臺灣高等法院100年度上字第173號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第173號

上訴人

台新國際商業銀行股份有限公司

法定代理人

吳東亮

訴訟代理人

林慶苗律師

被上訴人

暨南建設股份有限公司

法定代理人

邱献志

上列當事人間返還定金事件，上訴人對於中華民國99年12月24日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1641號第一審判決提起上訴，本院於101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國88年3月5日與大安商業銀行股份有限公司高雄分行（以下稱大安銀行）簽訂協議書2紙（以下合稱系爭協議書），約定由大安銀行分別以新臺幣（下同）607萬8,260元及607萬4,886元之金額標購臺灣南投地方法院（以下稱南投地院）87年度執字第398號及86年度執字第3958號拍賣抵押物強制執行事件之執行標的（即門牌號碼為南投縣埔里鎮○○路53巷18號、同巷12號之房屋及坐落基地，以下合稱系爭房地），伊分別支付43萬8,000元及44萬元之定金予大安銀行，做為日後向大安銀行購買系爭房地之保證金，並於簽訂正式買賣契約時充為價金之一部分。大安銀行嗣雖依約標購系爭房地，然非以系爭協議書約定之前開金額購得，且迄未依約將系爭房地讓售予伊，更未通知伊簽訂買賣契約，復將系爭房地讓售予第三人，系爭協議書之不能履行顯係可歸責於大安銀行之事由所致，依法應加倍返還伊前所支付之定金，大安銀行後為上訴人合併而解散，上訴人自應概括承受大安銀行之權利義務等情。爰依民法第249條第3款之規定，求為命上訴人加倍返還伊已付定金175萬6,000元，並自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭協議書之性質除兩造間就系爭房地買賣契約之預約外，其中系爭房地買賣價金之金額實為訴外人即系爭房地原所有人張明和等人對伊所負債務之金額，兩造約定由伊協助被上訴人取得系爭房地所有權，被上訴人給付之買賣價金亦作為清償張明和等人債務之用，伊則同意於被上訴人履行系爭協議書，如數清償債務後，始免除張明和等人之債務，顯見系爭協議書尚包含有被上訴人為張明和等人清償債務之性質，被上訴人前所給付予伊之定金，為其依系爭協議書約定所應履行之義務，實為清償債務之用，並非買賣契約之定金，被上訴人自不得僅以兩造嗣未簽訂買賣契約為由，請求伊返還定金。伊分別於88年4月4日及同年月21日標得系爭房地後，隨即通知被上訴人簽訂買賣契約，詎被上訴人拒不依系爭協議書上所載金額購買系爭房地，僅欲以伊得標之金額買受，兩造就系爭房地嗣因921地震受損部分之修繕問題意見不同，導致無法就系爭房地簽訂買賣契約，而伊雖未按系爭協議書上所載價額標得系爭房地，然其得標金額已高出底價甚多，尚不致使系爭房地所在之市場行情下跌，是兩造未能依系爭協議書之約定簽訂買賣契約，實非可歸責於伊之事由所致，縱認伊嗣後將系爭房地出售予他人，伊依系爭協議書所應履行者，為與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約而已，伊並無不能履行之情事等語，資為抗辯。上訴聲明：

㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、查被上訴人與大安銀行於88年3月5日簽訂系爭協議書，約定大安銀行向南投地院分別以607萬8,260元、607萬4,886元標購87年度執字第398號、86年度執字第3958號強制執行事件拍賣之系爭房地，並以同金額讓售予被上訴人，被上訴人則開立華信商業銀行北臺中分行即期支票44萬元及43萬8,000元交予大安銀行收執兌領，作為日後向大安銀行購買該房地保證金，並於簽訂買賣合約時充為價金之一部分，嗣被上訴人依約交付大安銀行上開金額之支票，已經提示兌現，另再交付88年5月5日期、金額分別為563萬6,886元及563萬8,260元之支票兩紙予大安銀行，作為將來移轉系爭房地所有權予大安銀行之對價，大安銀行嗣於88年4月7日及同年4月21日向南投地院各以450萬元價額投標買受系爭房地，大安銀行於90年12月31日與上訴人合併，大安銀行為消滅公司，上訴人為存續公司，原大安銀行之權利義務由上訴人概括承受，上訴人於92年5月16日、92年3月31日將系爭房地移轉予第三人等事實，為兩造所不爭，復有系爭協議書、收據、建物登記異動索引等件附卷足稽，並經本院調閱前開強制執行案卷核閱屬實，堪信為真實。

四、被上訴人主張，上訴人迄未依約通知伊簽訂買賣契約，且將系爭房地移轉登記予第三人，顯可歸責於上訴人而未能履行與伊簽訂買賣契約之義務，應將所收受之定金加倍返還伊等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。次按，契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。又所謂立約定金乃指契約成立前簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立者，是若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。

㈡依系爭協議書第1條、第3條約定，大安銀行應向南投地院以前述約定金額標購系爭房地，並以同金額讓售予被上訴人，雙方應於大安銀行取得房屋產權1個月簽訂買賣契約，另第2條、第4條則約定，被上訴人給付之保證金於簽訂買賣合約時充為價金之一部分，大安銀行同意放棄對系爭房地原所有人張明和等人之其餘請求（見原審南投地院訴字卷第6、7頁），可見系爭協議書之簽訂，係大安銀行同意以約定之標購金額607萬4,886元、607萬8,260元投標系爭房地，待取得房地所有權後再於一個月內與被上訴人另訂買賣契約，將系爭房地以前述相同金額讓與被上訴人，使被上訴人取得系爭房地所有權，並以給付前述約定標購金額作為大安銀行免除系爭房地所有人張明和等人所負債務之對價，此並為上訴人所自承（見原審臺北地院卷第55頁），可見系爭協議書就系爭房地部分，乃大安銀行與被上訴人預立將來標得系爭房地後，訂立系爭房地買賣本約之契約，屬於買賣預約。至被上訴人給付相當標購金額充當價金，以清償系爭房地原所有人張明和等對大安銀行所負債務，係於本約訂立後，被上訴人給付價金之方式及以價金清償第三人債務，大安銀行拋棄對第三人請求之約定。而依系爭協議書第2條約定，被上訴人應簽發面額各44萬元及43萬8,000元之支票交予上訴人收執兌現，作為日後向大安銀行購買系爭房地之保證金，並於雙方簽訂買賣合約時充為價金之一部，核其性質乃被上訴人用以確保預約之履行即本約之訂立為目的，而交付大安銀行，依前揭說明，屬擔保本約成立之立約定金。是在本約簽訂前，尚不得用以清償第三人張明和等之債務，俟雙方將來簽訂系爭房地本約後，該定金始充為買賣價金之一部，併同全部價金用以清償張明和等人對大安銀行之債務。而本件系爭房地本約迄未簽訂，乃兩造所不爭，故前開定金尚不生充當價金之效力，自亦不得用以清償第三人張明和等對大安銀行之債務。上訴人抗辯，系爭協議書具有清償債務性質，被上訴人依協議書給付支票係履行協議書約定清償訴外人張明和等人所負債務，不得請求返還云云，即不可採。

㈢依系爭協議書第3條約定，大安銀行與被上訴人應於大安銀行取得系爭房地產權1個月內簽訂買賣契約書，惟大安銀行於89年5月17日因拍賣取得系爭房地所有權後，嗣由合併後之上訴人於92年5月16日、92年3月31日以買賣為原因讓與房地所有權予訴外人邱淑琪，有不動產異動索引附卷可稽，其後邱淑琪再於93年2月17日、同年3月25日讓與被上訴人（見臺北地院訴字卷第140至145頁），而兩造迄未簽訂系爭房地之本約，亦為兩造所不爭，則上訴人於簽訂預約後，已將買賣標的物之不動產所有權移轉於第三人，第三人再移轉予被上訴人，則其對於被上訴人所負移轉所有權之義務，則顯然不能自第三人處取得所有權後再移轉予被上訴人，即已陷於給付不能之狀態，而有不能履行之情事。上訴人固抗辯，簽訂買賣他人之物契約尚屬合法有效，兩造僅係就簽訂買賣本約乙事不為履行而非不能履行云云。然系爭房地所有權已輾轉移轉至被上訴人名下，上訴人無從取得所有權以履行系爭房地買賣契約義務，則上訴人猶執仍得與被上訴人簽訂買賣契約，置自己無從履行移轉所有權予被上訴人之義務不論，顯非可採。

㈣上訴人復稱，大安銀行取得系爭房地所有權後，已通知被上訴人簽訂賣賣契約，被上訴人竟以大安銀行以4百餘萬元取得系爭房地，而毀諾不以原約定價格買回，嗣系爭房屋於88年9月21日之地震中受有損害，關於房屋修復費用應由何人負擔又生爭執，致無法合意訂立買賣契約，足見系爭房地之買賣契約未能簽訂，不可歸責於伊云云。惟查，依前所述，大安銀行依協議書之約定應向南投地院投標買受系爭房地之價金數額各為607萬8,260元、607萬4,886元，然其於88年4月7日及同年4月21日竟均以450萬元價額投標買受而取得系爭房地，顯已違反系爭協議書第1條關於標購價格之約定。而依證人簡特譽於本院證稱：「當時總行考慮邱先生有無提出上開兩戶各6百多萬的資力，那另一方面銀行要考慮到拍賣底價已經到2百多萬元，萬一我用6百多萬元標下來，邱先生無法履行怎麼辦？所以總行才決定用4百多萬元把它標下來，邱先生後來就爭執為何約定用6百多萬去標我們只用4百多萬元去標，就是在爭執這中間的差額。」等語（見本院卷第109頁），縱認大安銀行於得標後確有通知被上訴人訂約，惟大安銀行既違其標購價額之先為義務，自無得要求被上訴人履行以原約定價格簽訂本約之義務。而大安銀行為專業金融機構，於系爭房地拍賣前當可查明拍賣底價，倘認系爭房地市價不足清償訴外人張明和等之債務，即不應與被上訴人約定標購價格，豈能於簽訂協議書約定標購金額並於被上訴人開立價金支票後，再以被上訴人之資力可疑為由而違約以低於約定之價格標購。上訴人雖稱，系爭協議書第1條係約定將來系爭房地買賣契約之價金，且須依此價金數額始足以清償原借款人之債務，被上訴人自不能以大安銀行未以協議書所定金額標購系爭房地為由，拒不以商定之價格簽訂房屋買賣契約云云。惟該約定之標購金額固為大安銀行與被上訴人就系爭房地買賣價金之約定，然協議書約明大安銀行須以該約定金額投標為前提，此由該條約定：「甲方（即大安銀行）同意向臺灣南投地方法院以陸佰零柒萬捌仟貳佰陸拾元（按：另一協議書為陸佰零柒萬肆仟捌佰捌拾陸元）標購案號…強制執行之房地，並以同金額讓售予乙方（即被上訴人）」之文義甚明，況被上訴人屢稱，因大安銀行以400多萬元拍得，影響系爭房地之市場行情等語，此參證人簡特譽證稱：「…因為邱献志在埔里有蓋屋，他希望維持那區的房屋價格，所以他希望我們用他積欠的本金金額標下來到時候再轉賣給暨南建設指定的第三人，所以才簽這協議書，主要的目的是希望他的房價不要標的那麼低…」等語亦明，可見該標購價格係為維持系爭房地之市場行情而為約定，並為被上訴人簽訂系爭協議書之重要事項，則上訴人辯稱，系爭房地約定標購價格係訴外人積欠之債務金額，並非市價，故大安銀行未依約定標購價格標得系爭房地，無礙被上訴人權益云云，亦不可採。

㈤大安銀行因違反系爭協議書第1條約定之標購價格，致被上訴人不同意以協議書所訂價格與大安銀行簽訂本約，自屬可歸責大安銀行之事由，其後大安銀行雖同意以投標金額之450萬元出售予被上訴人，然斯時系爭房屋已因88年9月21日之地震受有損害，屋況不同價格有所貶損，被上訴人要求大安銀行修復房屋之原有狀態後再以投標金額買受，乃被上訴人提出新要約，惟未為大安銀行所承諾，則兩造間系爭房地原有預約之效力仍存在。然上訴人竟於92年5月16日、92年3月31日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人邱淑琪，其後再由被上訴人向邱淑琪買受移轉所有權，已如前述，則其對於被上訴人所負移轉所有權之義務，為給付不能，縱經訂立本約，上訴人亦無從履行契約，應認兩造間之預約已因可歸責於上訴人之事由致不能履行，揆諸首揭說明，被上訴人依民法第249條第 3款規定，請求上訴人加倍返還交付之定金175萬6,000元，自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人本於民法第249條第3款規定，請求上訴人給付175萬6,000元及自訴狀繕本送達翌日即99年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。