臺灣高等法院101年度抗字第1419號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 101 年 12 月 27 日
• 法官: 李錦美、張松鈞、鍾任賜
• 法定代理人: 許信良
• 原告: 美麗島文化事業股份有限公司法人

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 101年度抗字第1419號抗　告　人　美麗島文化事業股份有限公司
法定代理人　許信良
訴訟代理人　常瑞廷
上列抗告人因與相對人陳泳菖間聲明異議事件，對於民國101年9月18日臺灣臺北地方法院所為裁定（101年度事聲字第378號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：伊於民國100年3月24日向天源建設股份有限公司（下稱天源公司）承租一品居大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號及同號地下室、地
下二層之建物（下合稱系爭建物），租期自100年3月26日至105年2月25日，並於同月25日匯款付清全部租金新臺幣150
萬元，業已占有使用系爭建物並準備裝潢事宜。惟因天源公司有眾多債權人催討債務，致伊無法正常使用系爭建物，乃暫停裝潢之進行。伊雖一時未有積極占有之事實行為，然持有系爭建物鑰匙，並有深鎖大門以防他人進入、排除他人干涉之消極占有事實行為，顯對系爭建物具事實上之管領力，故臺灣臺北地方法院民事執行處（下稱執行法院）100年度
司執字第118517號相對人與吳子敬間拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件），應以不點交為拍賣條件，而聲明：原裁定及司法事務官之處分均廢棄。
二、第按，債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。強制執行法第99條第1項前段定有明文。而對於物
有事實上管領之力者，為占有人。又受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第940條、民法第942條分別規定甚明。是故，如對於物有確定與繼續之支配關係，或立於得排除他人干涉之狀態者，始可謂對於物有事實上之管領力。申言之，苟依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，方可謂有事實上之管領力。是就空間關係言，人與物已有場所上之結合，於社會觀念上通常可認為對於該物已有事實上之管領力，其人對該物已立於可排除他人干涉之狀態。而自時間關係言，人與物已有相當時間之結合。蓋人與物雖有場所之結合，但事實之支配欠缺相當時間之繼續性，無法體現已立於得排除他人干涉之狀態，在社會觀念上仍難認為對該物已有事實上之管領力。故對於物有無占有，亦應自其人對於該物之支配，有無相當時間之繼續性加以觀察。另從法律關係言，人與物因有某種法律關係之存在而結合。若有此種法律關係存在，人與物雖無空間或時間上之關係，仍可認為該人已支配其物。蓋占有本為社會觀念之產物，隨著社會生活之進展，占有已由直接之支配而逐漸擴大至觀念之支配。是以，對於物之支配已無須親自為之。若依某種法律關係，利用他人為媒介而管領其物者，仍可成立占有。
三、經查：
（一）系爭執行事件於100年12月16日辦竣系爭建物之查封登記
，並於101年1月31日由相對人導往系爭建物現場查封，使用情形為「經按鈴無人答應，債權人代理人稱經查訪現為債務人自用」，再於101年4月17日前往現場履勘時，使用情形為「承租人之職員持鑰匙開門進入，屋內物品凌亂，無人使用之跡象，現況如照片所示（命債權人7日內陳報
）」。嗣相對人於101年4月19日陳報之系爭建物現場拍攝照片顯示，系爭建物內部部分房間空置，屋內傢俱任意擺設凌亂不堪，呈現無人居住狀態，而系爭建物拍賣條件為拍定後點交等節，有執行法院100年12月14日北院木100司執宙字第118517號囑託查封登記函、臺北市古亭地政事務所100年12月16日北市古地一字第00000000000號函、101
年1月31日查封筆錄、101年4月17日執行筆錄、相對人101年4月19日民事陳報狀及所附系爭建物現場照片、拍賣公
告等附於系爭執行事件卷宗可稽（見系爭執行事件一卷第44頁至第46頁、第52頁、第77頁、第157頁、第159頁至第169頁、系爭執行事件一卷第46頁），自堪信為真實。
（二）抗告人雖辯稱：伊自100年3月26日起即承租占有系爭建物，有房屋租賃契約書影本可證云云（見系爭執行事件一卷第117頁至第122頁、系爭執行事件二卷第1頁、第9頁，該租賃契約書下稱系爭租約）。惟審酌天源公司於同年5 月19日將系爭建物暨坐落基地設定抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人，同日簽立之切結書（下稱系爭切結書）載明「絕無出租或被第三人占有等情事」等節，有系爭抵押權設定契約書、他項權利證明書、系爭切結書影本附卷可參（見系爭執行事件一卷第59頁至第64頁、本院卷第46 頁
）。佐諸相對人陳稱：伊於系爭建物設定系爭抵押權之前二日，曾去系爭建物現場看過；系爭建物無人居住，有一些凌亂的東西，一樓有石像，地下二樓空空的，地下一樓有一些古董，都沒有人在用，林茂竹（按係天源公司法定代理人）說那些東西是他的；現場沒看到抗告人的東西或標誌，亦未看到常瑞廷等語（見本院卷第138頁背面至第
139 頁）；證人王高中結稱：相對人到系爭建物之前一個星期，伊就去過現場，當時還有周小姐、林茂竹、林茂竹之母在場；林茂竹之母說她住臺南，北上時在地下一樓有一個房間由她住，林茂竹說他本人也是住那裡；系爭建物一樓是辦公室格局，有一些辦公桌椅，地下一樓蠻凌亂的，地下二樓完全沒整理等詞（見本院卷第141頁）；證人
徐子豪證稱：伊跟相對人、武代書、王高中、周小姐到系爭建物，林茂竹開門讓伊等進入，裡面有點凌亂，沒有人居住，需要整理。伊有問林茂竹有無將系爭建物租人，他說沒有；系爭切結書係林茂竹在撥款設定前簽的，不簽我們不可能借錢給他，簽之前有向林茂竹確認系爭建物有無租人，問得很清楚，武代書是資深代書，也問得很清楚，林茂竹很確定的說沒有租給別人；從來沒有見過常瑞廷，林茂竹沒有說系爭建物有人住等情（見本院卷第142頁）
參互以觀，足徵系爭抵押權設定之前，抗告人應無占有系爭建物之事實，堪予認定。
（三）至林茂竹於系爭執行事件調查時雖陳稱：伊因時間很趕，沒看清楚系爭切結書之約定內容云云（見系爭執行事件一卷第179頁背面），要非可採。蓋系爭切結書之簽立過程
，業經相對人、徐子豪結證甚詳（見本院卷第138頁背面
、第142頁背面），所述情形相合，應可採取，此其一。
系爭切結書內容不過6行，重點更集中於2段文字內，林茂竹豈能諉稱未看清楚，此其二。況林茂竹於系爭切結書之前，係經他人一再詢問系爭建物之使用狀況，焉有不知系爭切結書內容之可能，此其三。從而，林茂竹上開所陳，應非可採。另林茂竹於101年9月28日出具之聲明書（影本見本院卷第10頁）復敘明：系爭建物於100年3月24日簽約後一星期內，即完成交屋手續云云，亦與上（二）所示之證據相左，當屬迴護抗告人之詞，不足採信，併此指明。（四）抗告人再以系爭建物現所有人吳子敬之聲明書（見本院卷第11頁，下稱訟爭聲明書）為據云云。但訟爭聲明書為吳子敬於原裁定送達後（見原法院卷第34頁）之101年9月28日始作成，所述內容是否真正，已屬可疑。況審諸常瑞廷關於抗告人占有系爭建物之情節，並無吳子敬將系爭建物交付抗告人之敘述（見本院卷第30頁背面至第32頁）；且訟爭聲明書亦未載及：吳子敬取得系爭建物所有權後，係於何時將系爭建物之占有移交抗告人等情以觀，顯見於系爭抵押權設定之前，系爭建物未經抗告人占有，且吳子敬於100年7月11日取得系爭建物所有權後，亦無將系爭建物交付抗告人占有之事實，至為明悉。是以，訟爭聲明書不能據為有利於抗告人認定之證據，堪予確定。
（五）抗告人復以系爭大樓住戶或施工人員之聲明書（見原法院卷第12頁、本院卷第7頁至第9頁、第12頁至第16頁，下通稱系爭聲明書）、系爭大樓管委會共同協議書（見原法院卷第11頁，下稱系爭協議書，上開書證下合稱系爭書證）為據云云。但系爭協議書係稱：系爭建物所有權人基於善意，而將Ｂ1大門鑰匙交由系爭大樓管委會保管等語，是
依系爭協議書之記載，乃系爭建物所有權人（當指吳子敬）交付鑰匙，要與抗告人有無占有系爭建物之事實，全然無涉。至系爭聲明書之內容，或基於常瑞廷之陳述（如原法院卷第12頁、本院卷第12頁至第13頁）、或補充系爭協議書之說明（如本院卷第7頁至第9頁）、或因常瑞廷所託（如本院卷第15頁至第16頁），亦不能證明抗告人於系爭建物經執行法院查封之前（100年12月16日），對系爭建
物有場所結合之空間關係。是故，系爭書證均不足資為抗告人於系爭建物查封前業已占有系爭建物之依憑，實可確定。
（六）又抗告人自承：因天源公司有眾多債權人催債，故暫停裝潢以觀後續狀況等情（見原法院卷第5頁、本院卷第5頁），可見抗告人於系爭執行事件查封前，並無使用系爭建物之事實。而細繹抗告人之員工常瑞廷前後證稱：「天源公司的物品是在100年8月清理完畢，抗告人的物品大概在100年11月底、12月初時，陸續搬進去，100年8月到100年11月底、12月初之間，系爭建物內部是存在一些天源公司的殘留物」「（問：何時有抗告人的書籍、物品搬進入？）沒有搬入，因為系爭建物被查封了，天源公司出現經營問題，而它的地址設在系爭建物，陸續有債權人到，這是在100年10月至12月之間最多，之後也有，因為債權人找不
到天源公司的負責人，抗告人本來打算先裝潢再將物品遷入，但是因為天源公司的問題，所以抗告人就把裝潢的動作停下來，書籍物品也一直沒有搬入。」「（問：抗告人有無派人住在系爭建物裡面？）從頭到尾都沒有人住在裡面，只是有在裡面作清理整理的工作。抗告人的員工在系爭建物作清潔整理的工作，是從100年8月份開始。」「（問：系爭建物裡面，目前有無抗告人的物品在？）抗告人本身的沒有，有些是天源公司留下來抗告人準備要利用，目前只剩下一些椅子，沒有其他東西了。」「（問：抗告人的員工有出入系爭建物有哪些人？）我、吳子嘉（按即為抗告人之副董事長），主要是我，其他沒有。」等詞（見本院卷第32頁）以考，可見抗告人倘於100年3月、4 月間即占有系爭建物，且付清系爭租約之全部租金，豈有近半年時間均將系爭建物閒置之理（天源公司之債權人干擾係於100年10月之後），顯悖於常情，乃其一。除常瑞廷
、吳子嘉之外，抗告人竟無其他員工出入於系爭建物，亦與抗告人租用系爭建物使用之目的有違，乃其二。而常瑞廷、吳子嘉與系爭建物之利害關係人又有糾葛（詳下（七）所載），是否能以其二人出入系爭建物，即認抗告人對系爭建物已有實力支配，尤屬可疑，乃其三。準此，依抗告人之上開陳述及常瑞廷之證言內容，足徵抗告人於系爭執行事件查封前，對於系爭建物尚無確定與繼續之支配關係、或立於得排除他人干涉之狀態，至為明顯。
（七）況常瑞廷與天源公司、吳子敬、吳子嘉之間，或有金錢往來，或有抵押權設定契約，或有借名關係，不僅為常瑞廷所敘及（見本院卷第83頁），並有異動索引、不動產登記謄本附卷可稽（見本院卷第63頁至第74頁）。且該等複雜之關係皆發生於100年前後，則常瑞廷是否確因抗告人之
受僱人而占有系爭建物，已屬可疑。再者，系爭租約之租金係由吳子嘉個人以現款交由常瑞廷匯出，非由抗告人支出，抗告人亦無會計帳冊憑證可查對等節，業經常瑞廷所陳明（見本院卷第143頁）。且吳子嘉出具之聲明書復載
明：系爭租約租金係其私人之費用支出云云（見本院卷第121頁）。另系爭建物之用水地址用戶名稱均於101年6月
11日變更登錄為常瑞廷等情，固有台北自來水事業處南區營業分處101年8月14日北市南營服字第00000000000號函
可稽（附於系爭執行事件二卷第41頁）。然系爭租約之承租人既為抗告人，奈何將用戶名稱登記為常瑞廷？是則，抗告人與天源公司簽訂之系爭租約實情如何？常瑞廷之角色究竟如何？均滋疑義，更難確認常瑞廷係因抗告人受僱人而占有系爭建物。又依相對人提出之資料，吳子嘉之母為萬曼娜（見本院卷第61頁），適與吳子敬之母同姓名（見本院卷第62頁所附之戶籍謄本影本）。據此，以天源公司、常瑞廷、吳子敬、吳子嘉就系爭建物、系爭租約之關聯綜合以察，堪見抗告人與系爭建物間，要無因系爭租約之存在而結合占有關係，洵堪認定。
（八）且參以證人蔡立煇結稱：現場查封當日，樓上有住戶下來，伊隨口問系爭建物有無人使用，他說沒有等語（見本院卷第140頁背面）；系爭執行事件查封筆錄記載等情以察
，益證系爭建物經系爭執行事件查封時，抗告人應無占有之事實，堪予確定。至抗告人辯以：伊持有系爭建物鑰匙，並深鎖大門，仍係排除他人干涉之消極占有行為云云。惟系爭建物於查封時非屬抗告人占有，業經認定如上，則系爭建物即未置於抗告人之支配管領。是抗告人縱持有系爭建物鑰匙，亦不影響系爭建物查封時，抗告人未占有使用系爭建物之事實，至屬明灼。
（九）綜此，揆諸上二之規定及說明意旨，抗告人對於系爭建物並無確定與繼續之支配關係，亦無立於得排除他人干涉之狀態，其對系爭建物應無事實上之管領力，堪予認定。以故，執行法院依查封時之狀態，認系爭建物為無人占有之空屋，而以拍定後點交為系爭建物之拍賣條件，應屬於法有據。
四、從而，原法院以系爭執行事件之拍賣公告中載明「查封時該屋為無人居住之空屋狀態，無承租使用之公示外觀，拍定後點交」，自無不合，執行法院司法事務官據以駁回抗告人之聲明異議，並無違誤為由，裁定駁回抗告人之聲明異議，於法要無違誤。乃抗告人猶執陳詞，提起抗告，請求廢棄原裁定，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 張松鈞
法 官 鍾任賜
正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日書記官 吳金來