臺灣高等法院101年度重上字第400號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第400號

上訴人

陳瓊瑤

上訴人

楊宗吉

上訴人

林國基

上訴人

黃揚錦

上訴人

洪秀卿

共同訴訟代理人

王元勳律師

被上訴人

瓏山林營建股份有限公司

兼法定代理人

陳志棟

共同訴訟代理人

張毓桓律師

被上訴人

第五大道建設有限公司

兼法定代理人

蔡萬寶

共同訴訟代理人

周建才律師

複代理人

蕭維德律師

上列當事人間因損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年3月9日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第321號第一審判決提起上訴，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人陳瓊瑤、楊宗吉、林國基、黃揚錦、洪秀卿起訴主張：渠等於民國（下同）98年7月至12月間，分別購買坐落臺北市○○區○○段一小段23地號土地，範圍包含門牌號碼臺北市大同區○○○街○段3號或5號建物與立體停車塔之圓山仰望建案（下稱系爭建案），且因信賴現場銷售人員所稱該建案乃信譽口碑皆佳之被上訴人瓏山林營建股份有限公司（下稱瓏山林公司）自建自售，被上訴人第五大道建設有限公司（下稱第五大道公司）僅係瓏山林公司基於節稅考量而設立，實質上兩者為同一公司，遂與第五大道公司及訴外人林鴻堯簽訂房屋及土地買賣契約書（下稱系爭房屋契約、系爭土地契約），買受如原判決附表三（下稱附表三）門牌號碼欄所示之建物及所屬基地，並約定以主建物、附屬建物（即陽台及雨遮）、共同使用部分（即臺北市○○區○○段一小段1916、1920建號建物，以下逕以該建號稱之）總面積乘以每坪單價，加上三格停車位價格計算買賣總價金；另於系爭房屋契約第3條第1項第2款約定共同使用部分之面積不含地下層之汽車停車位持分面積與機械停車空間持分面積。詎於交屋後，上訴人始發現1919建號建物之地下停車位車道（下稱車道）持分竟計入上開共同使用部分面積，顯然有超收如附表三請求金額欄所示價金之情形；經向瓏山林公司反應上情，瓏山林公司卻以其非系爭房屋及土地契約之當事人為由，置之不理，顯見瓏山林公司於銷售系爭建案時，即係以其為實質上契約當事人，並以虛灌坪數等方式詐欺上訴人，使上訴人受有溢付價金之損害。為此，爰依民法第354條第1項、第359條請求減少價金之規定，及同法第179條請求返還不當受領之價金之規定，暨同法第184條第1項前段請求賠償損害之規定，請求擇一命瓏山林公司及第五大道公司就虛灌坪數超收價金部分為有利上訴人之判決；又被上訴人陳志棟、蔡萬寶既分別為瓏山林公司、第五大道公司之法定代理人，自明知瓏山林公司及第五大道公司上開侵害上訴人權利之行為，卻猶放任之，應依民法第184條第1項前段、第185條之規定，就上訴人所受損害負連帶賠償之責，且依民法第28條之規定與瓏山林公司及第五大道公司負連帶賠償責任，並聲明如原判決附表二所示。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決關於駁回下列第二、三、四、五、六項部分暨假執行聲請均廢棄；㈡瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付陳瓊瑤新臺幣（下同）392萬9,736元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈢瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付楊宗吉380萬4,468元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈣瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付林國基336萬4,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈤瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付黃揚錦350萬7,579元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈥瓏山林公司與陳志棟應連帶，或第五大道公司與蔡萬寶應連帶，或陳志棟與蔡萬寶應連帶給付洪秀卿386萬6,445元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開請求如任一被上訴人已為給付，其他被上訴人在已給付之範圍內免為給付；㈦第

二、三、四、五、六項如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行；㈧第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、瓏山林公司、陳志棟則以：瓏山林公司僅為系爭建案之營造廠商，負責興建系爭建案建物，非負責銷售之承銷商或建商，系爭建案接待中心之銷售人員亦非其所僱用之員工，且瓏山林公司又非系爭房屋及土地契約之立約當事人，上訴人自無從請求瓏山林公司負瑕疵擔保責任。況瓏山林公司及其法定代理人陳志棟並無故意與第五大道公司共同以虛灌系爭建案建物坪數之方式而侵害上訴人，則上訴人主張瓏山林公司及陳志棟應與第五大道公司負共同侵權行為之連帶損害賠償責任，亦屬無據等語，資為抗辯，並為答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。

三、第五大道公司、蔡萬寶則以：系爭建案為興建完成後始出售之成屋，而非預售屋，自無虛灌坪數之問題；又系爭房屋契約均已明確約定各上訴人所購買及登記之坪數，依系爭房屋契約第3條約定之房屋產權登記坪數，且於第4條第1項約定車道為共同使用部分，自應依系爭房屋契約第4條第2項所定方式計算上訴人之持分，故上訴人承購如附表三門牌號碼欄所示建物之所有權狀登記坪數加計1919建號建物之車道持分後，並無短少之情，是第五大道公司依系爭房屋契約之約定，將該建號1919號車道持分坪數計入共同使用部分坪數內，即符債之本旨，第五大道公司及其法定代理人蔡萬寶並無侵害上訴人權利之情事，上訴人請求應負瑕疵擔保及侵權行為責任，自無理由等語，資為抗辯，並為答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人等共同負擔；㈢如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭之事實：

㈠陳瓊瑤於98年10月12日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭房屋與土地契約，買受如附表三編號2所示之房屋及所屬該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,260萬元、土地價金2,558萬元、房屋產權登記面積共計76.2坪、停車位3位（含無固定編號機械車位2位）。

㈡楊宗吉於98年7月13日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭房屋與土地契約，買受如附表三編號4所示之房屋及所屬該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,221萬元、土地價金2,479萬元、房屋產權登記面積共計76.2坪、停車位3位（含無固定編號機械車位2位）。

㈢林國基於98年12月10日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭房屋與土地契約，買受如附表三編號5所示之房屋及所屬該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,072萬元、土地價金2,178萬元、房屋產權登記面積共計69.67坪、停車位3位（含無固定編號機械車位2位）。

㈣黃揚錦於98年12月21日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭房屋與土地契約，買受如附表三編號8所示之房屋及所屬該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,155萬元、土地價金2345萬元、房屋產權登記面積共計69.65坪、停車位3位（含無固定編號機械車位2位）。

㈤洪秀卿於98年11月23日與第五大道公司、林鴻堯簽立系爭房屋與土地契約，買受如附表三編號9所示之房屋及所屬該基地需用之應有部分持分，約定房屋總價1,187萬元、土地價金2,411萬元、房屋產權登記面積共計69.67坪、停車位3位（含無固定編號機械車位2位）。

㈥依各上訴人簽立之系爭房屋契約第3條之約定，房屋產權登記面積包含主建物面積、附屬建物面積（即陽台及雨遮）與共同使用部分面積（不含地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分面積）。

五、兩造爭執要旨：㈠被上訴人瓏山林公司是否為系爭房屋契約之當事人？㈡建號1919號車道持分之面積計入系爭房屋契約第3條第1項第2款之共同使用部分面積，是否為物之瑕疵，上訴人得否依民法第354條第1項、第359條；第184條第1項前段、第185條、及第179條，擇一請求如上訴聲明之給付？茲分述之：

㈠被上訴人瓏山林公司非系爭房屋契約之當事人，上訴人向其請求為無理由：「⒈被上訴人第五大道公司負責人蔡萬寶之子蔡孝宜，於被上訴人瓏山林營建股份有限公司、瓏山林文化事業股份有限公司、瓏山林產業股份有限公司均具有董事身份，而上開3公司間公司所在地均為臺北市松山區○○○路3段109號18樓，且被上訴人第五大道公司員工吳佳橞於他案臺北地檢署曾證稱「第五大道公司目前只有伊一位員工，蔡萬寶也很少在管公司之事」，被上訴人第五大道公司僅是被上訴人瓏山林公司為節稅目的而另外設立公司，此有臺北地檢署101年度偵字第10720號不起訴處分書足稽。被上訴人瓏山林公司確為本件房地買賣契約書實質當事人。

⒉另參證人吳其定於100年8月11日在原審證稱「我看到賣方是第五大道公司，我有去問銷售人員，為何是第五大道，銷售人員回答說是瓏山林為了節稅的需求才會以第五大道名義銷售，事實上兩家公司是一樣」「否則我不會與資本額只有一千萬的公司買3-4千萬房子」；證人孟平於同日在原審亦證稱「我先問銷售小姐是不是代銷公司員工，他說房子是瓏山林自建自售」「第五大道公司是瓏山林為了企業避稅而設立公司，實際上房子有問題，瓏山林會負責」；證人劉家瑜於同日在原審亦表示「他說是瓏山林蓋的房子，等於是瓏山林人員來賣房子」「後來看到契約上是第五大道，我們就問銷售人員第五大道與瓏山林關係，銷售人員說瓏山林就是我們，我們就是瓏山林，是因為節稅關係才會設立第五大道」，顯見本件房屋買賣契約實質當事人應為被上訴人瓏山林公司。

⒊再者，被上訴人第五大道建設有限公司竟將每年租金高達200多萬元停車塔廣告牆，以每年租金20萬元出租予瓏山林公司，且簽訂長達20年租約並經公證，若非被上訴人第五大道公司為被上訴人瓏山林公司為節稅目的所另設立之公司，被上訴人第五大道公司焉會將20年高達4,000萬元租金，僅以400萬元出租予被上訴人瓏山林公司。」云云，惟查：

⒈各建案藉由銷售中心推介不動產時，除由銷售人員帶看銷售中心建物模型、地理位置圖及現場看屋外，提供廣告DM並交付銷售人員名片，亦屬行銷手法之一，因此，閱讀廣告DM及銷售人員之名片內容應屬消費者認識建案之重要步驟。而系爭建案廣告DM已詳實載明「【投資興建】第五大道公司」、「【營造工程】瓏山林公司」，不僅有上訴人所提廣告DM可稽（見原法院卷六第6頁），且據系爭建案現場銷售人員即證人周榮華證述「…當初在銷售時，名片上是寫圓山仰望，當時銷售上的海報是寫投資興建為第五大道公司」等語在卷（見原法院卷五第63頁），自可認上訴人於銷售人員推介系爭建案時，即已知悉且明瞭系爭建案分由不同之公司投資與營建。

⒉次依證人周榮華證稱「這是成屋，因為建案旁邊有停車塔，上面有寫瓏山林，所以客戶來的時候會問是不是瓏山林公司蓋的，我們會說是第五大道公司委託瓏山林公司蓋的」、「（證人認知第五大道公司與瓏山林公司間之關係為何？是否屬於同一間公司？）兩者只是委託營造的關係，是不同的公司」、「（系爭建案是由何公司負責銷售工作？是否由瓏山林公司自行銷售？或有其他代銷公司？）悅成公司負責銷售」等語（見原法院卷五第63頁至第64頁）；證人陳美凰證稱「我有跟上訴人說明是第五大道公司投資興建的，營建公司是瓏山林公司」、「（證人認知第五大道公司與瓏山林公司間之關係為何？是否屬於同一間公司？）不是同一家公司，只是委託營造的關係」等語（見原法院卷五第65頁至第65頁反面）；證人陳曉貞所證「…那個建案是成屋，所以會帶客戶去看現場。我有向客戶說明本件是第五大道公司賣的，瓏山林公司是營造公司」、「（是否知悉瓏山林公司與第五大道公司間之關係？）第五大道是建設，瓏山林公司是營造。本件建案是第五大道公司找代銷公司銷售」等語（見原法院卷五第80頁反面至第81頁），又足證系爭建案之現場銷售人員接待各上訴人時，均已明確告知系爭建案為被上訴人第五大道公司投資興建，被上訴人瓏山林公司只為營造公司之事實，則上訴人所稱系爭建案現場人員告知被上訴人瓏山林公司與被上訴人第五大道公司實質上為同一公司云云，尚屬無據，殊難採取。

⒊再觀諸各上訴人所簽訂之系爭房屋契約，除於首欄「立契約書人」部分記載賣方為被上訴人第五大道公司外，另於首頁以黑色放大粗體字標明「特別聲明事項：本社區○○○○○道公司所投資興建，委任瓏山林聯合建築師事務所及臺北國際聯合建築師事務所設計，並委任瓏山林公司全責營造」等語，且經上訴人於審閱人處親字簽名蓋章確認（見原法院卷一第32 頁、第13 0頁、第173頁、卷二第3頁、第59頁、第101 頁、第129頁、卷三第4頁、第47頁、第90頁、卷四第57 頁），益徵上訴人確知被上訴人第五大道公司為與其成立系爭房屋契約之當事人；此參以永豐商業銀行內湖分行100年10月4日永豐銀內湖分行（10 0）字第22號函關於「經查詢本行承作系爭建案房屋貸款共2戶…該案建設公司為第五大道公司」之內容（見本院卷五第33頁），更證系爭房屋契約之當事人為被上訴人第五大道公司。

⒋至上訴人雖另提出系爭建案銷售現場照片，欲證明出賣人為被上訴人瓏山林公司；然觀諸該銷售現場照片（見原法院卷六第7頁），僅可見銷售現場所擺設之文宣載有「圓山仰望」、「70坪‧76坪」、「0000-0000」等文字，未可得知系爭建案出賣人乃被上訴人瓏山林公司之訊息，是上訴人此部分之主張，仍無足採。

⒌至於上訴人所提原審證人吳其定、孟平、劉家瑜等證人之證言，以證明被上訴人瓏山林公司為實質之契約當事人，然查上開三位證人之證言純屬揣測之詞，被上訴人第五大道公司，係經合法登記之公司為法人，其得為權利義務之主體，本件上訴人等買受之系爭建物其所有權第一次均登記為被上訴人第五大道公司，上訴人於訂約前已閱過建物謄本（見本院卷第85頁反面），縱被上訴人第五大道公司係瓏山林公司為節稅而成立之公司，亦無礙其法人獨立之人格，上開證人之證言，均不足採。

⒍是以，系爭建案之文宣與系爭房屋契約既均已明載系爭建案為被上訴人第五大道公司所投資興建，且上訴人就被上訴人瓏山林公司乃系爭房屋契約實質當事人乙情未能舉實證以佐其說，應認系爭房屋契約之當事人為被上訴人第五大道公司。上訴人向被上訴人瓏山林公司為本件之請求，為無理由。

㈡建號1919號車道持分面積計入系爭房屋契約第3條第1項第2款之共同使用部分並無不合，上訴人依物之瑕疵請求減少價金或請求侵權行為損害賠償，或請求返還不當得利均無理由：上訴人主張渠等已購買停車位，建號1919號車道持分面積即屬停車空間之持分面積，而不應計入系爭房屋契約第3條第1項第2款所訂共同使用部分面積，如將該部分計入，則有虛增坪數之嫌；被上訴人第五大道公司則辯稱：系爭房屋第4條第1項之約定，車道乃共同使用部分，自應依系爭房屋契約第4條第2項之約定，將建號1919號車道之持分坪數計入共同使用部分面積，以符債之本旨。經查：

⒈上訴人指稱其所購買之「圓山仰望」建案有虛灌坪數及坪數減少之問題，上訴人確有誤會，蓋本件屬成屋之銷售，系爭房屋全部完工，並已為所有權第一次登記之後始轉賣與上訴人，上訴人於簽約之前已看過現場，閱過建物謄本，已如前述系爭房屋其登記之情形如何？現場情形如何？均已一清二楚，此與「預售屋」之銷售有所不同，預售屋係房屋未建築完成前即予銷售，承購戶只能依廣告，及圖表了解將來完成後之房屋模樣，預售屋建築完成，有可能與簽約之契約，有些地方不符，乃有找補之問題。而本件被上訴人第五大道公司，其出售系爭建物，應係以房屋之總價為依據，總價即包括房屋各部分之價格，至於房屋各部分價金之配置，應不影響其總價，換言之，被上訴人第五大道公司，所訂定之1919建號，歸屬於房屋之共同使用面積，若不許其登記在房屋共同使用部分，而應登記於「車位」時，其勢必調整房屋部分之單價，就如俗語所云，朝三暮四與朝四暮三，其實並無區別，被上訴人等五大道公司，將系爭1919號建號登記為房屋共同使用面積，其考量也許有其商業目的，但並無虛灌坪數之問題。

⒉依系爭房屋契約第3條房屋出售面積及認定標準之約定（見原法院卷一第130頁背面，茲以上訴人陳瓊瑤所購如附表三編號2號門牌號碼欄所示建物為例），該條就「本房屋產權登記面積共計76.20坪」部分，已明載包括「主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計50.89坪」、「共同使用部分面積總計25.31坪（不含地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分面積）」；就「本房屋汽車停車空間」部分，則記載「本社區大樓地下層之汽車停車空間（附件二、藍色部分），由2樓以上每戶房屋各持分28分之1所共同持有，日後由社區管委會統一管理」、「依建築法規法定或獎勵增設停車空間相關規定所設置之機械式汽車停車空間（附件二、黃色部分），由2樓以上每戶房屋各持分28分之1所共同持有，每戶房屋可分配2位機械停車空間（無專用編號）」，雖為不爭之情；惟系爭房屋契約就攸關是否計付價金之共同使用部分，於第4條「共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算」明文「前條共同使用部分，係指各樓層中梯廳（緊急昇降機間）、樓梯間…法定汽車停車空間、機車停車空間…及依建築法規法定或獎勵增設停車空間相關規定所設置之機械式汽車停車空間、地下層停車空間等依法應列入共同使用部分之項目」、「前項紅色部分共同使用權利範圍之面積，由本社區大樓全體區分所有權人依買受主建物加附屬建物面積與本社區主建物加附屬建物總面積之比例而為計算持分共有；綠色部分共同使用權利範圍之面積，由本社區2樓以上區分所有權人依買受主建物加附屬建物面積與本社區2樓以上主建物加附屬建物總面積之比例而為計算持分共有」、「第1項藍色部分及黃色部分共同使用權利範圍之面積，則由2樓以上房屋，每戶各持分28分之1（參閱附件二）。地下層之汽車停車空間，日後由社區管委會統一管理；依建築法規法定或獎勵增設停車空間相關規定所設置之機械式汽車停車空間，每戶房屋可分配2位機械停車空間（無專用編號）」（見原法院卷四第130頁至第131頁），而上開條文所指紅色部分，並於系爭房屋契約附件二使用執照影本暨核准之設計圖（地下二層平面圖、地下一層平面圖、地面一層平面圖，如原法院卷一第140頁至第142頁，彩色同原法院卷四第77頁至第79頁所示，或本院卷第150頁、第151頁）為明確及明顯之標示，是縱銷售人員未詳為說明停車位之面積是否包括建號1919號車道持分面積，亦難認有令人混淆而無法明瞭共同使用部分面積應包括建號1919號車道持分面積之情形可言。上訴人主張系爭房屋契約第3條第1項第2款所定「地下層之汽車停車位持分面積」包括建號1917號、1918號、1919號持分面積云云，洵屬無據，不能採取。

⒊上訴人另主張系爭房屋契約第3條第1項第2款「地下層之汽車停車位持分面積」內容既有疑義，即應為有利於消費者之解釋云云。消費者保護法（下稱消保法）第11條第2項雖明定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」；然按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院96年台上字第1246 號判決意旨參照），而系爭建案銷售人員提供給上訴人之系爭房屋契約文字可經合意變更等情，既經證人周榮華證述「銷售人員沒有權利，要經過悅成公司聘請的現場主管向悅成公司反應，再由悅成公司向第五大道公司反應，如果兩造有共識就可以變更」、證人陳美凰證稱「我們有5天審閱期，如果客戶有提出要求的話，我會再交給海悅公司的專案經理，如果兩造有協議成功就可以變更契約」等語在卷（見原法院卷五第64頁、第65頁反面），應認系爭房屋契約之內容可因兩造之協商合意變更，亦即上訴人如就系爭房屋契約第3條第1項第2款所定「地下層之汽車停車位持分面積」內容有所疑義，認須變更契約內容，自得向現場銷售人員反應，視可否與被上訴人第五大道公司達成變更契約內容之合意，如無法達成合意，再選擇是否仍繼續購買如附表三門牌號碼欄所示之建物，核與所謂定型化契約有別，即無消保法第11條第2項規定之適用，上訴人此部分主張亦無可取。

⒋基上，系爭建案之共同使用範圍及面積持分分配比例已經系爭房屋契約約定綦詳，且有該契約附件二之平面圖可佐，既如前述，則上訴人所購買如附表三編號2號門牌號碼欄所示建物之面積，應包括主建物、附屬建物（即陽台及雨遮）及共同使用部分（包含系爭房屋契約附件二所示紅色、綠色、藍色及黃色部分持分面積，如原法院卷一第140頁至第142頁，同原法院卷四第77頁至第81頁），再扣除地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分面積（即上開藍色及黃色部分持分面積，如原法院卷四第77頁至第79頁），亦即共同使用部分不得扣除建號1919號車位之持分面積。以上訴人陳瓊瑤購買如附表三編號2號門牌號碼欄所示之建物為例，其建物所有權狀登載之面積為50.89坪【計算式：主建物面積134.91平方公尺＋陽台面積16.42平方公尺＋雨遮面積16.91平方公尺＝168.23平方公尺，換算後為50.889575坪，四捨五入為50.89坪】（見原法院卷一第102頁），核與系爭房屋契約第3條第1項第1款約定之主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）部分面積50.89坪相符。其建物所有權狀另登載共有部分包含建號1916號「大公」部分，面積540.18平方公尺；建號1919號「車道」部分，面積776.05平方公尺；建號1920號「小公」部分，面積926.63平方公尺；上訴人所有權應有部分各為一萬分之373，合計為25.31坪〔計算式：（540.18＋776.05＋926.63）×0.0373×0.3025〕，核與系爭房屋契約第三條第1項第2款約定共同使用部分面積總計25.31坪〔不含地下層之汽車停車位持分面積及機械停車空間持分面積（即建號1917號「車公」部分及建號1918號「車塔」部分）〕相符，有上訴人陳瓊瑤建物所有權狀（見原法院卷一第102頁）及上訴人陳瓊瑤之系爭房屋契約（見原法院卷一第130頁背面）可資對照。足見被上訴人第五大道公司已依約履行債務，要無上訴人所稱虛灌坪數溢收價金之情。至其餘上訴人分別購買如附表三編號4、5、8、9號門牌號碼欄所示建物之坪數計算方式亦同，茲不予贅述。

⒌上訴人雖再舉行政院公平交易委員會（下稱公平會）公處字第100903號處分書、100年8月24日新聞資料（見原法院卷四第28頁至第38頁、卷六第8頁），主張被上訴人瓏山林公司確於銷售系爭建案時，有虛灌坪數云云；然被上訴人瓏山林公司僅負責系爭建案之營造工程，非銷售系爭建案之人，亦非系爭房屋契約之當事人，已於前述，且依上開處分書與新聞資料，遭公平會處罰之對象為瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林企業公司），其法人格與被上訴人瓏山林公司不同，當不得比附援引之。又瓏山林企業公司之所以遭公平會認定已違反公平交易法第24條之規定，係因其未於「瓏山林藝術館」、「博物館」等預售屋之房屋預定買賣契約書中，揭露共同部分所含項目應含車道之資訊，而系爭建案屬成屋銷售，已於銷售過程中讓客戶實際看屋等情，業經證人周榮華、陳美凰及陳曉貞證述在卷（見原法院卷五第63頁至第63頁反面、第65頁、第80頁反面），復為上訴人所不爭執，故本院當不得在銷售條件不同之情形下，逕以公平會前揭處分書與新聞資料，認定被上訴人第五大道公司於銷售系爭建案時，亦有虛灌坪數之情。上訴人此部分之主張，洵無足取。

⒍上訴人另抗辯稱「房屋的買受人將新的房地賣給新的住戶就不受分管協議書第七條的拘束」云云，更舉最高法院86年度台上字第1655號判決為據，主張「若有住戶先將停車位全數出售予同一建案中之某甲住戶後，嗣後又另將房屋單獨出售予某乙住戶，則某乙對於『車道』因仍有所有權持分（屬公共使用部分）而得對車道行使權利，且不受停車分管協議之拘束，將妨礙買受車位者使用車道之權利」云云，此等見解，應屬誤解。蓋，公寓大廈管理條例第24條第1項明訂：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，縱有上訴人所稱假設情形出現，繼受之區分所有權人仍應繼受前手之權利義務事項，實無上訴人所假設及憂慮之情形存在。此部分抗辯，亦無理由。

六、綜上所述，系爭房屋契約之當事人即被上訴人第五大道公司已依系爭房屋契約之約定，移轉如附表三門牌號碼欄所示建物之所有權，核無虛灌坪數溢收價金之情，上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條、第184條第1項前段、第185條、第28條之規定，請求判決如上訴聲明所示，為無理由，原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。