臺灣高等法院101年度建上字第130號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度建上字第130號

上訴人

余淑芳

上訴人

盧椿方

上訴人

黃美婷

上訴人

李芳嫻

上訴人

吳明松

上訴人

胡哲豪

上訴人

胡凱雄

共同訴訟代理人

郭睦萱律師

共同複代理人

蘇家弘律師

上訴人

泰阜建設有限公司

法定代理人

商國松

訴訟代理人

陳明暉律師

　　　　　　郭令立律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國101年4月13日臺灣臺北地方法院99年度建字第179號第一審判決各自提起上訴，上訴人余淑芳、盧椿方、黃美婷、李芳嫻、吳明松、胡哲豪、胡凱雄並為訴之追加，本院於103年8月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

壹、程序方面

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第463條準用第256條所明定。又原告以單一聲明主張數項訴訟標的而就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明與備位訴之聲明相互排斥而不相同者，尚屬有間，學說上稱為「類似的預備訴之合併」。本於尊重每人訴訟權之實施，則原告就訴訟標的法律關係擁有處分權，故其就同一訴之聲明中列有先後順序之訴訟標的，於法並無不合（最高法院99年度台上字第1697號判決意旨參照）。查上訴人余淑芳、盧椿方、黃美婷、李芳嫻、吳明松、胡哲豪、胡凱雄（下合稱上訴人余淑芳等）於原審均為單一聲明之請求，即依民法第354條、359條及179 條等物之瑕疵擔保規定，或依民法第227 條債務不履行之規定，請求法院擇一為勝訴判決之選擇訴之合併；嗣於本院審理時，仍維持單一訴之聲明，惟主張先依民法第354條、359條及179 條規定，如無理由時則依民法第227 條規定請求，核屬類似預備訴之合併類型，是上訴人余淑芳等未變更訴訟標的，僅係更正其法律上之陳述，為法之所許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書亦有明定。本件上訴人余淑芳等於原審主張：伊等分別向上訴人泰阜建設有限公司（下稱泰阜建設公司）購買建物（下稱系爭建物），均已付清價款並取得所購房屋及其基地之所有權，然系爭建物未依圖說施作完畢，且有影響結構、漏水及噪音等瑕疵，爰依民法第354條、359條及179 條規定請求減少價金後返還不當得利，或依民法第227 條規定請求損害賠償；嗣於上訴至本院時，除更正其法律上之陳述業如前述外，並於先、備位主張均追加依消費者保護法第7條、第51 條規定為備位請求，謂：泰阜建設公司所出售系爭建物未依圖說施作柱體，有安全之虞，致生損害於上訴人余淑芳等，乃請求泰阜建設公司給付如起訴聲明所示金額之懲罰性賠償金（見本院卷第240、327頁），固屬訴訟標的之追加，惟核其主張均依購買系爭建物所生之法律關係為據，證據得相互援用，且請求之基礎事實同一，依前開說明，應予准許。

貳、實體方面

一、上訴人余淑芳等起訴主張：伊等於民國96、97年間與泰阜建設公司簽訂房屋預定買賣契約書向其購買「名人經典」公寓大廈房屋之預售屋，伊等付清價款，泰阜建設公司於96年底起陸續辦理第一次所有權登記，並於96年底、97年就系爭建物專有部分完成交屋手續，但未含公共設施部分，97 年3月間系爭建物全體住戶委由名人金典公寓大廈管理委員會（下稱名人金典管委會）辦理公共設施點交事宜，竟發現系爭建物公共設施有：⑴地下室1、2 樓主要結構瑕疵；⑵地下室1、2樓多處漏水；⑶停車塔巨大噪音問題；⑷地下1樓揚水設備巨大噪音問題；⑸地下2 樓之化糞池、消防水池內之連續壁並未施作保護層及佈滿鋼筋外露等瑕疵，名人金典管委會並於99年1 月22日泰阜建設公司實際點交時告知，且於點交文件就前述各項瑕疵註明「現況點交」，伊等已即時通知，並無怠為通知之情。又上揭結構瑕疵顯非依通常檢查即能發現，且泰阜建設公司明知有此瑕疵存在，竟故不告知，依民法第365條第2項規定，亦不適用6 個月除斥期間之規定。上揭瑕疵均經伊等催告泰阜建設公司修補，泰阜建設公司迄今未補正，爰依民法第354條、第359條、第179條後段及第227條規定，依物之瑕疵擔保減少價金後依不當得利請求返還已付價金或依債務不履行請求損害賠償提起本訴。並聲明：泰阜建設公司各應給付上訴人余淑芳1,474,000 元、給付上訴人盧樁方1,474,000元、給付上訴人黃美婷1,474,000元、給付上訴人李芳嫻1,450,000元、給付上訴人吳明松1,450,000元、給付上訴人胡哲豪、胡凱雄1,450,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。（原審判決泰阜建設公司應給付上訴人余淑芳、盧椿方、黃美婷各98,021元、應給付上訴人李芳嫻、吳明松各96,425元、應給付上訴人胡哲豪、胡凱雄96,425元，及均自99 年6月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為准、免假執行之宣告，並駁回上訴人余淑芳等其餘之訴。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴人余淑芳等並為訴之追加，業如前述。）於本院補陳：系爭建物未按圖施作，影響大樓結構安全，已生伊等住戶居住之生命、身體、健康等危險，顯不符消費者保護法第7 條所要求商品應具備當時科技或專業水準可合理期待之安全性，且泰阜建設公司就此影響結構安全之瑕疵存在係屬故意，伊等自得依消費者保護法第7 條、51條規定，就系爭建物結構安全補強費用及各戶未按圖施作之價值減損，請求泰阜建設公司給付3 倍之懲罰性賠償金，縱認上開補強費用應由系爭建物全體住戶共14戶共同分攤，泰阜建設公司仍應給付伊等至少179 萬元之懲罰性賠償金，故伊等請求泰阜建設公司各給付如起訴聲明所示之金額，自屬有據等語。並於本院為：

㈠上訴聲明：

⒈原判決不利於上訴人余淑芳等部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，泰阜建設公司應各再給付上訴人余淑芳1,375,979元、再給付上訴人盧椿方1,375,979元、再給付上訴人黃美婷1,375,979元、再給付上訴人李芳嫻1,353,575元、再給付上訴人吳明松1,353,575 元、再給付上訴人胡哲豪、胡凱雄1,353,575元，及均自99年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

㈡答辯聲明：泰阜建設公司之上訴駁回。

二、泰阜建設公司則以：系爭建物地下室1、2樓之部分邊柱乃依住戶要求拆除，此無礙大樓結構安全；地下室1、2樓僅有潮濕痕跡，無減損其價值及效用，且已過保固期間；停車塔及地下1 樓揚水設備並無巨大噪音，且已過保固期間；地下2 樓之化糞池、消防水池內連續壁法令並未規範如何設置，且該部分僅作儲存之用，非居民用水，縱未施作保護層及鋼筋外露，亦非瑕疵。是系爭建物之公共設施並無瑕疵可言。又余淑芳於96年12月10日、盧樁方於97年1月3日、黃美婷於97年11月12日、李芳嫻於97年2月29日、吳明松於97年2月27日、胡哲豪、胡凱雄於97年1月13日皆完成交屋驗收，且系爭建物整棟大樓於96年7月18日竣工，上訴人余淑芳、黃美婷、李芳嫻等購買時均屬成屋，渠等對於系爭建物狀況，知之甚詳，如認房屋有何瑕疵，應即時通知，其未即時通知，依民法第356 條規定視為承認其所受領之物。上訴人余淑芳等委託名人金典管委會分別於97年7月9日、98年4 月29日以存證信函向伊為瑕疵之通知，但遲至99年5 月10日始起訴而以書狀繕本送達為減價之表示，顯逾行使期間。又柱位打除係住戶要求，伊僅事後配合，伊無故意不告知瑕疵。縱認上訴人余淑芳等得請求減少價金，亦僅得按渠等所購房屋占大樓建物比例請求回復原狀之必要費用，且系爭建物進行補強，即無結構安全疑慮，無損其交易價值。又上訴人余淑芳等拒絕伊補正，伊不負債務不履行之責。另消費者保護法第7 條、第51條規定懲罰性賠償金之請求權，或罹於2 年時效而消滅，或受物之瑕疵擔保請求權相互影響，因經過6 個月除斥期間而無法主張，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。並於本院為：

㈠答辯聲明：上訴人余淑芳等之上訴及追加之訴均駁回；如獲不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡上訴聲明：

⒈原判決不利於泰阜建設公司部分廢棄。

⒉前開廢棄部分，請駁回上訴人余淑芳等於第一審之訴及假執行之聲請。

三、兩造不爭執事項：

㈠上訴人余淑芳等七人向泰阜公司購買房屋情形如下：

⒈余淑芳於96年9 月19日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市（已改制為新北市板橋區，下同）○○街00巷0號3樓」之房屋，房屋價款333 萬元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權。余淑芳於96年12月10日受點交上開專有部分。

⒉盧樁方於96年4 月20日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市○○街00巷0號4樓」之房屋，房屋價款331萬2千元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權。盧樁方於97年1月3日受點交上開專有部分。

⒊黃美婷於96年8 月30日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市○○街00 巷0號6樓」之房屋，房屋價款336萬元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權。黃美婷於97年1月12日受點交上開專有部分。

⒋李芳嫻於97年1 月23日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市○○街00 巷00號4樓」之房屋，房屋及土地價款1180萬元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權，登記於訴外人李政憲名下。李芳嫻於97年2 月29日受點交上開專有部分。

⒌吳明松於96年4 月18日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市○○街00 巷00號5樓」之房屋，房屋價款325萬8千元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權，登記於於吳明松及訴外人蔡雅玲名下。吳明松於97年2 月27日受點交上開專有部分。

⒍胡哲豪、胡凱雄於96年1 月13日向泰阜公司購買門牌號碼為「台北縣板橋市○○街00巷00號6樓」之房屋，房屋價款325萬5 千元，已付清價款，並取得所購房屋及其基地之所有權。胡哲豪於97年1月13日受點交上開專有部分。

㈡泰阜公司就系爭建物地下室1、2樓共有10根柱子有修改（亦即系爭建物竣工圖柱體標示位置與現場柱體位置不符）之事實不爭執。

四、兩造之爭點及論斷：上訴人余淑芳等主張：系爭建物有未依圖說施作完畢影響結構、漏水及噪音等瑕疵，先位依物之瑕疵規定減少價金並依不當得利返還，如數額尚不足起訴聲明時，就餘額部分依消費者保護法規定請求懲罰性賠償金；備位依不完全給付規定請求損害賠償，如數額尚不足起訴聲明時，就餘額部分依消費者保護法規定請求懲罰性賠償金等語，為泰阜建設公司所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭建物之公共設施有無瑕疵？㈡上訴人余淑芳等就前開各該買賣標的物之瑕疵，主張物之瑕疵擔保請求減少價金，是否已逾除斥期間？泰阜建設公司有無故意未告知瑕疵？㈢上訴人余淑芳等得請求減少價金之數額為何？㈣上訴人余淑芳等依消費者保護法第7條、第51 條規定請求泰阜建設公司給付懲罰性賠償金，有無理由？㈤上訴人余淑芳等依不完全給付之規定請求債務不履行之損害賠償，有無理由？茲分別論述如下：

㈠關於系爭建物之公共設施有無瑕疵之爭點：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。經查：

⒈上訴人余淑芳等主張：系爭建物地下室1、2樓有未按施工圖施作柱體，影響大樓結構安全之瑕疵存在等語，業據其提出98年4 月17日板橋名人經典公共設施現況缺失勘察報告、98年4 月23日真禾機電公司設備設施查核紀錄、現場照片17張為證（見原審卷㈠第33-53頁）。經查：

①依原審囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定，該會於100年6 月22日出具結構安全鑑定報告書（見原審卷㈡第83-131頁），其中關於「系爭建物之大樓地下室一、二樓是否有未按竣工圖施工，如有未按圖施作柱子，是否影響大樓結構安全」一節，認定：「(1)經於現場丈量系爭大樓西側一樓柱位與地下室相關柱位之尺寸及位置結果，地下一層應按設計圖突出連續壁約25cm之邊柱確有部分未施作之情形。…(2)查一般具地下室結構體之房屋結構系統，其一樓柱之柱底處為承受大樓最大載重之處，尤其是該處之彎矩載重主要係賴地下一層之柱作為一樓柱底彎矩之平衡機構，若地下一層之柱未施作，則該位置一樓柱底之主筋會出現不連續或錨定不足之現象而失去部分承載能力，因此會降低耐震能力影響系爭大樓之結構安全。(3)至於地下二層未施作之柱子，因另發現地下二層部分外周之地梁未施作，因連續壁與筏基版各承載於不同深度之土層，承載能力及沈陷量均不同，其間會有載重互傳，因此連續壁外周之地梁若有未施作情形會減少連結介面之面積，進而會影響連續壁與內側筏基版及地梁間之載重互傳能力，不符原設計之安全需求。」、「系爭大樓地下室一、二樓竣工圖所示之柱子，現場調查結果確有未按圖施工情事，該未施作部分會影響系爭大樓之結構安全。」之旨（見原審卷㈡第89、92頁），足認系爭建物之大樓地下室1、2樓確有未按竣工圖施作柱子，致影響結構安全等情。

②泰阜建設公司雖提出訴外人吳旗清結構工程技師所出具結構安全證明書，記載如柱構件依設計圖說之要求進行結構補強，正常情況下使用安全無虞之旨（見原審卷㈠第214 頁），及訴外人興安全技術科技工程有限公司所出具100年5月結構物傾斜率觀測書，記載於100年5月16日觀測結果顯示，系爭建物大樓之傾斜率小於1/200，不需要修復或補強等旨（見原審卷㈡第193-194 頁），主張並無瑕疵云云。然上開結構安全證明書係謂須進行結構補強始無安全之虞，並非系爭建物大樓之現狀無影響結構安全，另結構物傾斜率觀測書所載，僅能證明截至觀測日期100年5月16日為止之傾斜率，尚難遽認系爭大樓結構日後無傾斜之虞，豈可遑論無庸進行基礎修復或補強之舉，是泰阜建設公司所辯，尚不足證系爭建物大樓現狀結構安全無虞。

③至泰阜建設公司辯稱：柱體原有按圖施作，係應地主即訴外人李鵬程之要求而敲除，便於住戶使用地下室之公共設施等語（見本院卷第233 頁），並提出訴外人即泰阜建設公司法定代理人商國松之弟商勝榮（即原泰阜建設公司工務經理）於另案原法院99年度建字第267 號損害賠償事件中到庭證稱：系爭建物大樓地下室部分邊柱沒有按圖施作與圖面不符，係因為地主李鵬程每天都會來，認為影響動線，要求拆除，才會變成與圖面不符等語之言詞辯論筆錄為證（見原審卷㈡第213-214 頁）。惟查，泰阜建設公司既自承上開柱位確實由其打除，且未經全體住戶同意，僅依李鵬程之要求（見本院卷第275 頁反面-276頁）等語，惟系爭建物地下室乃公共設施部分，為全體住戶共有，縱認泰阜建設公司所述屬實，亦無脫免泰阜建設公司對上訴人余淑芳等本於房屋買賣合約書所應負之契約責任。準此，上訴人余淑芳等所購買系爭建物（含公共設施）既有未依竣工圖施作柱體，致房屋結構不完整而影響結構安全之情形，自屬買賣標的物欠缺通常及預定效用之瑕疵甚明。

⒉又上訴人余淑芳等主張：系爭建物地下室1、2樓有多處漏水之瑕疵等語，業據其提出現場照片10張為證（見原審卷㈠第56-62 頁），況且前揭結構安全鑑定報告書亦認定：「系爭大樓地下室二樓面對電梯左側逃生梯下方牆面現場會勘時尚有漏水現象，地下室二樓消防水池人孔蓋上方牆面現場勘查時僅有漏水痕跡無漏水現象，地下室二樓管理維護室牆面會勘時尚有漏水現象。其發生漏水之原因均與連續壁之施工品質有關，…。系爭大樓地下室二樓電梯機坑對面之牆面現場會勘時發現僅有局部潮溼及白色碳酸鈣析晶現象。其發生滲水之原因與連續壁之施工品質有關…。」等語（見原審卷㈡第93-94 頁），由此足認系爭建物地下室確有因泰阜建設公司關於連續壁施工品質不良致生漏水之情。而漏水足以減少房屋之價值及效用，此乃一般事理常情，是泰阜建設公司交付連續壁施工品質不良導致漏水之買賣標的物，自屬具有瑕疵，則泰阜建設公司辯稱：僅因濕度較高發生些微潮濕現象，對於系爭建物價值效用均無減損，不得視為瑕疵云云，顯非可採。

⒊另上訴人余淑芳等主張：系爭建物地下室2 樓之化糞池、消防水池內之連續壁未施作保護層及佈滿鋼筋外露、鋼筋彈出，有減少系爭建物價值之瑕疵等語，據其提出現場照片1 張為證（見原審卷㈠第67頁）。前揭結構安全鑑定報告書明載：「系爭大樓地下室二樓之化糞池、消防水池內之連續壁面留有插接筋，研判係G11（樑）與G13（樑）未施作所致，而非無施作保護層。該連續壁插接筋若長期暴露於水中，可能會逐漸向連續壁內部鏽蝕膨脹致連續壁混凝土爆裂剝落，而影響連續壁之安全性。」等語（見原審卷㈡第94頁），認堪上開化糞池、消防水池內連續壁已施作保護層，然因 G11與G13 地樑未施作致壁面留有插接筋未處理，且因鋼筋長期暴露水中，將導致向連續壁內延伸鏽蝕膨脹，恐生連續壁混凝土爆裂剝落結果，自有影響連續壁安全性，而屬買賣標的物欠缺通常及預定效用之瑕疵。雖泰阜建設公司提出系爭建物大樓之使用執照（見原審卷㈠第 212-213頁）辯稱：應無地樑G11、G13未施作之情事云云。惟臺北市結構工程工業技師公會係依據兩造分別提供之原設計結構平面圖，經現場勘查後鑑定認為G11與G13樑並未施作事實，況且上訴人余淑芳等僅為純粹之房屋買受人，並無工程專業，就本件系爭建物亦無令他人修補、施工之情，且渠等亦無事後拆除地樑致插接筋外露之動機或可能，由此堪認上開G11與G13地樑應係泰阜建設公司自始即未施作，從而，泰阜建設公司所交付系爭建物公共設施部分既因未施作G11與G13樑而影響連續壁安全性，自屬買賣標的物欠缺通常及預定效用之瑕疵。

⒋又上訴人余淑芳等主張：系爭建物之停車塔及地下1 樓揚水設備有巨大噪音之瑕疵等語。經查：

①經原審囑託臺北市機械技師公會鑑定所提出之音量鑑定報告書（見原審卷㈡第133-178 頁），就系爭建物停車塔叫車系統運作時現場、1樓及7樓之分貝數多寡、持續期間多久、聲響原因及可否排除，以及地下1 樓自來水池蓄水池內揚水設備運作時1樓及7樓分貝數多寡、持續期間多久、聲響原因及可否排除等鑑定事項，認定：「1.案內箱型循環式機械停車設備機況良好，就該類型設備而言，其運轉音響並未失偏高，至於對大樓住戶形成噪音乙節，與設備機況無關，因之，亦無從就機況之改善以減低擾人噪音。2.揚水管路揚水音量係正常音量，至於停機時，管路因壓力變化引發較高之管路震動瞬間音量，應係管路安裝固結欠佳或係管道間位置選擇欠當，宜以此尋求改善之道。」等語（見原審卷㈡第148 頁）。

②又臺北市機械技師公會另以103年4 月30日(103)北機技11字第003 號函覆本院：本件測得音量為停車設備本身運作之正常音量，無法單純從改良機械狀況降低噪音，鑑定結果無包括以『除改良機況以外之方法』以降低音量。目前尚無已加裝適當隔音裝置之類似箱型循環式機械停車設備音量資料，因之，未能斷言是否偏高。」等語（見本院卷第215 頁），可見系爭大樓箱型循環式機械停車設備機況良好，至其運轉音響偏高一節，目前無相關資料可就機械停車設備作適當隔音裝置以減低音量，然此尚無礙該設備具備載運車輛就位停車之功能，自難認停車塔有何減損其通常效用之瑕疵存在。

③復依上開音量鑑定報告書所載揚水設備運作時之音量為：「B1水池／發電機房音量：背景37.6db，運轉中音量62db，運轉中最大音量77db；7F樓梯間／管道間音量：背景39.3db，運轉中音量46.6db，運轉中最大音量57.4db」（見原審卷㈡第144 頁），且鑑定報告謂：揚水設備停機時，管路因壓力變化引發較高之管路震動瞬間音量，應係管路安裝固結欠佳或係管道間位置選擇欠當，可見屬泰阜建設公司就揚水設備管路安裝固結欠佳或係管道間位置選擇欠當致設備音量較高，自屬物之瑕疵無訛。

⒌承上，上訴人余淑芳等主張：系爭房屋具有⑴地下室1、2樓主要結構瑕疵；⑵地下室1、2 樓多處漏水；⑶地下1樓揚水設備巨大噪音；⑷地下2 樓之化糞池、消防水池內之連續壁，因未施作G11與G13地樑致鋼筋外露等瑕疵等語，堪認真實可採。

⒍另泰阜建設公司辯稱：上訴人余淑芳等上開瑕疵主張除未施作梁柱外，其餘均非屬房屋結構部分，依房屋土地買賣契約書第17條約定，泰阜建設公司僅保固一年，保固期間已過，自不用負瑕疵擔保之責云云。惟泰阜建設公司所舉係兩造契約之保固條款，此與泰阜建設公司所交付買賣標的物於交付時有無瑕疵無涉，泰阜建設公司所辯，實屬誤會，併此敘明。

㈡關於上訴人余淑芳等就前開各該買賣標的物之瑕疵，主張物之瑕疵擔保請求減少價金，是否已逾除斥期間，泰阜建設公司有無故意未告知瑕疵之爭點：

⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第356條第1項、第365條第1項、第2 項分別定有明文。

⒉泰阜建設公司雖辯稱：上訴人余淑芳於96年12月10日、盧樁方於97年1月3日、黃美婷於97年11 月12日、李芳嫻於97年2月29日、吳明松於97年2月27日、胡哲豪、胡凱雄於97年1月13日完成交屋驗收，其未即時通知泰阜建設公司，待至99年5月10 日始提起本件訴訟請求物之瑕疵擔保減少價金，均已經過除斥期間，泰阜建設公司不負瑕疵擔保責任云云，固據其提出臨時交屋同意書、交屋證明書、交屋驗收單等為證（見原審卷㈠第204-211頁）。惟查：

①上訴人余淑芳等雖不爭執上開泰阜建設公司所稱點交日期，惟主張：該日期僅點交各系爭建物之專有部分，至公共設施部分乃99年1 月22日始完成點交等語，業據其提出建築結構缺失紀錄為證（見原審卷㈠第17-18頁）。

②按公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第36條規定：「管理委員會之職務如下：..二共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。..十一共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。..」、第57條第1 項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」，可見管理委員會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕之權限，此乃源自公寓大廈區分所有權人之授權，是上訴人余淑芳等經由管理委員會為買受人之通知，係本於各自與泰阜建設公司間之買賣契約行使權利。是泰阜建設公司辯稱：關於瑕疵爭議不得由管理委員會出面處理，應由各區分所有權人據其等各自之買賣契約為請求云云，尚非可採。由前揭上訴人余淑芳等所提缺失紀錄既記載系爭建物之地下室關於建築結構、給排水設備之各項缺失內容，並手寫「現況點交」字樣，分經泰阜建設公司蓋用公司大、小章、名人經典公寓大廈管理委員會用印，堪認泰阜建設公司於斯時始完成點交系爭建物公共設施予管委會，則上訴人余淑芳等主張：系爭建物之地下1層、2層公共設施係泰阜建設公司於99年1月22日始點交完成，尚非無據。

⒊又系爭建物地下室1、2樓未按圖施工樑柱，化糞池、消防水池內之連續壁面留有插接筋亦未依圖施作G11、G13樑柱致生漏水等瑕疵，均屬未依圖說施作之瑕疵；另關於揚水管路於停機時，管路因壓力變化引發較高之管路震動瞬間音量，係因其管路安裝固結欠佳或係管道間位置選擇欠當所致，均如前述，泰阜建設公司既為專業建設公司並興建系爭建物出售，豈可諉為不知，衡諸常情，泰阜建設公司於興建施工時應已知瑕疵存在，猶交付具有瑕疵之系爭建物公共設施予上訴人余淑芳等，足見其有故意不告知瑕疵之情事，依民法第365條第2項規定，不適用6 個月除斥期間之規定，則上訴人余淑芳等於99年5月10日提起本件訴訟時，顯未逾5年除斥期間，仍得行使物之瑕疵擔保權利甚明。

㈢關於上訴人余淑芳等得請求減少價金之數額為何之爭點：按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。經查：

⒈泰阜建設公司雖辯稱：系爭建物公共設施如進行補強後，即無結構安全之慮，且亦不影響原建物用途、機能及安全條件，損害原因既可排除，即無交易價值貶損云云。惟經本院囑託中華民國不動產估價師公會全國聯合會就系爭建物有「未按圖施作部分柱位及地樑（即指地下2樓之G11與G13地樑）1」、「漏水」及「揚水管路停機時瞬間音量較高」等公共設施瑕疵，倘均依前揭鑑定報告內容所示方式修復完成後，與房地自始無瑕疵之情形相較，其市場交易價值是否仍有減損、原因、數額、如何認定及其數額等節進行鑑定，經該會出具不動產估價報告書認定：「瑕疵不動產價值減損之爭議，如果僅以修復原則估計價值減損，可能無法完整的補償所有權人的損失。因為這些受損害的不動產即使修復，仍可能持續受到價值無法回復的影響。換言之，估價師評估不動產受到損害的交易價值減損時，不能僅以修復成本作為標準，而應考量整體的價值減損。…依據價損原則，不動產受到損害的整體的價值減損，可以下列公式表達：損害前的價值-損害後的價值=瑕疵價損=修復成本+污名價損。…標的社區未按圖施作部分柱位及地樑，雖屬可修復之瑕疵，但受到瑕疵問題的殘餘效果影響，價格仍低於未受損害的相似不動產；此差額於估價理論上稱為『污名價損』。污名影響不動產價值的原因，主要來自市場仍普遍擔憂瑕疵問題尚未完全清除，或有復發的可能性，持有不動產的風險上升，導致不動產價值降低。」（見該報告書第33-35 頁），可見系爭建物存有「未按圖施作部分柱位及地樑」、「漏水」及「揚水管路停機時瞬間音量較高」等公共設施之瑕疵，雖該等瑕疵業經修復完畢，仍可能持續受到價值無法回復的影響，其所受整體價值之減損，除瑕疵修復費用之損害外，尚應再加計污名交易價額之損害。

⒉又瑕疵修補之費用，乃買受人得請求出賣人減少價金之內容，已如前述，惟本件系爭建物之瑕疵係存在於公共設施部分，乃為共有人所共有，是上訴人余淑芳等共有人得主張受有瑕疵修補費用之損害，自應依應有部分比例計算損害額。經查：

①地下室2樓之瑕疵部分雖共有人僅有12 人（見原審卷㈠第32頁建物所有權狀），惟上開瑕疵所影響之部分為系爭建物連續壁及全體住戶，自屬對全部建物安全結構影響之瑕疵，非屬地下室2 樓單獨之瑕疵，故應以地下室全體共有人之共有比例計算，始為允當。

②依前揭結構安全鑑定報告書，關於樑柱之修補、地樑補強費用為1,330,000元（見原審卷㈡第130頁），漏水修補費用共9,000元（見原審卷㈡第93-94頁），另揚水馬達管路安裝固結欠佳之修補費用為133,000 元，有訴外人浩竣工程有限公司報價單（見本院卷第190 頁）可佐，是上開修補費用合計為1,472,000 元（計算式:1,330,000元+9,000元+133,000元=1,472,000元）。依上訴人余淑芳等就系爭建物公設部分比例計算，上訴人余淑芳、盧樁方、黃美婷應有部分比例各為737/10000（見原審卷㈠第32、183、184 頁之建物所有權狀），此部分得請求瑕疵修補費用為108,486元（計算式：1,472,000×737/10000=108,486.4，元以下4 捨5入）。上訴人李芳嫻（登記名義人為李政憲）、吳明松（另1/2登記名義人為其妻蔡雅玲）、胡哲豪及胡凱雄（權利範圍各1/2，嗣於99年6 月21日以買賣原因移轉登記予訴外人林淑華）應有部分比例為725/10000（見原審卷㈠第187、190、191、194、195頁之建物所有權狀，不動產估價報告書所附103 年4月14日建物登記謄本），此部分得請求瑕疵修補費用為106,720 元（計算式：1,472,000×725/10000=106,720），核屬有據。

⒊再者，上訴人余淑芳、盧椿方、黃美婷、李芳嫻、吳明松、胡哲豪與胡凱雄各自所有系爭建物所受瑕疵減損之損害分別為529,854元、524,821元、534,886元、526,367元、531,320元、536,273元，此業經本院囑託中華民國不動產估價師公會全國聯合會鑑定在案（見該報告書第4頁），亦堪認定。

⒋綜此，上訴人余淑芳得請求減少價金638,340元（即108,486元+529,854元），盧椿方得請求減少價金633,307元（即108,486元+524,821元），黃美婷得請求減少價金643,372 元（即108,486元+534,886元），李芳嫻得請求減少價金633,087元（即106,720元+526,367元），吳明松得請求減少價金638,040 元（即106,720元+531,320元），胡哲豪與胡凱雄得請求減少價金642,993元（即106,720元+536,273元）。上訴人余淑芳等既各得減少此部分價金，泰阜建設公司受領該部分價金即無法律上原因，致上訴人余淑芳等受有損害，上訴人余淑芳等本於不當得利之法律關係，自得請求泰阜建設公司返還如上減少價金之金額。

㈣關於上訴人余淑芳等依消費者保護法第7條、第51 條規定請求泰阜建設公司給付懲罰性賠償金，有無理由之爭點：按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。消費者保護法第7 條第定有明文。又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條亦有明文。上訴人余淑芳等固謂：系爭建物未按圖施作影響大樓結構安全，致生上訴人余淑芳等居住之生命、身體、健康等危險，顯不具消費者保護法第7 條所要求商品應具備當時科技或專業水準可合理期待之安全性，且泰阜建設公司應屬故意所為，伊等得依消費者保護法第51條規定，就系爭建物結構安全補強費用及未按圖施作之價值減損，請求泰阜建設公司給付3倍懲罰性賠償金云云。惟查：

⒈按消費者保護法第7 條第1項或第2項所規定之商品製造者侵權責任，須商品有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者或第三人之生命、身體、健康、或財產（最高法院88年度台上字第2842 號判決意旨足參）。觀諸消費者法保護法第7條立法理由謂：第1 項所稱「安全或衛生上之危險」，係指商品或服務欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性而言，爰參考歐體指令第6 條並將本法施行細則第5條第1項及第2 項規定修正予以納入等語。又從我國消費者保護法之體系觀之，消費者保護法第2章第1節標題為「健康與安全保障」，可見其可請求之賠償範圍並不包括商品本身的損害。準此，「商品責任」規範之目的在保護消費者之「健康與安全保障」，至商品本身的損害賠償與消費者之健康與安全保障並無直接關係，況且商品本身的損害，依民法瑕疵擔保責任或債務不履行規定保護即可，自無依消費者保護法規範之必要，以免導致民法體系之紊亂。故消費者保護法第7條第2項所稱之受危害之「財產」並不包括「商品本身」。從而，「商品本身之損害」不在消費者保護法第7條所定保護之範疇，自不得依消費者保護法第51 條規定提起訴訟。

⒉經查，上訴人余淑芳等與泰阜建設公司簽訂房屋預定買賣契約書向其購買系爭房屋，雖系爭房屋之公共設施存有未按圖施作而影響結構安全之瑕疵，惟系爭房屋業已竣工且取得使用執照，而泰阜建設公司亦提出訴外人吳旗清結構工程技師所出具結構安全證明書，記載如柱構件依設計圖說之要求進行結構補強，正常情況下使用安全無虞，均如前述，可見泰阜建設公司於地下室1、2樓未施作或遭打除之邊柱，尚可進行結構補強工程而修補，尚難謂系爭房屋有何欠缺當時科技或專業水準可合理期待之安全性，再參酌上訴人余淑芳等所指上開瑕疵，乃系爭房屋本身之瑕疵，核屬出賣人應負瑕疵擔保責任或債務不履行賠償之範疇，尚與消費者保護法第7條所定商品有安全或衛生上之危險無關，況且上訴人余淑芳等亦未舉證渠等因系爭建物所存瑕疵致生其安全危險而受有何種損害（即商品本身瑕疵外之損害），則上訴人余淑芳等遽依消費者保護法第51條規定，請求泰阜建設公司應就系爭建物結構安全補強費用及未按圖施作之價值減損所致之損害為3倍懲罰性賠償，自屬無據。

㈤關於上訴人余淑芳等另依不完全給付之規定請求債務不履行之損害賠償之爭點：本件系爭建物地下室1、2樓未按圖施工樑柱，化糞池、消防水池內之未施作樑柱，連續壁施工品質不良致生漏水、地下1 樓揚水設備巨大噪音等瑕疵，上訴人余淑芳等既得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，已如前述，則本院自無庸再審究其備位主張依不完全給付請求之損害賠償，併予敘明。

五、綜上所述，上訴人余淑芳等依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求泰阜建設公司應給付余淑芳638,340 元、盧椿方633,307元、黃美婷643,372元、李芳嫻633,087 元、吳明松638,040元、胡哲豪與胡凱雄642,993元，及均自99 年6月11日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，僅命泰阜建設公司給付余淑芳、盧椿方、黃美婷各98,021元本息、給付李芳嫻、吳明松各96,425元本息、給付胡哲豪與胡凱雄96,425元本息，尚有不足，上訴人余淑芳等上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判泰阜建設公司應再給付余淑芳540,319 元（即638,340元-98,021元）本息、盧椿方535,286 元（即633,307元-98,021元）本息、黃美婷545,351 元（即643,372元-98,021元）本息、李芳嫻536,662元（即633,087元-96,425元）本息、吳明松541,615元（即638,040元-96,425元）本息、胡哲豪與胡凱雄546,568 元（即642,993元-96,425元）本息部分，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二至七項所示，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告。至原審就上開不應准許部分，原審為上訴人余淑芳等敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴人余淑芳等上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又上開原審所命給付本息部分，原審為上訴人余淑芳等勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，經核並無違誤。泰阜建設公司上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人余淑芳等追加之訴亦無理由，併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴人余淑芳等上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，泰阜建設公司上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項，第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

附表：上訴人余淑芳等應擔保金額 泰阜建設公司反擔保金額（單位：新臺幣）姓 名 金 額余淑芳 180,000元 540,319元盧樁方 178,428元 535,286元黃美婷 181,783元 545,351元李芳嫻 178,887元 536,662元吳明松 180,538元 541,615元胡哲豪及胡凱雄 182,189元 546,568元