臺灣高等法院101年度重上字第334號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第334號

上訴人

財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處

法定代理人

張能軒

訴訟代理人

彭成青律師

上訴人

鴻福育樂開發股份有限公司

法定代理人

李文祥

訴訟代理人

林辰彥律師

複代理人

黃淑怡律師

　　　　　　周耿德律師

上列當事人間返還不當得利事件，兩造對於中華民國101年3月16日臺灣新竹地方法院100年度訴字第71號第一審判決各自提起上訴，本院於101年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處（以下稱國有財產局新竹分處）法定代理人原為周秀珠，嗣變更為張能軒，經其以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第76頁），核無不合，應予准許。

二、國有財產局新竹分處主張：對造上訴人鴻福育樂開發股份有限公司（以下稱鴻福公司）無合法權源占有由伊管理，中華民國所有如原判決附表（以下稱附表）所示地號土地，其中除新竹縣寶山鄉○○段下大壢小段739地號扣除供作鄉道使用之部分即如原判決附圖（以下稱附圖）所示739-A、739-B、739-C、739-D、739-E、739-F面積合計324平方公尺，新竹縣峨眉鄉○○段四分子小段134地號扣除附圖所示134-A面積17平方公尺外，鴻福公司均占用以營建高爾夫球場（面積如附表占用面積欄所示，以下合稱系爭土地），致伊無法使用，屢經催討，鴻福公司均置之不理，伊自得依法請求鴻福公司返還系爭土地及相當於租金之不當利益等情。爰依民法第767條及第179條之規定，求為命鴻福公司返還系爭土地，給付新臺幣（下同）78萬5,938元及其遲延利息，及自民國99年4月1日起按月給付6,092元之判決。原審判命鴻福公司返還系爭土地、給付國有財產局新竹分處14萬1,153元及自99年4月1日起算之法定遲延利息，另自99年4月1日起按月給付2,437元。兩造對其敗訴部分，均聲明不服，各自提起上訴。國有財產局新竹分處上訴聲明：㈠原判決關於駁回國有財產局新竹分處後開第2項之訴部分廢棄。㈡鴻福公司應給付國有財產局新竹分處64萬4,785元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自99年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付國有財產局新竹分處3,655元（原審駁回國有財產局新竹分處超過前開利息請求部分，未據其聲明不服，已告確定）。另對於鴻福公司上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。

三、鴻福公司則以：伊前依山坡地開發建築管理辦法之規定就系爭土地申請與鄰近之土地合併開發，經核定繳納297萬9,410元之保證金後，兩造於85年8月13日簽訂國有非公用山坡地同意合併開發契約書（以下稱系爭開發契約），國有財產局新竹分處並出具國有土地同意合併開發證明書（以下稱系爭開發證明書），伊於86年9月間將系爭土地連同伊所有鄰近之土地，以伊為起造人向新竹縣政府申請開發許可，經核准後於87年10月間取得雜項使用執照。伊收受系爭土地開發許可通知後已提出申購系爭土地之意思表示，且依系爭開發契約第4條第3項之約定，系爭土地之售價由國有財產局新竹分處依估價程序估定，並約定將伊前繳納之保證金抵充為讓售價金之一部分，顯見兩造已就買賣契約標的物及價金等相互同意，國有財產局新竹分處既已表明同意出售系爭土地予伊，更出具系爭開發證明書予伊申請合併開發許可，顯見其已同意伊使用系爭土地，伊並非無權占用。縱認伊係無權占用系爭土地，依民法第126條之規定，國有財產局新竹分處僅得請求本件起訴前5年相當於租金之不當得利，再者，系爭土地為散落各處之山溝坑，非與伊所有鄰近之土地合併開發，毫無價值，目前整地完成，沒有任何經營，以系爭土地申報地價年息2%計算相當於租金之不當得利，符合當地環境及經濟情況，自屬合理等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命鴻福公司給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，國有財產局新竹分處在第一審之訴駁回。另對於國有財產局新竹分處之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

四、查系爭土地屬國有，國有財產局新竹分處為管理機關，鴻福公司自新竹縣政府核准開發並發給雜項使用執照後，即占有系爭土地扣除附圖所示739-A、739-B、739-C、739-D、739-E、739-F、134-A部分，合計如附表占用面積欄所示面積，用以營建高爾夫球場迄今等事實，為兩造所不爭，復有土地登記建物查詢資料附卷可稽，並經原審勘驗現場，及囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑，堪信為真實。

五、國有財產局新竹分處主張，鴻福公司占有系爭土地前述部分，並無占用權源，鴻福公司應將占用之土地返還予伊，並給付相當租金之不當得利等情，為鴻福公司所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件鴻福公司既不否認國有財產局新竹分處為系爭國有土地之管理機關，則其應對占用系爭土地有正當權源一節負舉證之責，否則即應受敗訴判決。

㈡鴻福公司雖抗辯，兩造於85年8月13日簽訂系爭開發契約書，伊並繳交297萬9,410元之保證金予國有財產局新竹分處，國有財產局新竹分處則交付系爭開發證明書予伊，足證國有財產局新竹分處已同意並交付系爭土地予伊使用云云。惟查系爭開發契約書約定：「乙方（即鴻福公司）同意於本契約書簽訂之日，依甲方（即國有財產局新竹分處）核計之金額繳交保證金新臺幣貳佰玖拾柒萬玖仟肆佰壹拾元。甲方於乙方繳交保證金後，發給同意合併開發證明書。同意合併開發證明書僅提供申請山坡地合併開發之用，有效期間為一年。…乙方於承購之前，不得擅為任何使用。違反者，乙方除應繳納使用期間之使用補償金外，其不能回復原狀或回復原狀顯有重大困難者，乙方應按公告地價百分之二十五繳納損害賠償金。」等語（見本院卷第35頁），可見國有財產局新竹分處出具系爭開發證明書，僅提供予鴻福公司向目的事業主管機關申請山坡地合併開發之用，鴻福公司於目的事業主管機關核准開發許可後，須另向國有財產局新竹分處申購開發許可範圍內之國有土地，且在鴻福公司承購之前，不得擅為使用。是自難僅憑兩造簽訂系爭開發契約書或國有財產局新竹分處交付系爭開發證明書，即認兩造就系爭土地已成立買賣契約，亦不足認定國有財產局新竹分處已將系爭土地交付鴻福公司使用。鴻福公司前開抗辯，顯與系爭開發契約約定內容相違，自非可採。又依系爭開發契約及開發證明書，國有財產局新竹分處固同意鴻福公司開發系爭土地，惟在鴻福公司承購前，鴻福公司仍不能使用系爭土地，可見國有財產局新竹分處同意鴻福公司開發土地與同意其使用土地係屬二事，鴻福公司以國有財產局新竹分處交付系爭開發證明書等文件，由伊取得新竹縣政府核發雜項執照為由，辯稱國有財產局新竹分處已同意伊使用系爭土地進行開發云云，亦不可採。

㈢鴻福公司於取得系爭開發證明書後，固經目的事業主管機關核准開發，並取得雜項使用執照，惟其向國有財產局新竹分處申購時，經國有財產局新竹分處以91年5月23日售字第091KD0000000號繳款通知書，通知鴻福公司繳價承購，鴻福公司因價格問題未於期限內繳款，致該申購案遭註銷，嗣國有財產局新竹分處重新查估價格，復於94年12月8日重新計價後通知鴻福公司應於95年1月7日前一次繳清價款775萬6,910元（讓售價格為1,073萬6,320元，扣除已繳保證金後，應再繳775萬6,910元），鴻福公司仍未於期限內繳款，有國有財產局新竹分處94年12月13日台財產中新二字第0940015034號函及繳款通知書附卷可稽（見原審審訴字卷第45、258頁），並為鴻福公司所不爭執。查上開繳款通知書載明：「不照上述繳納期限及繳款方式繳款承購時，不論申請人持何理由，本通知均即時喪失承諾出售之效力（申購案另行註銷），如申購人再度表示承購時，應另案申請」等語，足認鴻福公司雖向國有財產局新竹分處申購系爭土地，並經國有財產局新竹分處表示准予讓售及通知繳款，惟國有財產局新竹分處同意讓售係附加以1,073萬6,320元為買賣價金，扣除鴻福公司已繳保證金後，鴻福公司應於前開期限內繳款，否則該繳款通知即失其效力，依民法第160條第2項規定，顯已將鴻福公司申購之要約為限制，應屬新要約，鴻福公司如未於繳款期限內繳款承購，該要約即失其拘束力，鴻福公司如欲再行申購系爭土地，自應重行提出申購之要約。本件鴻福公司既未於前述期限內繳款，即未依該新要約為承諾之意思，兩造間買賣契約自未成立。鴻福公司辯稱，兩造業已成立買賣契約，僅就價金未達成協議云云，實不足採。

㈣鴻福公司復稱，依系爭開發契約第4條約定，伊於收受開發許可通知之日起3個月內，應向國有財產局新竹分處申購，可見國有財產局新竹分處係向伊為訂立申購契約為目的所為之意思表示，自屬要約，則伊於收受開發許可通知後向國有財產局新竹分處提出申購，即與國有財產局新竹分處成立讓售契約，至於價金之約定則載明於系爭開發契約第4條第3項「前項國有土地之售價，乙方同意由甲方依估價程序估定」云云。然查，系爭開發契約第4條約定：「乙方（即鴻福公司）應於同意合併開發證明書有效期間內申請設立許可或開發許可，並於收受開發許可通知之日起三個月內，向甲方（即國有財產局台灣中區辦事處）申購開發許可範圍內之國有土地。逾期未申購者，甲方得按月照保證金加收百分之一違約金；未滿一個月者，以一個月計。前項國有土地之售價，乙方同意由甲方依估價程序估定，並願以保證金抵繳部分價款，如有差額另予補足。第一項違約金於申購時繳交，如乙方拒繳或於開發許可經主管建築機關公告作廢前仍未申購者，同意由甲方以保證金抵充。」等語（見本院卷第35頁），則該條僅在約定兩造簽訂系爭開發契約後，鴻福公司有向國有財產局新竹分處申購系爭土地之義務，至國有財產局新竹分處是否准予申購及以何價格讓售，仍須依國有財產法相關規定辦理，非謂兩造簽訂系爭開發契約後，國有財產局新竹分處即負有同意申購之義務，是系爭開發契約與系爭土地買賣契約之訂立仍屬二不同之契約，應循各該契約之相關法令辦理，鴻福公司以系爭開發契約簽訂後，即屬國有財產局新竹分處已為系爭土地買賣之要約，顯不可採。另依系爭開發契約第4條之約定可知，鴻福公司所繳納之保證金於買賣契約成立後，得用以抵繳買賣價金，但如鴻福公司違約未申購時，國有財產局新竹分處得按月照保證金加收1%違約金，則該保證金僅於契約成立後得抵充價金之一部，並作為鴻福公司違約金之擔保，非謂鴻福公司繳納保證金即成立買賣契約，亦不能認鴻福公司因此即取得使用系爭土地之權利。本件兩造間並未成立買賣契約，鴻福公司占有前開部分之系爭土地即無合法權源，則國有財產局新竹分處本於民法第767條規定，請求鴻福公司返還系爭土地，自屬有據。

㈤次按，無法律上原因而受有利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件鴻福公司無合法權源占用系爭土地，自受有使用土地之利益，並侵害國有財產局新竹分處所有權之利益歸屬，其所受利益原為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額，在無客觀具體數據可資計算時，可參照土地法第97條規定相當法定最高限額租金之數額定之。該條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。而土地法第97條之規定，依同法第105條之規定準用於租用基地建築房屋。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年（最高法院49年台上字第1730號判例及65年度第5次民庭庭推總會議決定㈠、66年度第7次民庭庭推總會議決議㈠、95年度第17次民事庭會議決議參照）。本件鴻福公司不能證明其占有系爭土地有何合法權源，國有財產局新竹分處自得依不當得利之法律關係，請求鴻福公司返還相當於租金之利益。而鴻福公司就國有財產局新竹分處超過起訴前五年之不當得利請求為時效抗辯，依前開說明，自屬有據。本件國有財產局新竹分處於99年3月29日聲請對鴻福公司發支付命令（見原審司促字卷第2頁），則國有財產局新竹分處得請求相當租金之不當得利期間應自99年3月29日起回溯5年即自94年3月30日起算。本院審酌系爭土地地目分別為「道」、「林」、「田」、「雜」、「溝」等，且面積狹長、坐落位置分散，有地籍圖為憑（見原審訴字卷證物袋），現況為高爾夫球場內道路、水塘及草坪、測量三角點等，如未合併開發，使用價值甚低等情，認國有財產局新竹分處請求依系爭土地申報總價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以土地申報總價2%為適當（系爭土地歷年之申報地價見原審審訴字卷第27-35頁）。依此計算，國有財產局新竹分處得請求自94年3月30日至99年3月31日之不當得利為14萬1,297元，另國有財產局新竹分處請求自99年4月1日起按月以2,437元計算之不當得利（計算詳如附表一所示），亦屬有據。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。國有財產局新竹分處就前開14萬1,297元不當得利之請求，未舉證證明於提起本訴前曾送達催告之通知，則其關於遲延利息應自聲請支付命令狀繕本送達之翌日即99年4月7日起算（見原審司促字卷第32頁送達證書）。

六、綜上所述，國有財產局新竹分處本於所有權法律關係請求鴻福公司應將系爭土地扣除附圖所示739-A、739 -B、739-C、739-D、739-E、739-F、134-A部分，如附表占用面積欄所示面積之土地返還國有財產局新竹分處；並本於不當得利之法律關係，請求鴻福公司14萬1,297元及自99年4月7日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自99年4月1日起，按月給付2,437元，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判命鴻福公司返還土地、給付14萬1,153元及自99年4月7日起算之利息、自99年4月1日起按月給付2,437元，而駁回國有財產局新竹分處請求鴻福公司給付144元（即14萬1,297元-14萬1,153元）及自99年4月7日起算之利息部分，尚有未洽。國有財產局新竹分處此部分之上訴，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至逾上開應准許部分，原審為國有財產局新竹分處敗訴之判決，尚無不合，國有財產局新竹分處上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審判命鴻福公司給付14萬1,153元自99年4月1日起至同年月6日止，按年息5%計算之利息，並為假執行之宣告，尚有未洽。鴻福公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第3項所示。至於上開應准許之返還土地、給付14萬1,153元及自99年4月7日起算之利息、自99年4月1日起按月給付2,437元部分，原審為鴻福公司敗訴判決，並為假執行之宣告，核無違誤。鴻福公司上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。再本判決所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併此敘明。

七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認不足以影響本判決之論斷，爰不一一論駁，附此敘明。

八、據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第389條第1項第5款，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。