臺灣高等法院101年度上易字第1119號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 101年度上易字第1119號上　訴　人　陽明海運股份有限公司法定代理人　盧峯海訴訟代理人　林昇格律師複　代理人　黃維倫律師被　上訴人　亞太不動產顧問有限公司法定代理人　蕭如君訴訟代理人　施竣中律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國101 年10月3 日臺灣臺北地方法院101 年度訴字第86號第一審判決提起上訴，本院於102 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張略以：㈠上訴人前於民國（下同）99年9 月8 日將其所有門牌號碼台北市○○區○○○路0 段000 號建物（下稱重慶大樓）5 樓至11樓及13樓委託伊出租，伊接受委託後派員帶領承租人看屋並議價，先就其中13樓部分，於同年11月11日與訴外人德鴻科技股份有限公司（下稱德鴻公司）簽訂租賃條件議價委託書，伊再於同年11月22日與上訴人簽訂不動產委託租賃契約書，約定仲介服務費用為相當1.5 個月之月租金（含稅），而促成上訴人與德鴻公司於同年11月26日簽訂房屋租賃契約書，同時期伊之職員陳彥孝就重慶大樓8 樓至11樓部分，於99年9 月15日、9 月29日2 度帶領訴外人群環科技股份有限公司（下稱群環公司）之人員看屋，群環公司表示有意承租，並於99年9 月15日簽訂帶看確認書，陳彥孝業將此情告知上訴人之職員羅銘宏。詎群環公司及上訴人為圖免給付伊仲介服務酬勞，私下於100 年1 月間簽訂租賃契約，約定每期租金新台幣（下同）1,214,750 元，直至群環公司設置招牌，伊始知此事，經以存證信函寄送群環公司，群環公司自知理虧，遂於100 年4 月26日與伊達成和解，支付28萬元之仲介服務報酬予伊，惟上訴人仍拒絕給付報酬。㈡伊既派員帶領群環公司人員至重慶大樓8 樓至11樓查勘，群環公司嗣後並因此與上訴人簽訂租賃契約，承租重慶大樓8 樓至11樓，上訴人依約自應給付伊服務報酬。而兩造就重慶大樓13樓部分既約定仲介費用為相當1.5 個月之月租金，依上訴人與群環公司所約定每期租金1,214,750 元計算，上訴人應給付伊之服務報酬為1,822,125 元（計算式：1,214,750 ×1.5 ＝1,822,125 ），伊僅請求上訴人給付報酬180 萬元，自屬有據，爰依民法第566 條、第568 條及第547 條規定提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應給付伊180 萬元本息之判決（原審判決上訴人應給付被上訴人42萬元，及自100 年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。被上訴人在本院答辯聲明求為判決：上訴駁回。二、上訴人則略以：㈠兩造間就重慶大樓8 樓至11樓並無任何居間契約存在，被上訴人所提出伊之職員羅銘宏於99年9 月8 日寄送之電子郵件，僅係提供出租重慶大樓之初步資訊，並無任何居間報酬之約定，兩造就居間契約之必要之點尚無任何意思表示，更遑論有任何意思表示合致，則居間契約自未成立。且伊將自有資產出租他人，向來非僅委託被上訴人一家仲介公司，伊辦理不動產出租之流程，係待仲介公司表明承租人資料、並磋商租賃價格及條件之後，伊始會與仲介公司簽訂委託租賃契約書，並約定報酬，被上訴人等仲介公司都甚為瞭解，否則若仲介公司並未提供服務，亦非因其努力之結果而致使租賃雙方簽訂契約，則仲介公司自不得擅自掠取伊與承租人自行洽訂租賃之結果、而要求收取報酬。㈡被上訴人之職員陳彥孝於99年9 月15日、9 月29日帶領群環公司人員前往重慶大樓查看之行為，並非「報告居間」之意思表示，伊亦從未接獲陳彥孝報告群環公司有締約意願之訊息，且陳彥孝並無不動產經紀人證照，自不得代被上訴人從事仲介業務，其所為之行為及表示，因違反不動產經紀管理條例第17條之禁止規定，而歸於無效。又依不動產經紀業管理條例第21條至第23條規定，可知被上訴人之經紀人員在執行重慶大樓8 至11樓之媒介行為之前，本應先取得經委託人（即出租人）簽章且載明相關事項之不動產說明書後，始許經紀人員向有意承租者解說，若未符合此一要式，難謂居間契約已經成立或有效，被上訴人欲依無效之契約請求伊給付服務報酬，自無理由。㈢又訴外人群環公司係於99年10月12日自行至伊之網站留言，與伊於同年11月至12月間聯繫接洽，談妥租賃價格等條件後，就重慶大樓8 樓至11樓與伊簽訂租賃契約，並非經由被上訴人報告訂約機會或媒介所致，被上訴人在取得伊委託前，預先帶領潛在客戶群環公司至重慶大樓8 樓至11樓看屋，充其量僅係準備締約之行為，不代表群環公司同意委託被上訴人居間承租。退步言之，縱使兩造間成立居間契約，被上訴人亦未說明兩造何時、何地約定報酬為何，亦未揭示價目表，徒以陳彥孝曾告知羅銘宏為由，即以相當1.5 個月之月租金為報酬，既已逾越內政部函釋6%之上限，且未扣除群環公司已支付被上訴人28萬元之報酬，復未協助伊與群環公司磋商、修改租約條款，自不得請求任何報酬等語，資為抗辯。其上訴聲明求為判決：⒈原判決關於不利上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見原審卷第135頁）：㈠上訴人曾於99年9 月8 日寄送電子郵件【見臺灣士林地方法院100 年度訴字第1106號卷（下稱士院卷）第16頁】予被上訴人；嗣兩造僅就重慶大樓13樓簽訂不動產委託租賃契約書（見士院卷第20、21頁），就重慶大樓8 樓至11樓並未簽訂不動產委託租賃契約書。㈡被上訴人與訴外人德鴻公司曾於99年11月11日簽訂租賃條件議價委託書（見士院卷第19頁），嗣上訴人與德鴻公司於同年11月26日簽訂房屋租賃契約書（見士院卷第22頁）。㈢被上訴人承辦人員陳彥孝曾於99年9 月15日、同年9 月29日帶領訴外人群環公司總務課長林於漢等人至重慶大樓看屋（見原審卷第82頁反面之門禁登記簿）。㈣上訴人於100 年1 月間與訴外人群環公司就重慶大樓8 樓至11樓簽訂租賃契約，約定每期租金為1,214,750 元（含稅），群環公司應於每月5 日前繳納予上訴人（見原審卷第179 頁）。四、被上訴人主張其就重慶大樓8 樓至11樓與上訴人間有居間契約存在，其業已向上訴人報告締約之機會，依約得請求上訴人給付居間報酬等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。又同法第565 條規定之居間有2 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（參照最高法院52年台上字第2675號判例意旨）。㈡上訴人雖抗辯兩造間就重慶大樓8 樓至11樓並無任何居間報酬之約定，就居間契約之必要之點並未達成意思表示合致，且依伊之作業流程，若伊委託仲介業者出租不動產，均會簽訂不動產委託租賃契約書並約定報酬，惟伊就重慶大樓8 樓至11樓並未與被上訴人簽訂不動產委託租賃契約書，故兩造間之居間契約並未成立；另被上訴人有違反不動產經紀業管理條例第17條、第21至23條規定之情事，難認居間契約已經成立或有效云云。然居間未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，此觀民法第566 條第2 項規定即明，足見居間報酬之約定，並非居間契約之必要之點，上訴人抗辯居間報酬之約定為居間契約之必要之點云云，已有誤會。又上訴人之職員羅銘宏於99年9 月8 日寄送予被上訴人職員陳彥孝之電子郵件記載：「…關於本公司重慶大樓（北市○○區○○○路0 段000 號）5F-11F及13F...樓層房屋出租，相關樓層面積如附檔。本公司租賃條件：⒈房屋租金每坪NT:1,100（含稅）租期至少1 年。⒉地下室車位另租: 車位月租金…⒊大樓管理費每坪NT:110元（含稅）。⒋空調位中央系統、主機位於地下室B1 F、假日使用可申請；大樓公共水電費以使用量來計算；另行分攤（不包含在管理費內）。原則上承租人能以一個完整的樓層為主，帶客戶看屋前，請先與我聯繫，我會再請大樓協助…」（見士院卷第16頁），已標明委託出租之房屋地址、樓層、面積、出租金額、出租期間、管理清潔費金額及最少承租範圍等內容，雖未載明居間報酬之數額或計算方式，惟證人羅銘宏在原審證稱：伊在公司（即上訴人）總務部門負責不動產租賃的業務。一開始是由亞太公司的陳先生（即陳彥孝）主動打電話跟伊聯繫，詢問有關重慶大樓空置辦公室的出租事宜，伊有跟陳先生提過我們公司出租不動產的辦理方式，在與陳先生電話聯繫時，陳先生有提到說他們的仲介報酬，這部分有跟公司呈報，公司是同意，按照當時洽談的條件是相當1 個半月租金的仲介費用等語（見原審卷第159 、160 頁），此與證人陳彥孝在原審證稱居間報酬以1.5 個月之月租金計算乙節，互核相符（見原審卷第162 頁反面），足見陳彥孝主動與羅銘宏聯絡，表示被上訴人有意仲介重慶大樓5 樓至11樓、13樓之出租事宜時，即已說明居間報酬按1 個半月之租金數額計算，羅銘宏就此呈報上訴人，亦取得上訴人同意，雖羅銘宏寄發之前開電子郵件內並未記載居間報酬之計算方式，然兩造若非就此已達成共識，衡情證人羅銘宏實無寄發前開電子郵件予證人陳彥孝，詳載委託出租之房屋地址、樓層、面積、出租金額、出租期間、管理清潔費金額及最少承租範圍等內容，並表示帶領客戶看屋前先行與其聯絡，以便請重慶大樓保全人員協助之理，被上訴人亦應無帶領訴外人德鴻公司之人員查勘重慶大樓13樓之環境，並媒介上訴人與德鴻公司就重慶大樓13樓簽訂租賃契約之可能。再參諸兩造於99年11月22日就重慶大樓13樓部分所簽訂之不動產委託租賃契約書（見士院卷第20、21頁），上訴人同意支付被上訴人相當1.5 個月月租金之報酬，亦與證人羅銘宏、陳彥孝前開證述情節相符，益徵羅銘宏寄發前開電子郵件予陳彥孝時，雖僅載明委託出租之房屋地址、樓層、面積、出租金額、出租期間等內容，惟兩造就居間報酬之計算方式業已達成合意，嗣被上訴人曾帶領德鴻公司、群環公司人員至重慶大樓查勘，為上訴人所不爭執，足認上訴人就重慶大樓5 樓至11樓、13樓出租事宜所為居間契約之要約，已經被上訴人承諾並開始履行，兩造就重慶大樓5 樓至11樓、13樓成立居間契約之意思表示已經合致，居間契約業已成立。至上訴人雖提出其所製作之委託仲介租賃案件流程（見原審卷第115 頁），抗辯依其作業流程，須俟仲介業者表明承租人之資料，並透過仲介業者與承租人磋商租賃條件後，其始會與該仲介業者簽訂不動產委託租賃契約書並約定報酬，凡曾經手伊出租不動產案件之仲介公司對於前開流程都甚為瞭解云云，並聲請向訴外人納斯達客物業有限公司（下稱納斯達客公司）、地利富達不動產顧問股份有限公司（下稱地利富達公司）函詢前情是否屬實，而經本院函詢結果，納斯達客公司雖函覆稱：「…本公司確實有詢問陽明海運公司，有關大樓出租之資訊，除大同區大樓（即重慶大樓）外尚有內湖瑞光路之大樓。當詢問出租資料時，該公司即傳上出租之資訊（含租金報價），但仲介報酬一事，並未明載於資訊中。該公司說明道：當所介紹之客戶有意願時，再呈報主管付款事宜，原則上支付1 個月月租金為仲介費，但還視客戶最終之成交價與其他租賃條件而訂…」（見本院卷第79頁），然地利富達公司則函覆稱：「…本公司至今不曾與陽明海運簽訂委託租賃契約，僅口頭報價，陽明海運回覆訂約後依租期及租賃條件支付仲介報酬…」（見本院卷第82頁），足見上訴人並非全然依照前開作業流程，俟仲介業者回報承租人之資料，並透過仲介業者與承租人磋商租賃條件後，即與該仲介業者簽訂不動產委託租賃契約書並約定報酬。且居間契約之成立，本不以簽訂書面契約為必要，不動產委託租賃契約書面之有無，應僅係用以證明兩造確已訂立居間契約，並明確記載居間契約各項給付義務或履約條件，以避免將來發生爭執，不能因兩造並未簽訂委託租賃契約，即謂兩造間之居間契約尚未成立，上訴人以此抗辯兩造間居間契約尚未成立云云，實不足採。又不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1 條之規定即明，而該條例第17條雖規定：「經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務」，第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」，第22條第1 項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書…」，第23條第1 項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，然前開規定均係不動產經紀業從事仲介或代銷行為時應遵守事項之規定，並非關於居間契約之性質為要式行為之規範，前開規定所指委託契約書、不動產說明書，僅係不動產經紀業為仲介或代銷行為前應取得或提出之文件，並非居間契約成立之要式文件，不動產經紀業縱有違反前開規定之情事，依同條例第29條、第31條之規定，僅係主管機關得科處不動產經紀業罰鍰，或懲戒經紀人員，對不動產經紀業或其經紀人員所為契約之效力並不生影響。至上訴人雖又舉86年提案之房地產仲介管理條例修正草案，抗辯不動產之居間應採要式行為云云，然查現有法令並無此一規定，況不動產經紀業管理條例係於88年2 月3 日總統令公佈，上訴人所提出之房地產仲介管理條例修正草案乃係作成於86年，早於不動產經紀業管理條例最初公佈時間，且不動產經紀業管理條例歷經90年及100 年2 次修正，均未見上開草案內容，故上開草案內容，亦不足作為現行法之參考，是上訴人執此抗辯兩造間之居間契約應屬無效云云，亦不足採。㈢上訴人另抗辯被上訴人並未向伊報告締約之機會，不得向伊請求給付居間報酬云云，並聲請傳喚證人羅銘宏為證，而證人羅銘宏在原審雖證稱：陳彥孝去重慶北路大樓看屋時，只有告訴伊要帶客戶去看房子，但沒有提到要帶群環公司去看，後來我們公司收到群環公司在公司網站上的留言，詢問有關大樓出租的事情，輾轉由我們負責的單位來續辦，之後就有跟群環公司聯繫，但群環公司並未告訴伊他是亞太公司帶看的客戶或要透過亞太公司出價；伊的印象中，群環公司有打電話跟伊說過他們要去看現場，但伊沒有帶群環公司的人去看過等語（見原審卷第159 至161 頁），惟證人陳彥孝在原審則證稱：本件係由伊帶群環公司人員去重慶大樓看屋，在帶看之前，伊有先通知羅銘宏，他說他會通知重慶大樓的總幹事幫我們開門；初看是9 月15號，複看是9 月29日，群環公司劉總經理、財務長、總務課長林於漢都有去；第二次複看之後，伊有詢問群環科技公司，他是覺得還不錯，伊有私下問林於漢，他覺得這棟比較符合他們的要求，伊確定之後就有跟上訴人報告是群環公司，是以電話告知等語（見原審卷第162 至165 頁），證人林於漢在原審則證稱：伊於99年9 月15日、9 月29日有與被上訴人去看過房子，群環公司第一次與上訴人聯絡出租事宜時，不是伊聯絡的，伊於99年10月28日、11月9 日、11月22日有登記看房子，伊都是跟羅銘宏聯絡，上訴人並未曾派員帶伊看屋，伊有告訴上訴人伊看過房子，上訴人就沒有再問伊，但伊沒有告訴上訴人伊有和被上訴人去看過房子的事等語（見原審卷第175 、176 頁），則羅銘宏在群環公司人員與上訴人聯繫、詢問關於重慶大樓出租事宜之前，若未經陳彥孝告知業已偕同群環公司人員至重慶大樓查勘，在林於漢與其聯繫欲前往重慶大樓查勘時，縱使林於漢告知先前已查勘過重慶大樓，羅銘宏亦當詢問係由何人陪同林於漢至重慶大樓看屋，及該陪同之人是否已告知上訴人所提出之出租金額、出租期間等租賃條件，實無未加任何詢問，即逕由林於漢自行前往重慶大樓查勘，而未派員陪同介紹、說明之理，此實與常情有悖，是證人陳彥孝證稱在其偕同林於漢第二次看屋之後，即向上訴人告知已帶領群環公司人員至重慶大樓查勘等情，應堪以採信。至證人林於漢在原審雖證稱：9 月29日第二次帶看後，陳彥孝有再跟伊就重慶大樓8 至11樓連絡出租事宜，他聯絡很多次，但是確切一些細節伊不太清楚，但是因為我們董事會還沒有通過我們搬遷案，伊就說我們還在評估中，後來在我們董事會沒有通過之前，陳彥孝就把所有的事情曝光，然後事情就鬧很大，也打電話給伊老闆，還找到母公司，我們的議案還沒有提出，我們的母公司就知道這個議案，伊老闆就希望伊不要再跟被上訴人聯絡，就直接跟上訴人聯絡云云（見原審卷第174 、175 頁），然證人林於漢在原審亦證稱：我們公司於99年年中決定找房子，評估辦公室搬遷，這過程中，伊打電話找了兩家到三家，那時候伊老闆說找比較大家的仲介公司請他們幫忙，可是他們都是做住宅，伊鎖定幾家仲介公司，正在伊要去看房子的時候，那天早上，被上訴人不知道為什麼就打電話給伊，拜託伊說這個案子是否可以給他機會，伊就和上訴人職員約在重慶大樓碰面等語（見原審卷第173 頁），足見群環公司本即已有搬遷辦公室之需求，而於99年中旬即決定尋覓適合之標的，並著手委託仲介業者代為媒介，嗣並與陳彥孝先後於99年9 月15日、9 月29日至重慶大樓查勘，且在99年9 月29日至重慶大樓查勘後，隨即於同年10月12日與上訴人聯繫重慶大樓之出租事宜，是證人林於漢另證稱因群環公司董事會尚未通過搬遷案，其遂向陳彥孝稱群環公司尚在評估中云云，即難以採信，上訴人執此抗辯陳彥孝前開證詞不實，並無理由。是被上訴人既覓得有搬遷辦公室需求之群環公司，群環公司經陳彥孝2 度帶領前往重慶大樓查勘後，而有承租重慶大樓8 樓至11樓之意願，雖群環公司嗣後未與被上訴人簽訂租賃條件議價委託書，而私下與上訴人聯繫承租事宜，然陳彥孝在帶領林於漢於99年9 月29日第2 次看屋後，既已將此事告知上訴人，自已向上訴人報告訂約之機會，雖上訴人於99年9 月8 日寄送予被上訴人之電子郵件係記載委託出租之房屋地址、樓層、面積、出租金額、出租期間、管理清潔費金額及最少承租範圍等內容，被上訴人並曾媒介訴外人德鴻公司與上訴人簽訂租賃契約，可認兩造所約定者係被上訴人應媒介上訴人與承租人簽訂租賃契約，而陳彥孝雖僅向上訴人報告訂約之機會，然其帶領林於漢查勘重慶大樓之行為，已使群環公司產生承租之意願，陳彥孝並將此事報告上訴人，且上訴人嗣與群環公司簽訂租賃契約，並非上訴人自行覓得群環公司，乃係利用被上訴人已完成之前開行為而達成，揆諸前開說明，被上訴人自得向上訴人請求給付居間之報酬。㈣又兩造所約定之居間報酬，係依照上訴人與承租人所約定每月租金數額之1.5 倍計算，雖如前述，然前開報酬之對價，係被上訴人應媒介上訴人與承租人簽訂租賃契約，亦如前述，本院審酌本件被上訴人僅於99年9 月15日、9 月29日2 度帶領林於漢看屋，並向上訴人報告此一訂約之機會，而未居間磋商上訴人與群環公司簽訂租賃契約之相關細節，其所付出之勞力、時間成本較少等情狀，認應以兩造原所約定居間報酬之4 分之1 即455,531 元（計算式：上訴人與群環公司所約定每月租金數額1,214,750 元×1.5 ×1/4 ＝455,531 ，元以下四捨五入）做為被上訴人得向上訴人請求給付之居間報酬，較為適當，從而被上訴人請求上訴人給付報酬42萬元（超過42萬元部分業經原判決駁回被上訴人之請求確定），應屬有據。至上訴人雖援引內政部之函釋（見原審卷第246 頁），抗辯被上訴人至多僅能請求其與群環公司所約定每月租金數額6%之報酬，且被上訴人嗣以28萬元與群環公司達成和解，此一金額應從被上訴人得請求其給付之報酬中扣除云云，然前開內政部之函釋本不拘束本院，況前開函釋之內容為「…不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額不得超過該不動產實際成交價金6%或1 個半月之租金…」，顯見所謂不得超過該不動產實際成交價金6%，係指仲介不動產買賣而言，本件既係仲介不動產之租賃，自不受前開限制；又被上訴人雖以28萬元與群環公司達成和解，有和解協議書在卷可佐（見士院卷第30頁），惟此乃被上訴人與群環公司間之協議，與兩造間之居間契約無涉，上訴人執此為辯，洵不足採。五、從而，被上訴人本於兩造間居間契約之法律關係，請求上訴人給付42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年11月18日（見原審卷第9頁之送達證書）起至清償日止，按年息5% 計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 6 月 18 日民事第二十一庭審判長法官梁玉芬法官周祖民法官蔡和憲正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 102 年 6 月 18 日書記官常淑慧

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