臺灣高等法院 - 101年度上字第1300號（返還房屋等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度上字第1300號上　訴　人　林怡萱訴訟代理人　吳雅鈴被上訴　人　黃貞元何岳榐共　　　同訴訟代理人　施嘉鎮律師複代理　人　李惠如律師被上訴　人　信義房屋仲介股份有限公司法定代理人　周俊吉被　上訴人　王志偉陳帝嘉信義地政士聯合事務所法定代理人　陳雅芬被　上訴人　陳錦德共　　　同訴訟代理人　張繼文律師上列四人共同訴訟代理人　林珪嬪律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國101年 9月18日臺灣新北地方法院101年度訴字第1514號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審及追加之訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人原審請求被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）250萬元，及自民國100年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見原審卷第2頁）。嗣於本院二審程序於102年4月8日具狀變更起訴聲明，為被上訴人應連帶給付250萬元，及自100年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷（一）第139頁，追加部分詳後述），嗣再於102年5月 15日具狀減縮聲明為（二）被上訴人黃貞元（下稱黃貞元）應給付上訴人合計246萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。（三）被上訴人何岳榐（下稱何岳榐）應給付上訴人148萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息（四）被上訴人信義房屋仲介股份有限公司、王志偉、陳帝嘉（下稱信義房屋、王志偉、陳帝嘉）應連帶給付上訴人148 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。（五）被上訴人信義地政士聯合事務所、陳錦德（下稱信義地政所、陳錦德）應連帶給付上訴人250 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。（六）如以上其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內同免其責。（見本院卷（一）第195頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，亦無不合，應予准許。二、次按，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審對被上訴人等人依債務不履行請求250萬元財物損害賠償（原審卷第152頁），並依委任債務不履行之法律關係、民法第188條對陳錦德、信義地政所請求賠償損失（見原審卷第257頁背面）。嗣於本院審理時另為下列主張: ⑴、另對黃貞元主張其解除契約除與契約不符，且違民法第148條誠信原則（本院卷（一）第142頁、卷（二）第103頁）。並依民法第226條第1項及契約第10條第1項第2 款請求加倍給付已付之價金196萬元及請求賠償已支出之設計費50萬元，合計246萬元。 ⑵、對何岳榐主張依民法第184條第1項之故意、過失或以違反善良風俗方法加損害於伊，請求損害賠償148萬元之責任（見本院卷（二）第103頁反面）。 ⑶、對王志偉、陳帝嘉、信義房屋主張依居間法律關係、侵權行為法律關係、不動產經紀業管理條例第21條、26條、民法誠實信用原則、不當得利法律關係及民法第224 條為主張渠等應連帶賠償148萬元（本院卷（一）第65 、66、69頁、143頁、201頁）。 ⑷、對陳錦德、信義地政所另主張違反地政士法第24、26條、民法第188條，應連帶賠償250萬元（本院卷（一）第143頁）。上訴人上開原訴核與其於本院追加之上開部分，在社會生活上，當屬關聯之紛爭，且追加之訴部分之訴訟及證據資料，與原起訴部分有事實上之共通性與關聯性，原起訴部分之證據資料，於追加之訴部分得繼續使用，自宜利用同一訴訟程式審理，藉以一次解決紛爭，俾符訴訟經濟之要求，對於被上訴人等之程序權之保障，亦無不利影響，揆諸前揭說明，上訴人追加之訴部分與原起訴部分間之基礎事實，要屬同一，雖被上訴人不同意其追加（見本院卷（一）第187頁背面），仍應予准許。貳、實體部分：一、上訴人起訴主張：（一）黃貞元、何岳榐部分: ⑴、何岳榐於100年1月23日代理黃貞元，在信義房屋三重契約中心，與伊簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將登記黃貞元名下坐落○○市○○區○○段000地號權利範圍308/10000，及其上建號0000門牌號碼○○市○○ 區○○街00號0樓之0建物（下稱系爭建物；與上開土地，以下合稱系爭不動產），以980萬元售予伊。伊在簽訂系爭買賣契約前，已表示系爭建物須可申裝及使用天然瓦斯，始願承買，經信義房屋之店長王志偉當場表示可以安裝天然瓦斯，何岳榐並當場點頭附和內容，則上訴人與黃貞元之系爭房地買賣契約已有將安裝天然瓦斯列為契約之要點。伊嗣即依約付款98萬元，匯入安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司），玉山銀行雙和分行，帳號:00000000000000在案。並由陳錦德、信義房屋三重簽約中心地政士辦理報稅、繳清稅單。契約履行過程中伊已給付房屋工程款50萬元予裝潢設計公司，嗣後始發現系爭房屋未能安裝自然瓦斯而遭受騙，遂於100年4月18日特請鄭錦堂律師發函說明。 ⑵、依系爭買賣契約第7條第4項約定：賣方保證本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣…情事。系爭買賣契約第10條違約處罰第1項第2款：經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還買方，作為違約賠償。且依系爭買賣契約第7條規定：…非經買賣雙方同意，任何一方均不得逕向信義地政士要求取回證件、終止委託、停止票據提示或直接向有關機關申請案件撤銷等行為…。依安信公司成屋履約保證專戶資金明細表中，伊與黃貞元已繳清稅金無誤。黃貞元所為解除契約除不符合契約約定外，亦違反誠實信用原則。⑶、王志偉在簽署系爭房地買賣契約時有告知伊本件房屋可以申裝或使用天然瓦斯，何岳榐在現場點頭附合，有欺罔不實行為，使伊誤信可以申裝使用天然瓦斯而簽訂系爭買賣契約，因而為價金及設計費之支出，自有故意或過失，何岳榐有民法第184條第1項之故意、過失或以違反善良風俗方法加損害於伊，爰依依侵權行為法律關係請求賠償148 萬元。 ⑷、黃貞元未與伊解除系爭買賣契約，竟於100年10月16日將系爭不動產出售予訴外人宋美珠並於同年月26日移轉登記。一屋兩賣，債務給付不能，造成伊損失甚鉅，本院101 年上易字第79號判決認為伊與黃貞元訂約未有將申裝或使用天然瓦斯列為買賣必要之，有與卷內資料不符之違法，該判決於本件訴訟並無爭點效之適用。黃貞元所為之解除契約為不合法，而黃貞元已於100年10月26日將系爭不動產轉售他人，是本件買賣契約因而有給付不能之違約，從而伊依民法第256條規定以103年5月1日書狀之送達為解除契約之意思表示。又，本件因已給付不能，故依民法第226條第1項規定及契約第10條第1項第2款約定請求黃貞元加倍給付已付之價金196萬元及賠償伊已支出之設計費50萬元，合計246萬元。（二）王志偉、陳帝嘉、信義房屋部分: ⑴、伊與王志偉、陳帝嘉間有居間契約關係，而王志偉、陳帝嘉為信義公司員工，為信義公司本件居間契約之使用人，故信義房屋對王志偉、陳帝嘉之故意或過失負有同一責任。王志偉、陳帝嘉就系爭房屋不符合裝設天然瓦斯之情形，無不知之理，即使王志偉、陳帝嘉無故意不告知，該2 人就系爭房屋可否裝設天然瓦斯仍有調查義務，其2人怠於調查，任由王志偉陳稱可申裝，自屬違反義務行為。上訴人因遭黃貞元解除契約及沒收已付價款98萬元，上訴人爰依侵權行為、不當得利、債務不履行規定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋與王志偉、陳帝嘉連帶賠償上訴人因此之損失98萬元及支出設計費用50萬元，合計148萬元。 ⑵、依系爭房地買賣契約中代辦履約保證委任契約書中第9條規定，本案既尚在訴訟中，但因信義房屋自認為另一法律關係，自行將款項於102年2月5日請安信建經公司將98萬元支付黃貞元，致上訴人受有148萬元損害而應連帶賠償 148萬元。（三）信義地政所及陳錦德部分: 地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務，地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條有明文規定。依系爭買賣契約第7條約定，「非經買賣雙方同意，任何一方不得逕向信義地士取回證件、終止委託…，違者對於信義地正士不生效力」。為承辦本件買賣契約之信義地政士陳錦德所明知且同意，上訴人與黃貞元仍在訴訟中，既為陳錦德所明知，其竟未盡善良管理人之注意義務，違反上開不得交回證件之義務，將所有權狀交還黃貞元。倘上訴人與黃貞元契約仍存在，將因而給付不能，陳錦德行為侵害上訴人之特定債權，應依地政士法第26條對上訴人所受損害、所失利益負賠償之責。上訴人支付設計費50萬元，而黃貞元轉售差額為248萬元，為上訴人所失利益，從而對陳錦德請求250萬元自屬有理。陳錦德為信義地政所之受僱人，故信義地政所應依民法第188條第1項規定，負連帶賠償之責。（四）爰請求被上訴人應連帶給付上訴人合計250萬元並自100年1月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。並陳明願供擔保，請准予宣告假執行。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並為如前所述訴之追加）並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）黃貞元應給付上訴人合計246萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。（三）何岳榐應給付上訴人148萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息（四）信義房屋、王志偉、陳帝嘉應連帶給付上訴人148萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。（五）信義地政所、陳錦德應連帶給付上訴人250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（六）如以上其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內同免其責。二、黃貞元、何岳榐則以：上訴人於簽約後雖依約將98萬元價金匯入安信公司之買賣價金履約保證專戶，惟其未依約於期限內辦理銀行貸款或將其餘房價存入上開專戶，嗣始藉詞系爭房屋無法裝設天然瓦斯為由，毀約並欲索回價款，經黃貞元催告通知上訴人履行繳納價款之契約義務，仍拒不履行，黃貞元已解除系爭買賣契約，並沒收前揭價金，再將系爭房地出賣予訴外人宋美珠，無一屋二賣情事可言。而系爭買賣契約就系爭房屋現況僅約定使用桶裝瓦斯，並未約定或口頭應允以可以裝天然瓦斯為條件。況另案黃貞元訴請上訴人沒收買賣價金事件已確定之判決理由亦認定因系爭買賣契約未有上開須裝天然瓦斯之條件約定，故黃貞元已合法解除契約而得向安信公司領回該公司所保管已被其沒收之98萬元，本件自有爭點效之適用。至何岳榐在簽約現場僅點頭為禮貌性招呼，並無對上訴人為有何侵害其訂約自由之侵權行為情事等語，資為抗辯。並均於本院聲明上訴駁回。三、信義房屋公司、信義地政所、王志偉、陳帝嘉、陳錦德則以：（一）上訴人與黃貞元就系爭房地買賣契約既經判決確定，自有爭點效之適用。且系爭契約既經黃貞元解除，黃貞元自無不履行情事。伊等並非系爭房地買賣契約當事人，自無連帶負責債務不履行損害賠償之理。上訴人與黃貞元間就系爭房地買賣契約並未將裝設天然瓦斯列入契約，故能否裝設天然瓦斯並非系爭房地買賣契約約定事項。且伊等並無違反居間調查義務，黃貞元之代理人何岳榐業經在「標的物現況說明書」第29項，說明瓦斯供應方式為桶裝瓦斯，並提供上訴人閱覽。王志偉在新北地方法院100年度訴字第1692號沒收買賣價金事件審理時已證稱:吳小姐去現場看屋時，並沒有提出特別的需求，到代書處準備簽約時，吳小姐才問說天然瓦斯聲請裝設問題，當下就打電話去欣泰瓦斯公司詢問，（欣泰公司）小姐說應該可以，但實際上要由現場裝設師傅去做判斷。是依欣泰說的內容告訴吳小姐，當下還是完成簽約等語。伊等業就系爭房屋使用瓦斯已向欣泰公司詢問而為調查，並就欣泰公司的回覆上訴人而為說明。況系爭房屋仍能裝設天然瓦斯，係上訴人拒絕支付裝設天然瓦斯管線費用致無裝設。（二）信義地政所及陳錦德未違反委任契約義務，上訴人逾期未履行給付價款義務，經黃貞元催告限期履約仍未履行後，黃貞元解除系爭房地買賣契約後，通知地政士，則地政士及陳錦德因已無為黃貞元保管其所有權狀之權責，自應將之返還黃貞元，自無違反契約義務。且上訴人並未證明其受有250萬元之損失，及該損失與伊等行為有何因果關係。上訴人之請求甚無理由，並均於本院聲明上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：（一）何岳榐於100年1月23日代理黃貞元與上訴人簽定系爭買賣契約，將登記黃貞元名下坐落○○市○○區○○段000地號權利範圍308/10000，及其上建號0000門牌號碼○○市 ○○區○○街00號0樓之0建物以980萬元售予上訴人。（二）上訴人已依系爭買賣契約書第2條，將第一期簽約款70萬元、完稅款28萬元，匯入約定之安信建築經理股份有限公司履約保證專戶內。嗣上訴人以系爭房屋無法裝設天然瓦斯為由，與黃貞元發生履約爭議。（三）上訴人與黃貞元間沒收買賣價金等事件，經原法院100年度訴字第1692號判決黃貞元勝訴，惟上訴人不服提起上訴，嗣經本院以101年度上易字第79號廢棄原判決，並駁回黃貞元於第一審之訴及假執行之聲請。（四）系爭不動產已於100年10月26日售予訴外人宋美珠。（五）上訴人於本院100年度訴字第1692號案件，提出證人即被上訴人王志偉於100年3月11日傳送之簡訊記載及100年3月18日之電話錄音譯文，證人即被上訴人王志偉證稱該簡訊與錄音為真正。（六）上訴人與黃貞元就系爭不動產之買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點部分，本院101年度上易字第79號認為：上訴人與王志偉間有關系爭建物能否安裝天然瓦斯之對話、簡訊，僅係上訴人與信義房屋（王志偉）間之約定，與黃貞元無關。（七）王志偉、陳帝嘉為信義房屋之員工。五、兩造爭點及本院判斷:上訴人主張與黃貞元之代理人何岳榐簽訂系爭房屋買賣契約，王志偉、陳帝嘉為信義房屋之使用人，伊與信義房屋有居間契約，伊詢問王志偉系爭房屋可否申請裝設天然瓦斯，王志偉陳稱可以，何岳榐在現場點頭附合，致伊因而簽訂系爭房屋買賣契約，王志偉及陳帝嘉違反居間之調查義務，其等為信義房屋之使用人，應負連帶賠償責任；黃貞元一屋二賣，致伊受損害。而伊與黃貞元仍在訴訟中，地政士陳錦德即違反契約將系爭房地所有權狀交還黃貞元而違反約定，信義地政所為陳錦德之僱用人，應依民法第188條連帶負賠償責任云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，茲分述如下: （一）上訴人請求黃貞元賠償損害為無理由: ⑴、按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。又所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之，惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」。蓋普通共同訴訟，雖以數訴合併於一訴，亦祇屬形式之合併，各共同訴訟人之地位，與其獨立為訴訟無異，基於共同訴訟人獨立之原則，各共同訴訟人各與他造獨立對立，其中一人之訴訟行為，或他造對於共同訴訟人中一人之訴訟行為，及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不及於他共同訴訟人，此觀民事訴訟法第55條之規定自明（最高法院101年度台上字第994號、102年度台上字第189號判決參照）。 ⑵、查本院101年度上易字第79號判決，對黃貞元起訴主張與上訴人間之系爭房地買賣契約業經解除，上訴人抗辯與系爭房地買賣契約約定得裝設天然瓦斯一事，依據證人王志偉及吳雅鈴證詞、上訴人提出與證人王志偉間之簡訊記載、訴外人林銘賢之電話錄音譯文、發文予欣泰石油氣股份有限公司函後，據以認定「證人吳雅鈴證述兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，自難採信。」「上訴人提出之上開簡訊與電話錄音自不足以證明兩造間有將系爭買賣建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點之合意。」「是上訴人據此抗辯兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，亦無可採。」「上訴人與王志偉間有關系爭建物能否安裝天然瓦斯之對話、簡訊，僅係上訴人（買方）與信義房屋（王志偉）間之約定，要與被上訴人（黃貞元）無關。」「…上訴人復未能提出其他證據證明兩造已有約定安裝天然瓦斯為本件買賣契約必要之點之意思表示合致，所辯非可採信，其（上訴人）抗辯已於100年3月18日去函解除系爭買賣契約云云，亦無可取。」等語（見本院101年度上易字第79號判決第7頁至第10頁，並經本院調閱該卷在卷可憑），而認為上訴人與黃貞元就系爭買賣契約，並未約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點，故黃貞元並無違約之情事。是據上述判決內容，可知本院將「黃貞元與上訴人就系爭買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點？」問題，已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證、攻防，由法院為實質上之審理判斷。又本院上開判決判斷未有顯然違背法令之情形，當事人亦未於本訴訟中提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是黃貞元抗辯此爭點有爭點效適用，即屬理由。上訴人自不得再為相反之主張。 ⑶、次查，本院審理101年度上易字第79號事件，就前開問題為實質審理後，因認黃貞元並無違約之情事，續就黃貞元是否已合法解除系爭買賣契約部分為審理並認定「上訴人未於100年3月1日支付交屋款882萬元，經黃貞元催告仍未依約履行，上訴人對此不爭執，堪可採信，則黃貞元依系爭買賣契約約定，於100年4月12日以蘆洲空大郵局第31號存證信函，對上訴人為解除買賣契約及沒收已付價款98萬元意思表示，即屬適法」（見本院101年度上易字第79號判決第11頁），從而，上開本院前案判決系爭買賣契約是否合法解除問題，亦將其列為足以影響判決結果之主要爭點，並經上訴人與黃貞元各為充分之舉證、攻防，而為實質上之審理判斷。且本院上開前案確定判決判斷亦無顯然違背法令之情形，當事人亦未於本訴訟中提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是黃貞元抗辯此爭點亦有爭點效之適用，即有所據。上訴人自不得再為相反之主張。 ⑷、綜上所述，本院前案確定判決101年度上易字第79號事件已於前訴訟實質審理，認系爭買賣契約業經黃貞元合法解除，則黃貞元抗辯有爭點效之適用等語，即有理由，則黃貞元於100年4月12日即合法解除系爭買賣契約，嗣於同年10月26日將系爭不動產售予訴外人宋美珠，自無「一屋二賣」而無債務不履行之情事。上訴人主張本院前案確定判決並未將黃貞元可否解除契約列為重要爭點且該判決併為審理判斷，屬多餘之贅文云云，為無理由而不可採。從而上訴人主張黃貞元解除契約違反誠實信用原則、黃貞元應依債務不履行負損害賠償責任，洵無理由，應予駁回。（二）上訴人請求黃貞元之代理人何岳榐賠償為無理由: ⑴、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條第1項定有明文。是何岳榐代理黃貞元簽署系爭買賣契約，契約效力應歸屬於黃貞元，則系爭買賣契約當事人應為黃貞元而非何岳榐。何岳榐既非系爭買賣契約當事人，自無庸負契約債務不履行之損害賠償責任，上訴人此部分之主張即無理由。 ⑵、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。又因故意或過失不法侵害他人權利，應負侵權行為損害賠償責任者，須行為人具備故意或過失之主觀要件，且其行為須係不法（最高法院99年度台上字第2447號判決參照）。上訴人主張何岳榐於其詢問王志偉系爭房屋可否申裝天然瓦斯時，點頭附合，致伊簽訂系爭房地買賣契約，有故意、過失、違反善良風俗方法加損害於伊，為何岳榐所否認，上訴人就此利於己之主張，自負有舉證責任（民事訴訟法第277條參照）。查，上訴人詢問王志偉系爭房屋可否申請裝設天然瓦斯後，王志偉係以電話詢問欣泰公司一節（詳後述），則縱何岳榐於上訴人詢問王志偉系爭房屋可否申請裝設天然瓦斯之際，於其時有點頭，依上訴人代理人吳雅鈴在原法院100年訴字第1692號沒收買賣價金等事件，於100年9月22日言詞辯論時，稱「王志偉告訴我可以，同時何岳榐也笑著點頭沒有表示任何意見，所以我就依照當時判斷同意可以裝」（見該卷第98頁），從上可知何岳榐既未表示任何意見，尚難徒憑吳雅玲自行片面就此可主觀解釋為何岳榐係「笑著點頭沒有表示任何意見而判斷同意可以裝」，進而作為認定何岳榐有侵權行為故意、過失之情事。此外上訴人迄無提出其他相關證據資料以供調查證明何岳榐有何故意、過失或故意以背於善良風俗之方法，加損害於伊之情形，則其請求何岳榐應依侵權行為法律關係，負擔損害賠償之責云云，自屬無據，洵不足採。（三）上訴人請求信義房屋、王志偉、陳帝嘉、陳錦德、信義地政所賠償為無理由: ⑴、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，是居間人須就其所知，據實報告當事人，始得稱其已盡居間人義務。次按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任（民法第565、567條第1項、224條參照）。而王志偉、陳帝嘉為信義房屋之員工，為兩造所不爭執，則王志偉、陳帝嘉若就債之履行若有故意或過失行為，信義房屋自應依上開條文負同一責任，惟上訴人應就王志偉、陳帝嘉債之履行有故意或過失行為負有舉證責任（民事訴訟法第277條參照）。 ⑵、查，又上訴人在原法院100年訴字第1692號沒收買賣價金等事件，主張於100年1月23日在信義房屋公司三重契約中心，簽訂系爭房地買賣契約，王志偉當場表示該屋可以申裝使用天然瓦斯（見該卷第106頁），業經本院調閱該卷在卷可憑，而代理人吳雅鈴在該案於100年9月22日言詞又辯論時，稱「王志偉告訴我可以，同時何岳榐也笑著點頭沒有表示任何意見，所以我就依照當時判斷同意可以裝」（見該卷第98頁），已如前述，再王志偉在上開案件之 100年10月13日言詞辯論時，以證人身分具結證稱:「（看屋現場有無說過要有天然瓦斯他才要買?）第一次去看屋就沒有說，當下看屋就決定要買，簽約前就只有看一次看屋隔兩個小時就要簽約，到簽約當下才問天然瓦斯的問題」、「當下就打電話去欣泰瓦斯公司去詢問，小姐回覆說，看這地址應該可以，但是實際上要由現場裝設師去做判斷，因為裝設天然瓦斯不是仲介公司的責任，…是基於朋友立場幫他處理」等語在卷（見該卷第122至126頁），王志偉乃係於上訴人與黃貞元之訴訟中以證人身分具結作證，於其時作證並無利害關係，且係為上訴人朋友，則其上開陳述自屬可採。再上訴人代理人在上開案件100年9月22日言詞辯論時證稱「（此特別約定事項有無記在買賣契約書中?）沒有，但是因為我們有特別詢問，仲介也告訴我們可以裝，所以我們認為『可以裝的機率很高』」、「會在現場是因為實際上這房子是我要買的，也是我出錢的，之所以沒有登記在我名義下，是因為信義房屋規定，規定我曾當過別人人頭所以這件就不能登記在我名下，只要用我名義透過信義房屋買超過幾間，就會被管制」、「看到產權調證明時，就已經看到是用桶裝瓦斯」、「後來去欣泰瓦斯查詢後，才知道說只能裝到廚房，但是浴室還是不能用天然天然瓦斯（見該卷第98頁），參互勾稽上開各情，足認王志偉辯稱上訴人乃是第一次看屋後隨即於兩小時內在與何岳榐代理黃貞元簽訂系爭房地買賣契約時，始詢問王志偉，而王志偉即打電話詢問欣泰瓦斯公司去詢問，上訴人代理人當場判斷可以裝的機率很高等情屬實。則王志偉辯稱其就系爭房屋使用瓦斯狀況已為調查，並就所知向上訴人說明，即屬有據。參諸，上訴人代理人自陳「（欣泰公司說要多少錢）22萬元，當初在契約過程中告訴伊裝天然瓦斯只要5萬元」、「（張22萬元是怎麼回事?）因為我跟王志偉說我要全戶裝，所以他才會去找欣泰瓦斯估價，才知道是22萬元」等語（見本院卷（二）第52頁背面），亦可憑認系爭房屋確可以申裝天然瓦斯。益證王志偉辯稱其就系爭房屋使用瓦斯狀況已為調查，並就所知向上訴人說明，有理可採，從而上訴人主張王志偉未盡民法第67條之據實報告義務而請求損害賠償，即非可採。至上訴人所提出其與王志偉之電話譯文、電話簡訊內容，依其主張乃簽訂系爭房地買賣契約後，上訴人代理人與王志偉之間因申裝天然瓦斯事宜之對話，而王志偉業就系爭房屋使用瓦斯狀況已為調查，並就所知向上訴人說明，已如前述，尚無從依上訴人事後與王志偉之對話憑認王志偉於上訴人簽訂契約之詢問未盡調查報告義務。上訴人雖主張陳帝嘉仲介行為未盡善良調查義務，惟迄無提出相關證據資料以供調查證明陳帝嘉有如何的未盡善良調查義務或故意、過失或違反誠實信用原則，則上訴人請求陳帝嘉負擔損害賠償之責云云，自屬無據，洵不足採。上訴人既無法就王志偉、陳帝嘉有何故意過失或違反居間調查據實報告，其請求信義房屋連帶賠償，亦非可採。上訴人依仲介契約支付仲介費，既是履行契約義務，則王志偉、陳帝嘉、信義房屋因而取得仲介費用，自無何不當得利可言，上訴人空言主張王志偉、陳帝嘉、信義房屋因而取得仲介費用有不當得利，未提出任何證據資料以供調查，自無可採。 ⑶、次查，陳錦德為信義地政所之受僱人，辦理本件系爭買賣契約代書流程之地政士，則信義地政所係受上訴人委任，為上訴人處理系爭買賣契約代書流程之受任人，此為兩造所不爭執。又，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文規定，是陳錦德若於辦理代書業務時有所疏漏，信義地政所須負同一責任（民法第224條參照）。再上訴人與黃貞元之系爭房地買賣契約，因上訴人逾期未履行給付，經黃貞元合法解除契約，且經本院101年度上易字第 79號判決確定在案，詳如前述。則系爭買賣契約既經黃貞元合法解除，陳錦德自應將系爭土地相關權狀返還黃貞元，自無違反委任契約內容。上訴人迄未就陳錦德有何違反委任契約之故意、過失行為提出相關證據以供調查，上訴人主張陳錦德應負契約不履行之損害賠償責任等語，自無理由。又陳錦德既無契約不履行負損害賠償之責，信義地政所自無須依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26 條第2項負同一責任，上訴人主張陳錦德、信義地政士事務所應負連帶賠償之責，自屬無可採信，應予駁回。六、綜上所述，上訴人依違反誠信原則、債務不履行關係請求黃貞元賠償、依侵權行為法律關係請求何岳榐賠償；依居間法律關係、不動產經紀業管理條例第26條第2項、侵權行為、不當得利、民法誠實信用原則及民法第224條請求王志偉、陳帝嘉、信義房屋連帶賠償，依委任關係及民法第188條法律關係，請求信義地政士事務所、陳錦德連帶賠償均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應併就其追加之訴部分予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰判決如主文。中華民國 103 年 7 月 1 日民事第十庭審判長法官張宗權法官林鳳珠法官許翠玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 1 日書記官朱家賢附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院101年度上字第1300號

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