臺灣高等法院101年度上易字第963號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第963號

上訴人

商用國際不動產仲介經紀有限公司（原名：兆立不動產仲介經紀有限公司）

法定代理人

林欽田

上訴人

王偉安

共同訴訟代理人

陳柏舟律師

複代理人

郭凌豪律師

複代理人

林煜翔律師

被上訴人

何勇賢

訴訟代理人

張仁龍律師

　　　　　　趙乃怡律師

　　　　　　洪宗暉律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年8月8日臺灣新北地方法院100年度訴字第1112號第一審判決提起上訴，本院於102年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明求為判決：

㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明求為判決：

㈠上訴駁回。

㈡上訴費用由上訴人等連帶負擔。

二、被上訴人主張：伊經由原審共同被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）授權加盟之上訴人新北市三重特許加盟店即商用國際不動產仲介經紀有限公司（下稱商用公司）仲介，於民國（下同）99年10月16日以新臺幣（下同）705萬元之價格，向訴外人曾永章購買門牌號碼為新北市○○區○○街00巷0號3樓房地（下稱系爭不動產）。系爭不動產買賣契約書內記載主建物面積為79.97平方公尺，而上訴人王偉安即商用公司僱用之經紀人，一再向伊表示該主建物登記之面積即系爭房屋室內實際可使用之面積（下簡稱室內面積），惟伊於同年11月14日始發現該主建物登記面積除室內面積之外，另包括系爭不動產所在大樓之「小公」部份，故伊實際可使用之室內面積僅有71.091平方公尺，短少不足8.879平方公尺，致伊受有52萬8,301元之損害，爰依民法第227條、第535條、第544條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條第3項、民法184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，請求商用公司、王偉安連帶給付52萬8301元本息；並請求商用公司給付懲罰性賠償金20萬元本息（至被上訴人對台灣房屋公司請求部分，經原審判決駁回其訴後，因未繫屬本院，不予論述）。（原審判決商用公司及王偉安應連帶賠償被上訴人28萬4,470元、商用公司應另給付被上訴人懲罰性違約金10萬元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，該部分已告確定。）

三、上訴人商用公司及王偉安（以下二人合稱上訴人，分別時則各稱其名）則以：伊於本件仲介行為並無過失，被上訴人於本件並非因買受坪數短少而受有損害，且其於發現之際得依瑕疵擔保之相關規定向出賣人請求溢付之價金，乃被上訴人仍決意履約而不解約，並同意給付尾款，放任瑕疵擔保請求權之除斥期間屆滿，自屬默示拋棄該權利，被上訴人既已接受該瑕疵，自無損害。縱被上訴人有過失，且其所支付之價金與系爭不動產之價值不相當，然此損害與伊無關。被上訴人於交易過程中已注意大公、小公問題，利用王偉安入行不久，一時未察之口誤，請求損害賠償，於法無據。被上訴人於給付居間報酬前已知有其所聲稱之瑕疵，應類推適用第民法57 2條規定，不得主張伊違反第567條第1項之義務。又被上訴人所受損害極微，且放任損害增加，其主張懲罰性賠償金顯無理由等語，資為抗辯。

四、兩造不爭執事實：

(一)被上訴人於99年10月14日與商用公司簽訂不動產買賣意願書，委託商用公司居間仲介，願以705萬元之價格向訴外人曾永章購買系爭不動產（該不動產為7層樓每層2戶共計14戶之區分所有權建物），並約定以實際成交價百分之2支付商用公司為仲介服務費，上開仲介事務由商用公司僱用之經紀人員即副主任王偉安負責執行，此有王偉安名片、不動產買賣意願書確認書影本各1份可證（見原審卷一第11頁、第73 頁、第74頁）。

(二)上開不動產買賣交易過程，係由王偉安帶被上訴人看屋約計2至3次，每次看屋時原屋主曾永章均在家，該房屋有人居住並非空屋。在看屋過程中，王偉安向被上訴人表示過：一般而言房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之室內獨立使用空間，當時王偉安並不知道該房屋大門外面的樓梯及電梯間面積，地政機關算入並登記於系爭不動產之主建物面積內。

(三)商用公司於99年10月16日完成上開居間訂約工作，被上訴人於該日與屋主曾永章簽訂不動產買賣契約（見法院卷一第12頁以下），以705萬元之價格買受系爭不動產，該不動產買賣契約書記載主建物建號第5878號（權利範圍：全部）之面積為79.97平方公尺、附屬建物陽台面積為10.5平方公尺；共同使用部分建號5974號之面積645.63平方公尺（權利範圍10000分之100）；共同使用部分建號5975號之面積1466.99平方公尺（權利範圍112分之1），上開記載與新北市三重地政事務所登記資料相符，有該建物登記簿謄本可憑（見原審卷一第103頁）。

(四)系爭不動產買賣之主建物建號第5878號（權利範圍：全部），地政機關登記面積為79.97平方公尺，除室內面積外，另包括俗稱「小公」之進出三樓房屋外樓層及電梯空間，面積為8.879平方公尺。被上訴人與曾永章簽訂系爭不動產買賣契約時，曾永章或上訴人或商用公司其他人員均未告知被上訴人上開事實；被上訴人是在99年10月16日簽約後二週左右，在交屋前約99年11月初左右，找設計師進入房屋裝潢丈量時始知悉上開事實。

(五)系爭不動產在99年12月7日辦理交屋手續，當天由被上訴人依約以不動產成交價705萬元百分之2計算之14萬1000元作為仲介服務報酬，支付商用公司。被上訴人在交屋時，有向商用公司表明因上開「小公問題」，將來欲向該公司及仲介人員、賣方請求賠償之意。

五、被上訴人主張其因商用公司之受僱人王偉安告知伊錯誤之系爭不動產主建物面積登記方式資訊，使伊不知系爭不動產所登記之主建物面積79.97平方公尺實係包含俗稱「小公」之面積，而以705萬元之價格向訴外人曾永章購買系爭不動產，致受有損害，因而請求上訴人負損害賠償責任及懲罰性違約金。上訴人則否認其應負損害賠償責任，並以前詞置辯，茲析述如下：

(一)按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第565條、第567條亦規定甚明。又依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項、第24條第1項規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。而經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。查本件上訴人係受有仲介報酬之仲介專業人員，並以居間為營業，依前開說明，自應盡善良管理人之注意義務，其有就系爭不動產為調查並向被上訴人詳為解說之義務。惟王偉安於被上訴人詢問關於系爭不動產主建物登記面積之資訊時，未盡調查義務方告知正確資訊，其於帶被上訴人看屋過程中，向被上訴人表示：一般而言房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之室內獨立使用空間，使被上訴人誤認系爭不動產於地政機關登記之主建物面積79.97平方公尺，全部均為室內面積，而以705萬元之價格買受系爭不動產，實則其室內面積尚須扣除俗稱「小公」（系爭不動產當層的電梯間、樓梯、門廳、走廊）的面積8.879平方公尺，是堪認王偉安於本件仲介之過程之確有過失。

(二)衡諸不動產交易常情，不動產之室內面積（即專屬於買受人可單獨支配使用之面積），乃買賣標的之重要事項，且為一般買受人決定購買與否及買賣價格之重要因素，此屬於經紀業者應為客戶查明俾客戶明瞭之必要事項。而在地政登記實務上，建商就「小公」及「大公」面積登記之方式，有多種不同，此乃眾所周知之事實，本件縱在建物謄本上無法明確顯示出該項事實，然仲介業者於其仲介過程中，如遇消費者（購屋者）為詢問時，自須加以查明再據實向消費者說明，此項基本調查及說明義務，應屬仲介業者之職責，如未盡此注意義務致使購屋者誤判而蒙受損失，雖非故意，亦應負過失侵權行為之責。

(三)上訴人雖辯稱：被上訴人於發現室內面積短少之際，本得依瑕疵擔保之相關規定向出賣人請求溢付之價金，乃被上訴人仍決意不解約，並同意給付尾款，放任瑕疵擔保請求權之除斥期間屆滿，自屬默示拋棄該權利，其損害與上訴人無關云云。惟衡諸一般交易常情，買賣雙方關於買賣不動產之「標的物面積」，除出賣人於訂約之際有為特別保證外，買賣雙方均係按地政機關登記之內容就買賣標的物之面積為合意。本件系爭不動產之出賣人曾永章與被上訴人就系爭不動產簽訂買賣契約時，其不動產買賣契約書第1條所約定之買賣標的內容，即係依地政機關登記之內容為記載（見原審卷一第13頁），且於第10條第3項約定：點交之買賣標的應以簽約時之現狀為準（見原審卷一第17頁），是出賣人曾永章自僅須依地政機關登記謄本之內容就其所交付之買賣標的物，負瑕疵擔保責任。又查，本件出賣人曾永章所交付予被上訴人之系爭不動產，與地政機關登記謄本所登記之內容，核無不符之處，被上訴人係因王偉安錯誤告知訊息，致誤認系爭不動產之主建物室內面積（專有面積）達79.97平方公尺，然此僅屬被上訴人內心動機之錯誤，非出賣人曾永章於簽訂買賣契約時所可知悉，出賣人曾永章亦未為上開保證，自難認出賣人曾永章須對被上訴人負室內面積短少之瑕疵擔保責任。故上訴人前開所辯，要無足採。

(四)上訴人又辯稱：被上訴人於給付居間報酬前已知有其所聲稱之瑕疵，應類推適用民法第572條規定，不得主張損害賠償云云。惟民法第572條固規定：約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還。其立法意旨謂「按居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返還」。本件被上訴人並非請求上訴人返還居間報酬，且本件事實亦與民法第572條立法理由之規範意旨無關，欠缺類推適用之基礎，被上訴人雖已支付上訴人仲介報酬，然上訴人對於被上訴人之居間報酬請求權，與被上訴人對於上訴人之損害賠償請求權係屬二事，況被上訴人於給付上訴人居間報酬時，亦已表明將來欲向上訴人請求賠償之意，故上訴人此所辯，亦無足採。

(五)按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216第1項定有明文。查本件兩造均不願支付鑑定費用俾供鑑定被上訴人於本件所受損害之金額（見本院卷第106-106頁背面）。而查系爭不動產主建物面積為79.97平方公尺、附屬建物陽台面積為10. 50平方公尺、共有部分建號5974面積6.4563平方公尺（總面積645.63平方公尺，權利範圍10000之100）、建號5975面積13.098125平方公尺（總面積1466.99平方公尺，權利範圍112分之1），故合計面積為110.024425平方公尺，此為兩造所不爭，並有該建物第一類謄本及成屋產權說明書可稽（見原審卷一第100頁、第103頁）。次查，被上訴人係以705萬元之價格購買系爭不動產之土地及建物，本件被上訴人因王偉安告知其錯誤室內面積資訊，使其誤認系爭不動產之室內面積達79.97平方公尺，而實際室內面積僅71.091平方公尺，另8.879平方公尺則係屬於「小公」之面積，是堪認被上訴人所爭執者無關土地面積之減損，僅上開8.879平方公尺係屬系爭不動產「建物部分」之室內面積或「小公」之差別，故計算其損害時，應先以被上訴人購買之價格705萬元，扣除土地之交易價值，再計算建物部分被上訴人因其專有之室內面積減少所生之損害，方屬合理。再查，系爭不動產之土地權利面積為19.194平方公尺，其土地公告現值為9萬5611元（見本院卷第99-100頁），參酌內政部地政司全球資訊網公告之統計表，99年度新北市土地公告土地現值僅約一般正常交易價格（市價）之85%（見本院卷第104頁），依此計算，系爭不動產之土地市價約為2,159,009元（95,611 ×19.194÷0.85＝2,159,009，元以下四捨五入）。被上訴人既係以房地總價705萬之價格購買系爭房地，則扣除上開土地市價後，其所購買系爭不動產之「建物部分」之價值應約為每平方公尺44,454元（(7,050,000-2,159,009)÷110.024425=44,454，元以下四捨五入）。又被上訴人減少之室內面積8.879平方公尺，實際上乃系爭不動產所在樓層之「小公」，其使用利益自不能與被上訴人可專有之室內面積等同視之，故應以該樓層實際使用戶數比例計算該「小公」面積之價值，方屬公允。而系爭不動產坐落於三樓，同樓層共有二戶，此事實為兩造所不爭執，依此計算，被上訴人所受損害應為197,354元（8.879平方公尺×44,454元÷2戶＝197,354，小數點以下四捨五入）。從而，被上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法184條第1項前段、第188條第1項前段，訴請商用公司與王偉安連帶賠償197,354元，即屬有據，應予准許；逾此範圍，不能准許，應予駁回。

(六)按企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費訴訟，係指因消費關係而向法院提起之訴訟；又依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第2條第2款、第5款及第51條，分別定有明文。又消費者保護法第51條之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效，且該條係規定：「依本法所提之訴訟」，並非規定：「依前條所提之訴訟」，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，是以當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有該第51條懲罰性賠償金之適用（最高法院97年度台上字第214號判決意旨參照）。查本件商用公司為不動產經紀業者，以提供不動產居間為業，屬於消費者保護法第2條第2款所定之企業經營者；被上訴人於99年10月14日與商用公司簽訂不動產買賣意願書，委託商用公司居間仲介訂約，而以705萬元之價格向訴外人曾永章購買系爭不動產，並已支付實際成交價百分之2之報酬予商用公司作為仲介服務費，被上訴人以消費為目的而接受商用公司提供之服務，顯屬以消費為目的之交易，故於此過程中產生之糾紛而提起本件訴訟，核屬消費訴訟。本件被上訴人在上開交易過程中，因商用公司之經紀人員王偉安關於債之履行有過失致被上訴人受有損害，已如前述，則被上訴人主張依消費者保護法第51條後段之規定，請求企業經營者商用公司給付懲罰性賠償金，應屬正當合法。本院審酌上訴人過失情節、能否避免損害發生之可能性及被上訴人所受損害金額為197,354元等情狀，認商用公司應給付7萬元之懲罰性賠償金應屬妥適，被上訴人於此範圍內之懲罰性賠償金主張，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，不應准許

六、從而，被上訴人依民法第227條、第535條、第544條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條第3項、民法184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，請求商用公司、王偉安連帶損害賠償197,354元，及自起訴狀繕本送達翌日（100年5月7日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求商用公司給付懲罰性賠償金7萬元暨自起訴狀繕本送達翌日（100年5月7日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開被上訴人請求之損害賠償金額，命上訴人連帶給付超過197,354元本息部分、命上訴人商用公司給付懲罰性賠償金超過7萬元本息部分，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、至兩造其餘之攻擊、防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。

民事第二十庭