100年度上易字第1022號｜民事：減少價金｜裁判日期：101 年 04 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 100年度上易字第1022號上訴人即附帶被上訴人　陳采琪訴訟代理人　李玉海律師參　加　人　聯邦建設企業股份有限公司法定代理人　林張素娥被上訴人即附帶上訴人　王仁潔訴訟代理人　施竣中律師上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國100年8月19日臺灣士林地方法院99年度訴字第498號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於101年4月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人主張：伊於民國97年5月29日以新臺幣（下同）838萬元向上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○ ○路113巷95弄79號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地應有部分（以下合稱系爭房地），上訴人保證系爭房屋並非海砂屋，並在不動產標的物現況說明書勾選未曾做過氯離子含量檢測，伊已依約付清價金並辦妥系爭房地所有權移轉登記。然系爭房屋經伊委託訴外人正中工程顧問有限公司（下稱正中公司）進行硬固混凝土氯離子含量試驗，發現系爭房屋之屋樑、柱取樣檢測後有氯離子含量超過國家標準之重大瑕疵，日後恐致系爭房屋混凝土剝離、浴廁滲漏水，嚴重者鋼筋外露腐蝕、鋼筋直徑減少、房屋耐震力降低等，足以減損供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用，亦減少系爭房地之流通性及交易價值，伊自得依民法第359條之規定請求減少價金，由上訴人返還同額之不當得利。爰依民法第359 條及不當得利之法律關係求命上訴人給付100萬元並加計法定遲延利息之判決。二、上訴人則以：被上訴人購買系爭房地前，多次邀集親友查看，並曾對系爭房屋是否為海砂屋存疑，伊表明可委託相關機構鑑定後，雙方再行交易，然被上訴人並未接受，並簽約購買系爭房地，被上訴人於點交時既未依買賣房屋習慣為通常之檢查，自不得於購屋後1 年再起訴請求減少價金；又系爭房屋非俗稱之「海砂屋」，並無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕現象，亦無被上訴人所主張之瑕疵，不影響居住安全，難謂系爭房屋之使用功能受有影響；縱認系爭房屋有瑕疵，坐落基地並無瑕疵，被上訴人主張減少價金之數額已逾越系爭房屋實際價值等語，資為抗辯。三、參加人則以：上訴人於75年間向伊購買系爭房地迄今，系爭房屋各處均無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕現象，毋須修復，亦不會影響居住安全或房屋使用功能，並非俗稱之海砂屋，被上訴人不得依物之瑕疵擔保規定請求上訴人減少價金等語。四、原審命上訴人給付62萬5,728元，及自99年2月12日起按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。並為附帶上訴，聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴及假執行之聲請暨該部分命訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人37萬4,272元，及自99年2月12日起至清償日止按年息5％計算之利息。上訴人則答辯聲明：被上訴人之附帶上訴駁回。五、兩造不爭執事實：㈠上訴人於75年間向參加人購買系爭房地，嗣於97年5月29日以總價838萬元出售予被上訴人，上訴人已將系爭房地移轉登記予被上訴人，並將系爭房屋交付被上訴人。㈡被上訴人於98年11月委請正中公司對系爭房屋取樣梁、柱檢測氯離子濃度，經該公司於98年11月28日出具氯離子含量試驗報告。㈢被上訴人以系爭房屋有上開瑕疵，於98年12月21日寄發存證信函請求上訴人賠償100萬元。㈣被上訴人於99年2月5日向原法院提起本件訴訟。以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第57頁），且有不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書、系爭逢屋建物登記謄本、正中公司出具之氯離子含量試驗報告、郵局存證信函、起訴狀為證（見原卷第6、12-21、26、29-30、89-90頁），堪信為真正。六、被上訴人主張上訴人出賣系爭房屋之梁、柱取樣經檢測後，發現有氯離子含量超過國家標準之瑕疵，爰依民法第359條之規定請求減少價金100萬元並返還同額之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭房屋有無瑕疵？㈡被上訴人有無怠於檢查、通知之義務？㈢被上訴人得請求減少價金若干？七、茲就上述爭點析述如下：㈠系爭房屋有無瑕疵？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 ⒉查系爭房地由上訴人轉售予被上訴人後，經被上訴人委請正中公司檢測鑑定其氯離子濃度含量有超出國家安全標準之情，有正中公司98年11月25日氯離子含量試驗報告可稽（見原卷第26頁），嗣經原審囑託臺灣省土木技師工會鑑定結果，系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量為次臥室柱0.630㎏/米立方，客廳梁0.514㎏/米立方、主臥室梁0.805㎏/米立方，已逾越新拌預拌混凝土氯離子含量國家標準值，且係遍及全屋各廳室，有該鑑定報告為證（外放）。依該鑑定報告所載，系爭房屋目前雖不會影響居住安全，但將來可能發生房屋混凝土剝落、浴廁滲漏水，嚴重者鋼筋外露銹蝕、鋼筋直徑減少、房屋耐震能力降低（見鑑定報告第6、9頁），顯見系爭房屋之結構安全並非全無疑慮；參諸系爭房屋之交易價值確因此受有減損（詳如後述），堪認系爭房屋確有因氯離子含量過高，依通常交易觀念，欠缺系爭房屋供人安全居住所應具備之價值、效用或品質之瑕疵存在。是上訴人辯稱：系爭房屋之使用功能未受影響，並無瑕疵云云，不足採信。㈡被上訴人並無怠於檢查、通知之義務： ⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文，準此，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，迨於為通知者，始視為承認其受領之物，而喪失瑕疵擔保請求權。上訴人雖辯稱：兩造簽訂買賣契約前曾向被上訴人表明若就系爭房屋是否為海砂屋存有質疑，可委請相關鑑定機構鑑定，被上訴人仍簽約購買，且被上訴人於系爭房屋交屋後怠於檢查與通知，遲至交屋年餘始為主張，應視為承認所受領之物云云。 ⒉惟：系爭房屋外觀上尚未出現混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕等現象，有前揭鑑定報告及所附系爭房屋照片可參，且系爭房屋之含氯量是否符合安全標準，非經專業機關進行辨識、檢驗，實難以得知；遑論上訴人自承其自75年4 月間向參加人購買系爭房地，居住系爭房屋20餘年，亦不知有氯離子過高之瑕疵等語（見原卷第71頁反面、第96頁反面），是系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，應屬依一般買賣房屋通常檢查程序不能發見、且不能即時查知之瑕疵。又證人即系爭房屋之仲介張嘉芯於原審到場證稱：「簽約前買方（指被上訴人）有稍微提出系爭房屋是否應該要再確認有無瑕疵，我就再問賣方（指上訴人）系爭房屋到底有沒有海砂屋或輻射屋之問題，賣方還是堅決確認房屋沒有問題，原告（指被上訴人）因為誠信相信被告（指上訴人），故簽約前並未做任何檢測動作」等語（見原卷第92頁反面、93頁），已難認被上訴人明知系爭房屋有瑕疵卻迨於檢查仍簽約購買之情事。再者，被上訴人於98年11月28日委託正中公司對系爭房屋取樣檢測結果發現氯離子含量過高，旋聯絡仲介張嘉芯與上訴人協調未果，遂於同年12月21日寄發存證信函通知上訴人等情，亦經證人張嘉芯證述在卷（見原卷第93頁正、反面），且有存證信函為證（見原卷第29-30頁），足見被上訴人於知悉瑕疵後並未怠於通知，且於通知起6個月內之99年2月5日向原法院起訴為減少價金之主張，並未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，堪認被上訴人已履行檢查通知義務，並無承認受領系爭房屋而得免除上訴人之瑕疵擔保責任，是上訴人此部分辯解，亦無可採。㈢被上訴人得請求減少價金為62萬5,728元： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。系爭房屋既存瑕上開疵，則被上訴人依民法第359條之規定請求上訴人減少買賣價金，洵屬有據。 ⒉本件經原審囑託泛亞不動產估價師事務所鑑定作成之估價報告，認系爭房地於97年5月29日系爭買賣契約成立時，若不含高氯離子之市場交易價格應為817萬9,661元（參見估價報告第35頁），與本件原交易價格為838萬元，雖略有出入，應仍屬交易時買賣雙方於公平市場合理議價範圍。又前述估價報告記載系爭房地因前述瑕疵導致減損金額經採用比較法、收益法與成本法試算，求得系爭房地之減損金額依序為83萬8,000元、70萬9,575元、32萬9,609元（參鑑定報告第55 頁），該報告雖以：「…成本法求得之價值減損僅係建物結構之耐用年數減少所造成之價值減損，非為不動產全部價值因污名化瑕疵而減損的價值，且交易實務上亦不可能僅就『結構部分』進行買賣，故在決定勘估標的之價值減損時，分別給予比較價格與收益價格加權係數為50％、50％，而不將成本法計算求得之價值減損列入評估範圍」等詞（參鑑定報告第55頁），鑑定人莊光敏亦結證：「成本法僅反應建物因氯離子瑕疵所減損的成本價格，並未考慮房地結合體的合理價格」、「系爭房屋在市場上就是被認定為海砂屋」、「只要有這個高氯離子污名因素存在，就一定會影響到價格」等語（見本院卷第68頁正、反面），因認系爭房地因上開瑕疵所減損之金額為77萬3,788元〔計算式：（838,000＋709, 575）÷2＝773,788〕。惟：法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背（最高法院79年台上字第540號判例參照）。民法第359條規範減少價金之目的在維持原有契約對價關係，故就減少價金之計算，亦應維持買賣雙方當事人在締約當時就給付與對待給付所形成之均衡關係。換言之，系爭房屋因氯離子含量超標之瑕疵所減少之市場價格，除應綜合考量比較周遭相類似案例之價額減損外，亦應衡酌氯離子對鋼筋結構造成慢性腐蝕作用而降低建物之經濟耐用年數、及建物經濟耐用年數之減少使得建築物之成本價值減少之程度等。所謂成本法係指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重製成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法（參估價報告第23頁）。上開估價報告既認系爭房屋鋼筋混凝土中氯離子含量超過國家規定之標準，將對建築物之使用造成影響，縮短建物之經濟耐用年數，進而降低不動產之經濟價值（參估價報告第51頁），參酌台灣省土木技師工會鑑定報告認系爭房屋結構使用預拌混凝土水泥含量推估300 ㎏/米立方，經評估鋼筋為「低～不腐蝕」，再經檢視系爭房屋整棟地下室、屋突、樓梯間屋、外牆及四樓各格局（客餐廳、主臥室、臥室、次臥室、廚房、前陽台、後陽台）無混凝土剝落、無鋼筋銹蝕現象，因此本案無需修復等情（參鑑定報告第8頁），顯見系爭房屋雖因氯離子含量超標而減損耐用年限，致影響其交換價值，但系爭房屋並無修復必要，買受人暫無需支付修復補強之費用；衡以房地產市場交易實務固無從僅就房屋結構部分交易，惟房屋結構本身亦難謂非買賣交易所考量之重要因素。尚無從僅因成本法未考量房地結合體之價格，逕行摒棄成本法評估系爭房屋因瑕疵減損之價值；是本院認系爭房屋因前述瑕疵所致價格減損金額，應將上開3種評估方法各自減損之價額平均推算，始為妥適。故系爭房地因上開瑕疵減少金額為62萬5,728元〔計算式：（838,000＋709,575＋329,609）÷3＝625, 728〕。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭房屋縱有瑕疵而減少價金，土地部分則不應減少價金云云。惟：建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。系爭房屋為5層樓集合式住宅之第4層，坐落基地亦屬共有，有土地及建物登記謄本可稽（見原卷第89頁、外放估價報告卷內），自屬集合式住宅建物。又一般房地買賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相當利潤。故因買賣房屋存在氯離子含量過高之瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。換言之，房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含量過高之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。參諸兩造所簽署之系爭契約第4條僅載買賣總價838萬元，並未就土地、房屋分別約定價格（見原卷第13頁），顯見兩造係就系爭房地整體作為單一交易標的物。縱系爭房屋坐落之土地並無含氯離子過高之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。是上訴人此部分辯解，亦無可採。八、綜上所述，本件被上訴人依民法第359條及不當得利之法律關係，請求上訴人給付62萬5,728元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月12日起（見原卷第37頁）至清償日止按年息5％計算之利息，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於被上訴人之請求不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，並無不合，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。九、本件為判決之基礎已臻明確，上訴人聲請再行囑託臺北市結構技師工會鑑定系爭房屋現在因氯離子含量超過國家標準值，對系爭房屋實際所受損害為何？系爭房屋之鋼筋混凝土是否可修補或補強？所需費用若干？（見本院卷第26頁），核無必要；至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 4 月 24 日民事第十八庭審判長法官丁蓓蓓法官李慈惠法官胡宏文正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 101 年 4 月 25 日書記官王增華

臺灣高等法院100年度上易字第1022號

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