臺灣高等法院101年度上字第1191號

• 裁判案由: 排除侵害等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 103 年 10 月 01 日
• 法官: 許正順、李瑜娟、王怡雯
• 法定代理人: 陳怡真
• 上訴人: 陳業棟
• 被上訴人: 平野春天公寓大廈管理委員會

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度上字第1191號上　訴　人　陳業棟
訴訟代理人　王淑玲
訴訟代理人　施中川律師
複　代理人　許雅婷律師
被 上訴人　 平野春天公寓大廈管理委員會
法定代理人　陳怡真
訴訟代理人　吳柏興律師
複 代 理人　王敘名律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國101 年9
月3 日臺灣板橋地方法院101 年度訴字第784 號第一審判決提起上訴，本院於103 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人之法定代理人原為曾勝標，嗣於民國103 年5 月28日變更為陳怡真，有平野春天社區第8 屆第1 次管委會會議紀錄附卷可參（本院卷三第83頁），被上訴人聲明承受訴訟（本院卷三第89頁背面），自應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：伊於100 年11月1 日向訴外人即原區分所有權人王愛末（下稱王愛末）購買坐落新北市○○區○○段00000 ○號房地（門牌號碼：新北市○○區○○路000 號1
樓）及第11130 建號、第11134 建號共同使用之應有部分。其中第11134 建號之應有部分包含編號1 、3 、4 、7 、9
、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號共28個停車位（下稱系爭停車位）。系爭車位經平野春天公寓大廈（下稱系爭社區）建商與承購戶明定車位使用權及其範圍，並經地政機關登記，具分管契約效力。然伊購入前開房地及系爭停車位後，被上訴人竟持系爭社區99年度住戶大會之會議記錄，禁止伊將所購買之系爭停車位出租予社區住戶以外之第三人，妨害伊對系爭停車位之使用、收益。爰依民法第184 、765 條規定，起訴聲明請求：ꆼ被上訴人不得禁止上訴人將系爭停車位出租予系爭社區住戶以外之第三人。ꆼ被上訴人應賠償上訴人13萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按年息5%計算之遲延利息。
二、被上訴人則以：系爭停車位為系爭社區全體區分所有權人共有，僅約定由上訴人取得共有部分之專用權。上訴人於100
年11月1 日向王愛末購買系爭停車位時，即明知區分所有權人會議決議社區地下室停車位不可對外租賣予社區住戶以外之第三人，系爭社區之停車位屬開放空間，為無獨立權狀之法定停車位，應得禁止外租。上訴人欲將其購得之28個系爭停車位對外出租營利，將使社區出入人員複雜，安全管理威脅升高，而增加社區支出成本，使92戶全體住戶犧牲共同安全，故禁止系爭停車位外租之規約並無權利濫用或違反誠信原則，上訴人自應受該約定之拘束等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提出本件上訴，聲明：ꆼ原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。ꆼ被上訴人不得禁止上訴人將坐落新北市○○區○○段00000
○號如原審起訴狀附表1所示之28個停車位（即系爭停車位
）出租予被上訴人社區住戶以外之第三人。被上訴人則聲明：駁回上訴。（至上訴人於原審依民法第184 條規定請求被上訴人給付13萬元本息遭駁回部分，未據上訴人上訴，非本件審理範圍）
四、以下書證及其內容，為兩造所不爭執，爰臚列兩造不爭執之事項如下（本院卷三第32頁正面、背面）：
ꆼ上訴人於100 年11月1 日向訴外人王愛末購買坐落於新北市○○區○○段○00000 ○號（門牌號碼新北市○○區○○路○000 號）暨所坐落之788 號土地，及同段第11130 建號與第11134 建號共同使用之應有部分，11130 建號應有部分為100000分之720 ，11134 建號應有部分為100000分之16031
，上開土地、建物於100 年11月25日移轉登記為上訴人所有。有中信房屋委託銷售契約書影本、土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、建物登記謄本附卷可稽（見本院卷ꆼ第43頁至第48頁，原審101 年度司重簡調字第97號卷〈下稱原審調解卷〉第11頁正面、背面）。
ꆼ上訴人所有第11134 建號之應有部分包含編號為1 、3 、4
、7 、9 、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號共28個停車位，各停車位權利範圍均為100000分之565 ，上開停車位編號、權利範圍並註記於建物登記謄本、土地所有權狀中。有建物登記謄本、土地所有權狀附卷可參（原審調解卷第11頁、本院卷一第44頁至第45頁）。
ꆼ被上訴人於92年間將系爭社區第1次區分所有權人會議紀錄
（成立管理組織之決議）、住戶規約及全體區分所有權人名冊、社區區分所有權標的基本資料、建築物使用執照影本，送請臺北縣新莊市公所（嗣改制成新北市新莊區公所，下稱新莊區公所）申請成立報備，經該公所於92年7 月7 日函覆准予備查（原審卷一第21頁至第83頁）。被上訴人嗣再於99年檢具申請變更報備書、檢查表、所有權人名冊、99年5 月15日住戶大會會議紀錄、會議出席委託書、99年6 月1 日第6 屆管理委員會臨時會會議紀錄、委員名冊等件，申請變更報備，經新莊區公所於99年6 月25日函覆准予備查（原審卷一第84頁至第126 頁）。
ꆼ系爭社區99年5 月15日住戶大會會議紀錄記載：「... 臨時動議：... 案由ꆼ社區停車位是否可以外租討論案。說明：ꆼ339 號1 樓住戶在社區擁有35車位，提議車位是否可外租。ꆼ以前住戶大會就有決議車位不可外租。決議：ꆼ鼓勵住戶儘量向其租車位或買車位但要比一般便宜。ꆼ經住戶大會表決社區地下室汽車位不可外租、外賣」（原審調解卷第13頁、第14頁；原審卷一第98頁至第99頁）。
五、本件爭點為：
ꆼ系爭停車位屬被上訴人社區之共用部分？或上訴人專用部分？
ꆼ系爭停車位之買賣是否經由建商與承購戶明訂車位使用權及其範圍，而成立分管協議？如有成立分管協議，則於成立時有無限制不能外租？
ꆼ被上訴人社區是否曾於99、101 年度住戶大會會議決議系爭社區地下室停車位不得外租或外賣？上訴人是否應受該規約之拘束？
ꆼ上訴人之前手王愛末是否同意系爭車位不得外租？如有同意，上訴人是否因而繼受王愛末之權利義務而同受拘束？
六、本院得心證之理由：
ꆼ系爭停車位應係上訴人之約定專用部分：
ꆼ按公寓大廈之專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。此觀諸公寓大廈管理條例第3 條第3 、4 、5 款之規定即明。而上訴人所有之11134 建號應有部分為100000分之16031 ，該應有部分包含編號為1 、3 、4 、7 、9 、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號共28個停車位，各停車位權利範圍均為100000分之565 之情，為兩造所不爭（兩造不爭執之事項ꆼ、ꆼ），是系爭停車位顯非具有使用上之獨立性，亦非區分所有之標的，當非上訴人所有之專有部分，而為該棟建築之共同使用部分。
ꆼ惟系爭停車位之編號已載明於建物登記謄本、土地所有權狀中（兩造不爭執事項ꆼ），堪認該共同使用部分業已約定由特定區分所有權人（即上訴人）使用。再參諸系爭社區規約第2 條第4 款載明：「停車空間應依與起造人及建築業者之停車位買賣契約書及分管契約書使用其約定專用部分」等語（原審卷一第75頁），亦足知停車空間確屬約定專用部分。從而，系爭停車位為公寓大廈管理條例第3
條第5 款之約定專用部分，應堪認定。
ꆼ關於「系爭停車位之買賣是否經由建商與承購戶明訂車位使用權及其範圍，而成立分管協議？如有成立分管協議，則於成立時有無限制不能外租？」之爭點：
ꆼ系爭社區專有部分出售時，建商並未強制各承購戶購買車位（即約定專用部分），兩造並未爭執，且經證人郭荃倫（即建商安家國際企業股份有限公司總經理）證述屬實（本院卷三第88頁背面）。又郭荃倫所提供之系爭社區房屋土地買賣合約書第3 條約定：「共用部分權屬：ꆼ甲方（即房地承購人）確認包括持分所有權及使用管理權包括屋頂突出物、當棟樓梯、電梯間門廳、地下一層、地下二層蓄水池、公共設備及其他公共設施在內，其持分面積登載於共同使用部分。ꆼ甲方確認並同意對本基地地下一、二樓之買賣停車位，無購買停車位者無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。」之情（本院卷三第95頁）；郭荃倫另提供之系爭社區停車空間買賣契約書，則在第1 條明白標示地下層車位之編號；並於第2 條約定：「本約標的建物地下一層係規劃於防空避難室兼停車空間，其車位使用權專屬購買停車位者，其產權依地政機關登記為準，坪數係登記含於公共設施建築改良物登記簿謄本持分面積內，不另發給建物所有權狀」等語（本院卷三第107 頁）。
ꆼ按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，為法之所許（最高法院100 年度台上字第1776號民事裁判參照），則依上ꆼ說明，系爭社區之建商在興建之初即與各承購戶約定未購買停車位之承購戶就停車位並無任何權利，並與購買停車空間之住戶詳細約明所購停車位之編號及就所購停車位有專屬使用權之情，足悉建商與承購戶確已明訂各該車位使用權及其範圍，而成立分管協議。
ꆼ觀諸系爭社區之房屋土地買賣合約書、停車空間買賣契約書（本院卷三第94頁至第100 頁、第107 頁至第112 頁），均無停車位不得外租之約定。惟停車空間買賣契約書第7 條約定：「甲方（即停車位承購人）同意遵守本大樓之住戶公約，並負擔停車位水電、清潔、管理與維修費用，本約定對甲方之受讓人、承租人或借用人均具同時約束力」等語（本院卷三第107 頁）。從而，系爭社區之建商固未與停車位之承購人約定停車位不得外租，惟停車位之承購人、受讓人、承租人、借用人，仍須遵守系爭社區住戶公約之約定乙節，堪予認定。
ꆼ關於「被上訴人社區是否曾於99、101 年度住戶大會會議決議系爭社區地下室停車位不得外租或外賣？上訴人之前手王愛末是否同意系爭車位不得外租？如有同意，上訴人是否因而繼受王愛末之權利義務而同受拘束？」之爭點：
ꆼ經查：99年5 月15日系爭社區住戶大會會議決議，臨時動議案由ꆼ社區停車位是否可以外租討論案，其內容略為：「說明：ꆼ339 號1 樓住戶在社區擁有35車位，提議車位是否可外租。ꆼ以前住戶大會就有決議車位不可外租。決議：ꆼ鼓勵住戶盡量向其租車位或買車位但要比一般便宜。ꆼ經住戶大會表決社區地下室汽車位不可外租、外賣。」等語（原審卷一第99頁），且該會議紀錄係原審向新莊區公所函調而得（原審卷一第84頁），堪信被上訴人確於99年5 月15日召開住戶大會，並將會議紀錄送請新莊區公所備查，此並為上訴人所不爭執（本院卷三第31頁，兩造不爭執事項ꆼ）。證人曹常興復證稱：伊為系爭社區之住戶，有參加99年5 月15日之住戶大會，該日有人提議車位外租，但表決結果為不同意，第一屆住戶大會就已決議不外租等語（本院卷一第168 頁背面至第169 頁背面）；證人林靜雲亦證稱：99年5 月15日住戶大會有一位女士提到車位外租外賣，提議的人經過五至十分鐘後，於表決前自動離開，為了安全起先，在場住戶六、七十人一致表決車位不可外租外賣，決議時還有清點人數等語（本院卷一第170 頁正面、背面）。上開證人之證詞，與系爭社區99年5 月15日住戶大會會議紀錄之內容相符，則被上訴人主張99年5 月15日住戶大會決議停車位不得外租外賣乙節，堪予採信。
ꆼ證人何櫻（即受王愛末委任於99年5 月15日到場參加住戶大會之仲介人員）雖於原審證稱：伊代理王愛末出席99年5 月15日住戶大會，因會議簽到簿上339 號所有權人誤載為「何萬山」，伊乃於「何萬山」欄簽何萬山名，該日就王愛末所有之停車位可否外租有提議但未決議，未將開會情形告知王愛末，99年5 月15日開會之前系爭車位有部分係出租予社區外的人等語（原審卷二第21頁背面至第22頁背面），惟於本院到庭作證時復自承：99年5 月15日住戶大會關於停車位是否可以外租外賣之議案係伊所提出者等語（本院卷一第171 頁），則如其所稱系爭社區之停車位一直以來均可外租予非社區住戶之人，王愛末或其受任人豈有再於99年5 月15日復行提議請求准予停車位外租之必要？足見何櫻所陳於99年5 月15日以前停車位均得外租云云，當無可採。況依上開99年5 月15日住戶大會會議紀錄，在說明ꆼ註記「以前住戶大會就有決議車位不可外租」等語（原審卷一第99頁），亦足悉系爭社區原即決議停車位不得外租，且為住戶所明知，惟因王愛末委託何櫻於99年5 月15日會議就停車位是否可外租此一議案復為提議，始經住戶大會再度表決不得外租之情（原審卷一第99頁）。準此，被上訴人抗辯系爭社區於住戶大會成立之初即決議地下室停車位不得外租，且均為社區住戶所知悉等情，雖未於99年5 月15日前留下書面紀錄，惟尚非全然無據。ꆼ再者，系爭社區101 年4 月8 日區分所有權人會議紀錄亦載明：提議修改規約為「區分所有權人之汽車位不得外租、外賣」（本院卷三第55頁至第61頁），系爭社區並據此增設規約條文第3 條第4 項第2 款，約定：「本社區101
年4 月8 日區分所有權人大會決議案規定：『區分所有權人之汽車位不得外租、外賣』，增設條文為確保全體區分所有權人之公共安全，區分所有權人之汽車位不得外租、外賣。違反者於10天內改善，倘未在期間內改善，則罰款新臺幣3000元，以10天為1 期，無上限，近期為勸導期，101 年6 月1 日正式實施」等語（原審卷一第144 頁），則被上訴人主張101 年4 月8 日區分所有權人大會復行強調停車位不得外租、外賣，並明定於規約之中，亦足認定。
ꆼ從而，依上ꆼ所述，上訴人之前手王愛末原已知悉社區之停車位不得外租、外賣，始於99年9 月15日委託何櫻出席並提案，冀求能變更停車位不得外租、外賣之決議，惟未能獲得其餘住戶同意變更，應無疑義。復依上ꆼꆼ所示，買受停車位之承購人及其受讓人、承租人、借用人，雖就所購得之車位有專屬使用權，惟其使用仍須遵守系爭社區住戶規約之約定。且依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。是上訴人繼受王愛末關於系爭停車位之權利義務，無論於買受時是否知悉有停車位不得外租、外賣之決議，惟王愛末因社區決議及規約約定，就系爭停車位之使用收益所受之限制，自亦應由上訴人所繼受，亦即上訴人須受區分所有權人大會之決議及規約之拘束，應堪認定。
ꆼ按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項固有明文。惟同法第765 條亦規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」上開規定所謂「法令限制」，係指該法令，對所有人之自由使用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉，設有限制者而言。是所有人對其所有物之使用、收益、處分，並非全無限制。經查：公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、第15條第1 項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」、第23條第1 項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」是上開規定，即屬對公寓大廈約定專用部分之使用所為之法令限制。是於區分所有權人大會另有決議或規約另有約定之情形，當得就約定專用部分之使用、收益加以限制。再者，同條例第5 條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」區分所有權人對於專有部分之使用即有所限制，則依舉重以明輕之法理，關於約定專用部分之利用，更不能有違反區分所有權人共同利益之行為甚明。準此，上訴人就其約定由其專用之系爭停車位，固得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，惟其使用、收益，仍不得違反區分所有權人大會之決議及規約之約定。
ꆼ系爭社區住戶於99年5 月15日召開之區分所有權人會議，所為前開關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議，並非全盤否認上訴人用以收益之出租權（至該次會議並決議該社區地下室汽車位不可外賣部分，因不在上訴人本件起訴主張之範圍，故不予審究），且因系爭社區地下1 、2 樓全體住戶之停車位與上訴人所有之系爭停車位，均係由相同之車道及電梯出入，系爭停車位並無獨立之出入口，亦無單獨通往地上一樓之出入口，有現場照片在卷可稽（原審卷一第131 至142 頁），且為兩造所不爭，且系爭社區戶數為92戶（原審卷一第100 頁至第109 頁，所有權人名冊參照），而系爭停車位多達28個，已接近總戶數3 分之1 ，如准許系爭停車位出租予非住戶之第三人，則出入停車場、社區1 樓之人員可能有多達3 分之1 之比例均非社區住戶，將有不易保障社區居住安全之疑慮，則被上訴人抗辯其社區住戶係基於共同利益，為避免出入人員複雜，影響社區安全，導致社區管理之困難及支出之增加等緣由，而為上開決議，應合於常理，且堪採信。又系爭社區區分所有權人會議所為「社區地下室汽車位不可外租」之決議，僅係就該社區此約定專用部分之使用所為之限制，並非將該約定專用部分變更為非約定專用，亦未否定或剝奪上訴人就系爭停車位之約定專用權。依公寓大廈管理條例第15條第1 項規定，上訴人對系爭停車位之使用、收益，自應遵守上開決議及規約之約定。
七、從而，上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求被上訴人不得禁止上訴人將系爭停車位出租予被上訴人社區住戶以外之第三人，即無理由，應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，無庸再予一一審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條、第463 條、第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 李瑜娟
法 官 王怡雯
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 2 日書記官 李華安
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。