臺灣高等法院101年度重上字第13號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度重上字第13號

上訴人

王韶君

上訴人

顏謝信美

上訴人

陳怡傑

上訴人

張智銘

上訴人

陳何素寬

上訴人

郭雨嵐

上訴人

簡昭瑛

上訴人

王紹智

上訴人

王紹華

上訴人

黃尹萍

上訴人

陳鍾碧薰

上訴人

楊嵩育

上訴人

陳吳雪嬌

上訴人

連靜如

共同訴訟代理人

黃慧萍律師

上訴人

宏悅有限公司

法定代理人

邱志宏

訴訟代理人

林淑惠律師

上列當事人間請求確認不動產共有權等事件，兩造對於中華民國100年11月11日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第579號第一審判決，各自提起上訴，本院於101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，備位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，備位之訴即生移審之效力（最高法院95年度臺上字第1145號判決要旨參照）。

二、上訴人即被上訴人王韶君、顏謝信美、陳怡傑、張智銘、陳何素寬、郭雨嵐、簡昭瑛、王紹智、王紹華、黃尹萍、陳鍾碧薰、楊嵩育、陳吳雪嬌及連靜如（下稱王韶君等14人）於原審以後述之先位聲明、備位聲明為本件之請求，經原審判決王韶君等14人先位之訴勝訴，備位聲明未予裁判。經原審被告宏悅有限公司（下稱宏悅公司）合法提起上訴，依上開說明，王韶君等14人備位聲明生移審之效力。

乙、實體方面：

一、王韶君等14人起訴主張：兩造為臺北市○○區○○段2小段92地號土地（下稱系爭土地）之共有人，並為坐落系爭土地上之門牌號碼為臺北市○○區○○里○○○路○段252巷29號及31號1至7樓建物（下稱系爭大樓）之區分所有權人。系爭大樓於民國65年2月17日取得使用執照，其中地下1層（下稱系爭地下層）迄今尚未辦理建物所有權第一次登記，惟依使用執照記載乃作為防空避難室之用，並配置供全體住戶利用之各式公共設施，自不具使用上之獨立性，不得作為系爭大樓之專有部分，應屬區分所有權人所共有。縱認系爭地下層具使用上獨立性而得單獨移轉，然觀其設置目的及功能，有常助系爭大樓之效用，為系爭大樓之從物，應隨系爭大樓之專有部分移轉。被上訴人即上訴人宏悅公司認系爭地下層為其專有，未經其他共有人同意即無權占用系爭地下層。王韶君等14人依民法第767條第1項前段規定，請求宏悅公司將系爭地下層全部騰空返還予兩造共有人全體，另依不當得利之規定，請求宏悅公司給付王韶君等14人相當於租金之不當利益。並㈠先位聲明：⑴確認坐落系爭土地之系爭地下層為兩造所分別共有，其權利範圍如附表所示。⑵宏悅公司應將系爭地下層全部騰空返還予兩造共有人全體。⑶宏悅公司應給付王韶君等14人新臺幣（下同）1,025萬7,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭地下層之日止，按月給付王韶君等14人17萬956元。⑷願供擔保，請准就上開⑵、⑶項聲明宣告假執行。㈡備位聲明：確認宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在。

二、宏悅公司則以：系爭大樓乃訴外人即系爭土地原所有權人段青山、許木所興建，再出賣予王韶君等14人或渠等之前手。依系爭大樓建造執照所載，系爭地下層之起造人原即登記為段青山、許木，渠等二人應為系爭地下層之原始取得人。依65年及現行之房屋稅條例第4條第1項規定：「房屋稅向所有權人徵收之…共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳」，房屋興建完成後，申報為房屋稅繳款義務人者，應可推定即為該房屋所有權人。系爭地下層自65年2月間取得使用執照後，即申請編訂獨立之房屋稅籍，且其納稅義務人始終為個人而非系爭大樓全體區分所有權人，另自88年間起之繳款義務人即為宏悅公司。可見系爭地下層之出資興建人段青山、許木，自始為系爭地下層之所有人，將系爭地下層申請編訂獨立之房屋稅籍，並申報納稅義務人為個人。王韶君等14人既非系爭地下層之共有人，無權依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求宏悅公司騰空返還系爭地下層予兩造共有人全體，並給付相當於租金之不當利益等語，資為抗辯。

三、原審判決確認坐落系爭土地門牌號碼為臺北市○○區○○里○○○路1段252巷29號及31號之系爭地下層為兩造所分別共有，其權利範圍如附表所示，並駁回王韶君等14人其餘之訴，兩造各就其不利部分提起上訴。王韶君等14人除補稱：㈠系爭大樓係於64年間興建完成，認定系爭地下層是否為系爭大樓之各區分所有人所共有，應適用98年7月23日修正施行前之民法第799條前段規定，審究系爭地下層是否屬於「建築物專有部分及其附屬物之共同部分」之性質，而推定為共有。依系爭地下層之使用執照記載，其用途為供系爭大樓全體區分所有權人防空避難使用之防空避難室，其內兼有供系爭大樓各層（包括系爭地下層）共用之火警受信總機、消防設施、消防管道、蓄水池人孔、馬達、系爭大樓之變電箱及電表、污水池等公共設備，牆面設有供全體住戶用水之輸出入管線，系爭大樓29號及31號1樓門廳正面亦設有通達地上各層及系爭地下層之公用樓梯，參照最高法院100年度臺上字第87號及第2244號判決意旨，可資認定系爭地下層性質上應屬於「建築物專有部分及其附屬物之共同部分」，應推定為系爭大樓各原始區分所有人共有。縱宏悅公司自系爭大樓原始區分所有權人處買受各該專有部分時，未明白約定一併移轉系爭地下層之共有權，各該處分效力亦均及於系爭地下層共有權；㈡依建築法第70條第1項前段及第96條第1項規定，領有建造執照且已建築完成之房屋，未辦理保存登記前，應由建築工程完成時所登記之起造人申請核發使用執照，且建築物申請核發使用執照之起造人方為所有權人。系爭大樓申請興建之初雖係由段青山、許木為起造人，然系爭大樓於興建中或至遲於興建完成前，即已變更起造人為各樓層原始區分所有權人，可見系爭大樓各樓層原始區分所有權人為系爭大樓之原始所有權人等語，並上訴聲明：㈠原判決不利於王韶君等14人部分廢棄。㈡宏悅公司應將系爭地下層全部騰空返還予兩造共有人全體。㈢宏悅公司應給付王韶君等14人1,025萬7,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭地下層之日止，按月給付王韶君等14人17萬956元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。宏悅公司就王韶君等14人之上訴，則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行；另並上訴聲明：㈠原判決不利於宏悅公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，王韶君等14人在第一審之訴駁回。㈢王韶君等14人備位之訴駁回。王韶君等14人就宏悅公司之上訴，則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請求就原審備位聲明（即確認宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在）為判決。

四、兩造不爭執之事實（本院卷第75頁背面、211-212、242頁）：

㈠兩造為系爭土地之全體共有人，亦為坐落系爭土地之系爭大樓全體區分所有權人。系爭大樓於65年6月8日為所有權第一次登記，有土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引可憑（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度司北調字第240號卷〈下稱調字卷〉第43-85頁）。

㈡系爭地下層並未辦理建物所有權第一次登記。

㈢系爭大樓於65年2月17日取得使用執照，共建有地上7層及地下1層，為區分所有建物。依使用執照記載，系爭地下層之用途為防空避難室，有使用執照存根可憑（調字卷第86頁）。

五、王韶君等14人主張系爭地下層為兩造所共有，其權利範圍如附表所示，宏悅公司無權占有系爭地下層，應騰空返還予兩造共有人全體，並給付王韶君等14人相當於租金之不當利益，且宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在云云，為宏悅公司所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠系爭地下層是否為兩造所共有？㈡王韶君等14人請求宏悅公司將系爭地下層騰空返還予兩造共有人全體，及給付王韶君等14人相當於租金之不當利益，有無理由？㈢如王韶君等14人先位之訴無理由時，其備位之訴請求確認宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在，有無理由？

六、本院得心證之理由：

㈠系爭地下層是否為兩造所共有？

⑴依系爭大樓之建造執照記載，其起造人為段青山、許木（原審卷㈠第217頁）；且上訴人陳吳雪嬌提出之預訂房屋買賣契約書，亦記載系爭大樓中門牌號碼為臺北市○○路○段35巷21弄1號6樓（嗣後改編為臺北市○○○路○段252巷31號6樓）房地之出賣人為段青山、許木（原審卷㈠第56-59頁），可見系爭大樓整棟原均應由起造人段青山、許木原始取得所有權。嗣段青山、許木於系爭大樓興建完成前，陸續將除系爭地下層2戶及Ａ棟1號1層（即臺北市大安區○○○路○段252巷31號1樓）以外之地上1至7層房地產權轉讓予李秋季等人，再向臺北市政府工務局建築管理處申報產權分配表，將上開已轉讓之各樓層建物產權分配予李秋季等人，此有系爭大樓之使用執照申請書、產權分配表及系爭大樓壹層平面圖可憑（調字卷第123-127頁）。再參以臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表及建物登記謄本之記載，段青山、許木於系爭大樓興建完成為建物所有權第一次登記時，亦僅將已轉讓之地上7層建物（即不含1號1樓及系爭地下層2戶）所有權分配登記予李秋季等人（調字卷第50-85、128-141頁），益徵系爭大樓原始起造人段青山、許木迄斯時止，仍將系爭地下層之起造人及產權保留為渠等二人所有。系爭地下層於系爭大樓興建完成為建物所有權第一次登記時，既未經段青山、許木予以出賣、變更起造人、將所有權登記予李秋季等人，則無論已否為建物所有權第一次登記，均應由段青山、許木原始取得所有。

⑵系爭地下層雖設有火警受信總機、消防設施、消防管道、樓梯、蓄水池人孔、馬達、廁所、變電箱及電表等公共設施，惟其坐落位置係在系爭地下層之中央，面積僅107平方公尺，此據原審偕同兩造及臺北市大安地政事務所人員至現場勘驗、測量明確，有勘驗測量筆錄、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖及使用執照所附系爭地下層平面圖可稽（原審卷㈠第109-110、116、176頁）。上開公共設施占系爭大樓面積341.90平方公尺未及1/3；且依系爭大樓原始起造人段青山、許木與買受人於預訂房屋買賣契約書第5條後段約定：「地下室平時除放置公共設施及管理人員居住使用外，遇空襲警報時供本大廈住戶共同避難」（原審卷㈠第57頁），及上開預訂房屋買賣契約書所附「三普仁愛大廈簡介」記載「本大廈房地產登記手續有專設部門辦理，保證產權清楚。①土地部分：各戶持分產權。②房屋部分：各戶持有獨立產權（產權登記以地政機關複丈面積為準）。③使用範圍：電梯間、樓梯間及公共走道為公共管理，地下室除放公共設施及管理人員居住使用外，另為專用停車場（車位價款另計）。但遇空襲警報時供本大廈住戶共同避難」（原審卷㈠第61頁）；再參以證人即向段青山、許木購買系爭大樓29號2樓之上訴人顏謝信美所證稱：「系爭大樓建到一半我就買了，完工後我即入住。我是向建設公司買的，按照建設公司要求付錢。因為我需要買一個車庫，所以訂了一個車庫，後來建設公司說車輛動線不夠，就把錢退給我。（問：建設公司賣給妳的車庫位置？）我只知道在地下室，確實位置我不知道。（問：交屋後，建設公司交付使用範圍為何？）完工後我即入住，如停水我就會到地下室提水」等語（本院卷第154頁背面-155頁背面）；證人即向段青山、許木購買系爭大樓29號3樓之許夏江證稱：「我是向別人買來的…我印象中是一個姓段的人。（問：買賣標的範圍包括那些？）買三樓部分。（問：出賣人交付妳使用、收益之範圍為何？）交付三樓部分。（問：妳居住上開房地期間，該大樓即29、31號地下一樓二戶之使用情形如何？）我不知道，我只是住在三樓。（問：何時將上開房地出售他人？）約在70年左右。（問：妳與買方約定出售及交付使用、收益房地之範圍為何？）我賣三樓，也交付三樓部分給買方。（問：該大樓有無管理人？）有。（問：管理員有無住在系爭大樓裡？）印象中好像沒有。（問：妳有無進入過地下室？）沒有」等語（本院卷第152頁背面-153頁）；證人即上訴人陳鍾碧薰之配偶陳志仁證稱：「我在72年間入住看到時，29號地下室前面放球桌，南邊有四、五張桌子，據說是寶田牌廚具公司臨時暫放的，至於31號，我看到的是有隔了三夾板，容易拆除的牆壁，且有門，與管理員室很近，但不知其用途。（問：你有去使用過地下室的桌子等設施？）因為我想運動，所以到地下室使用球桌，但因地下室燈光不是很亮，所以我就沒有進去使用」等語（本院卷第175頁及背面）；證人即上訴人陳吳雪嬌之配偶陳春岱證稱：「（問：是否記得你搬進敦仁大廈當時，敦仁大廈地下室是做何使用？可否說明一下使用狀況？）當時點交給我時，建設公司董事長帶所有承購戶到地下室去看，並一一點交給我們，因雙併結構，地下室包含合約買賣範圍，從前面的安全梯下去有防空避難室、有電力公司配電設備、變電箱、電瓶、電梯井、蓄水池、污水處理池等設施，後面部分也有逃生用的安全梯，點交時並沒有球桌，該球桌是後來我當主委時，以大廈的基金購買的。（問：點交當時，地下室有無隔間？）沒有，29號那邊是建設公司設事務所在該處辦公。（問：31號地下室點交時，由何人使用？）29號是建設公司使用，31號剛開始是空的。（問：31 號何時開始以三夾板隔起來？）沒有注意，不清楚，我只知道後來有隔起來。（問：隔起來後，由何人使用？）我記得是空的，但後來因為31號一樓把地下室合併租給人家了。當時大家為了和諧，沒有去檢舉」等語（本院卷第176頁及背面），可見系爭大樓出資興建人段青山、許木於出賣系爭大樓房地予王韶君等14人或其前手時，已與買受人約定僅出賣以地政機關複丈面積為準之各戶獨立產權。至於系爭地下層，段青山及許木二人乃與買受人約定使用範圍，且其使用範圍限於放置公共設施及管理人員室部分，其餘系爭地下層之空間，則原另規劃為專用停車場，並註明車位價款另計，並不在約定出賣之產權範圍。另參照最高法院79年度臺上字第1147號、第2810號判決「地下室所有權之歸屬應依物權法則決定，以出資建造人為原始取得人，與其使用權誰屬係屬二事，施工圖縱然約定地下室規劃防空避難室、停車場供全棟大廈住戶使用，亦與所有權之認定無關。縱依法令或建屋之本旨，地下室應供樓上各住戶作為防空避難室、停車場使用，亦屬其使用權歸屬之問題，與其所有權誰屬無關。自難以其係一樓以上區分所有建物之公共設施，而認為當然屬於一樓以上房屋所有人共有。且地下室有電梯、樓梯通往一樓大門，…與外面相通，自得單獨為所有權之標的，尚非該大廈一樓以上區分所有建物之從物」、「公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分」意旨，堪信宏悅公司所抗辯段青山、許木於系爭大樓興建完成後，並未將系爭地下層放置公共設施及管理人員室以外之空間，交付系爭大樓全體區分所有權人為使用、收益，而係保留其自己使用、收益，嗣並將其就系爭地下層之使用、收益、處分權，輾轉讓售予宏悅公司乙節為真實。

⑶至內政部80年9月18日（80）台內營字第8071337號函：「…依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：①區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區所有建築物區分所有權人所共有。②前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。③區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理」（調字卷第119頁），係就80年9月18日以後新申請建造執照之案件所為之規定，即關於區分所有建物之法定防空避難設備及法定停車空間，其所有權自斯時以後新申請建造執照之建案，應登記為該區分所有建物全體區分所有權人共有，或合意由部分區分所有權人所共有，其移轉承受人亦應為該區分所有建物之區分所有權人。在此之前已申請建造執照之案件，其法定防空避難設備及法定停車空間之所有權，非不得登記為該區分所有建物之區分所有權人或他人單獨所有。換言之，80年9月18日之前申請建造執照之區分所有建物內之法定防空避難室或法定停車空間，非當然為該區分所有建物全體區分所有權人共有。兩造均不爭執系爭大樓係於64年間申請建造執照，並於65年1月間興建完成。縱系爭地下層之使用執照記載用途為法定防空避難設備，亦非當然屬系爭大樓區分所有權人共有。王韶君等14人援引上開內政部函旨，主張系爭地下層屬兩造即系爭大樓全體區分所有權人所共有，請求確認系爭地下層為兩造共有，即屬無據。

⑷經原審法院至現場勘驗，結果以：系爭地下層與系爭大樓之地上樓層係以樓地板作為隔離，可明確劃分其範圍，且有獨立之門牌編號，並有獨立之樓梯可至系爭大樓大門，而與外界相通。雖設有電表箱、變電箱、蓄水池及馬達、消防設施、消防管道等供系爭大樓使用之公共設施，然上開公共設施以外之其他空間，足供獨立之經濟效用（現為家具店，擺設家具以供展示之用），此有門牌證明書、勘驗測量筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可稽（原審卷㈠第72、109-114、116頁）。堪認系爭地下層具構造上及使用上之獨立性，得獨立為物權客體，而非系爭大樓之附屬物。而按民法第68條規定之從物，依其立法意旨，須為獨立之物，且與主物同屬一人所有，為其成立要件之一。且其立法目的乃為判斷該物若為從物，其所有權之得喪即隨主物之處分而定，而非因該物常助主物之效用，即推定其與主物同屬一人所有，而認定其為從物。系爭地下層既非屬兩造所共有，已如上述，則系爭地下層縱與系爭大樓專有部分間，有功能上之關連性，並常輔助系爭大樓專有部分之效用，亦非屬系爭大樓之從物。

㈡王韶君等14人請求宏悅公司將系爭地下層騰空返還予兩造共有人全體，及給付王韶君等14人相當於租金之不當利益，有無理由？宏悅公司既為系爭地下層之所有人，已如上述，則其占有系爭地下層，即非無權占有，亦非無法律上之原因。王韶君等14人依民法第767條第1項規定，請求宏悅公司將系爭地下層全部騰空返還予兩造共有人全體；及依民法第179條規定，請求宏悅公司給付王韶君等14人相當於租金之不當利益，均屬無據而不應准許。

七、王韶君等14人先位之訴無理由，其備位之訴生移審之效力，依前述最高法院95年度臺上字第1145號判決要旨：「訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判」，本院自應就王韶君等14人備位之訴為裁判。查宏悅公司既為系爭地下層之所有人，已如上述，王韶君等14人請求確認宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在，即屬無據，不應准許。

八、綜上所述，王韶君等14人先位請求㈠確認坐落系爭土地之系爭地下層為兩造所分別共有，其權利範圍如附表所示。㈡宏悅公司應將系爭地下層全部騰空返還予兩造共有人全體。㈢宏悅公司應給付王韶君等14人1,025萬7,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭地下層之日止，按月給付王韶君等14人17萬956元，均不應准許。原審就上開㈠部分為宏悅公司敗訴之判決，尚有違誤，宏悅公司上訴意旨指摘原判決關於此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。原審就上開㈡、㈢部分為王韶君等14人敗訴之判決，於法並無違誤。王韶君等14人上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。王韶君等14人備位聲明請求確認宏悅公司就系爭地下層之所有權不存在，不應准許，其備位之訴應併予駁回，爰諭知如主文第四項。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件宏悅公司之上訴為有理由，王韶君等14人之上訴及備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。