臺灣高等法院100年度上易字第289號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第289號

上訴人

蔡麗婉

上訴人

楊嘉修

上訴人

黃怡萍

上訴人

許應治

上訴人

王昭舜

上訴人

卓秀穗

上訴人

吳秉中

上訴人

李建億

上訴人

劉美蘭

上訴人

李俊民

上訴人

何孟勳

上訴人

林子翔

上訴人

楊永為

上訴人

吳如慧

上訴人

吳秉仁

共同訴訟代理人

王家鋐律師

被上訴人

富利達開發股份有限公司

兼上一人

法定代理人

彭維梯

共同訴訟代理人

沈志成律師

　　　　　　張錦春律師

上列當事人間履行契約等事件，上訴人對於民國99年12月10日臺灣板橋地方法院（已更名為臺灣新北地方法院）第一審判決（98年度建字第13號）提起上訴，本院於102年1月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人蔡麗婉、楊嘉修、黃怡萍、許應治、王昭舜、卓秀穗、吳秉中、李建億、劉美蘭、李俊民、何孟勳、林子翔、楊永為、吳如慧、吳秉仁（下合稱上訴人，單指其中一人則逕稱其姓名）主張：上訴人分別於附表（下稱附表）契約日期欄所示日期，以附表契約價金欄所載價金，向被上訴人富利達開發股份有限公司（下稱富利達公司）購買坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下均通稱為系爭土地）上，門牌為新北市○○區○○路000巷0○0號、或同路218號、220 號之富麗達社區（下稱系爭社區）房地及機車停車位（下通稱系爭機車車位）。而蔡麗婉、黃怡萍、王昭舜、卓秀穗、吳秉中、李俊民、何孟勳、林子翔（下稱蔡麗婉等8人）另購買系爭社區地下1、2樓之汽車停車位（下通稱系爭汽車車位，與系爭機車車位合則通稱系爭車位。又蔡麗婉等8人購買之系爭汽車車位編號分別如附表汽車位編號欄所示，單指其中之一，則逕稱其車位編號）。然因富利達公司出售系爭汽車車位時，為賺取不當利潤及減省工程造價，未依契約本旨給付長度、寬度合於法定停車空間之車位，致有難以為通常使用之瑕疵，且惡意不將上開瑕疵告知伊等，受欺瞞而購買系爭汽車車位。參諸系爭汽車車位之平均買賣價金為新臺幣（下同）80萬元，則每個系爭汽車車位價值效用至少減少一半即40萬元。另富利達公司交付蔡麗婉、楊嘉修、黃怡萍、許應治、王昭舜、卓秀穗、吳秉中、李建億、劉美蘭、李俊民、楊永為、吳如慧、吳秉仁（下合稱蔡麗婉等13人）之系爭機車車位（蔡麗婉等13人購買之系爭機車車位編號各如附表機車位編號欄所示，單指其中之一，則逕稱其車位編號），未經新北市政府核准，屬自行非法增設，蔡麗婉等13人未取得系爭機車車位之所有權，致無合法使用權限，隨時可能遭主管機關取締、取消系爭機車車位，而有無法繼續使用之瑕疵。參考系爭汽車車位之平均買賣價金，一個系爭機車車位價值至少有16萬元，推估蔡麗婉等13人得就每個系爭機車車位請求減少價金10萬元。至被上訴人彭維梯（下稱彭維梯，與富利達公司合稱被上訴人）為富利達公司之董事長即負責人，則其執行業務違反法律規定履行債務應盡之注意義務，且未依相關建築技術規則施工，自應依公司法第23條第2項規定，與富利達公司負連帶損害賠償責任。再者，彭維梯既為富利達公司之董事長，對外代表富利達公司執行業務，則房屋建築之送審圖必經其審閱，且負有義務督導工程須依送審圖及符合相關建築技術規則完工，卻為賺取更多不當利潤，及節省工程造價，設置難以為通常使用之系爭汽車車位，及私設非法定之系爭機車車位，足證彭維梯確係出於故意，且以背於善良風俗之方法加損害於購車位者，而應依民法第184條第1項規定負侵權行為損害賠償責任，且富利達公司亦應依民法第28條規定，負連帶損害賠償責任。爰依民法第227條第1項、第226條第1項之債務不履行損害賠償請求權；民法第354條第1項、第359條、第360條之物之瑕疵擔保請求權；民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項之權利瑕疵擔保責任準用債務不履行損害賠償請求權；民法第184條第1項、第28條之侵權行為損害賠償請求權，請求擇一為有利判決，及依民法第215條金錢賠償請求權、公司法第23條第2項，命被上訴人連帶負損害賠償責任，而聲明：㈠被上訴人應連帶給付上訴人分別如附表損害額欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准為假執行之宣告（未繫屬本院部分不予贅載）。

二、被上訴人則以：富利達公司設計之系爭汽車車位有平面大車位、平面小車位及機械停車位三種，蔡麗婉等8人所購買者，為平面小車位及機械停車位各1個。又李俊民係於富利達公司取得使用執照前；黃怡萍、蔡麗婉、林子翔、吳秉中、何孟勳、王昭舜、卓秀穗係於富利達公司取得使用執照後，分別向富利達公司購買系爭汽車車位，雖購買時間點不同，但均於購買當時親自或由其前手，至系爭社區地下室現場觀看並選擇停車位，均知悉系爭汽車車位是否符合其停車之效用及價值。且系爭汽車車位均合乎建築技術規則建築設計施工編（下稱系爭建築技術規則）第60條第1項，及改制前臺北縣政府頒布之臺北縣建築管理規則第25條規範（下稱系爭規則）。又一般自用小客車之寬度約為1.8公尺，而系爭汽車車位之寬度均有達2公尺以上，故縱系爭汽車車位有未符合法定標準之虞，亦不影響其效用。從而，富利達公司依蔡麗婉等8人購買之尺寸、規格，分別交付系爭汽車車位，顯無違法或損害蔡麗婉等8人權益之瑕疵。再者，依上訴人簽署同意之富麗達社區規約（下稱系爭社區規約）第14條規定（下稱系爭社區規定），可知富利達公司對於系爭機車車位之設置，僅負有規劃之責，而無給付系爭機車車位所有權之義務。且系爭機車車位之規劃，係就系爭社區多餘之共同使用部分或法定空地加以充分利用，以供全體住戶使用，不僅無違法之情事，且經上訴人之同意，未有損害上訴人權益之瑕疵。此外，富利達公司既已依約給付合法之系爭汽車車位，及規劃系爭機車車位，自無不法及損害上訴人權益之行為。彭維梯僅就富利達公司之營運方向及經營策略為決定，未參與房屋之興建規劃，故上訴人請求彭維梯負連帶損害賠償責任，顯無理由等語置辯，並聲明：㈠上訴人於原審之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、本件經原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原審判決，提起部分上訴，聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人分別如附表合計欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

四、兩造不爭執之事項（見本院一卷第110頁至第111頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

（一）關於系爭汽車車位部分

１、上訴人分別於附表契約日期所載之日期，以附表契約價金欄所載之價金，向富利達公司購買坐落系爭土地上之系爭社區房地。

２、蔡麗婉等8人另購買系爭社區地下1樓或地下2樓之系爭汽車車位。

３、上訴人與富利達公司間簽訂之不動產買賣契約（下通稱系爭買賣契約），係將土地價款與房屋價款分別標價。購買系爭汽車車位者，其所有權之計算，係以算入其等所購買系爭土地權利範圍內之方式為不動產標示方法，未買系爭停車車位者則系爭土地權利範圍較小。

４、關於上訴人購買系爭汽車位之約定價額，詳如附表車位價金欄所載。

５、系爭汽車車位中，地下一樓編號72號為行動不便者之車位，73號至98號及110號至125號為法定停車位，又99號至109號為增設停車位；地下二樓編號1至33號及51號至71號為法定停車位，另34號至50號為增設停車位。

６、上訴人所提出系爭買賣契約所示附件2汽機車位置編轄圖，有關系爭汽車車位之長度與寬度均未記載。

（二）關於系爭機車車位部分

１、系爭買賣契約內，均有記載包括機車停車位，但均未約定其價格。至機車停車位之應有部分，均未載明於系爭買賣契約內。

２、系爭社區建案銷售時，有廣告表明戶戶附機車停車位（如原審第285頁之廣告單影本所示，該廣告單下稱系爭廣告單）。

３、系爭機車車位在系爭買賣契約如屬預售屋買賣，則該房屋預訂買賣契約書第17條分管特約第4項載明：機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄圖劃線設置，如於設置時或設置後確有不便使用之處，賣方得另行尋找設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責（下稱系爭買賣契約約定）。如屬成屋買賣，則該不動產買賣契約書無上開記載，但另於系爭社區規約之系爭社區規定記載上開相同之文字。

４、上訴人簽署同意之系爭社區規定載有：「一、本社區地下室共貳層，除供作梯間通道...外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第㈡條第三項所示屬買方使用。本社區地下第一、二層所規劃之汽車停車場共有一百二十五位...車位全部歸賣方所有並得另行出售、出租，...四、機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄劃線設置，如於設時或設置後確有不便使用之處，賣方得另行尋找地點設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責。」。

（三）系爭社區建物經起造人即富利達公司於96年4月23日取得主管之臺北縣（業改制為新北市）政府工務局核發之使用執照（下稱系爭使用執照），發照日期為96年4月18日，竣工日期為96年2月10日。

（四）原審於99年11月26日當庭勘驗被上訴人提出30份系爭買賣契約之契約書，其結果兩造不爭執如下：

１、劉美蘭所有之不動產，係富利達公司出售於訴外人劉雲龍後，再由劉雲龍移轉登記予劉美蘭，故劉美蘭未與富利達公司簽訂系爭買賣契約。

２、蔡麗婉、楊嘉修、許應治、王昭舜、卓秀穗、何孟勳、林子翔等人，與富利達公司簽訂有不動產買賣契約書，其餘上訴人除劉美蘭之外，與富利達公司簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，而上開上訴人於簽約時，均另簽訂系爭社區規約。系爭買賣契約之契約書及系爭社區規約，均各自標明有買方所購買汽車及機車停車位之地下樓層與編號，並均於系爭買賣契約之附件中，附有地下

一、二層汽機車位置編轄圖，具體載明各車位之位置與編號，如停車位為機械式停車位則為雙重併排書立在同一停車位框線之內，上開車位未記載其長寬之數據。

（五）上揭事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院一卷第112頁背面）之系爭買賣契約、系爭社區規約、系爭汽車車位及系爭機車車位平面圖、系爭使用執照、不動產買賣契約書、房屋預訂買賣契約書及土地預訂買賣契約書、車位買賣契約書（均影本）附卷可稽（見原審卷第17頁至第26頁、第31頁、第45頁至第50頁、第74頁至第77頁、第300頁至第317頁，本院二卷第3頁至第240頁、第266頁至第296頁），自堪信為真實。

五、經本院於100年5月26日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院一卷第112頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：

（一）上訴人依民法第354條第1項、第359條、第360條之物之瑕疵擔保請求權；民法第28條、公司法第23條第2項等規定，請求被上訴人連帶賠償系爭汽車車位、系爭機車車位之損害，有無理由？

１、上訴人所主張購買之系爭機車車位，是否在系爭買賣契約出售之範圍內？

２、上訴人是否未購買到系爭機車車位之所有權而無合法使用權限，致有可能隨時無法繼續使用之瑕疵？

３、系爭汽車車位是否有不能供通常使用之瑕疵？

４、系爭汽車車位之空間是否符合法令最低要求？

５、彭維梯是否應與富利達公司連帶負責？

（二）上訴人依民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項之權利瑕疵擔保請求權；民法第28條、公司法第23條第2項等規定，請求被上訴人連帶賠償系爭汽車車位、系爭機車車位之損害，有無理由？

１、上訴人所主張購買之系爭機車車位，是否在系爭買賣契約出售之範圍內？

２、上訴人是否未購買到系爭機車車位之所有權而無合法使用權限，致有可能隨時無法繼續使用之瑕疵？

３、彭維梯是否應與富利達公司連帶負責？

（三）上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項之債務不履行損害賠償請求權；民法第28條、公司法第23條第2項等規定，請求被上訴人連帶賠償系爭汽車車位、系爭機車車位之損害，有無理由？

１、上訴人所主張購買之系爭機車車位，是否在系爭買賣契約出售之範圍內？

２、上訴人所購買者是否為系爭機車車位所有權？

３、富利達公司所交付之系爭機車車位，是否符合買賣契約之本旨？

４、系爭汽車車位之空間是否符合法令最低要求？

５、富利達公司所交付之系爭汽車車位，是否符合買賣契約之本旨？

６、彭維梯是否應與富利達公司連帶負責？

（四）上訴人依民法第184條第1項之侵權行為之損害賠償請求權；民法第28條、公司法第23條第2項等規定，請求被上訴人連帶賠償系爭汽車車位、系爭機車車位之損害，有無理由？

１、上訴人主張彭維梯有違法私設系爭機車車位，並將系爭機車車位出售予上訴人之侵權行為，是否有據？

２、被上訴人是否有提供未符合法令最低要求系爭汽車車位之侵權行為？

３、被上訴人是否有未依契約本旨提供系爭汽車車位、系爭機車車位給付之侵權行為？

４、上訴人是否受有損害？若有其損害為何？

５、上訴人所受損害，與被上訴人之侵權行為有無因果關係？

６、富利達公司是否應與彭維梯連帶負責？

六、茲就爭點分別論述如下：

（一）上訴人得依民法第354條第1項本文、第359條本文之物之瑕疵規定，請求富利達公司減少價金如下６所示之價金，並返還如下６所示之本息，且得依公司法第23條第2項規定請求彭維梯為連帶給付，逾此部分，則屬無據。

１、楊麗婉等13人主張購買之系爭機車車位，應在系爭買賣契約出售之標的範圍內。

①經查，系爭買賣契約內，均記載包括系爭機車車位，但未約定其單價之價格，惟系爭機車車位之應有部分，未載明於系爭買賣契約內；系爭社區建案銷售時，於系爭廣告單表明戶戶附機車停車位等節，為兩造所不爭執（見上四之（二）１、２所載），並有系爭買賣契約影本、系爭廣告單（均影本）附卷可參（見原審卷第205頁、第212頁、第215頁、第220頁、第224頁、第225頁、第227頁、第232頁、第236頁、第285頁；本院二卷第4頁、第35頁、第44頁、第53頁、第72頁、第98頁、第107頁、第121頁、第139頁、第170頁、第194頁、第218頁、第267頁），自堪認為實在。

②基此，系爭買賣契約之標的，當應包括系爭機車車位，至為明灼。至系爭買賣契約雖未載明系爭機車車位之價金，惟探求兩造締結系爭買賣契約之真意，系爭機車車位之價金，應包涵於系爭買賣契約標的價金之內，不能以未載明系爭機車車位價金，即否認系爭機車車位屬被上訴人應給付之標的，甚為明顯。

③是故，楊麗婉等13人主張購買之系爭機車車位，應在系爭買賣契約出售之標的範圍內，堪予認定。被上訴人徒以系爭買賣契約未單獨約定系爭機車車位價金而為抗辯，要非可採，至為明悉。

２、富利達公司交付蔡麗婉等13人之系爭機車車位，因非合法申請，致有隨時可能無法繼續使用之價值瑕疵。

①被上訴人係以：依系爭規約約定、系爭買賣契約約定內容以觀，富利達公司就系爭機車車位部分，僅負責規劃。如於設置時或設置後確有不便使用之處，富利達公司得另行尋找地點設置，即毋須負違約之責，故富利達公司應無給付系爭機車車位之義務。又富利達公司規劃之系爭機車車位，係就系爭社區多餘之共用部分或法定空地加以充分利用，以供全體住戶使用，不僅無違法之情事，亦經蔡麗婉等13人之同意，且無悖於系爭廣告單之承諾云云。

②第查，系爭機車車位在系爭買賣契約如屬預售屋買賣，則系爭買賣契約約定載明，機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄圖劃線設置，如於設置時或設置後確有不便使用之處，賣方得另行尋找設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責；如屬成屋買賣，則該不動產買賣契約書無上開記載，但另於系爭社區約定有記載上開相同之文字等情，此為兩造所無異詞（見上四之（二）３、４所示）。由是觀之，蔡麗婉等13人買受之系爭機車車位，係由富利達公司起造規劃後，由蔡麗婉等13人依約定選購機車位置編轄劃線之位置而使用，至為明確。

③復按，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法（下稱消保法）第22條定有明文。查系爭社區建案銷售時，富利達公司於系爭廣告單表明「戶戶附機車停車位」等詞，為兩造所無異詞（見上四之（二）２所載），而富利達公司為企業經營者，自應確保系爭廣告單內容之真實，即對上訴人負有不低於「戶戶附機車停車位」內容之義務（並參本院三卷第72頁背面至第73頁之攻防意見），堪予認定。又消保法係為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質而制定，此觀諸消保法第1條第1項規定即明。由是可知，消保法第22條乃為實踐上開立法目的，而要求企業經營者應確保廣告內容之真實，俾消費者於依廣告內容而為消費決策時，得受相當之保護。蓋廣告乃由企業經營者單方製作，用以吸引消費者為消費決策與行為，常能左右消費者之判斷，自應受相當規範，避免損及消費者權益，以促進國民消費生活安全與品質，當屬為維持社會秩序、增進公共利益所必要之基本權限制，要無違憲之虞，併此敘明。

④然而，依系爭使用執照所示，系爭社區建物僅設有機車停車位28輛（見原審卷第31頁），而被上訴人復自承：蔡麗婉等13人所分配之系爭機車車位，均非屬該28個機車停車位等情（見本院三卷第32頁、第45頁背面）。基此，富利達公司給付蔡麗婉等13人之系爭機車車位，係未經政府核准自行非法增設之機車停車位，隨時可能遭主管機關取締、取消，而有無法繼續使用之價值減少之瑕疵，至為明悉。

⑤又按，定型化契約中之條款有違反平等互惠原則、或契約之主要權利義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成等情形之一，推定其顯失公平；且定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，此觀諸消保法第12條第1項、第2項第1款、第3款等規定即明。被上訴人雖以系爭買賣契約約定或系爭社區規定（內容見上四之（二）３、４所載），而抗辯其交付之系爭機車車位無瑕疵云云。惟不論系爭社區規定得否拘束蔡麗婉等13人，揆諸上開條文意旨，系爭買賣契約約定或系爭社區規定，要屬違反富利達公司與蔡麗婉等13人間之平等互惠原則，蓋蔡麗婉等13人給付系爭機車車位價金（見上１之②所認定），富利達公司竟交付有價值減少瑕疵之系爭機車車位。況上開約定或規定，將使蔡麗婉等13人依系爭買賣契約應取得無瑕疵之系爭機車車位權利受限。是故，系爭買賣契約約定或系爭社區規定均應推定為顯失公平，且有違誠信原則，應屬無效（參本院三卷第73頁之兩造攻防意見），附此說明。

３、蔡麗婉之B2-002、B2-003車位；王昭舜之B2-041、B2-042車位；卓秀穗之B2-043、B2-044車位；李俊民之B2-069車位；林子翔之B2-006、B2-007車位等車位，尚無不能供通常使用之瑕疵。惟黃怡萍之B1-124、B1-125車位；吳秉中之B1-112、B1-113車位；何孟勳之B2-008、B2-009車位及李俊民之B2-068車位，則有程度不一之通常使用瑕疵。

①被上訴人係以：蔡麗婉等8人於購買系爭汽車車位前，系爭汽車車位所在位置旁之樑柱皆貼上「車輛規格限制」之標示（見被上證4，見本院一卷第125頁至第127頁，下稱系爭告示牌），且蔡麗婉等8人不僅皆查看系爭汽車車位所在之位置狀況，且知悉是否符合其停車之效用價值，當不得因其停放中大型車輛，導致上下車有所不便，而請求富利達公司負瑕疵責任；況吳秉中係於交屋後約半年，始於96年8月16日購買B1-113、B1-115車位，顯為詳加考量後始行購買，富利達公司依現況交付，焉屬瑕疵給付云云。

②第按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。

③經查，本院於100年2月10日至現場勘驗時，分別由黃文福（其身高體重資料見本院一卷第236頁背面，下簡稱Ａ駕駛）駕駛裕隆汽車1600CC汽車（下簡稱甲車）；林家葆（其身高體重資料見本院一卷第236頁背面，下簡稱Ｂ駕駛）駕駛福特汽車2000CC（下簡稱乙車）進行實際測試，並經受命法官依Ａ、Ｂ駕駛及其助手出入甲、乙車之便利程度，各判定蔡麗婉等8人之系爭汽車車位之停車狀況如該日勘驗筆錄之附表（見本院一卷第237頁，下稱系爭附表），已顧及兩造不同之主張、抗辯，堪採為認定系爭汽車車位是否有不能供通常使用瑕疵之依憑，至為明確。

④職是，蔡麗婉之B2-002、B2-003車位；王昭舜之B2-042車位；卓秀穗之B2-043、B2-044車位；李俊民之B2-069車位；林子翔之B2-007車位等車位，無論由甲Ａ或乙Ｂ測試，結果皆為駕駛、助手均正常下車之情況（見本院一卷第236頁背面、第237頁）。以故，上揭系爭汽車車位要無不能供通常使用之瑕疵，至為明顯。再者，王昭舜之B2-041車位及林子翔之B2-006車位雖因堆置雜物而未勘驗，惟其B2-042車位（位於上層）、B2-007車位（位於下層）既均屬駕駛、助手均正常下車之情況，則B2-041車位（位於下層）、B2-006車位（位於上層）依本院至現場勘驗之經驗，結果應大致相同。況王昭舜、林子翔於本院通知到場勘驗時，未備妥準備環境以證明B2-041車位、B2-006車位確有駕駛或助手不能正常下車之情形，自不能憑其空言，即認定B2-041車位、B2-006車位有駕駛或助手不能正常下車之瑕疵，實堪確定。

⑤再查，黃怡萍之B1-125車位；何孟勳之B2-009車位由甲Ａ測試之結果為駕駛、助手均不便下車，以乙Ｂ測試之結果為駕駛無法下車、助手正常下車；吳秉中之B1-113車位（因吳秉中未提供得以勘驗之環境，改以較B1-113車位寬2公分之B1-115進行測試，見本院一卷第236頁背面）；李俊民之B2-068車位由甲Ａ測試之結果為駕駛、助手均正常下車，以乙Ｂ測試之結果為駕駛正常下車、助手不便下車，此有系爭附表可稽（見本院一卷第237頁）。甚且，何孟勳之B2-009車位（本院一卷第236頁背面之勘驗筆錄誤載為B2-69，業經兩造確認，見本院三卷第5頁、第31頁背面）以甲Ａ測試時，助手出來需從車後繞行，由駕駛側出來；另李俊民之B2-068以甲Ａ測試時，助手出來需採蹲姿前進等情，復經本院勘驗無誤（見本院一卷第236頁背面）。至黃怡萍之B1-124車位因無法升降而未勘驗；吳秉中之B1-112車位因吳秉中未提供得以勘驗之環境而未勘驗；何孟勳之B2-008因堆置雜物而未勘驗，惟其下層車位即B1-125車位、B1-113車位（實際係以B1-115車位測試）、B2-009車位測試，則承上④所示之現場勘驗之經驗，結果應大致相同，且有證人即黃怡萍之配偶潘家棟之證言可參（見本院一卷第192頁）。據此，黃怡萍之B1-124、B1-125車位；吳秉中之B1-112、B1-113車位；何孟勳之B2-008、B2-009車位及李俊民之B2-068車位皆有上開程度不一之通常使用瑕疵，洵堪認定。

⑥復按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條復有明定。由是而論，關於買受人於契約成立時知悉物有瑕疵、或因重大過失而不知之事實，應由出賣人負舉證之責。

⑦繼查，審諸潘家棟證稱：96年3、4月伊與黃怡萍下去地下一樓時，沒有看到系爭告示牌；到96年農曆7月房子在裝潢時，伊將汽車停在B1-125車位時，也沒有看到系爭告示牌之限制標示，伊等很早搬進去，綠色標示算是很顯眼，如果有伊應該會看到等語（見本院卷第191頁背面）觀之，則系爭告示牌是否為蔡麗婉等8人簽約前即已附掛，已屬可疑。況佐以系爭告示牌所示之拍照日期，或係於100年5月19日（見本院一卷第125頁至第126頁），或於98年7月10日（見本院一卷第127頁）。惟李俊民係於96年4月16日即已簽訂系爭買賣契約（見附表契約日期欄所示）等節以考，益見系爭告示牌是否於蔡麗婉等8人簽訂系爭買賣契約前即已裝設？更難確認。

⑧續查，被上訴人再以：系爭汽車車位業經檢查員楊遠愷檢查合格並記載於竣工檢查表（見本院一卷第146頁至第160頁，該竣工檢查表下稱系爭檢查表），足見系爭告示牌於96年2月8日前即已貼上云云。然而，系爭檢查表所謂「標示之規定」，是否指系爭告示牌？尚難憑系爭檢查表為認定。況系爭告示牌縱張貼於系爭汽車車位牆面，焉能即謂蔡麗婉等8人業已詳讀其內容，而應受其拘束？又豈能因系爭告示牌即謂蔡麗婉等8人於系爭買賣契約成立時，知悉或因重大過失而未能知悉系爭汽車車位有上開瑕疵？準此顯見，系爭告示牌尚不能採為有利於被上訴人之認定，至屬明灼。

⑨且查，參以潘家棟證稱：富利達公司未告知系爭汽車車位有大小之分，亦未告知系爭汽車車位之規格，復未告知伊等購買之系爭汽車車位只能停小車；伊至地下室看系爭汽車車位，但那時候沒有電，是銷售小姐及工地主任在場，伊等說想要試試看，可是他們說沒有電，沒有辦法降下來，所伊等就沒辦法試等詞（見原審卷第274頁背面）；李俊民陳稱：富利達公司未告知系爭汽車車位有大小之分，亦未告知系爭汽車車位之規格，復未告知伊購買之系爭汽車車位只能停小車；伊只有去看地下室停車位的空間，以及預購的停車位；當時有要求試停，但銷售小姐說因為尚未取得使用執照，所以是臨時用電，害怕在升降的途中有跳電，所以沒有讓伊等試等語（見原審卷第276頁）；證人即卓秀穗之配偶曾國軒證稱：未獲告知系爭汽車車位有大小之分、系爭汽車車位之規格或系爭汽車車位只能停小車；伊等有下去地下室看，但當時沒有電，所以沒有看得很清楚，只有看位置而已等情（見原審卷第273頁背面至第274頁）參互以察，則蔡麗婉等8人於購買系爭汽車車位之前，應未獲富利達公司明確說明系爭汽車車位之功能限制（僅能停放較小車輛），亦未於系爭汽車車位進行實際停放測試，應可確定。

⑩至查，吳秉中雖係於96年8月16日始購買B1-112、B1-113車位，惟被上訴人未舉證證明吳秉中曾經就B1-112、B1-113車位進行實際使用測試，空言抗辯：吳秉中已知悉或因重大過失而未能知悉系爭汽車車位有不能停放汽車之瑕疵云云，自非可採。從而，被上訴人僅以：系爭汽車車位出賣時，業屬規劃設置完成之特定物，且黃怡萍、吳秉中、何孟勳、李俊民於購買系爭汽車車位前，有查看挑選位置並決定是否購買，有評估預見之可能，而否認其為物之瑕疵云云，應非可取。

⑪據此，承上④、⑤所述，蔡麗婉之B2-002、B2-003車位；王昭舜之B2-041、B2-042車位；卓秀穗之B2-043、B2-044車位；李俊民之B2-069車位；林子翔之B2-006、B2-007車位等車位，尚無不能供通常使用之瑕疵。惟黃怡萍之B1-124、B1-125車位；吳秉中之B1-112、B1-113車位；何孟勳之B2-008、B2-009車位及李俊民之B2-068車位，則有程度不一之通常使用瑕疵，堪予認定。

４、部分系爭汽車車位之空間，尚未符合法令之最低要求。

①第按，機械停車設備每輛為寬二.二公尺，長五.五公尺及淨高一.八公尺，系爭建築技術規則第60條第1項第2款定有明文。而依系爭建築技術規則第60條第2項訂定之修正前建築物附設停車空間機械停車設備規範（下稱系爭規範）載明：所謂置車板，係指機械停車設備中供搬運或停放汽車之托板（系爭規範1.3⑶）；所謂機械停車位，係指機械停車設備供作停放汽車之空間托板（系爭規範1.3⑷，均見本院一卷第84頁）；無人操作方式，係指存車人無須進入裝置內，僅移動汽車之方式；準無人操作方式，係指待存車人退出裝置外後，移動汽車之方式；共乘操作方式，係指存車人與汽車同時搭載於機箱內，一併移動之方式（系爭規範2.5⑴，見本院一卷第85頁背面）；依系爭建築技術規則第62條第2項所訂尺寸，係供建築物附設停車空間設置機械停車設備停車數量計算標準。至無人操作方式之機械停車設備其長度、寬度、高度依系爭規範3.2⑶規定辦理（系爭規範3.1，見本院一卷第86頁）；不供乘車人進出使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加0.15公尺以上，且不得小於2.0公尺；長度應為5.2公尺以上；高度應為停放汽車之全高加0.05公尺以上，且不得小於1.6公尺（系爭規範3.2⑶，見本院一卷第86頁背面）；置車板寬度為包含兩側邊之樑，其淨寬度不得小於2公尺，其長度不得小於4.0公尺。機械停車設備無置車板之機型不受此限制（系爭規範3.2⑵，見本院一卷第86頁）；人車共乘兼供乘車人通道使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加零點五公尺，且不得少於二點二公尺；停車位之長度應在五點五公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加零點五公尺，且不得小於一點八公尺（系爭規範3.2⑷，見本院一卷第86頁背面）。

②基此，蔡麗婉等8人購置之系爭汽車車位位於下層部分（編號分別為B2-003、B1-125、B2-041、B2-043、B1-113、B2-069、B2-009、B2-007，下合稱系爭下層車位），既非屬無人操作或準無人操作方式之機械車位（此為兩造所無異詞，分見本院二卷第284頁至第287頁、本院三卷第73頁背面）。職是，系爭下層車位之尺寸，至少應符合寬二.二公尺，長五.五公尺及淨高一.八公尺，甚為明顯。再者，新北市新莊地政事務所複丈成果圖（見原審卷第162頁）測量之尺寸，係標註內緣，而將標線寬度註記於內（見原審卷第159頁）。是加計兩側標線、左右支撐柱距離後，除黃怡萍之B1-125車位、王昭舜之B2-041車位之前寬2.19公尺、吳秉中之B1-113車位之前寬、後寬2.19公尺較上揭規定少1公分之外，系爭下層車位其餘部分之寬度、長度、高度，均符合上開規定，應可確定。

③至於，上訴人雖謂：蔡麗婉等8人所購之系爭汽車車位，其法定尺寸皆應符合系爭規範3.2⑷之規定云云。然依系爭規範2.5⑴規定，所謂共乘操作方式，係指存車人與汽車同時搭載於機廂內，一併移動之方式。而所謂機廂，係指人車共乘之垂直升降裝置，供人員搭乘及停放汽車之車廂，此觀諸系爭規範1.3⑺即明。再佐諸系爭規範4.3、4.5條針對人車共乘式車廂之安全要求之文義以察，足認蔡麗婉等人所購之系爭汽車車位，應非屬系爭規範3.2⑷所指之人車共乘式兼供乘車人通道使用之機械停車位，當可確定。

④復查，蔡麗婉等8人購置之系爭汽車車位位於上層部分（編號分別為B2-002、B1-124、B2-042、B2-044、B1-112、B2-068、B2-008、B2-006，下合稱系爭上層車位），係屬不供乘車人進出使用之機械停車位，依系爭規範3.2⑶規定，其寬度應為停放汽車之全寬加0.15公尺以上，且不得小於2.0公尺；長度應為5.2公尺以上；高度應為停放汽車之全高加0.05公尺以上，且不得小於1.6公尺。被上訴人雖抗辯：系爭上層車位應屬置車板，依系爭規範3.2⑵規定，寬度為包含兩側邊之樑，其淨寬度不得小於二公尺，其長度不得少於四公尺云云。惟系爭上層車位既為機械停車位，揆諸系爭買賣契約關於系爭汽車車位之真意，尤無將之以置車板適用之理。是故，被上訴人此部分所辯，應非可取。

⑤據此，系爭上層車位之寬度經加計兩側之樑後，固均超過2.0公尺，且高度均高於1.6公尺，惟其長度皆未達5.2公尺，堪予確定。至中華民國全國建築師公會所為之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認：系爭汽車車位之尺寸規格大致符合系爭建築技術規則規定等情（見系爭鑑定報告第5頁、第7頁至第8頁）。然系爭鑑定報告未敘及系爭上層車位之長度是否符合系爭規範3.2⑶規定，尚不足採為有利於被上訴人之證據，併此指明。

⑥此外，被上訴人辯稱：系爭汽車車位皆經主管機關審核通過，始能取得系爭使用執照，且經楊遠愷檢查合格並記載於系爭檢查表，足證系爭汽車車位之尺寸確係符合相關規範云云。但系爭上層車位之長度不足5.2公尺，而未符合系爭規範3.2⑶之規定，至屬明顯，系爭檢查表未載明系爭上層車位之實際長度，縱通過主管機關之審核，亦不能拘束本院，尤不能資為被上訴人有利之認定，堪予確定。

⑦又查，細繹曾國軒證稱：富利達公司有給伊等選位置，伊當時覺得B2-043、B2-044車位離出口比較近，比較方便；伊等剛開始有填另外一個合約，但那時未簽名，不算是換位置；卓秀穗於96年6月14日簽名的訂購異動申請單，不是合約書，只是預約而已，因為原先選的B2-035、B2-036車位不方便等語（見原審卷第274頁）等語以考，雖卓秀穗有更換系爭汽車車位之舉，惟未有實際測試停放車輛之舉措，亦不能認為卓秀穗已知悉B2-044車位之上開瑕疵，應堪確認。

⑧從而，系爭下層車位之中，除黃怡萍之B1-125車位、王昭舜之B2-041車位、吳秉中之B1-113車位較上揭法令規定少1公分之外，其餘部分之寬度、長度、高度，均符合法令規定；而系爭上層車位之長度，則有未符上揭法令規定尺寸之情形，至其寬度、高度，尚符合上揭法令規定之尺寸，致有民法第354條第1項本文所指之價值減少瑕疵，洵堪認定。

５、彭維梯應與富利達公司連帶負賠償之責。

①被上訴人辯以：彭維梯僅就富利達公司營運方向及策略方針為決定，未曾參與系爭房屋之興建規劃，故系爭車位之瑕疵與彭維梯無涉云云。

②惟按，公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。公司法第23條第2項定有明文。又股份有限公司之董事，為公司法所稱之公司負責人，此觀諸公司法第8條第1項規定即明。

③經查，上訴人向富利達公司購買系爭車位時，彭維梯為富利達公司之董事長，此為被上訴人所無異詞，且有富利達公司之基本資料查詢（見原審卷第33頁）、系爭使用執照（見原審卷第31頁）及系爭買賣契約（見原審卷第21 頁、第201頁至第239頁）附卷可稽，自堪認為實在。因此，彭維梯既對外代表富利達公司執行業務，則系爭車位建築之送審圖必經其審閱，始得向主管機關申請，而負有須依送審圖興建系爭車位，使系爭車位符合系爭建築技術規則規定之尺寸，且督導系爭車位符合消費者之通常使用，至為明確。

④然查，系爭車位竟有如上２、３、４所示之瑕疵，致上訴人受有損害，揆諸上②之規定意旨，彭維梯自應與富利達公司負連帶賠償責任，實堪認定。至彭維梯上開所辯，並未舉證以實其說（見本院三卷第32頁），竟謂應由上訴人負舉證之責（見本院三卷第42頁背面），自非可採，甚為明灼，附此指明。

６、上訴人得請求被上訴人之給付，詳如下④、⑤所示之本息。

①第按，民法第359條之減少價金規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。惟揆其立法旨趣係以在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。該條項之規定，性質上乃證明度之降低，而非純屬法官之裁量權，負舉證責任之當事人應在客觀上可能之範圍內提出證據，俾法院得本於當事人所主張一定根據之事實，綜合全辯論意旨，依照經驗法則及相當性原則就損害額為適當之酌定。由是而論，買受人已證明買賣之物確有瑕疵，而其得請求減少之價金之數額不能證明或證明顯有重大困難，法院應依上開規定定其數額，至為明白。

②經查，綜觀系爭鑑定報告關於系爭機車車位倘有因不合法、恐遭禁止設置之瑕疵，於96年2月至8間其減損之價值為每個3萬9300元至4萬1300元，於98年2月間則為4萬3050元（參見系爭鑑定報告第7頁）；富利達公司給付蔡麗婉等13人之系爭機車車位，係未經政府核准自行非法增設之機車停車位，隨時可能遭主管機關取締、取消，而有無法繼續使用之價值減少瑕疵（如上２各點所述）；系爭機車之使用狀況等一切情形，本院認蔡麗婉等13人就系爭機車車位得請求減少之價金各為4萬元。

③復查，審諸系爭汽車車位若有無法供停車之通常使用瑕疵，於96年2月至8月間其減損之價值為上層車位每個41萬6000元至43萬4000元；下層車位每個45萬元至46萬8000元；於98年2月間為上層車位每個44萬9000元，下層車位每個48萬4505元（參見系爭鑑定報告第7頁至第8頁）；蔡麗婉等8人之系爭汽車車位之通常使用或價值減少之瑕疵狀況各有不同（詳見上３、４所載）、購買系爭汽車車位之價金（見附表車位價金欄所示）、兩造皆不願就系爭汽車車位之瑕疵減損價值再行鑑定（見本院三卷第4頁、第32頁背面）等一切情形，本院認黃怡萍得就B1-124、B1-125車位合計請求減少價金25萬元；何孟勳得就B2-008、B2-009車位合計請求減少價金25萬元；吳秉中得就B1-112、B1-113車位合計請求減少價金14萬元；李俊民得就B2-068、B2-069車位合計請求減少價金14萬元，至蔡麗婉、王昭舜、卓秀穗、林子翔則就所購得之系爭汽車車位各得合計請求減少價金5萬元。

④據此，蔡麗婉、王昭舜、卓秀穗各得請求減少系爭車位之價金為9萬元（計算式：系爭機車車位4萬元＋系爭汽車車位5萬元＝9萬元）；楊嘉修、許應治、李建億、劉美蘭、楊永為、吳如慧、吳秉仁各得請求減少系爭機車車位價金4萬元；吳秉中、李俊民各得請求減少系爭車位價金為18萬元（計算式：系爭機車車位4萬元＋系爭汽車車位14萬元＝18萬元）；何孟勳得請求減少系爭汽車車位價金25萬元；林子翔得請求減少系爭汽車車位價金5萬元；黃怡萍得請求減少系爭車位價金為29萬元（計算式：系爭機車車位4萬元＋系爭汽車車位25萬元＝29萬元），洵堪認定。

⑤末查，上訴人以起訴狀對富利達公司為減少價金之意思表示（見原審卷第4頁背面、第9頁），於經本院確認之上②、③部分，即生減少系爭車位價金之效果，而得請求富利達公司返還。職此，再承上５所示，上訴人請求被上訴人連帶給付上④所示之金額，應屬有據。末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。以故，上訴人另請求被上訴人連帶給付上④所示金額自起訴狀繕本送達日（98年2月24日，見原審卷第41頁至第42頁、第53頁，並參本院三卷第72頁背面）之翌日（98年2月25日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為有理由。至上訴人逾上開部分本息之請求，則屬無據。又劉美蘭業經劉雲龍讓與因購買系爭機車車位所生之損害賠償請求權，並經通知被上訴人（見本院三卷第76頁、第75頁，另參原審卷第4頁背面、第11頁、第220頁至第223頁），自應以劉美蘭之減少價金請求權起算行使權利，被上訴人抗辯已逾除斥期間，尚非可採，併此指明。

（二）至上訴人依其餘請求權請求被上訴人連帶給付，經審酌後，其得請求之數額均未逾上（一）之６④、⑤所示之本息，故不論各該請求權是否可取，因上訴人係請求擇一為有利判決（見本院一卷第74頁背面至第75頁、本院三卷第72頁），是本件其餘爭點均無贅予論列之必要，附此指明。

七、綜上所述，上訴人本於民法第359條本文規定，請求富利達公司減少價金，並訴請返還，且依公司法第23條第2項規定，請求彭維梯連帶給付，於上六之（一）６④、⑤所示之本息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，不得上訴第三審，於本院判決後即確定，故無宣告假執行之必要。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項至第7項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，部分理由雖有不同，但結論尚無二致，仍應予維持。上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第79條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。

民事第五庭