臺灣高等法院100年度上易字第255號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 100 年 06 月 08 日
• 法官: 吳謙仁、蘇瑞華、李瓊蔭
• 法定代理人: 張焞英
• 上訴人: 逸仙大廈管理委員會
• 被上訴人: 耿超駿

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第255號上　訴　人　逸仙大廈管理委員會
法定代理人　張焞英
訴訟代理人　翁祖立律師
吳宗樺律師
被　上訴人　耿超駿
訴訟代理人　陳凱平律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1798號第一審判決提起上訴，本院於100 年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人為門牌編號臺北市○○區○○路48號1 樓房屋及基地應有部分之所有人，為逸仙大廈之住戶。詎被上訴人自成為住戶之時起，即未徵得全體區分所有權人之同意，且未依地下1 樓設置目的及通常使用方法為之，擅自占用如附圖所示面積39.98 平方公尺之空間（下稱系爭空間），受有相當於租金之不當利益，並致全體區分所有權人受有損害，經伊催請被上訴人返還，未獲置理，民國（下同）98年之主任委員乃於98年9 月27日召開逸仙大廈98年度第2 屆第2 次區分所有權人大會會議，決議與被上訴人協商，惟協商不成，依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第184 條第1 項前段、第767 條、第821 條之規定，伊得訴請被上訴人騰空返還系爭空間，並得依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定，請求被上訴人賠償相當於租金之損害。嗣於99年10月16日99年度第一次臨時區分所有權人大會追認授權伊提起本件訴訟之權源。求為判決：㈠被上訴人應將系爭空間騰空返還予逸仙大廈全體區分所有權人，及自98年9
月1 日起至騰空返還之日止，按月給付上訴人11,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：公寓大廈管理委員會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，如以公寓大廈管理委員會名義提起訴訟，自應以區分所有權人會議決議事項或符合公寓大廈管理條例規定者，始得謂為有理由。上訴人雖以業已獲得區分所有權人會議決議授權云云，惟98年度第2 屆第2 次區分所有權人之會議根本無授權之決議，99年度第1 次臨時區分所有權人會議則未達法定出席人數、未出具委託書、表決方式違反規定，自難認合法。又系爭空間是否於公共使用範圍，仍待上訴人舉證，其請求返還即屬無據。又伊係起造逸仙大廈之邁群建設事業股份有限公司（下稱邁群公司）之股東，於68年逸仙大廈完成興建後，即購得逸仙大廈48號1 樓房屋及基地應有部分，地下室並規劃設置2
間儲藏室（儲藏室以外部分供住戶作停車位使用），當時全體承購戶同意，其一儲藏室由邁群公司董事長李厚傑使用，邁群公司並將另一儲藏室即系爭空間交由伊管理使用，存放逸仙大廈興建時如磁磚及零星組件等建材，以供住戶修補更換之需，全體區分所有權人應已明示同意由伊管理使用系爭空間。且伊使用系爭空間至今已逾30年，從未有任何住戶表示反對之意見，是縱逸仙大廈區分所有權人無明示之同意，亦已默示同意。縱伊無占用權源，然系爭空間自逸仙大廈興建完成起迄今，均作為儲藏室空間使用，伊之使用方法既未違反法律規定及逸仙大廈使用執照所載設置目的及通常使用方法，上訴人無由請求返還等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼為臺北市○○區○○路46號地下1 樓中，如附圖所示面積39.98 平方公尺之空間騰空並返還予上訴人，及自98年9 月1 日起至騰空返還之日止，按月給付11,000元予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：
㈠上訴人之管理組織經臺北市政府於97年5 月7 日核發准予備查證明。
㈡上訴人所管理之逸仙大廈於68年12月14日建築完成，被上訴人於69年5 月7 日（69年6 月12日辦妥登記）取得臺北市○○區○○段2 小段1141建號即門牌編號臺北市○○區○○路48號（權利範圍全部）、1158建號即門牌編號臺北市○○區○○段46號地下（權利範圍22分之1 ，包含1159建號之持分），及基地（權利範圍42萬分之13692）所有權。
㈢逸仙大廈地下樓經臺北市松山地政事務所編列臺北市○○區○○段1158建號及1159建號，被上訴人所占用之系爭空間位於1159建號，其範圍如臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，其使用情形如原法院99年8 月4 日勘驗測量筆錄所載。
㈣逸仙大廈98年9 月27日98年度第二屆第二次區分所有權人大會，會中曾討論繼續與被上訴人協商48號1 樓下方「地下室儲藏室」回歸管委會（或作司機休息室使用）之議題。
㈤上訴人於98年8 月31日函請被上訴人清除系爭儲藏室室內之物品，並表示如有緊急需求，須借用儲藏室，以公平原則，將每月酌收管理費11,000元（依兩個車位租金計算）作為公共基金；繼於99年1 月20日函請被上訴人遷移前開儲藏室內物品。
㈥逸仙大廈99年10月16日99年度第一次臨時區分所有權人大會作成追認授權上訴人辦理48號1 樓住戶返還占用地下1 樓公設及支付使用租金法院訴訟案之決議。
五、本件爭點：
㈠上訴人得否逕以自己名義提起本件訴訟？
㈡第一次登記為逸仙大廈區分所有權人間有無由被上訴人使用系爭空間之分管契約？
㈢上訴人之訴，有無理由？
六、按公寓大廈之管理委員會依管理條例第3 條第9 款之規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。參諸同條例第10條第2 項前段關於公用部分管理等規定，及第36條對其職務所為之規定，足見管理委員會之職權在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟者亦必與此有關，且該條例第6 條第3
項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22第1 項、第2 項並定有管理委員會得提起訴訟之規定，自有職務上事務之訴訟權能（最高法院96年台上字第1780號判決意旨參照）。經查，本件上訴人經臺北市政府於97年5 月7 日核發准予備查證明，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽（原審卷第19頁），兩造不爭執。揆諸上開說明，上訴人主張被上訴人未依全體區分所有權人之同意，占用位於地下1 樓之系爭空間，而訴請被上訴人返還系爭空間及給付不當得利，依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，核屬上訴人得訴請法院為必要處置之範疇。
七、按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年台上字第2025號判決意旨參照）。
㈠兩造不爭執逸仙大廈於68年12月14日建築完成，計有24戶（本院卷第137 頁反面）。被上訴人於69年6 月12日登記為所有權人（原審卷第102 頁）。
㈡查逸仙大廈地下樓經臺北市松山地政事務所編列臺北市○○區○○段第1158、1159號建號，被上訴人占用之系爭空間位於1159建號，其範圍如附圖所示38.98 平方公尺。被上訴人於系爭空間置放45×45地磚、15×15浴室磁磚、電線、書櫥
、辦公桌椅、大樓興建時廚餘處理機等物，有原審99年8 月4 日勘驗測量筆錄、信義區○○段○ ○段1158、1159建號建
物登記第二類謄本在卷可稽（原審卷第84頁至反面、第101
至115 頁），兩造不爭執，可認為實。
㈢經查：
⒈逸仙大廈地下層平面圖所示，地下層之空間規劃有22個車位，馬達間、配電室、台電發電室、管理室、發電機室，及系爭空間，有逸仙大廈新建工程竣工圖在卷可稽（原審卷第42頁）。
⒉逸仙大廈變更後新起造人名冊記載大廈24戶之起造人分別為楊鴻洲（樓次為11樓北、10樓南、5 樓北、3 樓北、2
樓南）、李厚傑（樓次為12樓南、7 樓南、1 樓南）、邁群公司（樓次為12樓北、9 樓北、7 樓北、6 樓南、4 樓南、2 樓北、1 樓北）、美滿建設事業股份有限公司（樓次為6 樓北）、王友蘭（樓次為11樓南）、葛潔輝（樓次為10樓北）、被上訴人（樓次為4 樓北）、李景山（樓次為5 樓南）、石淑美（樓次為3 樓南）、謝蓓珠（樓次為9 樓南）、鄒柏志賢（樓次為8 樓南）、新亞建設開發股份有限公司（樓次為8 樓北）（下稱新亞公司），另記載「本大廈地下室楊鴻洲持分車位權利五個；謝蓓珠持分車位權利壹個；新亞建設開發股份有限公司持分車位權利壹個；李厚傑持分車位權利兩個；其餘全部歸由邁群建設事業股份有限公司持分。」，有逸仙大廈變更後新起造人名冊在卷可稽（原審卷第246 頁），可認逸仙大廈地下室約定除由楊鴻洲、謝蓓珠、新亞公司、李厚傑持分9 個車位外，其餘由邁群公司持分。
⒊證人李嵇雪珠證稱略以：邁群公司為逸仙大廈之建商也是出賣人，伊先生是公司法定代理人，伊也有經手興建大廈及出售事宜，大廈約於68、69年興建完成，興建時交給美滿建設公司銷售，買房子有附送車位，房子與車位是一起，即一戶一車位。被上訴人是邁群公司總經理，印象中他有一戶或兩戶，買房子的人都同意地下室之儲藏室其中一間都給被上訴人使用，儲藏室好像有兩間，樓上住戶對於地下室儲藏室給被上訴人使用，當時都沒有意見，地下室儲藏室給被上訴人使用，於出售給各買受人之買賣契約上沒有載明，但買賣契約也無載明儲藏室是買受人的，也無載明是大家平分。伊於91年間把房子賣掉搬走，在搬離之前，沒有住戶反應給管理員使用以外之另一間儲藏室被占用，那間儲藏室由被上訴人使用已經30年，且儲藏室沒有說要給全體住戶平分，當時是要給蓋房子的人決定如何使用，也無訂條約，被上訴人是蓋房子的人。儲藏室自完成後，未曾向被上訴人要過租金或使用費等語（原審卷第126 頁反面至127 頁反面）。
⒋證人葉潛昭證述略稱：伊於大廈一興建完成即登記取得所有權，登記名義人為伊太太葉謝正瑤，據伊記憶所及是伊表哥李厚傑與被上訴人合蓋，故便宜賣給伊，李厚傑特別告訴伊，因是跟被上訴人合蓋，故地下室有一塊地方不影響出入的位置，是交給被上訴人使用，交給被上訴人使用那間有放置物品，另間是給管理員使用。大廈一開始由李厚傑擔任主委，之後伊接手擔任主任委員時，大家就在被上訴人使用以外的儲藏室開會。伊不知道其他區分所有權人是否知道李厚傑將一間儲藏室交給被上訴人使用，至少在伊接任主任委員時，沒有人對被上訴人使用那間儲藏室有任何意見，被上訴人使用該儲藏室，沒有額外收取管理費。伊知悉被上訴人使用該儲藏室，從來沒為反對之意思表示，伊卸任後，沒有人跟伊說被上訴人使用之儲藏室應該騰空給大家使用，大廈只有24戶，有些人有兩層樓，住戶其實不多，對於地下室儲藏室如何使用，並無太大意見。做為管委會會議室及辦公空間之儲藏室是李厚傑擔任主任委員時，供管委會使用等語（原審卷第248 至249 頁反面）。
⒌由上事證，逸仙大廈興建完成時，即於起造人名冊上約定地下室除楊鴻洲、謝蓓珠、新亞公司、李厚傑持分車位9
個外，其餘全歸由邁群公司，足認地下室之空間已有分管之約定。邁群公司之法定代理人李厚傑自始將系爭空間交予被上訴人使用，其餘區分所有權人長期無反對之意思表示，可認被上訴人有占有使用系爭空間之合法權源。
㈣末查，系爭空間係位於停車位與發電機室，有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第84至85頁），系爭空間旁之管理室即為上訴人使用之會議室，為證人葉潛昭證述明確。是依通常情形，區分所有權人於使用地下室時，可得而知系爭空間為被上訴人使用。揆諸首揭說明，繼受之區分所有權人就分管契約之存在有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。
㈤綜上，逸仙大廈興建完成時，地下室除部分車位外，約定由邁群公司使用，可認有分管契約存在，邁群公司將系爭空間交予被上訴人使用，繼受之區分所有權人就系爭空間之使用情形，依通常情形係可得而知，自受分管契約之拘束。被上訴人抗辯伊使用系爭空間係基於分管契約等語，可以採信。八、按住戶對於共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項分別定有明文。被上訴人於系爭空間置放地磚、磁磚、電線、桌椅書櫥、廚餘處理機等物，然被上訴人占有使用系爭空間係基於分管契約，可認系爭空間之使用方式係屬另有約定。依上開第9 條第2 項但書規定，被上訴人使用系爭空間之方法既另有約定。上訴人主張被上訴人未依設置目的及通常使用方法而為使用，依同法第4 條規定，得請求回復原狀或交由應使用管理之人等語，為不可採。
九、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第821 條定有明文。經查，上訴人係依公寓大廈管理條例設置之管理組織，非區分所有權人，且被上訴人占有系爭空間係基於分管契約，並非無權占有，詳前理由七所述。上訴人主張被上訴人為無權占有，請求被上訴人應將系爭空間騰空返還予上訴人，為無理由。
十、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184 條第1 項前段、第179 條定有明文。被上訴人本於分管契約占有使用系爭空間，非無法律上原因，亦無侵害逸仙大廈區分所有權人對地下室之所有權。上訴人主張被上訴人有侵權行為及不當得利之情事，請求被上訴人自98年9 月1 日起至騰空返還系爭空間之日止，按月給付11,000元予上訴人，為無理由。
十一、上訴人下列主張，為不可採：
㈠查逸仙大廈原始住戶之一即訴外人新亞公司與邁群公司間67年3 月22日預定房屋買賣契約書第3 條約定「本大廈地下室另有獨立產權，部份設為專用停車庫，但裝設於地下室之機電設備及其裝設場地，為本大廈全體所有權人所共有；地下室於防空時應開放為公共避難場所。」，有預定逸仙大廈房屋買賣契約書在卷可稽（本院卷第66至76頁），固未載明系爭空間交由被上訴人使用。惟查，逸仙大廈變更後新起造人名冊已就地下室之使用為約定，除分配部分車位外，其餘全部歸由邁群公司持分。系爭空間於自始即由邁群公司交由被上訴人使用，被上訴人係有權占有系爭空間。上訴人主張系爭空間並無分管協議等語，尚非可採。
㈡上訴人固提出逸仙大廈區分所有權人連署書計13戶共11份，記載連署人未聽聞或被告知有分管協議等語（本院卷第91至105 頁），為被上訴人否認真正。然逸仙大廈地下室有分管契約存在，受讓人係可得而知，是仍應受分管契約之拘束。尚難遽以上開連署書為有利於上訴人之認定。
十二、綜上所述，上訴人主張本於公寓大廈管理條例第9 條第4
項、第184 條第1 項、第767 條、第821 條、第179 條規定，請求被上訴人應將系爭空間騰空並返還予上訴人，及自98年9 月1 日起至騰空返還之日止，按月給付11,000元予上訴人，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 8 日民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 9 日書記官 王才生