臺灣高等法院101年度上字第448號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第448號

上訴人即附　陳博明

帶被上訴人

訴訟代理人

高奕驤律師

訴訟代理人

呂佩芳律師

訴訟代理人

被上訴人即 謝芳婷

訴訟代理人

附帶上訴人

訴訟代理人

余忠益律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國101年1月19日臺灣士林地方法院100年度訴字第13號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於原審爰依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定、侵權行為法則、價金減少請求權、瑕疵擔保損害賠償請求、給付不能損害賠償等法律關係，訴請上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）賠償其新台幣（下同）600萬元及法定遲延利息；嗣於本院僅主張依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定請求，其餘請求權均不再主張（見本院卷㈡第2頁），故本院僅就被上訴人主張之請求權即系爭買賣契約第8條第4項但書約定予以審理，其餘之請求權即不再予以審究，合先陳明。

二、被上訴人主張：伊於民國（下同）97年5月20日以總價新台幣（下同）2100萬元，向上訴人購買伊所有門牌臺北市○○路000號1樓之房屋（含座落基地，下稱系爭房屋），暨於該屋旁之法定空地所增建之違章建築（下稱系爭違建），並簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），已於同年10月17日交屋完畢；惟上訴人明知系爭違建曾於88年間遭建管單位查報拆除，有隨時遭拆除之危險，竟隱瞞前開事實，致伊誤認系爭違建係屬緩拆之違建，可供其設置辦公室使用；詎伊於99年4月7日竟收受台北市政府都市發展局（下稱都市發展局）違建查報拆除函，始知系爭違建有遭拆除之危險，致伊因上訴人前開隱匿重要訊息之行為，因而受有溢付價金之損害等情。爰依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，求為命上訴人給付伊569萬8250元並加計自起訴狀繕本送達翌日即99年7月18日起算法定遲延利息之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人165萬7000元本息，並駁回被上訴人其餘之請求；上訴人對於敗訴部分，聲明不服，提起上訴；被上訴人則對於敗訴部分中之404萬1250元本息部分，聲明不服，提起附帶上訴，其餘敗訴部分，則未聲明不服，已告確定）。並於本院附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人404萬1250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。另答辯聲明：駁回對造之上訴。

三、上訴人則以：被上訴人於買受系爭房屋時，即知有系爭違建之存在，伊並未有何隱瞞之情事可言；況系爭違建係因被上訴人於交屋後改變現狀，致遭建管單位通知拆除，與伊有無告知系爭違建曾於88年間遭拆除乙事無關；況目前系爭違建並未遭拆除，被上訴人亦能使用收益，其並未受有何損害之可言；且系爭房屋不含系爭違建之價值，業已超過伊出售價金2100萬元甚多，足認被上訴人並未因此受有損害等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：如主文第1、2項所示。另答辯聲明：如主文第3項所示。

四、查，㈠系爭買賣契約係於97年5月20日簽訂，並於同年10月17日交屋完畢；㈡系爭買賣契約於第1條第1項約定：「本買賣標的物包括已增建（含外推）之違章建築物，區域在平台及空地加蓋，買方已確實知悉並同意該權利移轉的限制及其存在被拆除的風險；倘若發生爭議，買賣雙方願同意依照本約第八條第四項辦理」；第8條第4項約定：「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」；㈢上訴人於系爭房屋旁之法定空地搭蓋之違建，於88年4月間遭拆除後，再於同一地點搭蓋系爭違建，並於97年5月20日與系爭房屋一併出售予被上訴人；被上訴人於99年4月7日收受都市發展局違建查報拆除系爭違建函等情，有卷附系爭買賣契約、台北市建築管理處（下稱建管處）100年2月25日北市○○○○○00000000000號函檢附都市發展局違建查報拆除函及送達證書可憑（見原審卷㈠第8至20頁、第120至125頁），並為兩造所不爭執（見原審卷㈠第135頁正反面），堪信為真。

五、本件應審究為㈠上訴人有無違反系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，因而致被上訴人受有損害？㈡若有，則被上訴人所受之損害額為若干？茲分別論述如下：

㈠、上訴人有無違反系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，因而致被上訴人受有損害？

⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。

⒉經查：

⑴、依系爭買賣契約第1條：「本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，...區域在空地加蓋，買方（被上訴人）已確實知悉並同意該權利移轉的限制及其存在被拆除的風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第八條第四項辦理。」（見原審卷㈠第10頁）約定以觀，可知上訴人於出售系爭房屋時，業已明確告知被上訴人出售之買賣標的物雖包含系爭房屋及外推在法定空地加蓋之系爭違建在內，但因系爭違建係在法定空地加蓋之違章建築，被上訴人並表明知悉且願意承擔系爭違建遭拆除之風險，此由兩造前開約定若有爭議發生時，同意依系爭買賣契約第8條第4項辦理即明。

⑵、又系爭買賣契約第8條第4項：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方（被上訴人）自行負擔風險。但是賣方（上訴人）在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」（見原審卷㈠第13頁）約定以觀，可知兩造於簽約時，即可預見系爭違建隨時有遭被通知須拆除或被拆除之風險，並依系爭違建被通知須拆除（或被拆除）之時點，約定兩造就此風險發生時所應負擔之責任，即㈠簽約後至交屋前，就拆除部分辦理鑑價，減少價金；㈡若在交屋後，則由被上訴人自行負擔風險；但上訴人若於交屋前已收到拆除通知而未告知者，上訴人除需就拆除部分依鑑價後之價格，減少價金外，並需負擔前開鑑價費用及對被上訴人負損害賠償之責。

⑶、本件系爭房屋之買賣契約係於97年5月20日簽訂，並於同年10月17日交屋（含系爭違建在內）完畢乙節，為兩造所不爭執（見原審卷㈠第135頁）；而被上訴人係於99年4月7日收受都市發展局99年3月17日違建查報拆除函（見原審卷㈠第233頁、第236頁），堪認被上訴人既係於交屋後，始收受前開被通知須拆除違建之函文，則依系爭買賣契約第8條第4項之規定，系爭違建遭拆除之風險，本即應由被上訴人自行負擔，與上訴人無涉。

⑷、被上訴人雖以系爭違建曾於88年3月31日經通知需被拆除，且於88年4月13日遭拆除完畢為由，主張上訴人並未據實告知，顯有違反系爭買賣契約第8條第4項但書之約定之情事云云。惟查：

①、依系爭買賣契約第8條第4項：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方（被上訴人）自行負擔風險。但是賣方（上訴人）在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價及損害賠償之責」（見原審卷㈠第13頁）約定全旨以觀，該契約第8條第4項約定所指之違建，係指被上訴人於簽訂系爭房屋買賣契約及看屋時所存在之系爭違建而言。

②、上訴人於88年間向前手購買系爭房屋時，於屋旁之法定空地搭蓋違建，經建管處於88年3月31日通知上訴人必需拆除，並於88年4月13日強制拆除完畢；而上訴人嗣後於同一地點再行搭蓋系爭違建，並於97年5月20日與系爭房屋一併出售予被上訴人等情，有卷附建管處100年12月5日北市都建查字第00000000000號函檢附違建查報案件明細表、新違建拆除通知單、照片、拆除新違章建築結案報告單、系爭買賣契約可稽（見原審卷㈠第224頁、第228至231頁、第10頁第1條第1項）；準此以觀，上訴人於88年3月間原所搭蓋之違建，業經建管處於88年4月13日強制拆除完畢；而上訴人係於前開遭拆除後同一地點再行搭蓋之系爭違建，則係於97年5月20日與系爭房屋一併出售予被上訴人。由此可見，上訴人收受88年3月31日建管處拆除違建通知函，核與系爭買賣契約第8條第4項但書約定，於交屋前收受之違建拆除通知函係指上訴人於88年4月13日後所搭蓋與系爭房屋一併出售之系爭違建，顯屬無關。自難僅憑上訴人曾收受建管處88年3月31日之拆除通知函，即可謂上訴人違反系爭買賣契約第8條第4項但書：「賣方（上訴人）在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知」之約定。

③、被上訴人另又舉上訴人於委託信義房屋出售系爭房屋時，於填載「標的物現況說明書」中，關於第8項詢問事項：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』？」，勾選「否」（見原審卷㈠第30至31頁、第38頁）為證，主張上訴人曾收受88年3月31日拆除通知函，自屬包含在系爭買賣契約第8條第4項但書之約定範圍內，自應對其負損害賠償責任云云。然查：、按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。、上訴人雖曾收受建管處88年3月31日拆除違建之通知，並於88年4月13日遭強制拆除違建；嗣後又在同一地點（法定空地）搭蓋系爭違建，並於97年5月20日與系爭房屋一併出售予被上訴人乙節，有卷附系爭買賣契約可稽（見原審卷㈠第10頁以下），並為兩造所不爭執；由此可見，上訴人系爭買賣契約所出售之違建，當然係指上訴人於88年4月13日遭強制拆除違建後，又在同一地點（即法定空地）再行搭蓋之違建物（即系爭違建）；而前開「標的物現況說明書」既係針對系爭買賣契約所出售之標的物（即系爭房屋及系爭違建）所製作之現況說明，則該說明書中關於第8項詢問事項：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』？」（見原審卷㈠第31頁、第38頁），當然係指上訴人連同系爭房屋一併出售之系爭違建，即上訴人於88年4月13日後在同一地點（即法定空地），再行搭蓋之違建（即指系爭違建）。至於上訴人於88年4月13日已遭強制拆除之違建，既已遭建管處拆除，顯非系爭買賣契約出售之標的，則上訴人即無就已遭拆除之違建（非系爭買賣契約之標的物）予以說明之義務及必要。況上訴人於88年4月13日再行搭蓋之系爭違建，迄至97年5月20日簽訂系爭買賣契約時止，期間並未曾收受違建拆除通知乙節，亦為兩造所不爭執，則上訴人於填載「標的物現況說明書」中，關於第8項詢問事項：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』？」，勾選「否」（見原審卷㈠第30至31頁、第38頁），亦未有違反標的物現況說明之義務；要難僅憑前開現況說明書中，關於第8項詢問事項提及：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』？」，即可謂上訴人曾收受88年3月31日違建拆除通知函（該違建於88年4月13日已遭拆除完畢），係包含在系爭買賣契約第8條第4項但書約定之範疇內。、準此，被上訴人舉上訴人於委託信義房屋出售系爭房屋時，於填載「標的物現況說明書」中，關於第8項詢問事項：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』？」，勾選「否」（見原審卷㈠第30至31頁、第38頁）為證，主張上訴人曾收受88年3月31日拆除通知函，自屬包含在系爭買賣契約第8條第4項但書之約定範圍內，自應對其負損害賠償責任云云，仍無可採。

④、況參以被上訴人於97年5月20日買受系爭房屋及違建後，重新將該違建予以整修，並已變更上訴人原所出售之違建現狀；經建管處認定係屬新違建等情，有卷附建管處100年12月5日北市都建查字第00000000000號函檢附違建查報案件明細表、都市發展局違建查報拆除函及送達證書、照片可稽（見原審卷㈠第224頁、第232至236頁、本院卷㈠第161頁）；準此，被上訴人既已將上訴人原出售之違建，予以變更現況，則被上訴人於系爭房屋交屋後之約2年即99年4月7日收受違建拆除通知函，更與上訴人有無告知曾收受88年3月31日違建拆除通知函（此違建部分，業已於88年4月13日強制拆除完畢）乙事無涉，併此陳明。

⑤、是以，被上訴人以系爭違建曾於88年3月31日經通知需被拆除，且於88年4月13日遭拆除完畢為由，主張上訴人並未據實告知，顯有違反系爭買賣契約第8條第4項但書之約定之情事云云，並無可取。

⑸、依上說明，上訴人並未有違反系爭買賣契約第8條第4項但書約定之情事，更遑論有造成被上訴人損害之情事，則被上訴人主張上訴人因違反系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，致其受有損害云云，並無可採。

㈡、被上訴人所受之損害額為若干？承前，上訴人並未有違反系爭買賣契約第8條第4項但書約定之情事，則被上訴人主張其受有損害，依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，訴請上訴人應賠償其損害計569萬8250元云云，即無可取。

六、從而，被上訴人依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，訴請上訴人應給付其569萬8250元並加計自起訴狀繕本送達翌日即99年7月18日起算法定遲延利息，為無理由，不應准許，其為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應給付165萬7000元本息部分，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人之上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於原審駁回被上訴人關於命上訴人再給付404萬1250元本息部分之請求，及假執行之宣告，其理由雖與本院認定不同，但結論並無二致，本院仍應予以維持。被上訴人就此原審敗訴部分，提起附帶上訴，並指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其附帶上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。