臺灣高等法院101年度上易字第1197號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 101年度上易字第1197號

上訴人

星穎房屋仲介有限公司

法定代理人

姚貴堂

訴訟代理人

鄧湘全律師

訴訟代理人

白乃云律師

被上訴人

蘇真弘

訴訟代理人

張金盛律師

上列當事人間請求給付服務仲介費事件，上訴人對於中華民國101年11月26日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1598號判決提起上訴，經本院於102年7月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：兩造於民國100年3月9日簽訂不動產委託銷售契約書，約定由被上訴人委託伊銷售門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00弄00號1樓房屋暨坐落之基地（下稱系爭不動產），委託銷售期間為100年3月9日至同年5月31日，銷售價格為新臺幣（下同）2,280萬元，並於同日簽訂委託銷售內容變更同意書，約定被上訴人實拿2千萬元，不含4％服務費。又上開委託銷售契約期間屆滿後，伊公司員工陳映如通知被上訴人續約，被上訴人亦以口頭表示同意以同一條件續約，而成立不定期委託銷售契約。嗣伊於同年8月22日為被上訴人覓得買主魏復鎮，並安排二人見面議價，惟未達成買賣價金之合意。詎被上訴人其後竟私自與魏復鎮之子魏竹健就系爭不動產簽訂買賣契約，依系爭委託銷售契約第10條第1款約定，被上訴人應給付伊銷售總價百分之6之服務報酬等語，爰依系爭委託銷售契約之約定，求為命被上訴人應給上訴人136萬8千元及自支付命令（原審誤載為支付命令繕本）送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊委託上訴人銷售系爭不動產之期間僅至100年5月31日止，兩造並未達成續約之合意。伊從未以口頭表示同意續約，況依系爭委託銷售契約第9條約定，伊授權範圍包括系爭不動產的移轉登記，乃應以文字為之之法律行為，依民法第531條規定，委託銷售契約應以書面為之，是如欲續約授權亦應以書面為之。本件兩造並未再書立書面契約以續約，故兩造已無委託銷售契約關係存在。又伊於100年8月22日並無與魏竹健或其父魏復鎮議價，伊至上訴人公司係欲向上訴人公司主管表示不要再讓其業務員騷擾伊。伊與魏竹健係於同年9月8日簽訂買賣契約，並於同年10月12日完成系爭不動產所有權移轉登記，故非系爭委託銷售契約存續期間完成之不動產交易，上訴人不得請求伊給付服務報酬等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人136萬8千元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、上訴人主張兩造於100年3月9日簽訂不動產委託銷售契約書，約定由被上訴人委託其銷售系爭不動產，委託銷售期間為100年3月9日至同年5月31日，銷售價格為2,280萬元，並有簽訂委託銷售內容變更同意書，約定被上訴人實拿2千萬元，不含4％服務費之事實，有其提出之一般委託銷售契約書及被上訴人提出之上開契約書及契約內容變更同意書可證（見原法院101年度司促字第268號支付命令卷第3頁至第5頁，原審卷第15頁至第17頁及第24頁），且為被上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真實。又上訴人主張上開委託銷售契約期間屆滿後，其公司員工陳映如有通知被上訴人續約，被上訴人亦以口頭表示同意續約，並有於100年8月22日至上訴人公司與魏復鎮議價，故兩造確有成立以同一條件繼續委託銷售契約云云，並舉證人陳昭如在原審及本院所為證詞，證人賴秀羚在原審所為證詞，及以被上訴人有於同年8月22日至上訴人公司與魏復鎮見面議價之事實為證，惟均為被上訴人所否認。經查：

（一）證人陳昭如雖在原審到場證稱：伊於100年間受僱於上訴人擔任業務員，負責房屋成交的接洽，且擔任被上訴人委託銷售案件之不動產經紀人，伊有於系爭委託銷售契約期滿時以電話聯繫被上訴人辦理續約，但被上訴人很忙，伊有告訴被上訴人如果很忙的話，暫時先不續約，可以繼續帶看，如果細節上有下斡旋，到時候再補合約，被上訴人就說好，沒有說不再給上訴人賣，伊稱暫時不續約是指合約上暫時不續約，但是還是可以帶看房子，只是先不簽文件。被上訴人有同意伊繼續帶看房子，伊後來仍有繼續帶客戶去看系爭不動產等語（見原審卷第95頁反面至第96頁之準備程序筆錄）；及在本院證稱：契約期滿後有以電話與被上訴人口頭說，照原契約的方式繼續帶看，如果有客人出價的話，再來補書面的契約，被上訴人有同意，伊才繼續帶看。伊與被上訴人有合意繼續銷售系爭不動產等語（見本院卷第56頁反面至第57頁之準備程序筆錄）。惟均為被上訴人所否認，並辯稱伊未與上訴人或陳映如成立以同一條件續約之合意等語。查證人陳映如在原審之證詞充其量僅能證明被上訴人有同意陳映如繼續帶看系爭不動產，但並不足以證明兩造有達成以同一條件繼續委託銷售之合意。至證人陳映如嗣在本院所為之證詞，雖證稱其有積極表示照原契約的方式繼續帶看，惟另證稱其有向被上訴人表示俟有客人出價，再來補書面契約等情，而參諸上訴人主張於100年8月間有魏復鎮出價，以及被上訴人有於同年月22日至上訴人公司議價之情節，如果證人陳映如前述所言為真實，則被上訴人在彼時自會與上訴人補簽書面之繼續委託銷售契約，陳映如及上訴人亦應要求被上訴人簽訂，始符常情，惟兩造竟未於當時補簽書面委託銷售契約，顯見雙方確無成立繼續委託銷售之合意。故證人陳映如所證因被上訴人太忙而無法簽約，但有達成口頭合意云云與事實不符，自難據證人陳映如上開所云認定兩造有成立繼續委託銷售合意。

（二）另證人陳映如在原審及本院雖證稱：被上訴人有在上訴人公司辦公室與魏復鎮見面議價等語，而證人即當時負責為魏復鎮仲介之上訴人公司另一業務員賴秀羚在原審到場亦證稱魏復鎮有與被上訴人在上訴人公司見面議價等語（以上見原審卷第96頁至第99頁之準備程序筆錄及本院卷第57頁至第58頁之準備程序筆錄），被上訴人雖不爭執其有於100年8月22日至上訴人公司辦公室，但否認係與魏復鎮就系爭不動產進行議價，並陳稱：其當日前往上訴人公司是因為受不了陳映如的騷擾，所以主動約陳映如至上訴人公司講清楚，請店長及陳映如不要再打電話來，因其不願意委託他們賣，當時其要離開時，陳映如才跟其介紹說有人要買房子，其只有點點頭，根本沒有進行交談或議價，且當天之後，上訴人公司就沒有再打電話來聯繫或騷擾其等語（見原審卷第100頁）。而證人魏復鎮亦在本院證稱：伊雖有於100年8月22日至上訴人公司，但並非談系爭不動產之買賣事宜，亦未就系爭不動產進行議價，伊只是坐在前面櫃台的椅子上面，因賴秀羚說在中華開發對面有一間公寓四樓要賣，她要帶伊去看，但價錢談不攏，並未看過任何一樓的房子（按系爭不動產係一樓），亦未曾就系爭不動產下斡旋金給上訴人公司。伊未見過被上訴人，係有朋友住在系爭不動產附近12號2樓，告訴伊有人要賣房子，賴秀羚雖有提及，但伊也有看到廣告單，伊自己去聲請謄本查地址再去找屋主即被上訴人談等語（見本院卷第60頁反面至第61頁之準備程序筆錄），故被上訴人及證人魏復鎮之陳述，顯與證人陳映如、賴秀羚上開所述內容不同。故自難僅據證人陳映如、賴秀羚之證詞即認定被上訴人至上訴人公司即為與魏復鎮就系爭不動產議價，以及被上訴人有繼續委託上訴人銷售系爭不動產之事實。更何況證人陳映如、賴秀羚就魏復鎮所下之斡旋金金額為何，均不能明白說明，復不能舉出魏復鎮在與被上訴人見面之前之出價情形，甚者，上訴人亦不能提出魏復鎮就系爭不動產出價之斡旋書以資憑認，而100年8月22日與上訴人聲請對被上訴人核發支付命令之日期即101年1月2日，相距不到5個月，且上訴人復持續自相關網路或其他管道關注系爭不動產之交易情況，則依常情，上訴人或證人陳映如、賴秀羚就魏復鎮有下斡旋金及書立斡旋書之相關事實及文件自會予以保存及有所記憶，乃上開證人竟就斡旋金之金額完全無從記憶，上訴人亦不能提出斡旋書之文件以供憑認，顯與常情有違，益難認該二名證人之證詞可採，以及上訴人本件主張有議價之事實為可取。上訴人既不能提出充足之證據資料以證明被上訴人有因其所屬業務員之仲介而與魏復鎮議價之事實，則其執有議價事實據以主張雙方於系爭委託銷售契約期滿後有另成立以同一條件繼續委託銷售契約之合意云云，即難憑取。

五、綜上所述，上訴人既不能證明兩造間於系爭委託銷售契約期滿後仍有成立以同一條件繼續委託銷售契約之合意，則上訴人依系爭委託銷售契約第10條約定，請求被上訴人給付報酬136萬8千元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭