臺灣高等法院 - 101年度上字第768號（給付仲介報酬） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第768號上　訴　人　嚴健彰訴訟代理人　柴健華律師被上訴人　德正建設股份有限公司法定代理人　胡金德訴訟代理人　林于椿律師陳德峰律師上　一　人複代理人　唐福睿律師賴以祥律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國101 年5月30日臺灣臺北地方法院100年度訴字第4568號第一審判決提起上訴，本院於102年3月20日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：上訴人前居間介紹被上訴人向訴外人至遠聯合實業有限公司（下稱至遠公司）購買其所有坐落臺北市○○○路0段00巷0弄0號之「華山芥川賞」建案（下稱系爭建案），並由被上訴人公司總經理胡孝新代表被上訴人簽立仲介服務費給付承諾書（下稱系爭承諾書），約定系爭建案之居間仲介費為其買賣總價2%，並約定於買賣雙方簽訂協議書之同時以現金支付2/3仲介費。嗣被上訴人於民國（下同）100年8月26日與至遠公司就系爭建案簽訂轉讓協議書（下稱系爭協議書），約定總價為新臺幣（下同）1億8,500萬元，被上訴人自應依系爭承諾書給付上訴人居間仲介費246萬6,666元（計算式：1億8,500萬元×2%×2/3＝246萬6,666元，元以下不計，下稱系爭仲介報酬），然被上訴人迄未依約給付，爰依系爭承諾書之約定求為命被上訴人應給付上訴人246 萬6,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人246萬6,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：上訴人係仲介被上訴人購買系爭建案之土地及其上建物，被上訴人並允諾以系爭建案之土地及建物總價1億8,500萬元計算仲介費，故有關系爭承諾書「該居間仲介費於雙方簽訂協議書之同時，以現金支付三分之二予嚴健彰先生該筆仲介費。」之約定中，關於「雙方」自係包含系爭建案之土地所有權人即天鑫投資開發股份有限公司（下稱天鑫公司）須共同簽訂系爭協議書，始為被上訴人給付本件仲介費之條件。茲因天鑫公司並未授權訴外人李祥剛與被上訴人簽立系爭協議書，李祥剛亦未依系爭協議書第10條約定取得天鑫公司之書面授權，李祥剛無權代理天鑫公司簽立系爭協議書，依民法第170條第1項規定於天鑫公司承認前不生效力，而天鑫公司既未有效共同簽署系爭協議書，則系爭承諾書之給付條件尚未成就，被上訴人即無給付義務等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執事項（見本院卷第72頁反面、第23頁、第3頁及其反面）：被上訴人於100年8月26日先與上訴人簽訂系爭承諾書後，再與至遠公司訂立系爭協議書。以上事實為兩造所不爭執，並有系爭承諾書、協議書可稽（見原審卷第9、36-37頁、本院卷第41、41之1頁、第144頁反面），堪信為真實。四、上訴人主張其居間介紹，而由被上訴人與至遠公司就系爭建案簽訂系爭協議書，惟被上訴人迄未給付上訴人仲介報酬，依系爭承諾書之約定，被上訴人應給付上訴人246萬6,666元本息等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書為給付仲介費之條件，該簽訂協議書之「雙方」有無包括天鑫公司？㈡上訴人依系爭承諾書請求仲介費，有無理由？爰析述如下。五、有關系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書為給付仲介費之條件，該簽訂協議書之「雙方」有無包括天鑫公司部分：㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。㈡查兩造分別自陳系爭協議書係以購入系爭建案包括建物及其坐落土地為目的等語（見本院卷第72頁反面）；而系爭協議書約定之買賣價金1億8,500萬元係包括系爭建案之土地及已興建之房屋之價格（見原審卷第36頁之系爭協議書第1、2條之約定）：且兩造均不爭執系爭承諾書係以系爭協議書約定包括系爭建案之建物及其坐落土地之總價1億8,500萬元計算本件居間仲介費等情，是兩造於簽訂系爭承諾書所約定之仲介費時，即係以系爭建案包括建物、土地二部分買賣均完成為其目的，尤以系爭建案係存在未完工之建物，買方更須連同土地、未完工建物一起購入始能達其完整利用建物之購買目的，核與一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益相符，復參酌兩造均不爭執最後所簽訂之系爭協議書（即原審卷第36-37頁、本院卷第41、41之1頁之協議書）當事人包括甲方之被上訴人及乙方之至遠公司、天鑫公司乙節（見本院卷第96、23頁、原審卷第33-34頁），揆諸前開意旨，依系爭承諾書係有關仲介費用約定之通常交易觀念的契約本質，自應認系爭承諾書所載給付仲介費條件之簽訂協議書之「雙方」當事人，自應包括系爭建案所在土地所有權人天鑫公司，始符兩造簽訂系爭承諾書之真意。是被上訴人抗辯本件仲介費之給付應以包括天鑫公司簽立系爭協議書為條件等語，自屬可採。㈢上訴人雖主張系爭協議書協商過程中，均僅以被上訴人與至遠公司為簽約當事人，並無天鑫公司，核與系爭承諾書所載被上訴人係同意支付上訴人居間介紹「本公司（即被上訴人）」承買「至遠公司」所有之華山芥川賞案居間仲介費相符，是於被上訴人與至遠公司簽訂系爭協議書後，被上訴人即應給付仲介費，並不以天鑫公司亦應簽立系爭協議書為必要云云。然查，上訴人陳稱：伊於接受至遠公司委託仲介時即知系爭建案坐落於天鑫公司所有之土地上（見本院卷第123 頁反面）；而至遠公司李祥剛亦向伊表明天鑫公司同意出售系爭建案基地並授權李祥剛全權處理（見本院卷第142頁）；伊歷經向被上訴人總經理胡孝新介紹分析系爭建案內容、帶同胡孝新與至遠公司莊學良、李祥剛討論並確定價格成交之全部洽談過程，天鑫公司均未出面參與，概由至遠公司就系爭建案包括坐落土地及已施作建物授權上訴人進行轉售協商，故天鑫公司已授權至遠公司同步處理系爭建案坐落土地之轉讓事宜（見本院卷第25-26頁）等語，是上訴人仲介系爭建案即以土地所有權人天鑫公司業已授權至遠公司一併出售該土地為前提至明，亦核與兩造不爭執其形式上真正（被上訴人不爭執本院卷第58-61頁協議書之真正，見本院卷第131頁）之兩造協商系爭協議書過程時僅以被上訴人及至遠公司為當事人，並於協議書第10條約定至遠公司保證取得天鑫公司出售土地之授權等情（見本院卷第58-61頁）相符。次查，上訴人復自陳100年8月26日當日因李祥剛對協議書內容尚有修改意見，且天鑫公司法定代理人陳德宗亦應李祥剛之邀到場，李祥剛表示應將天鑫公司列入協議書乙方，經被上訴人、至遠公司、陳德宗同意後，將系爭協議書之乙方增列天鑫公司，因契約當事人仍就其他約定討論修改之，而漏未將系爭協議書第10條至遠公司保證取得天鑫公司授權出售土地之約定刪除等語（見本院卷第56頁）。是依前開上訴人所述之受託仲介系爭建案至簽訂系爭協議書之過程以觀，上訴人原即以取得土地所有權人天鑫公司之授權為前提居間系爭建案之買賣，雖系爭協議書之協商過程中，因至遠公司自稱已獲天鑫公司之授權並保證之，而未將天鑫公司列入系爭協議書當事人之列，然仍無解於上訴人居間系爭建案所負應取得出售土地授權之義務，是兩造於簽訂系爭承諾書時所稱之協議書簽立雙方，自應包括上訴人當時所認知至遠公司自稱已取得授權之土地所有權人天鑫公司。至系爭協議書簽立當日臨時將天鑫公司列入買方，應僅為使協議書當事人間之權益關係更加明確，尚非得據此認被上訴人原所簽立系爭承諾書所約定之協議書簽立當事人不包括天鑫公司；況且此協議書當事人之增加，亦為上訴人當場參與、知悉而未異議，則系爭承諾書所載協議書簽立人包括天鑫公司，除如所前述，不違反上訴人自始受託仲介系爭建案包括建物及土地外，亦在上訴人預期得否依約定條件請求仲介費之範圍內。上訴人忽略系爭建案土地、建物分屬不同人所有、其受託仲介系爭建案之原由，及事後正式簽訂包括天鑫公司為當事人等節，而僅以系爭協議書協商過程中，因至遠公司保證取得天鑫公司授權出售土地為由而未將天鑫公司列入協議書當事人討論，於系爭承諾書簽立當時天鑫公司並非協議書協商當事人為由，逕為主張系爭承諾書所載協議書簽立之雙方不包括天鑫公司云云，實不足取。㈣綜上，系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書為給付仲介費之條件，該簽訂協議書之「雙方」包括天鑫公司，始符兩造真意。六、有關上訴人依系爭承諾書請求仲介費，有無理由部分：㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力（最高法院85年台上字第963號判例意旨參照）。㈡查系爭協議書之內容係由甲方為被上訴人，乙方則為訴外人至遠公司及天鑫公司，然訴外人天鑫公司迄未於協議書上用印，而係由訴外人至遠公司之總經理李祥剛在天鑫公司該欄簽寫李祥剛自己之姓名並蓋印，註明「代」，並於系爭協議書第10條約定：「乙方保證取得天鑫投資開發股份有限公司出賣本標的物之書面授權。」等語，有系爭協議書在卷可佐（見原審卷第36頁至第38頁），足見訴外人至遠公司所屬人員李祥剛雖自居代理人名義與被上訴人簽立系爭協議書，惟李祥剛所為代理行為，既未依系爭協議書第10條約定取得天鑫公司之書面授權，自仍為無權代理。㈢上訴人雖以證人莊學良證述：當天天鑫公司法定代理人陳德宗到場，認可系爭協議書內容後，以未帶天鑫公司大、小章及有事擬先行離去為由，當場口頭授權李祥剛代理天鑫公司簽約等語，及被上訴人亦自陳當日陳德宗確實在場，主張系爭協議書業經天鑫公司事前授權李祥剛簽立云云。然查，證人即100年8月26日亦在場之被上訴人總經理胡孝新到庭證稱：簽約當天莊學良並不在場，天鑫公司老板到場1、2分鐘即離開，他沒講什麼，伊也不認識他，陳德宗離開時並未授權李祥剛代理簽立協議書，且伊亦不了解他們之間的關係等語（見本院卷第97頁反面-第98頁反面），是天鑫公司陳德宗雖有到場，但是否對李祥剛授予代理權，已非無疑；又證人莊學良固證稱：當日天鑫公司之陳德宗於下午2時即已到場，迄下午6時多於看完系爭協議書內容以未帶公司大、小章為由授權李祥剛簽名云云（見本院卷第97頁），然以陳德宗既為系爭協議書之簽立而經通知到場，則焉有未帶公司大、小章之理，況且縱陳德宗未攜帶印章，然於其認可系爭協議書後，依我國民法第3條第2項蓋章與簽名具有同等效力之規定，且陳德宗於現場等候已達4小時之久，焉有未當場立即簽名確認，反仍授權他人代理之理，是證人莊學良證稱當日陳德宗口頭授權李祥剛簽立系爭協議書，尤屬存疑；再參上訴人自陳系爭協議書乃至遠公司多次透過伊表達系爭協議書之修正意見，中間歷經多次修改增補所完成等語（見本院卷第55頁，然於簽立當日仍作增列天鑫公司為當事人之修正，如前所述），則上訴人對系爭協議書第10條所為應取得天鑫公司出售標的物書面授權之約定，應知之甚明，若當日因加列天鑫公司為賣方而使系爭協議書第10條約定為贅文，衡諸常情，上訴人實應可立即反應並將之刪除，以使系爭協議書簽立之當事人間權利義務關係單純化，然系爭協議書於加列天鑫公司為買方後仍保留系爭協議書第10條之約定，且當天加列之買方天鑫公司並未經其法定代理人陳德宗於系爭協議書內簽名，足徵系爭協議書第10條仍為簽約當事人特意保留之約定，以確保被上訴人所購買之系爭建案亦經天鑫公司同意併同出售該建案坐落土地至明。上訴人僅以系爭協議書協商時原無天鑫公司，事後加列天鑫公司為買方時，漏未刪除系爭協議書第10條，該條約定為無益記載云云，尚嫌無據。是李祥剛固以代理人身分於系爭協議書內簽名，然因未獲得天鑫公司之授權，其所為仍屬無權代理。㈣系爭協議書之當事人天鑫公司既為李祥剛無權代理簽立之，嗣天鑫公司於100年11月8日已將系爭建案所坐落之土地出售與訴外人百鉅公司等情，有該土地即臺北市○○區○○段0 ○段000地號異動索引可憑（見原審卷第39-42頁），且為兩造所不爭（見本院卷第23頁反面），顯然天鑫公司已拒絕承認李祥剛之無權代理，李祥剛就系爭協議書所為代理行為無效，則系爭協議書既未經天鑫公司簽立，核與前述系爭承諾書所約定以包括天鑫公司、至遠公司、被上訴人均簽立系爭協議書之給付仲費條件不符，則上訴人依系爭承諾書請求被上訴人給付仲介費云云，自屬無據。七、從而，上訴人依系爭承諾書之約定，請求被上訴人給付系爭仲介報酬246萬6,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 4 月 17 日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官黃明發法官李媛媛正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 4 月 18 日書記官李佳樺附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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