即承辦本件貸款手續之臺灣銀行南新莊分行員工黃榮隆於原審證稱，原則上伊會通知客戶及建商，通常作法係會電話通知，應該有通知張啟東等語 (見原審卷第188頁)，雖上訴人復主張證人黃榮隆沒有明確實有通知上訴人云云，惟查證人黃榮隆既證述該貸款案有經總行同意，承辦人即會按照流程通知客戶等語(見原審卷第187頁背面)，則證人黃榮隆對此業務豈有不進行之理，是依銀行貸款流程，應係由銀行承辦人員直接通知上訴人辦理貸款事宜，上訴人只要經銀行通知後並未依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理締約、對保等一切手續之先給付義務，即不得依系爭房屋買賣契約第13條第1項約定請求被上訴人等移轉系爭房地所有權予上訴人，並毋須被上訴人等另行書面通知，故被上訴人對移轉買賣標的物房地所有權予上訴人之義務，不負遲延之責。 ⒊雖上訴人援引最高法院50台上1550號判例意旨：債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，主張被上訴人等並未援用同時履行抗辯權，並非當然即可拒絕給付云云，惟細繹上開判例內容，兩造並無一方有先給付義務，而係僅有對待給付關係，是應在行使同時履行抗辯權後，始可免負遲延責任。惟本件上訴人對被上訴人等有先給付義務，已如前述，自無法比附援引上開判例意旨，故被上訴人在上訴人為先給付義務前，尚毋須負給付遲延責任。 ⒋至上訴人主張依系爭房屋買賣契約第13條第2、5項、第20條第5項約定及系爭土地買賣契約第12條約定，被上訴人等應以書面掛號或存證信函通知上訴人履行繳清各期款項及貸款等義務，上訴人於接獲被上訴人等之書面通知後一個月內未履行時，被上訴人等方可行使「得不辦理房地產權移轉登記」之抗辯權，被上訴人等既未曾以書面掛號或存證付郵通知上訴人於一個月繳清各項款項及覓保等手續，被上訴人等即未能行使「得不辦理房地產權移轉登記」之抗辯權云云，惟查： ⑴上訴人先給付義務內容為辦理貸款之一切手續，已如前述，而依前開系爭房屋、土地買賣契約之附件四、附件三之代辦貸款委託契約第2條均約定「並依『貸款機構之規定』覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照『貸款機構規定』辦理一切手續‧‧‧」，是上訴人自應貸款銀行規定辦理手續，從而證人黃榮隆通知張啟東辦理貸款手續即已足，自毋庸再經被上訴人等書面通知。 ⑵又查系爭房屋買賣契約第13條第5項固有約定，買方如於賣方通知之日起一個月內未履行第二款或第三款之義務，賣方得不辦理房地產權移轉登記。然查上訴人在未履行先給付義務前，被上訴人等本得拒絕系爭房地移轉登記，無須先為通知，是上開約定僅在重申被上訴人等在通知上訴人一個月內仍未履行先給付義務時，當然得拒絕履行所有權移轉登記，故並非被上訴人等須在通知上訴人一個月內未履行先給付義務時，始得行使同時履行抗辯權，上訴人此部分主張自不可採。 ⒌續查系爭房屋買賣契約書第13條第一項固約定:房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢。系爭土地買賣契約書第6條第一項亦約定，至遲應與房屋移轉同時辦理。惟按以使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記，除使用執照核發日期不能確定外，屆期六個月內，亦屬不確定日期，故被上訴人之移轉系爭房地所有權登記之義務，應屬未確定期限之給付義務，依民法第229條第2項、第254條規定，被上訴人縱有拒不履行移轉所有權登記之情，亦應由上訴人先行催告被上訴人等履行而不履行，負給付遲延責任，再行定相當期限催告被上訴人等履行而不履行，始得解除契約。然查上訴人係於98年9月11日委託律師寄發函文予被上訴人等，催告被上訴人等履行系爭房地所有權移轉登記未果，隨即於98年9月22日委託律師寄發律師函予被上訴人等，解除系爭房地買賣契約，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之律師函及郵件回執在卷可稽( 見原審卷第43至46頁)，顯於上開規定不符，揆諸首開判決意旨，上訴人之解除契約亦不合法，從而被上訴人公司、林蔚萍分別受領上訴人給付之房屋買賣價金29萬4,000元、土地買賣價金68萬6,000元共98萬元即非無法律上原因，上訴人依平等互惠原則及系爭房屋買賣契約書第21條第1項之約定，主張解除契約，請求被上訴人連帶返還已繳價款98萬元、遲延利息及賠償98萬元之違約金云云，即屬無據。㈢兩造間系爭買賣契約既未經上訴人合法解除，且被上訴人等並未違約，已如前述，則被上訴人等取得98萬元價金仍屬有據，至被上訴人等對上訴人是否有另行解除契約，得請求沒收已繳價款作違約金部分，乃另一訴訟問題，附此敘明。㈣綜上所述，上訴人依平等互惠原則及系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，請求被上訴人應連帶給付上訴人196萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息云云，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。㈤又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 2 月 14 日民事第五庭審判長法官李錦美法官陳博享法官黃雯惠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 2 月 14 日書記官秦慧榮附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度上字第660號

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