臺灣高等法院100年度抗字第395號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　100年度抗字第395號

抗告人

華震精機有限公司

法定代理人

翁玉秀

上列抗告人因債權人第一商業銀行股份有限公司等與債務人豪鉦實業有限公司間聲請強制執行事件，聲明優先承買，對於中華民國100年2月25日臺灣桃園地方法院99年度執事聲字第144號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。又該條規定旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦定有明文，該規定乃參照前開土地法第104條所增訂，期達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，此觀其立法意旨即明。是參酌前開土地法第104條第1項規定之說明，依民法第426條之2第1項規定主張優先承買權者，亦應限於土地所有權人或租地建屋之房屋所有權人。另按增建部分是否得與原有建物分離而獨立成為另一定著物，抑僅屬於原有建物之構成部分而已，應就該建物是否具有獨立之經濟上目的判斷之（最高法院76年度台上字第1969號裁判意旨參照）。

二、本件債權人第一商業銀行股份有限公司等對於債務人豪鉦實業有限公司（下稱豪鉦公司）所有坐落桃園縣中壢市○○段1770-1地號土地（下稱系爭土地）及其上同段791、1620 建號建物（下分稱791號建物、1620號建物）、同段4782、4783建號之未辦理保存登記建物（下分稱4782、4783號建物）聲請強制執行（原法院99年度司執字第43009號強制執行事件，下稱系爭執行事件），原法院民事執行處就上開不動產查封拍賣，抗告人以其於民國95年7月1日向豪鉦公司承租系爭土地及791號建物、1620號建物，租賃期間20年，另於承租後加蓋4782、4783號建物，本於系爭土地及其上791、1620號建物之承租人身分，暨4782、4783號建物之起造人身分，依民法第426條之2規定主張優先承買權。查，抗告人係向豪鉦公司承租系爭土地及其上791、1620號建物，上開不動產均為豪鉦公司所有，抗告人非所有權人之事實，有房屋租賃合約書、土地及建物登記謄本在卷可憑，依上開說明，即與民法第426條之2第1項所定優先承買權之要件不符，抗告人主張其得行使優先承買權，自屬無據。次查，經原法院司法事務官於99年10月18日會同抗告人及債權人、債務人至現場履勘結果，1620號建物之2樓與4782號建物之2樓間有一消防通道可互通，出入口均自1620號建物出入，此有執行筆錄在卷可稽，足見4782號建物雖具有構造上之獨立性，然無獨立出入口而不具有使用上之獨立性，應僅為原建物即1620號建物之附屬建物，其所有權歸於消滅，被附屬之1620號建物所有權因而擴張，則抗告人主張其對於上開執行標的物有優先承買權云云，亦非有據。

三、再按對於拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，亦非執行法院所得審究（最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判意旨參照）。上開執行標的物自形式上判斷，尚難認抗告人依法有優先承買權存在，自無須於拍賣公告上加以註記，而抗告人如認其於實體上有優先承買權可資行使，應另行提起確認優先承購權存否之訴等民事訴訟救濟途徑予以認定，要非本件聲明異議所得解決，亦非執行法院所得加以審究。

四、綜上所述，原法院以上開理由裁定駁回抗告人聲明異議，維持司法事務官所為駁回抗告人聲明異議，核無違誤。抗告人空言4782、4783號建物有獨立出入門，非從1620號建物之門進出，確實具有獨立性等語，要非可採。從而，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，委無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十三庭