臺灣高等法院 - 100年度上易字第750號（返還不當得利） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第750號上　訴　人　吳張玖珠訴訟代理人　蔣瑞琴律師被上訴人　曾至譁原名曾德. 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100 年5月24日臺灣桃園地方法院99年度訴字第530號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。核定被上訴人就如附圖所示建物占有桃園縣中壢市○○段一四五五之五九地號土地，自民國一百年九月八日起按月應給付之租金為新臺幣捌佰陸拾元。被上訴人應自民國一百年九月八日起，按月給付上訴人新臺幣捌佰陸拾元。上訴人其餘追加之訴駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於追加之訴部分，由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由一、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款定有明文。本件上訴人於原審起訴主張：被上訴人所有門牌號碼桃園縣中壢市○○○街50巷1 弄63號如附圖所示之建物（下稱系爭建物）無權占用伊所有之桃園縣中壢市○○段1455之59地號土地（下稱系爭土地），依不當得利法律關係，請求被上訴人給付無權占有土地之代價新臺幣（下同）28萬7,550元，暨自99年1月29日〔即起訴狀繕本送達翌日，見原法院99年度壢簡調字第33號卷，（下稱調解卷）第32頁〕起至返還系爭土地之日止，按年給付5萬3,400元。嗣於本院審理中主張略以：若法院認本件應類推適用民法第425條之1規定，則追加備位之訴，依民法第421條、425條之1第2項規定，請求核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自94至98年之租金如附表所示，被上訴人並應給付伊租金24萬6,300 元（含利息）；及核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自99年1月19日起每月之租金為4,450元；並請求被上訴人自100年1月1日起按月給付伊4,450元等語。經核其追加請求之基礎事實與原起訴請求之基礎事實同一，均係因被上訴人系爭建物使用上訴人所有系爭土地衍生之權義關係，依首揭規定，應予准許，合先敘明。二、上訴人起訴主張：訴外人林鴻明積欠伊債務3,600 萬元未清償，嗣林鴻明死亡，其繼承人以林鴻明含系爭土地在內之多筆土地抵償上開債務，並於93年1月8日辦理系爭土地所有權移轉登記予伊，伊為系爭土地之所有權人。被上訴人所有系爭建物無權占用伊所有系爭土地全部，爰依不當得利法律關係，請求被上訴人依系爭土地公告土地現值6%計算，給付伊因被上訴人自93年2月1日起至98年12月31日止，無權占有系爭土地之不當得利28萬7,550元，及自99年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年1 月29日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按年給付伊5萬3,400元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為追加備位之訴，補稱略以：若法院認為本件有民法第425條之1規定之類推適用，則追加依同法第421條、425條之1第2項規定，請求核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地，自94至98年每年租金如附表所示，被上訴人應給付伊自94年1月1日起至98年12月31日止之租金24萬6,300 元；及核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自99年1月19日起每月之租金為4,450元；並請求被上訴人自100年1月1日起按月給付伊4,450元等語，上訴人之上訴及追加之訴聲明為：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人28萬7,550元，及自99年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年1 月29日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按年給付上訴人5萬3,400元。㈡備位聲明：⒈核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地，自94至98年每年租金如附表所示。⒉核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自99年1月19日起每月之租金為4,450元；被上訴人應給付伊24萬6,300元；及自100年10月14日（即補充上訴理由二狀送達翌日，見本院卷第113 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自100年1 月1日起按月給付上訴人4,450元。三、被上訴人則以：林鴻明早於60幾年間，已將連同系爭土地在內等多筆土地提供予岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌公司）興建包括系爭建物在內之中壢華勛社區，並出具土地使用權同意書。訴外人高瑞蓮於65年6 月27日向岳昌公司購買系爭建物及系爭土地，因系爭建物部分基地占用石門農田水利會之水溝用地，致系爭建物無法辦理所有權登記，系爭土地因此仍登記於原地主林鴻明名下。高瑞蓮於69年5月7日將系爭建物及系爭土地出售予伊父曾安炎，惟無法辦理所有權移轉登記。嗣曾安炎過世由伊合法繼承，伊自非無權占有系爭土地。林鴻明係岳昌公司股東，於63年4月至66年4月間並擔任該公司監察人，林鴻明之配偶、三兄、三嫂亦分別擔任岳昌公司股東、常務董事、董事長，實與土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形相當。且上訴人於受讓系爭土地時，已知悉系爭建物坐落系爭土地上甚久仍決意受讓，可推斷上訴人已默許系爭建物承買人繼續使用系爭土地，應類推適用民法第425條之1規定，始符公平。兩造間既存有租賃關係，系爭建物占用系爭土地即屬有權占有，上訴人依不當得利規定請求伊給付相當租金之不當得利，顯無理由等語，資為抗辯。對於上訴人之上訴及追加之訴，其答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、經查：㈠系爭土地原所有權人林鴻明因積欠上訴人3,600 萬元債務未還，其繼承人乃於林鴻明死亡後，將其所遺留之土地辦理繼承再過戶予上訴人抵償債務，上訴人於93年1月8日登記取得系爭土地所有權（原為桃園縣中壢市○○段1455-7地號土地，嗣於98年9 月10日分割出系爭土地），系爭土地現為被上訴人使用之系爭建物占用。㈡高瑞蓮於65年6 月27日與中壢華勛社區訂有委託建造房屋契約書，以此方式購買系爭建物及基地土地所有權，惟系爭建物因部分占用國有水利保留地，無法取得建造執照，系爭土地亦未辦理所有權移轉登記，高瑞蓮於69年5月7日將系爭建物及其基地售予被上訴人之父曾安炎，亦無法辦理系爭土地所有權移轉登記，嗣曾安炎去世，由被上訴人於87年8 月繼承取得系爭建物之事實上處分權等情，有土地登記第二類謄本、系爭房屋稅籍資料、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、委託建造房屋契約書、異動索引及中壢地政事務所土地複丈成果圖各1 份在卷可稽（見調解卷第9 至14頁、第42至49頁、原審卷第33至35頁、第64頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，應給付上訴人相當於租金之不當得利等語，惟為被上訴人所否認。本件首應審究者為被上訴人是否無權占用系爭土地。經查：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文。查：本件系爭土地分割重劃前為中壢頂埔段86地號土地之一部，該筆土地於64、65年間原為林鴻明所有，林鴻明於64年間同意將包含系爭土地在內之中壢市○○○○段第86地號等多筆土地，提供予桃園縣中壢市公所（64）桃中市建造字第632 號建造執照之起造人岳昌公司興建中壢華勛社區建築物（下稱系爭建案），系爭建物屬於系爭建案之建築物，編號為乙棟68號等情，有桃園縣中壢市公所99年12月6 日中市都字第0990075345號函及上開第632號建造執照節錄影本可稽（見原審卷第136頁及外放建造執照卷宗節錄影本），並經證人姜義龍即系爭建案之建築師於原法院96年度訴字第1451號拆屋還地事件審理中證稱：附於建造執照卷宗之地籍配置圖上之各戶建物有編號，如使用執照所附之申請使用執照起造人名冊之房屋編號有跳號，表示被跳號的房屋當時因某種原因而沒有申請建造執照」等語（見原審卷第131 頁），復有上開建造執照申辦資料及附於該建造執照卷宗之林明鴻土地使用權同意書、地籍配置圖（系爭建物為圖上所標示乙棟68號與被上訴人提出之高瑞蓮委託建造房屋契約書所記載之房屋標號相符，見調解卷第46頁）、起造人名冊（乙棟自66至77號均未列於名冊內）可參（見原審卷外放建造執照卷宗節錄影本）。㈡本件系爭建物即為岳昌公司所起造，系爭建物坐落之系爭土地當時為林鴻明所有，而林鴻明斯時為岳昌公司之監察人，有岳昌公司之變更登記事項卡影本可憑（見本院卷第107至110頁），林鴻明並提出土地使用權同意書，同意系爭建案之建物占用其所有之系爭土地，足見其與建設公司初始即係共同有計劃地朝同一營利目標而興建房屋、推出建案出售房地獲利，而此種銷售方式自然導致消費者主觀上認定建物與坐落土地應係一併完成交易，而非分別向建物所有人及土地所有人購買建物及土地。於此種情形下，實質上與土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形相當，應使其房屋所有權與基地利用權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，使該房屋就基地之使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，避免危害社會經濟，使房屋充分發揮其經濟效益，應類推適用民法第425條之1之規定，始符現實公平。是本件應推定系爭建物所有權人及其繼受人在建物得使用期限內，與系爭土地所有權人有租賃關係存在。㈢雖上訴人主張岳昌公司並未依約於期限內提出申請執照，應認土地使用權同意書業已失效等語，惟觀諸林鴻明於64年11月15日出具之土地使用權同意書（見本院卷第90頁），載明就中壢市○○○○段86號土地面積之全部同意供岳昌公司興建系爭建案，該同意書並經岳昌公司持以聲請取得建造執照，僅因其中部分建物（含系爭建物）占用國有土地，致該部分建物之建造執照無法申請，並非岳昌公司有意就系爭建物逾期不申請建造執照，尚難認林鴻明就系爭土地之使用同意業已失其效力。又按權利固得自由行使，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違誠信原則者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於誠信原則，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」。本件自64年11月15日林鴻明出具土地使用權同意書用以興建系爭建物起，至林鴻明於90年間去世，由其繼承人於90年10月15日繼承系爭土地，再至93年1月8日為所有權移轉登記予上訴人之日止，幾近30年間，林鴻明及其繼承人從未就系爭土地由系爭建物占用乙節有何主張或追究，此情顯然已足以引起占用人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，再衡諸林鴻明與系爭建案起造人岳昌公司之上開密切關係，其就系爭建案中竟有部分建物因占用國有土地，而無法取得建造執照，亦無法完成其餘坐落基地之移轉登記，造成建物基地產權不清，林鴻明亦難辭其咎，足認林鴻明及其繼承人若再為行使其權利，有違誠信原則，揆諸前揭說明，自應使權利人之權利受到一定之限制而不得行使。又查：上訴人自承系爭土地連同其他同地段土地，係林鴻明之繼承人用以抵償3,600 萬元之債務，衡諸其債務金額頗鉅，依常情受讓人理應謹慎為之，斷無對系爭土地之現況全然不知之理，再依土地異動索引所示，上訴人於93年間係自林鴻明之繼承人取得坐落桃園縣中壢市○○段1455-7地號土地，分割後即為系爭土地及其相鄰或相近之數筆土地，均屬華勛社區建物所在位置，上訴人就何以此部分土地與其上建物均由不同人所有，及此部分建物竟均未辦理第一次建物保存登記等奇特現象，不可能毫不關心探問，依相當經驗法則判斷，堪推認上訴人應為知情之後手，上開權利之限制理應由上訴人繼受之，是上訴人此部分之主張，並無可採。㈣系爭建物因部分基地占用水利保留地而無法取得建造執照，無法辦理所有權登記，僅能轉讓事實上處分權。高瑞蓮向岳昌公司購買系爭建物取得事實上處分權後，出賣轉讓予被上訴人之父曾安炎，再由被上訴人繼承，應類推適用民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，系爭建物受讓人與系爭土地所有權人間有租賃關係存在，已如前述。兩造間既有租賃關係存在，被上訴人之系爭建物占有系爭土地，自非屬無權占有。被上訴人系爭建物占有系爭土地，既有法律上之原因，即與不當得利之要件有間，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，依不當得利法律關係請求被上訴人應給付相當於租金之不當得利予上訴人，要無足採。六、上訴人請求本院核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地，自94至98年每年租金如附表所示。及核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自99年1月19日起每月租金為4,450元等語。茲審究如下：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。經查：本件上訴人於100年9月8 日本院準備程序中提出補充上訴理由狀向被上訴人請求給付租金，經被上訴人拒絕而生兩造就系爭土地地租協議不諧之事實（見本院卷第79頁、第81至89頁），上訴人當可請求法院核定其租金。又上訴人雖於99年1月19日即提出本件起訴狀（見調解卷第4至6 頁），惟其僅請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，並未聲明請求核定租金或請求被上訴人給付租金。嗣上訴人於100年6月27日提出民事上訴理由狀，雖於上訴聲明第二項有「二、並於請求不當得利無理由時，有關租金數額及請求五年租金，請依民法第425-1 條第3項、及同法第126條之規定判決」之記載（見本院卷第15頁），惟其文義、金額均不明，遍觀該上訴理由狀全文亦無何具體向被上訴人請求給付租金之意思。雖上訴人另主張其於98年9月14日、同年10月9日曾寄發存證信函，催告被上訴人之配偶莊月珠應於文到5 日內出面處理價購土地，惟未獲置理等情（見本院卷第144 至147頁），然莊月珠並非系爭建物之所有權人或受讓人，協議系爭土地租金又非夫妻日常家務代理之範疇，上訴人對莊月珠之催告，對被上訴人而言尚難發生任何效力。此外上訴人復未舉證證明其於100年9 月8日前已向被上訴人請求給付租金或兩造就系爭土地已有地租協議不諧之事實，應認兩造直至100年9 月8日方發生民法第425條之1所定租金數額不能協議之情形，而得依法請求法院核定租金。㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又依土地法第105 條規定，上開規定於租用基地建築房屋準用之。而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，為土地法第148 條所明定。本件兩造間成立之租賃關係，係被上訴人之系爭建物占有上訴人所有之系爭土地，核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，依上開法條規定，關於租金之計算，應依該法第97條規定之標準定之。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查系爭土地自99年1 月起之申報地價為每平方公尺3,440 元，而系爭建物占用系爭土地之面積為50平方公尺，上訴人就系爭土地所有權之權利範圍為全部等情，有土地登記第二類謄本、中壢地政事務所土地複丈成果圖及地價第二類謄本在卷可稽（見調解卷第9 、10頁、原審卷第64頁、本院卷第122 頁），另系爭土地附近為一單純住宅區，步行10分鐘有傳統市場，更遠處有學校，系爭建物現單純供作住宅使用，生活機能尚稱普通等情，業經原審法官前往現場履勘，有勘驗測量筆錄可佐（見原審卷第61、62頁），爰斟酌系爭土地之地理位置、鄰近地區繁榮程度、土地利用情形及申報地價等一切情狀後，認上訴人就系爭土地請求以土地公告現值年息6%計算租金，尚屬過高，應以系爭土地申報地價年息6%計算，較為適當。㈢綜此，被上訴人系爭建物占有系爭土地之面積為50平方公尺，系爭土地申報地價每平方公尺3,440 元，本院斟酌上開各情核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自100年9月8 日起，按月應給付之租金為860元（計算式：3,440×50×6%× 1/12＝860），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、上訴人請求被上訴人應給付自94年1月1日至98年12月31日租金計24萬6,300元，暨自100年1月1日起按月給付上訴人4,450 元，惟為被上訴人所否認，經查：兩造於租金數額協議不諧時，土地所有權人即上訴人固得請求法院核定地租，惟仍須經法院核定地租數額後，始得據以請求被上訴人如數給付。本件上訴人請求本院核定租金，本院核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自100年9月8 日起，按月應給付之租金為860 元，已如前六㈢所述。故而，上訴人請求被上訴人應自100年1月1日起按月給付上訴人4,450元部分，於被上訴人自100年9月8日起按月給付上訴人860元範圍內，核屬有據應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另上訴人請求被上訴人應給付自94年1月1日至98年12月31日之租金計24萬6,300元及自100年10月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，則乏所據，應予駁回。八、綜上所述，被上訴人如附圖所示之系爭建物就上訴人所有之系爭土地推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係存在，上訴人先位之訴主張依不當得利法律關係，請求被上訴人給付上訴人28萬7,550元，及自99年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年1 月29日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按年給付上訴人5萬3,400元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上訴人追加備位之訴，依民法第421條、425條之1第2項規定，請求核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自100年9 月8日起按月應給付之租金為860元，及被上訴人應自100年9月8日起，按月給付上訴人860 元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。中華民國 101 年 6 月 19 日民事第四庭審判長法官張劍男法官翁昭蓉法官陳靜芬正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 101 年 6 月 20 日書記官應瑞霞

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