臺灣高等法院100年度上易字第781號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第781號

上訴人

汎太開發不動產仲介股份有限公司 （原名泛宇開發不動產仲介股份有限公司）

法定代理人

林王秀治

訴訟代理人

邱奕澄律師

被上訴人

長都不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

周凱君

訴訟代理人

林明輝律師

複代理人

簡宏明律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國100年6月14日台灣桃園地方法院99年度訴字第815號第一審判決提起上訴，本院於101年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：其前受訴外人王福漲委託銷售坐落桃園縣桃園市○○段774地號土地（下稱系爭土地），適被上訴人有客戶欲購買系爭土地，兩造遂於民國99年3月16日簽訂流通物件協同仲介約定書（下稱系爭約定書），約定兩造合作仲介系爭土地之買賣，服務報酬為成交總價4%由兩造均分，仲介期限自99年3月16日起至同年4月10日止。詎被上訴人竟違反系爭約定書之共同仲介義務，利用上訴人所取得之出賣人及買賣標的資訊，持交與被上訴人公司董、監事重疊而實屬同一公司之長鑫不動產仲介經紀股份有限公司（下稱長鑫公司），並於99年3月27日以新台幣（下同）37,380,000元共同仲介出售系爭土地予訴外人葉倫銀，未使上訴人參與居間仲介，藉此規避依系爭約定書應給付上訴人服務報酬之義務，顯係以不正當之行為阻止系爭約定書第5條約定條件之成就，應視為條件已成就而依約給付上訴人買賣價金2%之服務報酬。爰依系爭約定書第3條、第5條約定，請求被上訴人應給付上訴人747,600元並加計自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人747,600元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：依系爭約定書第3條約定，須兩造促成系爭土地買賣契約之簽訂，經上訴人、被上訴人分別向賣方、買方各收取成交總價2%服務報酬後，兩造始依第5條之方式分配，被上訴人並無告知交易可能或機會之義務，則上訴人既未促成系爭土地買賣契約之簽訂，自無由請求被上訴人給付服務報酬。而長鑫公司與被上訴人係完全獨立之不同法人，不得僅以二公司間有部分董監事成員相同即謂係同一公司；況上訴人未能取得服務報酬，係因王福漲違約另與長鑫公司簽訂專任委託銷售契約書所致，亦與被上訴人無涉。又王福漲係上訴人公司之董事，上訴人就系爭土地之買賣情形應均有掌握，被上訴人根本無從隱瞞交易資訊，亦無以不正行為阻止條件成就之情等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：（見本院卷頁37反面）

(一)上訴人前受訴外人王福漲之委託，仲介銷售系爭土地。被上訴人授權其受僱人林碧玲於99年3月16日持被上訴人公司大、小章，與上訴人簽訂系爭約定書，約定雙方合作仲介系爭土地，服務報酬由雙方以各50%之方式分配，系爭約定書有拘束被上訴人之效力。

(二)訴外人王福漲、葉倫銀於99年3月27日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為37,380,000元。

四、兩造之爭點及論據：上訴人主張被上訴人利用上訴人取得之系爭土地出售資訊，持交實屬同一公司之長鑫公司，並與之共同仲介系爭土地買賣，以規避依系爭約定書應給付上訴人之服務報酬，係以不正當之行為阻止系爭約定書第5條約定條件之成就，仍應依約給付上訴人服務報酬747,600元等語；為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：被上訴人是否因條件成就而受不利益之當事人，並以不正當行為阻其條件成就？經查：

(一)系爭土地所有人王福漲曾於95年2月25日與上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託上訴人仲介銷售系爭土地，委託期間自95年2月25日起至售出止。嗣王福漲於99 年3月19日另與訴外人長鑫公司簽訂土地出售專任委託書，委託長鑫公司居間仲介銷售系爭土地，並約定服務報酬為成交總價1.5%，委託期間自99年3月19日起算1週，嗣於委託期限屆至時，經雙方合意延長委託期限至99年3月30日止，並變更為一般委託。而王福漲在與長鑫公司簽訂上開專任委託書前，已事先告知上訴人將另行委託長鑫公司銷售系爭土地。其後王福漲與葉倫銀經被上訴人見證，於99年3月27日就系爭土地簽訂買賣契約等情，業據證人王福漲證述明確（見原審卷頁63 -64），並有王福漲與上訴人簽訂之不動產專任委託銷售契約書、王福漲與長鑫公司簽訂之委託書、王福漲與葉倫銀簽訂之不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷頁28、支付命令卷頁5-6、8-10），互核相符。由此堪認系爭土地所有人王福漲先後委託上訴人、長鑫公司仲介銷售系爭土地。

(二)又被上訴人授權其受僱人林碧玲於99年3月16日持被上訴人公司大、小章，與上訴人簽訂系爭約定書，約定雙方合作仲介系爭土地，服務報酬由雙方以各50%之方式分配；而兩造於口頭或系爭約定書均未約定被上訴人不得另與他人共同仲介銷售系爭土地等事實，復為兩造所不爭執（見本院卷頁37反面、55反面），則被上訴人基於市場交易自由，另與亦受王福漲委託之長鑫公司共同仲介銷售系爭土地，促成買賣雙方意思合致成立契約，已難認有何違反系爭約定書所定義務之情形，自難謂係不正當之行為。參以系爭約定書第3條、第5條、第6條分別約定：「應收服務報酬：甲方（即上訴人）與賣方議定之服務報酬為成交總價之2%。乙方（即被上訴人）與買方議定之服務報酬為成交總價之2%。」、「甲乙雙方同意就上項服務報酬之總價依甲方50%、乙方50%之方式分配。」、「甲方開立佣金發票給賣方收執；乙方開立佣金發票給買方收執，分配之服務報酬差額部分，則由乙（甲）方開立發票向他方收取」，此有系爭約定書在卷可參（見支付命令卷頁7）。依上開約定，系爭土地基於兩造之居間仲介而成立買賣契約時，兩造各得向委託人請求成交總價2%之服務報酬，並由兩造平均分配，即兩造均得因系爭土地之仲介成交，受有成交總價2%服務報酬之利益。易言之，被上訴人於共同居間仲介完成時，有將其取得之服務報酬50%分配予上訴人之義務，同時上訴人亦有將其取得之服務報酬50%分配予被上訴人之義務，雙方最終可取得之服務報酬金額實屬相同。而本件被上訴人與買方議定之服務報酬即為成交總價之2% ，核與倘由兩造共同仲介銷售條件成就後所得取得之服務報酬實屬相同，亦難認被上訴人因兩造共同仲介銷售條件之成就，受有何不利益。是上訴人主張被上訴人為規避給付服務報酬予上訴人之義務，故意以長鑫公司名義與王福漲簽訂委託銷售契約云云，亦難採信。

(三)再觀之上訴人所提出之長昇事業夥伴名片、被上訴人公司基本資料查詢表、長鑫公司基本資料查詢表（見原審卷頁41-4 3）所載內容，可知長昇事業夥伴涵蓋建設事業、規劃營造、土地開發、行銷企業、仲介經紀、室內空間、地政代書等行業，其中仲介經紀包含南崁中山加盟店（即長鑫公司）、桃園中正加盟店（即被上訴人公司），且被上訴人公司與長鑫公司之董、監事有部分重疊之情形。是上訴人主張被上訴人及長鑫公司均為長昇事業集團之關係企業，固非無據。惟被上訴人公司與長鑫公司名稱各異，法定代理人亦不相同，法律上人格各別獨立，權利義務亦截然劃分，核與所謂總公司、分公司之關係迥異，難謂被上訴人與長鑫公司為同一法人。此外，上訴人復未提出其他事證，其僅以被上訴人及長鑫公司為關係企業為由，尚無從推認被上訴人有利用上訴人取得之系爭土地出售資訊持交長鑫公司之情事。是上訴人主張：被上訴人係以長鑫公司名義與王福漲簽訂委託銷售契約，而以不正當之方式阻系爭約定書第5條所定條件之成就云云，尚乏所據而不足採。

(四)綜此，上訴人既未完成與被上訴人協同仲介系爭土地之行為，亦難認被上訴人係因條件成就受有不利益之人，且故意以不正當之方法，阻止系爭約定書第5條約定條件之成就，則上訴人依系爭約定書第5條之約定，請求被上訴人給付服務報酬747,600元及自支付命令送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。

五、綜上所述，上訴人依系爭約定書第5條之約定，請求被上訴人給付服務報酬747,600元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十庭