臺灣高等法院101年度上字第308號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第308號

上訴人

蔡金峯

訴訟代理人

韓邦財律師

訴訟代理人

張藝騰律師

被上訴人

黃朝章

訴訟代理人

游孟輝律師

　　　　　　陳子操律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年1月20日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1864號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於101年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分

一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。上訴人於本院審理中追加依民法第348條第2項 、第353條、第227條第1項之規定為其請求權基礎，查上訴人起訴時即以兩造於民國99年8月21日簽訂 「中悅御之苑」A1棟20樓預售屋（下稱預售屋）及地下一層編號304、305地下車位之不動產買賣契約書讓渡合約（ 下稱讓渡合約）第4條之規定請求被上訴人依約移轉受折讓權利，核其上開追加，係基於兩造間所為預售屋買賣之同一基礎事實，與上開規定相符，被上訴人雖不同意上開追加，仍應予准許，合先敘明。

二、次按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度台上字第1054號 、93年度台上字第382號裁判意旨參照）。被上訴人辯稱本件讓渡合約之買受人為訴外人呂文鎮，並非上訴人，上訴人之請求乃當事人不適格云云。本件上訴人依讓渡合約、侵權行為、不當得利、權利瑕疵擔保責任之法律關係請求被上訴人給付423萬元， 堪認上訴人主張其為該法律關係之權利主體，被上訴人則為義務主體，揆諸上開最高法院裁判意旨，上訴人提起本件給付之訴即屬當事人適格。至上訴人得否確依上開法律關係請求，核屬訴有無理由之範疇，被上訴人上開辯解，尚非有據。

三、被上訴人未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分

一、上訴人起訴主張：伊於99年8月21日以新臺幣(下同)1,440萬元委由訴外人呂文鎮向被上訴人購買向中森建設股份有限公司(下稱中森公司)、訴外人李建隆承購分別預售屋及出售基地，並簽訂不動產買賣契約、讓渡合約。伊嗣於99年9月8日與中森公司、李建隆另訂新約時，發現「銷貨折讓確認書」（下稱99折讓書）一節有異，方知中森公司與李建隆為使買受人可獲較高貸款額度，於總價中灌水。被上訴人虛灌已付款423萬元，違反其於97年4月11日與中森公司、李建隆簽立之「預售房屋買賣契約書」、「預售土地買賣契約書」（下依序稱97預售屋契約、97預售地契約）之約定，且未提及上情，致伊因被詐欺而受有損害 。依讓渡合約第4條、兩造與中森公司、李建隆共同簽立之「契約承擔協議書」（下稱承擔書），已明定伊承受被上訴人與中森公司、李建隆間之契約；伊與李建隆簽立之折讓書 ，亦明定繼受被上訴人423萬元之利益，故被上訴人受有423萬元之不當得利。 爰依讓渡契約第4條、不當得利、侵權行為損害賠償之法律關係 ，求為命被上訴人如數給付，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：讓渡合約明定上訴人須給付1,440萬元後 ，方得承受伊與中森公司、 李建隆間契約之義務，1,440萬元與伊是否受有折讓無關。伊委託中信房屋桃園中正加盟店即長都不動產仲介經紀股份有限公司（下稱長都公司）出售價格為4,700萬元，且依序降為4,377萬元、3,960萬元、3,870萬元，足見每次委銷價格均異 ，利潤不可能均為177萬元；該177萬元包括仲介費90萬元在內， 伊無庸告知上訴人出售價格如何決定。否認3,960萬元之價金係以已交付之1,263萬元，加計177萬元計算而來。預售屋於99年8月間之價值約為4,291萬元，高於兩造約定之3,960萬元，伊自無施用詐術得利423萬元，縱有423萬元折讓利益，亦與上訴人無關。況其與中森公司、李建隆簽訂買賣契約 ，價金為3,814萬元，扣除已付840萬元及423萬元折讓利益 ，上訴人尚須繳納2,520萬元，與其繳納之款項相符 ，足見其亦享有423萬元利益，再其係基於讓渡合約支付3,960萬元 ，而折讓利益源自建商、地主予買受人，故兩造間之契約性質、當事人、效力均不同等語，資為抗辯。

二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並為訴之追加，聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人423萬元， 及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：

㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、上訴人主張被上訴人未依兩造契約承擔關係 ，將折讓權423萬元讓渡予上訴人，且施用詐術以隱瞞折讓金虛報已給付費用，不當得利423萬元，應依民法第348條第2項、第353條、第227條第1項、第184條、第179條之規定 ，給付上訴人423萬元等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：

㈠被上訴人與中森公司 、李健隆於97年4月11日就坐落於桃園縣桃園市○○段○00○00地號土地之「中悅玉璽」社區A1棟20樓房地及地下一層停車場編號494、495地下停車位，分別簽立總價1,223萬元之97預售屋契約、總價2,560萬元之97預售地契約， 被上訴人與李健隆於同日並簽立折讓423萬元之銷貨折讓確認書（下稱97折讓書） ；99年1月19日約定變更地下一層車位為編號304、305號，並應補坪數差價31萬元，有97預售屋契約、97預售地契約、97折讓書、契約條款更改約定事項可稽（見原審卷第117-131、134-140、141、154、132頁）。99年8月21日被上訴人與呂文鎮就上開房地訂立讓渡合約，約定價金總計3,960萬元，第一期款簽約款為500萬元，第二期款為940萬元， 餘款依建設公司之契約履行，有讓渡合約為證（見原審卷第7頁)。99年9月8日被上訴人與中森公司、李健隆簽訂買賣契約解除協議書（下稱解除協議），並與上訴人簽立承擔書，約定由上訴人承擔被上訴人於97預售屋契約及97預售地契約之權利義務 ，被上訴人已繳之840萬元轉為上訴人支付之款項， 被上訴人未繳金額後續由上訴人承擔並依付款期數繳交中森公司、李健隆，有解除協議及承擔書為證（見原審卷第157、155頁）。上訴人與中森公司、 李健隆於同日並分別簽訂總價1,235萬元之預售房屋買賣契約書（下稱99預售屋契約）、 總價2,579萬元之預售土地買賣契約書（下稱99預售地契約），上訴人於同日並與李健隆簽訂423萬元之折讓書（下稱99折讓書） ，有99預售屋契約、99預售地契約 、99折讓書可考（見原審卷第12-82、84-102、103頁)。是依上開契約書觀之，被上訴人與中森公司、李健隆就上開房地約定總價為3,814萬元（1,223萬＋2,560萬＋31萬＝3,814萬）， 另折讓423萬元；上訴人與中森公司、李健隆就上開房地約定總價亦為3,814萬元（1,235萬＋2,579萬＝3,814萬）， 另折讓423萬元，被上訴人已支付中森公司及李健隆之840萬元， 轉為上訴人已支付建商之款項，未付之款項由上訴人依約定期數繳納。按買賣標的物及買賣價金依民法第345條之規定，為買賣契約之必要之點。被上訴人就上開房地對中森公司及李健隆之應付款項，既與上訴人對中森公司及李健隆之應付款項相同，足認被上訴人確將與中森公司、李健隆就上開房地約定之權利義務（含423萬元折讓權）， 移轉與上訴人，並無上訴人所指被上訴人未依讓渡合約第4條及兩造契約承擔關係，將折讓權423萬元讓渡予上訴人之情形。 且被上訴人於99年8月21日與呂文鎮訂立之讓渡合約，約定價金總計3,960萬元， 扣除應付與被上訴人之第一期款簽約款500萬元及第二期款940萬元，應付與建商之款項為2,520萬元（3,960萬－500萬－940萬＝2,520萬，不含坪數找補31萬元）， 此為上訴人所不爭執（見本院卷第131頁）； 而依兩造與中森公司、李健隆於99年9月8日簽立之承擔書,被上訴人未繳由被上訴人承擔之2,598萬元,扣除預收款47萬元及坪數找補31萬元（見原審卷第155頁）， 亦為2,520萬元（2,598萬－47萬－31萬＝2,520萬）；被上訴人與中森公司、 李健隆就上開房地約定總價3,814萬元，扣除上訴人已付之840萬元、折讓423萬元、坪數找補31萬元，亦為2,520萬元 （3,814萬－840萬－423萬＝2,520萬）；即兩造於讓渡合約及承擔書約定被上訴人應繳納建商之餘款，與被上訴人嗣後與建商約定應繳納之餘款相同，標的物亦一致，被上訴人自無違反權利瑕疵擔保、不完全給付或債務不履行之情事。上訴人主張依民法第348條第2項、第353條、第227條第1項之規定，被上訴人應賠償423萬元云云，並不足取。

㈡上訴人另主張當時認知賣方利潤177萬元是合理的 ，才決定購買，與建設公司簽約時才發現有折讓的問題，如果知道賣方賺600萬元，依交易行情是可以再殺價 ，賣方隱匿折讓是不合理的等情。被上訴人則辯稱其無告知價差之義務，自無違反義務或詐欺之問題等語。查證人即仲介人員劉家蓁固到場證稱：「被告黃先生（即被上訴人，下同）一直都知道買方是蔡老闆（即上訴人，下同），簽約前一、二天我有告知過黃先生出面簽約的可能是呂先生（即呂文鎮）」、「（被告所提被證一、二有付款明細表，在談已付的價款時，被告是否以此記載，計算出被告已支付的1263萬元？）是」、「（兩造在協商時，有無提到被告的利潤為何，或特別講明被告要給建商多少錢？）當初被告就很清楚的告知是給付建商1200多萬元，且都有單據，但是少一筆423萬的單據， 被告是告訴我們這是他岳母支付，所以沒有單據，被告在第二次協商及簽立原證一（即讓渡合約）時都有說到這部分」、「（原告換約時，有無表示價款有問題？）因為原告之前有看過合約書，所以當時簽約時並沒有再仔細看，但是後來最後有一張銷售折讓書，並沒有附在主契約上，且上面有紅字的部分引起原告注意，他有問建商被告支付的款項究竟為何，但建商回答的不清楚，原告當時有用計算機算過，發現被告給付建商的金額應該少423萬元 ，後來有再問建商的高層，才知道這是被告當初為了提高貸款金額，所以才拉高售價，之後再用折讓方式退還價款，所以實際的售價應該是合約價減掉423萬元」等語（見原審卷第184-186頁）。堪認被上訴人確於簽立讓渡合約時， 並未告知有建設公司折讓423萬元部分。惟上訴人自承並不會因被上訴人賺比較多，而決定不買上開房地等語（見本院卷第67頁）。證人劉家蓁亦證稱：本件買賣在談價格均是以總價在談，本件買賣總價符合現在的行情等語（見原審卷第186頁） 。顯見上訴人向被上訴人購買本件預售屋權利之總價符合交易行情，且為上訴人認定合理之價格，是被上訴人因此所得淨利是否合理，僅為上訴人購買之動機，並非本件買賣契約之內容，上訴人並無告知被上訴人之義務，自無對被上訴人施用詐術可言。且不動產經紀人員乃接受賣方之委託銷售或買方委託承買之業務，對於賣方有無告知買方賺取之利潤義務，並非本不動產經紀業及人員所應查明或應記載之事項或業務，尚難從同業中獲悉賣方有無相關告知義務之資訊，有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會101年8月28日房仲全聯榮字第101152號函可稽（見本院卷第90頁）。即於不動產經紀業及從業人員，並無將賣方賺取之利潤義務告知買方之規範或慣例，自難以證人劉家蓁證稱：仲介預售屋買賣時賣方應該清楚告知買方欲賺取的利潤為何云云，逕認被上訴人有告知之義務。又按折讓乃建商因被上訴人個人條件所願賦予，具有高度之屬人性與專屬性，自非他人所得置喙，被上訴人於出售上開預售屋之買受權時顯無須明確告知之義務，且買受人無論於訂約知悉有前開折讓情事與否，亦非當然因買受上開不動產而能繼受取得該權利，被上訴人是否願意讓與該項權利，其主觀上乃享有完全之決定權，則被上訴人於訂約前未明確告知有讓折讓等情，即無施用詐術可言，且上訴人既非有權當然繼受該項折讓之權益，亦無因被上訴人未告知而陷於錯誤之可言，又被上訴人係因其個人之條件致享有建商折讓價金之優惠，即便因轉售買賣標的進而獲致較一手買受人更高之利潤，亦純係出於其個人之條件，是其就較高之買賣價差即無不法意圖，而無詐欺可言，亦經臺灣高等法院檢察署認定在案， 有101年度上聲議字第5855號處分書可稽（見本院卷第89頁）。顯見被上訴人於出售預售屋之買受權時並無告知折讓之義務，自無施用詐術以隱瞞折讓金虛報已給付費用之行為，上訴人執此主張被上訴人應依民法第184條第1項前段之規定，賠償上訴人423萬元云云，亦不足取。

㈢再被上訴人係依其與呂文鎮所定讓渡合約，收取第一期款簽約款為500萬元，第二期款為940萬元，合計1440萬元，已如前述，即被上訴人所取得423萬元 ，係依其與呂文鎮所定讓渡合約，並非無法律之原因，自無上訴人所稱被上訴人除利潤177萬元及付給建商之840萬元外， 獲有不當得利423萬元之情形。上訴人依民法第179條之規定 ，請求被上訴人給付423萬元云云，亦不足取。

四、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、 第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人423萬元， 及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上訴人依民法第184條第1項前段 、第179條之規定，為本件之請求部分，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第348條第2項、第353條、第227條第1項之規定， 請求被上訴人為上開給付，亦屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、又被上訴人於出售預售屋之買受權時並無告知折讓之義務，自無施用詐術可言，已如前述，上訴人聲請傳訊中森公司副理鐘美菊證明被上訴人於換約時隱瞞折讓書及二手預售屋買賣之交易習慣云云，自無必要。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及立論之證據，均經本院審酌後，認不足以影響判決之結果，無逐一論述之必要，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第449條第1項，第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。