臺灣高等法院100年度上易字第647號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第647號

上訴人

伸昌光電材料股份有限公司

法定代理人

林暉育

訴訟代理人

韓邦財律師

訴訟代理人

許惠君律師

被上訴人

余秋勇

訴訟代理人

黃達元律師

上列當事人間返還押租保證金事件，上訴人對於中華民國100年5月16日臺灣桃園地方法院100年度訴字第269號第一審判決提起上訴，本院於100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：兩造於民國95年7月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路256巷2號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自95年7月1日起至101年6月30日止，每月租金新台幣（下同）16萬元，上訴人並交付押租保證金80萬元（下稱系爭押租金）予被上訴人。嗣上訴人因故不再承租系爭房屋，乃於99年11月初電知被上訴人於99年12月31日終止系爭租約，被上訴人當時並無異議，並於99年12月間協同第三人前來察看系爭房屋，復於網路上刊登租屋廣告。詎上訴人於99年12月底搬遷後，於100年1月4日以存證信函通知被上訴人返還系爭押租金，被上訴人竟以上訴人未回復原狀而拒絕返還，惟依系爭租約第5條之文意，係指上訴人於遷空、交還系爭廠房後即得請求被上訴人返還系爭押租金，至於系爭租約第7條關於上訴人期前終止租約之回復原狀義務，屬於損害賠償範疇，非押租金所擔保之範圍，況上訴人亦已將原放置之機器、辨公設備等物遷空，且系爭房屋已交還被上訴人占有中，至上訴人交還系爭房屋時漏未移交之遙控器，若被上訴人現拒絕收受，上訴人在遙控器之價值範圍內行使抵銷權。縱認上訴人負回復原狀之義務，惟系爭房屋屋齡逾30年，應扣除折舊後計算回復原狀之金額，再與押租金抵償後，被上訴人至少返還剩餘17萬4,410元。爰依系爭租約第5條約定，請求被上訴人返還系爭押租金80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原審判決上訴人敗訴。上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

二、被上訴人則以：上訴人並未以電話通知被上訴人將於99年12月31日終止系爭租約，被上訴人亦未同意終止租約，故兩造間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，被上訴人刊登廣告、帶第三人看廠房、討論回復原狀、押租金等事宜，僅係預備於租約終止後之處理，無從認定被上訴人即已同意終止租約。縱認系爭租約已合意終止，惟上訴人未遷空系爭房屋，且未將系爭房屋回復原狀，亦不得請求返還押租金。另依系爭租約第17條雖約定留置物視作廢棄物，然上訴人留置於現場之物品甚多，如可任意棄置則對被上訴人顯失公平，況自100年1月起至100年7月底止，以每月租金15.3萬元計算，上訴人積欠被上訴人之租金高達107萬1,000元，顯逾系爭押租金80萬元，上訴人實無由請求返還押租金等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第44頁反面至第45頁）：上訴人於95年7月1日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自95年7月1日起至101年6月30日止，每月租金為16萬元，上訴人並於簽訂系爭租約時交付押租保證金80萬元予被上訴人，有房屋租賃契約書1份為證（見原審卷第7頁至第11頁）。

四、上訴人主張系爭租約於99年12月31日終止，且上訴人已將系爭房屋騰空交付被上訴人，如認上訴人未騰空系爭房屋，被上訴人得將置於系爭房屋之物品，視為廢棄物，並與回復原狀之所需費用，經與系爭押租金抵銷後，被上訴人亦應返還系爭押租金至少17萬4,410元。惟為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，查：

㈠系爭租約是否已於99年12月31日終止？

⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453條、第450條第3項定有明文。亦即定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止契約，但亦得特別約定保留終止權，當事人之一方或雙方得於期限屆滿前終止契約，但應於終止契約時依民法第450條第3項之規定先期通知即可。

⒉依兩造簽訂系爭租約附加條約第2條約定：「租金為每個月新台幣壹拾陸萬元整，……」。系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即指上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即指被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」（見原審卷第8頁、第11頁）。是兩造間簽訂之系爭租約雖定有期限，惟兩造既約定上訴人得於租賃期間擬遷離他處時，應無條件將系爭房屋回復原狀返還被上訴人，而不得向被上訴人請求返還租金、遷移費或其他權利金等，即保留上訴人終止系爭租約之權利，則上訴人自得於系爭租約屆滿前單獨終止系爭租約，僅於曆定一個月末日為終止期，且須於終止前之1個月將終止租約之意思表示通知被上訴人。

⒊次按契約終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。又對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第94條定有明文。本件上訴人公司於99年10月18日經主管會議決議該公司之桃園廠於99年12月31日關廠，並指示由管理部負責，管理部之副理涂兆慶即指示總務管理師李品稼負責聯絡被上訴人，李品稼乃於99年10月20日以電話通知被上訴人將於99年12月31日提前終止系爭租約，嗣被上訴人並曾於99年12月底陪同第三人來看系爭房屋等情，業據證人涂兆慶、李品稼證述甚詳（見原審卷第36頁反面、第37頁、第28頁反面至第29頁反面）。是上訴人既依系爭租約第7條約定、民法第453條第3項規定，將於99年12月31日終止系爭租約之意思表示於1個月前之99年10月20日通知被上訴人，且被上訴人於受通知後既曾陪同第三人前來察看系爭房屋，並於99年12月23日、100年1月5日刊登出租系爭房屋之網路廣告，有上訴人提出該廣告資料在卷可稽（見本院卷第58頁、見原審卷第44頁至第58頁) ，復為被上訴人所不爭，揆諸前揭說明，上訴人主張於99年12月31日依系爭租約第7條約定終止系爭租約，應屬有據。被上訴人抗辯稱其並未接獲上訴人提前終止系爭租約之意思表示云云，不足為採。另系爭契約第7條為特別約定上訴人保留終止權，已如前述，是僅上訴人將終止租約之意思表示到達被上訴人，即生終止之效力，原不待被上訴人表示同意，是被上訴人抗辯其未同意終止系爭租約，系爭租約未終止云云，不足為採。

㈡上訴人是否已將系爭房屋回復原狀並遷空交還被上訴人？

⒈依系爭租約第6條約定：「乙方於租約屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利……」，第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即指被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語（見原審卷第8頁）。是不論系爭租約租期屆滿，或上訴人終止租約，上訴人均應將系爭房屋回復原狀、騰空返還被上訴人。上訴人主張其終止系爭租約時僅須騰空交還系爭房屋，毋庸回復原狀云云，不足為採。

⒉上訴人於終止系爭租約後，迄未點交系爭房屋予被上訴人，且100年2月16日始將一副鑰匙交予被上訴人，俾被上訴人找仲介看房子，此經證人李品稼、涂兆慶陳證在卷（見原審卷第29頁正、反面、第37頁)，參酌本院於100年10月24日勘驗系爭房屋如附圖，其結果：⑴A鐵門遙控器未還給被上訴人。⑵經勘驗A鐵門關著，經接通電源後，C鐵門可以開啟進入A屋內，A鐵門無法開啟，屋內有塑膠塹板、雜物未搬走，水泥地有龜裂（如照片1、2、3、13下、14、15、16、17上、38）。⑶①B屋1樓大門玻璃碎，此門（如照片4、5）被上訴人有鑰匙可以進入，B屋1樓內空曠、有雜物（如照片6、7、8、12、13上、18下）。②B屋2樓樓梯之手扶梯毀損、2樓有鐵門損壞、辦公設備、廚具（損壞未修復）、匾額、白板、變電箱、OA板、電冰箱、隔間牆、時鐘未清除（如照片21、22、23、24、25、26、27、28、29）。③B屋2樓陽台外，有通風管、鐵箱未移除（如照片34、35）。④B屋3樓隔間未移除，廁所、浴室未修復，升降梯原有4個出入口，現升降梯的2樓、4樓出入口封閉，門壞（如照片30、31、32、33）。

⑤B屋2樓、3樓外牆之招牌板未拆（如照片37）。⑥D鐵門未能開啟，D處水泥地龜裂（如照片17下、18上、19上）。⑦H處地上有鐵門痕跡（如照片20上），水溝蓋周圍水泥地有龜裂（如照片19下、20、36）。⑧升降梯附近的水泥地龜裂（如照片39、40）。有本院勘驗筆錄、附圖、當場拍攝現場照片在卷可憑(見本院卷第64頁反面至第106頁) 。是上訴人既未將系爭房屋A鐵門之遙控器返還被上訴人，且系爭房屋內仍留有上訴人之塑膠塹板、雜物、辦公設備、廚具、匾額、白板、變電箱、OA板、電冰箱、隔間牆、時鐘、通風管、鐵箱等未移除，甚且有水泥地龜裂、手扶梯毀損、門壞情事。而被上訴人陳明上訴人應回復系爭房屋之原狀，計：警衛室須移除，且警衛室旁之牆面，應回復為花崗岩牆（如照片11右邊牆面）。系爭房屋原在G斜線處設置鐵門，上訴人拆除後，擅自將鐵門移至F處（如照片9、10）。B屋原來有隔間、輕鐵架、天花板部分，需要回復原狀。升降梯損壞無法使用。H處地板龜裂處下方是化糞池，H處斜線部分，原本有鐵門等。甚且兩造前於100年1月14日會勘系爭房屋時，被上訴人亦曾指明上訴人須回復原狀項目，並曾提出報價單予上訴人（見原審卷第61頁) ，而上訴人就該回復項目固有爭執，但仍無解於上訴人迄未騰空系爭房屋交還被上訴人之事實。

⒊上訴人雖另主張其遺留前揭物品，被上訴人依系爭租約第17條約定本得以廢棄物論處，應認上訴人已騰空交還系爭房屋云云。惟上訴人就A屋鐵門之遙控器迄未交還，此為上訴人所不爭，難謂上訴人已盡騰空交還系爭房屋之義務，且依系爭租約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議」等語。僅係約定期滿遷出時，上訴人若有遺留於系爭房屋任何傢俬雜物等，被上訴人得將之視作廢棄物處理等，乃被上訴人權利行使，惟究難據此即謂上訴人未騰空交還系爭房屋時，被上訴人即有視為廢棄物之義務，逕以推認上訴人已盡騰空交屋之義務。況本件係上訴人於租賃屆滿前單獨終止系爭租約，上訴人本應騰空交還系爭房屋，而上訴人遺留系爭房屋內之傢俬繁多，已如前述，上訴人不依約清空，反令被上訴人將上訴人遺留前揭系爭房屋之傢俬等視為廢棄物，轉由被上訴人為之清除，據而免除上訴人應盡騰空之義務，上訴人前揭主張，不足為採。

⒋至上訴人主張系爭房屋已在被上訴人管領中，上訴人已返還系爭房屋予被上訴人云云。惟證人李品稼證稱：「（問：有無整間騰空交還被告？）答：99年12月31日之前就保證金部分一直無法確定，所以當時沒有將鑰匙交還被告，也沒有跟被告作點交動作，因為被告說我們還沒有幫他復原。……（問：到目前為止，原告有無將房子交還被告？）100年2月16日有給被告一付鑰匙……（問：房子到底有無交還被告？）答：我們沒有再過去，我們還有鑰匙。……（問：原告沒有當被告的面與他點清屋內情況將房屋交還被告？）被告有看過，但他認為有些地方還沒有復原，所以雙方還沒有達成共識。」等語（見原審卷第29頁正、反面）。證人涂兆慶證稱：伊曾於100年1月14日與被告、工程公司、李品稼至系爭房屋會勘看有那些地方需要回復原狀，並做有紀錄，後來因押租保證金問題，雙方一直未達成共識，故延宕至今，伊曾交付一付鑰匙予被上訴人，上訴人目前仍持有系爭房屋之遙控器等語（見原審卷第37頁正頁、背頁）。俱見上訴人仍持有系爭房屋遙控器尚未返還被上訴人，甚且兩造就回復原狀之形狀尚未達成共識，既如被上訴人於履勘現場時所述，故上訴人迄未點交系爭房屋予被上訴人至明。上訴人主張系爭房屋已在被上訴人占領中，上訴人已騰空返還云云，殊無足取。

㈢上訴人得否主張同時履行抗辯？

⒈按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年度台上字第3985號裁判意旨參照）。亦即租賃關係終了，且返還租賃物時，固得由押租扣除債務不履行債務後之餘額，發生返還請求權，承租人不得主張租賃物之返還與押租返還債務之同時履行，蓋不獨以返還租賃物之時為押租發生請求權所導之當然結論，而且租賃物返還如有遲延，其間所生損害之賠償，當然由押租金扣除，其餘款之返還義務與租賃物返還義務，得類推適用民法第264條規定成立同時履行抗辯。上訴人主張押租金擔保範圍僅只於租賃物返還，回復原狀義務屬於損害賠償範疇，非押租金所擔保之範圍，故租賃物返還與押租金得成立同時履行抗辯云云，要無足取。

⒉又系爭租約已於99年12月31日終止，依系爭契約第7條約定，上訴人本應於該期日前騰空、且回復原狀後返還系爭房屋予被上訴人，已如前述，詎上訴人迄本院辯論終結前將近1年仍未履行前揭義務，上訴人據以請求返還系爭押租金，要無所據。另上訴人既於系爭租約終止後迄未返還系爭房屋予被上訴人，關於其所生債務不履行損害賠償，被上訴人主張依系爭租約每月租金16萬元計算，顯已超過系爭押租金80萬元，經扣除後已無餘額，上訴人主張其餘額至少尚有17萬4,410元云云，並據以主張同時履行抗辯，亦無足取。

五、綜上所述，本件上訴人依系爭租約第5條約定，請求被上訴人返還押租保證金80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭