臺灣高等法院100年度上字第1379號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 101 年 12 月 04 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上字第1379號上　訴　人　劉止戈
訴訟代理人　周君達律師
張立業律師
複代理人　　劉禹劭律師
被上訴人　　秀岡山莊第一期社區管理委員會
法定代理人　林坤明
訴訟代理人　張世興律師
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國100 年11月月8 日臺灣臺北地方法院100 年度店訴字第11號第一審判決提起上訴，本院於101 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣陸萬零捌佰零肆元自民國一００年二月一日起，新臺幣陸萬零捌佰零肆元自民國一００年八月一日起，均至清償日止，按月依年息百分之五計算之遲延罰款部分，及該部分假執行之宣告，暨本訴訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審本訴訴訟費用、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人業變更為林坤明，有新北市新店區公所民國101 年8 月14日新北店工字第0000000000號函在卷可憑（本院卷第177 頁），其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本訴部分：
㈠被上訴人主張：其所屬秀岡山莊社區訂有住戶規約，依住戶規約第26條第4 項約定，管理費按6 個月乙期，於當期之首月末日前向被上訴人繳納，逾期未繳者，除依法應付之遲延利息外，得另按月收取以未繳金額年息5%計算之遲延罰款。上訴人於96年間以其承租社區內門牌號碼：新北市○○○街00巷0 號房屋辦理入住手續，並於96年6 月20日、96年12月28日，繳納系爭房屋96年度上半年、下半年管理費各新臺幣（下同）70,884元、60,804元。上訴人嗣經法院拍賣程序拍得系爭房屋，並於97年5 月9 日登記為所有權人，惟其自97年起即一再藉故拒不繳納管理費，迄至100 年7 月31日止，計積欠8 期管理費（含100 年上半年、下半年管理費），合計486,432 元（60,804×8 ＝486,432 ）未繳，加計被上訴
人依修正前住戶規約第6 條第1 項第1 款第3 目約定代上訴人支付之除草費用3,000 元，上訴人積欠被上訴人之款項共計489,432 元（486,432 ＋3,000 ＝489,432 ）。經被上訴人多次催償，上訴人僅清償128,418 元，尚餘361,014 元（489,432 －128,418 ＝361,014 ）未為清償。爰依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭住戶規約約定，請求上訴人給付被上訴人361,014 元，及其中300,210 元自100 年2 月1 日起，其中60,804元自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨按月依年息5%計算之遲延罰款等語。㈡上訴人抗辯：⑴關於96年6 月至97年5 月8 日上訴人承租系爭房屋期間之管理費，依99年12月25日增修前之住戶規約第6 條第3 項第2 款約定，新住戶於規約上簽字（章）同意，並通知被上訴人前，原住戶仍應繳納管理費或其他應繳費用，上訴人從未收受規約書面，更遑論於其上簽字（章）交付予被上訴人，依上開修正前住戶規約約定，上開期間之管理費自應由原住戶繳納。縱認99年12月25日增修後之住戶規約對上訴人有所適用，然依該住戶規約第26條第6 項約定，管理費之繳納義務人原則上為房屋所有權人，於所有權人與非所有權人之住戶另有約定之情形，始例外由該住戶繳納管理費，上訴人與轉租人陳福星間並未約定管理費用由上訴人支付，依上開修正後住戶規約約定，上訴人就上開期間之管理費亦無繳納之義務。⑵關於97年5 月9 日上訴人取得系爭房屋所有權以後之管理費，因上訴人從未收受規約書面，更遑論於其上簽字（章）交付予被上訴人，依修正前住戶規約約定，其管理費仍應由原所有權人陳本健繳納，上訴人並無繳納之義務。縱認上訴人於取得系爭房屋所有權後即有繳交管理費之義務，然被上訴人未詳盡其維護住戶居住環境安全之義務，放任其總幹事隨意引領他人進入住戶之居住環境，甚或搬離住所內之財物（櫻花樹），應認被上訴人未盡其對待給付之義務，故於被上訴人返還系爭櫻花樹或為相當之補償，並給予上訴人安全適當之居住環境前，上訴人非不得主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費。⑶縱認上訴人不得主張同時履行抗辯而有繳納管理費之義務，然兩造關於97年5 月9
日至100 年6 月30日之管理費，已達成上訴人僅需再繳納128,418 元之協議，上訴人亦已清償完畢，被上訴人就此自不得再為主張。縱兩造未達成上開協議，然上訴人於97年5 月9 日始取得系爭標的物所有權，被上訴人所得請求者應僅97年5 月9 日至100 年6 月30日之管理費（60,804×53/181＋
60,804×6 ＝382,639 元），扣除上訴人99年7 月21日繳納
之128,418 元，被上訴人對上訴人僅餘254,221 元之債權存在。又上訴人應被上訴人原總幹事邱泰祥請求代為繳納96年全年度管理費131,688 元，係未經本人承認之無權代理行為，不生清償之效力，被上訴人無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，上訴人自得請求被上訴人返還所受利益，並以之與上訴人所需繳納之管理費為抵銷，抵銷後，被上訴人至多僅得請求122,536 元（254,221 －131,688 ＝122,356 ）。再住戶規約第5 條第1 項第1 款第3 目固約定：「庭園維護，住戶之庭園應定期修剪．．．本管委會得僱工逕行進入該戶地強制修剪，所需費用由該住戶負擔」，惟該約定於99年12月25日施行，無從溯及規範98年之行為，縱得溯及，該約定亦因違反民法第148 條第1 項規定而無效，被上訴人請求上訴人給付除草費用3,000 元，並無理由等語。
三、反訴部分：
㈠上訴人主張：其就系爭房屋或土地享有百分之百所有權，系爭房屋或土地屬專有部分，被上訴人不得以住戶規約或其他規則內容限制上訴人裝潢修繕系爭房屋、土地。上訴人為方便扶養年近90高齡且行動不便之岳母，於97年7 月28日向被上訴人申請就系爭房屋裝設電梯等相關設備，被上訴人之主任委員始終置之不理，從未表明同意或拒絕之理由，甚至謊稱上訴人未提供電梯設計圖，致上訴人無法順利遷入系爭房屋，而需另行承租居住處所。且被上訴人就其他住戶露臺違法增建之申請均予批准，僅針對上訴人個案為不法之限制，上訴人擬至系爭房屋打掃整理庭院或對房屋室內為裝修等管理專有部分行為，均需向被上訴人申請施工同意書、放行條或施工切結書等文件，被上訴人所為已對上訴人就自己所有之專有部分使用或處分造成不當之阻礙及限制，屬不法侵害上訴人之所有權，上訴人自得請求損害賠償。又被上訴人未盡其維護住戶居住環境安全之首要義務，放任其受僱人即總幹事，未經上訴人同意，數次攜帶、引領他人進入居住環境，使上訴人居住安全及財產權受有迫害之虞。系爭房屋約100 坪，每月租金約9 萬元，自97年5 月9 日上訴人取得系爭房屋所有權起，迄提起反訴之日（100 年7 月12日），共計38個月，上訴人因無法合理使用收益系爭房屋，受有相當於租金之損害342 萬元（90,000×38＝3,420,000 ），爰依民
法第184 條第1 項、第188 條第1 項、第216 條、第765 條規定，請求被上訴人賠償上訴人無法合理使用收益系爭房屋所受相當於租金之損害342 萬元等語。
㈡被上訴人抗辯：上訴人於97年5 月9 日取得系爭房屋所有權後，從未入住系爭房屋，其一方面拒不繳納管理費，另一方面於97年11月23日前即委託仲介人員銷售，上訴人主張因被上訴人刁難，致其始終無法順利遷入系爭房屋，需另行承租居住處所，顯不實在。上訴人申請增建室外電梯一事，當時工務委員張標淦審查後，曾表示意見「⒉附圖無尺寸，無法了解實際大小，應補送有尺寸圖面」，然上訴人始終未補送有尺寸圖面，是該簽呈始終未呈送予當時主任委員核辦。而依住戶規約第1 條第5 項、第5 條第1 項第2 款第2 目約定，被上訴人社區訂有「秀岡山莊第一期社區土地建物規範準則」、「秀岡山莊第一期社區建築管裝修工程管理辦法」，凡住戶欲裝修者，均須依上開規定辦理，上訴人提出100 年5 月25日施工同意書、100 年5 月31日施工切結書，以被上訴人刁難，主張被上訴人構成侵權行為，難謂可取。上訴人於被上訴人提起本件訴訟前，長達3 年之久，均未就裝設電梯一事為爭議，其臨訟藉詞主張被上訴人不法侵害其所有權，尚無足取，縱有其事，亦已逾2 年之時效期間，被上訴人自得為時效抗辯。至被上訴人原總幹事邱泰祥補植櫻花樹一事，乃其為平息爭議，自行花費3 萬元而為，並非不法侵害上訴人，更非數次隨意攜帶、引領他人進入住戶之居住環境，上訴人主張其因被上訴人之前開行為致其無法合理使用收益系爭房屋，受有每月租金9 萬元之損失，並非事實等語。四、原審就本訴部分判決上訴人應給付被上訴人361,014 元，及其中300,210 元自100 年2 月1 日起，其中60,804元自100
年8 月1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其中297,210 元自100 年2 月1 日起，其中60,804元自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按月依年息5%計算之遲延罰款，而駁回被上訴人其餘之訴。就反訴部分則為上訴人全部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠本訴部分：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。㈡反訴部分：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人342 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達被上訴人翌日即100 年7
月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
五、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人於97年7 月28日曾向被上訴人就系爭房屋申請裝設電梯等相關設備。
㈡上訴人自97年5 月9 日取得系爭房屋所有權後，迄提起反訴之日（100 年7 月12日），並未於系爭房屋居住。
六、本院之判斷：
A.本訴部分：
㈠被上訴人得否請求上訴人給付97-100年度之管理費及利息、遲延罰款？
⒈按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條定有明文。足見區分所有權人或住戶有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務。而區分所有權人應依區分所有權人會議決議通過之標準繳納管理費。住戶非專有部分所有權人者，得依該住戶與所有權人之約定由該住戶負擔繳納管理費之義務。則為系爭社區修正前住戶規約第24條第1 項、第5 項及修正後住戶規約第26條第1 項、第5 項所明定（本院卷第42頁反面、第43頁，原審卷第17頁反面、第18頁）。上訴人於97年5 月9 日經法院拍賣程序取得系爭房屋，依上開公寓大廈管理條例規定、住戶規約約定，上訴人自該時起即應依區分所有權人會議決議通過之標準繳納管理費。又上訴人於96年間以其承租系爭房屋辦理入住手續，並先後提出原所有權人陳本健與陳福星間、陳福星與上訴人間之房屋租賃契約，為上訴人所不爭，並有上開房屋租賃契約在卷可稽（原審卷第30-36 頁），足證陳本健與陳福星間、陳福星與上訴人間之房屋租賃契約，均為上訴人承租期間占有系爭房屋成為系爭社區住戶之依據。陳本健與陳福星間之房屋租賃契約既為上訴人成為系爭社區住戶之依據之一，該契約第6 條復約明管理費由承租人負擔（原審卷第30頁），陳福星與上訴人間之房屋租賃契約就管理費由承租人負擔一事又無排除約定，應認上訴人、陳福星、陳本健已約定管理費由系爭房屋住戶負擔，依上開修正前住戶規約約定，上訴人就其承租期間之管理費，自有繳納之義務，其抗辯基於債之相對性，其不受陳本健與陳福星間之房屋租賃契約拘束，其就承租期間之管理費不負繳納之義務，難謂可採。
⒉次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項前段定有明文。而系爭社區管理費應按6 個月乙期，於當期之首月15日（末日）前向被上訴人繳納，亦為系爭社區修正前住戶規約第24條第4 項、修正後住戶規約第26條第4 項所明定（本院卷第42頁反面、原審卷第17頁反面）。自96年下半年起至100
年下半年，系爭房屋每半年之管理費為60,804元，上訴人辦理入住手續後，除繳納96年度全年度之管理費外，僅於99年6 月30日清償128,418 元，為兩造所不爭，則上訴人97-99
年度積欠之管理費計236,406 元（60,804×6 －128,418 ＝
236,406 ），加計100 年度積欠之管理費121,608 元（60,804×2 ＝121,608 ），其積欠之管理費合計358,014 元。上
開97-99 年度管理費，應於當期首月15日前（即97、98、99年之1 月15日、7 月15日）繳納，上開100 年度管理費，應於當期首月末日前（即100 年1 月31日、7 月31日）繳納，上訴人遲延履行，依上所述，被上訴人自得請求自遲延之日起按法定利率計算之遲延利息。就97年度至100 年度上半年之管理費297,210 元（236,406 ＋60,804＝297,210 ），被上訴人請求自100 年度上半年管理費遲延之日即100 年2 月1 日起，就100 年度下半年管理費60,804元，被上訴人請求自100 年度下半年管理費遲延之日即100 年8 月1 日起，按法定利率計算之遲延利息，核屬有據。
⒊又修正後系爭社區住戶規約第26條第4 項固約明管理費按6
個月乙期，於當期之首月末日前向被上訴人繳納，逾期未繳者，除依法應付之遲延利息外，得另按月收取以未繳金額年息5%計算之遲延罰款，惟該項約定係於99年12月25日增訂，修正前住戶規約並無關於逾期繳納應課以遲延罰款之約定，觀諸修正前、後之住戶規約即明（本院卷第42頁反面、原審卷第17頁反面），足徵被上訴人僅得就99年12月25日系爭社區住戶規約增訂後即100 年度後應納之管理費121,608 元課以遲延罰款，被上訴人主張其就上訴人積欠之管理費358,014 元均得課以按月依年息5%計算之遲延罰款，尚非可採。
⒋上訴人雖抗辯其從未收受規約書面，更遑論於其上簽字（章）交付予被上訴人，依修正前住戶規約第6 條第3 項第2 款約定，其無繳納管理費之義務等語。惟查：修正前住戶規約第6 條第3 項第2 款規定住戶於房地之產權或管理使用權有變動時，應將規約一併視為合約之一部分，由該新的當事人在規約上簽字（章）同意，並應於權利變動日起一個月內通知管理委員會，若管理委員會未獲書面通知及收到已簽字（章）同意之住戶規約，原住戶仍須繳納管理費或其他應繳費用（本院卷第39頁正反面），係明定住戶應遵守之事項，其規範對象為住戶，課以原住戶通知管理會及取得經新住戶簽字（章）同意之住戶規約之義務，原住戶如未履行，縱其產權或管理使用權業已變動，其亦負有繳納管理費或其他應繳費用之義務，此為增加管理費繳納義務人之約定，非解免新區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，上訴人自不得以該約定作為其解免管理費繳納義務之依據，上訴人抗辯依修正前住戶規約第6 條第3 項第2 款約定，其無繳納管理費之義務，難謂可採。
⒌上訴人復抗辯被上訴人放任其總幹事隨意引領他人進入住戶之居住環境，甚或搬離住所內之財物（櫻花樹），顯未詳盡其維護住戶居住環境安全之義務，於其返還系爭櫻花樹或為相當之補償，並給予上訴人安全適當之居住環境前，上訴人非不得主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費等語。惟查：所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）。依公寓大廈管理條例第3 條第9
款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故管理委員會實係承全體住戶之委託處理事務。而依公寓大廈管理條例第18條第1
項第2 款規定，區分所有權人得依區分所有權人會議決議繳納公共基金，足見區分所有權人始為決議繳納公共基金即管理費之主體，管理委員會收取管理費僅係執行區分所有權人會議決議事項，區分所有權人繳納管理費係本於區分所有權人為達成一定共同目的所為一致之平行意思表示（區分所有權人會議決議）而為，與管理委員會收取管理費、執行公寓大廈管理維護事務，並非基於同一之雙務契約而發生，二者並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯，上訴人抗辯被上訴人未盡維護住戶居住環境安全之義務，其非不得主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費，核不足採。⒍上訴人固抗辯兩造就97年5 月9 日至100 年6 月30日之管理費，已達成上訴人僅需再繳納128,418 元之協議，上訴人已清償完畢，被上訴人就此自不得再為主張等語，並提出計算表、支票影本為證（本院卷第49頁）。惟查：上訴人所提之計算表，未經被上訴人簽認，該計算表是否被上訴人所為、被上訴人是否與上訴人達成僅需再繳納128,418 元之協議，均非無疑，上訴人執以抗辯被上訴人不得再向其請求此一期間之管理費，難以憑採。且被上訴人於99年6 月間收受上訴人交付之128,418 元支票後，旋於99年7 月10日召開會議，決議：「⑴答應B-18劉先生夫婦會議記錄上載明其聲明：③退還B-18劉先生夫婦97年5 月9 日依法取得產權前之所繳管理費。⑵為顧及芳鄰情誼，避免訟爭，勞請關財委凱霖依附件（B-18管理費未繳明細）之折讓管理費NT$236,811，口頭轉知B-18劉先生繳納。同時，以存證信函再行催繳乙次，限期於7 月底繳清。⑶如果再被B-18劉先生所拒絕，管委會將依法訴追，全額追繳」，並於99年7 月20日以存證信函催告上訴人繳清管理費差額，有會議紀錄、存證信函附卷足憑（本院卷第63-67 頁），堪認被上訴人確未與上訴人達成僅需再繳納128,418 元之協議，否則上訴人何須要求被上訴人將其請求退還97年5 月9 日前所繳管理費之聲明記載於會議紀錄上？被上訴人又何須再行召開會議就上訴人積欠管理費一事進行討論，並以存證信函催告上訴人繳清管理費差額？至被上訴人開立之收據，其繳款項目載明：「前期未繳管理費」，僅能認定被上訴人註記其所收取者為上訴人前期未繳之管理費，無從據以判斷上訴人前期未繳管理費已否全數清償，況被上訴人已於99年7 月20日以存證信函催告上訴人繳清管理費差額，其99年7 月21日開立之收據上註記「前期未繳管理費」，自非承認以該金額視同繳清先前未繳交之管理費用，上訴人抗辯兩造已達成上訴人僅需再繳納128,418 元之協議，其並未積欠管理費未償，尚不足取。
⒎上訴人另抗辯其代為繳納96年全年度管理費131,688 元，係未經本人承認之無權代理行為，不生清償之效力，被上訴人無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，上訴人自得請求被上訴人返還所受利益，並以之與上訴人所需繳納之管理費為抵銷等語。惟按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。上訴人就其承租期間之管理費，亦有繳納之義務，既如前述，被上訴人受領上訴人繳納之管理費即非無法律上原因，亦無受有利益可言，上訴人抗辯其得請求被上訴人返還不當得利，並以之與上訴人所需繳納之管理費為抵銷，自非可採。㈡被上訴人得否請求上訴人給付除草費用3,000 元及自100 年2 月1 日起算之利息？
⒈住戶之庭園應定期修剪，為維持山莊整體美觀及產值，管理委員會對逾期未修剪之私人庭園，經催告逾期未改善者有逕行進入該戶地強制修剪之權，費用由住戶自行負擔，系爭社區修正前住戶規約第6 條第1 項第1 款第3 目約定甚明（本院卷第38頁）。上訴人於96年間入住系爭社區，並於97年5
月9 日經法院拍賣程序取得系爭房屋，依上開住戶規約約定，其自有定期修剪其庭園之義務，其於98年4 月、7 月、10月間逾期未為修剪，被上訴人代為修剪其庭園支出除草費用3,000 元，有祥億服務股份有限公司請款單在卷可稽（原審卷第24頁），被上訴人請求上訴人自行負擔該項除草費用，洵屬有據，上訴人抗辯系爭住戶規約關於住戶負擔除草費用之約定，係於99年12月25日始予增訂，無從溯及規範98年之行為，容有誤會。
⒉上訴人雖抗辯上開住戶應負擔除草費用之約定，違反民法第148 條第1 項規定而無效等語。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言。公寓大廈管理條例第23條第1 項明定有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，系爭社區區分所有權人依上開規定訂定規約，決議管理委員會對逾期未修剪之私人庭園，得逕行強制修剪，並由住戶自行負擔費用，係為達成維護系爭社區居住環境之共同目的，此一決議乃多數或全體區分所有權人為達成一定共同目的作成之平行意思表示，對全體區分所有權人均有其拘束力，非針對上訴人一人，更非以損害住戶或上訴人為主要目的，自無違反民法第148 條第1 項規定可言，上訴人抗辯上開住戶應負擔除草費用之約定，因違反民法第148
條第1 項規定而無效，尚難憑採。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條第2 項、第3 項定有明文。被上訴人請求上訴人給付除草費用，屬無確定期限之給付，其於99年7 月20日催告上訴人於99年7 月31日前給付，有存證信函、掛號郵件收件回執在卷可憑（本院卷第65-67 頁），按之上開規定，上訴人應自99年8 月1
日起負遲延責任，被上訴人請求自100 年2 月1 日起算遲延利息，應予准許。
㈢承上，關於住戶逾期繳納管理費應課以遲延罰款之約定，係於99年12月25日始予增訂，被上訴人僅得就100 年度（含上、下年度）之管理費60,804元、60,804元課以遲延罰款，其逾此部分之請求，核非正當。則被上訴人請求上訴人給付97-100年度管理費358,014 元、除草費用3,000 元，合計361,014 元，及其中97-100年度上半年管理費297,210 元（60,804×6 －128,418 ＋60,804＝297,210 ）、除草費用3,000
元，合計300,210 元（297,210 ＋3,000 ＝300,210 ），自100 年2 月1 日起，其中100 年度下半年管理費60,804元，自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其中100 年度上半年管理費60,804元，自100 年2 月1
日起，其中100 年度上半年管理費60,804元，自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按月依年息5%計算之遲延罰款，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。
B.反訴部分：
㈠按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，觀諸民法第184 條第1 項規定即明。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。又民法第188 條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負責，具有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為要件（最高法院89年度台上字第1268號判決意旨參照）。
㈡上訴人固主張被上訴人未盡其維護住戶居住環境安全之首要義務，放任其受僱人即總幹事，未經上訴人同意，數次攜帶、引領他人進入居住環境，使上訴人居住安全及財產權受有迫害之虞。惟此為被上訴人所否認，抗辯其並未數次攜帶、引領他人進入上訴人之居住環境，係因其總幹事邱泰祥先前放行訴外人唐飛至系爭房屋庭園遷移櫻花樹，為平息爭議，故至系爭房屋補植櫻花樹等語。依此情節觀之，足見被上訴人總幹事邱泰祥進入系爭房屋庭園，係為平息系爭房屋櫻花樹遭遷移之爭議，難認其有何侵害上訴人之居住安全及財產權之故意或過失。且系爭房屋之櫻花樹遭遷移、被上訴人總幹事邱泰祥引領他人進入上訴人居住環境，非侵害系爭房屋所有權，上訴人罹受之損害應為櫻花樹之所有權、居住安全之人格利益，而非不能使用系爭房屋相當於租金之損害，上訴人執上開事實請求被上訴人賠償相當於租金之損害，難謂可採。
㈢上訴人復主張其於97年7 月28日向被上訴人申請就系爭房屋裝設電梯等相關設備，被上訴人始終置之不理，從未表明同意或拒絕之理由，甚至謊稱上訴人未提供電梯設計圖，致上訴人無法順利遷入系爭房屋，而需另行承租居住處所，其自得以被上訴人侵害其所有權，請求被上訴人賠償相當於租金之損害等語。惟查：就上訴人裝設電梯相關設備之申請，被上訴人總幹事邱泰祥於上訴人申請之日即97年7 月28日即簽請被上訴人審核，經被上訴人工務委員張標淦審查結果，認該電梯位於房屋後方，且在屋角凹槽中，影響外觀有限，強度亦不成問題，建議施工時應注意外觀須與原牆面同色系，惟上訴人所提附圖無尺寸，無法瞭解實際大小，建議上訴人應補送有尺寸圖面，以供審核，有簽呈在卷可稽（原審卷第82頁），足證被上訴人並未反對、妨害上訴人於系爭房屋設置電梯，係因上訴人所提附圖無尺寸，無法瞭解實際設置之電梯尺寸，始未核准其設置電梯之申請，難認被上訴人有故意或過失不法侵害上訴人所有權之情事，上訴人主張被上訴人侵害其所有權，致其無法順利遷入系爭房屋，受有相當於租金之損害，核非可採。上訴人雖主張其已將電梯相關工程圖（原審卷第131 頁）報請被上訴人核准，然觀諸上訴人所提之圖面，實為廠商關於無機房電梯之產品簡介，為預估之結構圖，其上標示之尺寸，為頂部安全距離、昇降行程、出入口、機坑深度、昇降深度、昇降路寬等之最小或最大距離，非上訴人實際設置之電梯尺寸，上訴人就其業補送載明具體尺寸之圖面予被上訴人一節，既未舉證以實其說，即難謂被上訴人就設置電梯一事有侵害上訴人所有權之情事，上訴人據此請求被上訴人賠償相當於租金之損害，尚難准許。
㈣上訴人另主張其至系爭房屋打掃整理庭院或對房屋室內為裝修等管理專有部分行為，均需向被上訴人申請施工同意書、放行條或施工切結書等文件，被上訴人所為已對上訴人就自己所有之專有部分使用或處分造成不當之阻礙及限制，屬不法侵害上訴人之所有權，其自得請求損害賠償等語。惟承前所述，系爭社區全體區分所有權人應受系爭住戶規約拘束，修正前住戶規約第4 條、第5 條（修正後住戶規約第5 條、第6 條）既明定住戶對於專有部分之使用，應符合法令規定，住戶改變房屋外觀、原有設計及就房屋裝璜或重大修繕，應受管制，系爭住戶規約並授權被上訴人訂定「秀岡山莊第一期社區土地建物規範準則」、「秀岡山莊第一期社區建築管裝修工程管理辦法」，住戶欲裝修者，自應依上開規定辦理，被上訴人依區分所有權人決議就專有部分之使用、房屋裝修等事項予以管制，自無不法，上訴人就被上訴人對其個人專有部分之使用或處分有何不當之阻礙及限制，既未舉證證明之，其主張被上訴人不法侵害其所有權，其得請求損害賠償，自非可採。
㈤承上，被上訴人並無侵害上訴人所有權之情事，其對上訴人不負侵權行為損害賠償之責，上訴人依民法第184 條第1 項、第188 條第1 項、第216 條、第765 條規定，請求被上訴人賠償相當於租金之損害342 萬元，洵非有據，不應准許。七、綜上所述，被上訴人僅得就100 年度（含上、下年度）之管理費60,804元、60,804元課以上訴人遲延罰款，其逾此部分之請求，核非正當。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭住戶規約約定，提起本訴請求上訴人給付361,014 元，及其中300,210 元自100 年2 月1 日起，其中60,804元自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其中60,804元自100 年2 月1 日起，其中60,804元自100 年8 月1 日起，均至清償日止，按月依年息5%計算之遲延罰款，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。而被上訴人並無侵害上訴人所有權之情事，其對上訴人不負侵權行為損害賠償之責。從而，上訴人依民法第184 條第1 項、第188 條第1 項、第216 條、第765
條規定，提起反訴請求被上訴人給付上訴人342 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達被上訴人翌日即100 年7 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。就本訴上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。而本訴上開應予准許部分，原審判命上訴人給付，及反訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，均無不合，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日書記官 葉國乾
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。