臺灣高等法院101年度重上字第405號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第405號

上訴人

即被上訴人

台灣金聯資產管理股份有限公司

法定代理人

黃定方

訴訟代理人

陳丁章律師

複代理人

李子聿律師

被上訴人

即上訴人

上暘投資顧問股份有限公司

法定代理人

陳雪英

被上訴人

陳瑞金

共同訴訟代理人

林宗翰律師

共同訴訟代理人

歐宇倫律師

共同訴訟代理人

被上訴人即

共同訴訟代理人

視同上訴人 乙太精品實業有限公司

法定代理人

張永興

被上訴人

大門神資產管理有限公司

法定代理人

韓微風

上列當事人間無權占有等事件，上訴人對於中華民國101年3月30日臺灣士林地方法院99年度重訴字第378號第一審判決各自提起上訴，本院於103年6月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件上訴人即被上訴人台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司）之法定代理人由沈臨龍變更為周叔璋，嗣再變更為黃定方，有董事會議事錄及公司變更登記表可按，茲據其等先後具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第89頁、第273頁），核無不合，應予准許。

二、原審判決命被上訴人即上訴人上暘投資顧問股份有限公司（下稱上暘公司）、被上訴人乙太精品實業有限公司（下稱乙太公司）連帶給付。上暘公司非基於其個人事由提起上訴，依民事訴訟法第56條第1款規定，其上訴效力及於未上訴之乙太公司，爰併列其為視同上訴人。

三、乙太公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依金聯公司之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、金聯公司主張：

㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷0、0號之福華商業藝術廣場大樓（下稱福華大樓），係由地主與建商威林建設股份有限公司（下稱威林建設）合建分屋，嗣威林建設因財務狀況不佳，其所有產權部分遭查封拍賣，伊於民國94年7月7日經承受取得福華大樓0號7樓建物（即同小段0000建號）暨其基地應有部份（下稱系爭7樓房地）及原判決附表一所示之建物暨其基地應有部份（業經原審於102年3月1日裁定更正，下稱附表一房地），並於同年8月15日辦理所有權移轉登記完畢。伊於94年5月11日將上開承買之不動產售予上暘公司及被上訴人陳瑞金（下稱陳瑞金），並於94年10月6日將附表一房地所有權移轉登記予上暘公司或陳瑞金，渠等並以該房地為伊設定抵押權以擔保伊之價金等債權；惟上暘公司與陳瑞金未依約清償，伊遂行使抵押權，於97年1月23日經原法院95年度執字第4900號強制執行事件承買附表一房地，並於98年5月7日取得權利移轉證書，同年月22日辦畢所有權移轉登記。又福華大樓地下3至5樓為停車場，劃分為停車位供停車使用，伊就系爭7樓房地分管使用17個停車位、就附表一房地分管使用100個停車位，共計117個停車位（如原審102年3月1日裁定更正之原判決附表二所示，下稱系爭停車位）。詎上暘公司及陳瑞金明知其等對系爭停車位並無使用權，竟將之出租予乙太公司及被上訴人大門神資產管理有限公司（下稱大門神公司）使用，並在車道路口設置「收費站」，排除他人使用至100年5月9日，經伊催告返還均未獲置理，伊因渠等無權占有受有相當於租金之損害，以每一車位每月租金新臺幣（下同）2,500元、管理費500元，合計3,000元計算，伊得請求渠等給付1,026萬元【計算式：3000元×17個車位（7樓房地分管部分）×5年（即94年7月7日至99年7月7日止）×12月＋3000元×100個車位（附表一房地分管部分）×24月（即98年5月7日至100年5月9日止）】。爰依不當得利或侵權行為之法律關係，請求上暘公司、陳瑞金、大門神公司、乙太公司連帶給付1,026萬元，及自民事爭點整理暨更正聲明狀繕本送達翌日（即101年3月10日）起計算之法定遲延利息。

二、被上訴人部份：

㈠上暘公司、陳瑞金抗辯：福華大樓地下3至5樓停車位之共有人間並無分管使用協議，金聯公司不得主張系爭停車位之專用權。縱認有專用權，伊等並未占用系爭停車位，亦無排除他人使用等侵權行為；且於附表一所示房地相應之停車位點交予金聯公司前，伊等有使用收益權，自難謂伊等有不當得利；況金聯公司未具體證明伊實際佔用之情形及數量，其請求為無理由。

㈡大門神公司則以：伊雖曾與上暘公司、陳瑞金簽署福華大樓停車場租賃契約書、租賃增補契約書，惟因現場使用情形混亂，伊並未實際使用系爭停車位，而係由上暘公司自行管理，由上暘公司收取之租金抵償上暘公司對伊之欠款等語。

㈢乙太公司於原審所提書狀及到庭之陳述以：其第一次承租的時候是10個車位，有時增加至19個，中間彈性增減，編號是182至197及227至229共19個，每個車位租金1,500元，其係與史亭鐘接洽等語。

三、原審判決：

㈠上暘公司、乙太公司應連帶給付金聯公司136萬8,000元及自101年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡上暘公司應給付金聯公司73萬8,000元及自101年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢金聯公司其餘之訴駁回。金聯公司就原判決對其不利部分提起上訴，並對上暘公司上訴部分答辯，分別聲明：

㈠上訴聲明：

⒈原判決關於駁回後開之訴部分廢棄。

⒉陳瑞金、大門神公司應與上暘公司、乙太公司連帶給付136萬8,000元及自101年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊陳瑞金、大門神公司、乙太公司應與上暘公司連帶給付73萬8,000元及自101年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒋上暘公司、陳瑞金、大門神公司、乙太公司應另再連帶給付815萬4,000元及自101年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒌願供擔保請准宣告假執行。

㈡答辯聲明：上暘公司、乙太公司之上訴駁回。上暘公司就原判決對其不利部分提起上訴，並對金聯公司上訴部分答辯，分別聲明：

㈠上訴聲明：

⒈原判決不利上暘公司部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，駁回金聯公司在第一審之訴及假執行之聲請。

㈡答辯聲明：

⒈金聯公司之上訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。大門神公司及陳瑞金於本院答辯聲明：

㈠金聯公司之上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。乙太公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執事項（本院卷二第91頁至92頁背面、卷三第18頁背面，並由本院依卷證為部分文字修正）：

㈠福華大樓係由地主與建商「威林建設股份有限公司」（下稱威林建設）合建分屋，規劃興建一地上12樓地下5樓之17層商業大樓，其中地下3至5樓為停車場，設置232個停車位，於88年11月2日取得使用執照（原審卷二第5至8頁），福華大樓區分所有權人於89年5月16日召開區分所有權人大會成立管理委員會（原審卷二第10至12頁），於89年12月20日向臺北市政府報備在案（原審卷二第9頁）。

㈡福華大樓地面1樓及地下1至5樓內，分別有臺北市○○區○○段0○段第0000號建物（即門牌號碼○○○路0段000巷0、0號地下三層）、同段第0000號建物及第0000號建物等3筆建物。第0000號建物為獨立建號（非區分所有權人共有），主要用途為停車空間，停車位共計44個，原由威林建設、游培堃、游培元共有；第0000號、第0000號建物則為區分所有權人共有，其中第0000號建物實體範圍為地面1層至地下2層車道、地下3層、地下4層、地下5層停車空間，共計有179個法定停車位，僅有購買該建物內車位之區分所有權人，始持有此部分建物之應有部分，且其移轉應附隨主建物；而上開範圍以外之空間部分，均屬第0000號建物範圍，由福華大樓社區區分所有權人全體各按應有部分比例維持共有（原審卷一第237頁、第259頁、第264至269頁、第274至293頁）。金聯公司所主張車位編號6至31、33至35（計29個）係位於地下3樓，編號75至77、93至110、112、139至141（共25個車位）位於地下4樓，編號145至154、156至161、165、173、175、176、178、181至217、224、225、227至229（共計63個車位）係位於地下5樓（位置如原判決附圖所示，本院卷三第69頁背面）。

㈢威林建設嗣因財務狀況不佳，其所有福華大樓產權部分遭查封拍賣，經金聯公司承受福華大樓0號7樓建物（即同小段0000建號）暨其基地應有部份（下稱系爭7樓房地）及附表一房地所有權，於94年7月7日取得法院核發之權利移轉證書，並於94年8月15日辦理所有權移轉登記完畢（原審卷三第183至184頁、本院卷一第50至51頁）。金聯公司自法院承受取得產權（原始威林建設產權）後，管委會於94年7月15日交付金聯公司117張停車場門禁磁卡（原審卷二第47頁）。

㈣金聯公司於94年5月11日將承受之前開建物（除0000號建物及基地持分外）售予上暘公司或陳瑞金，並簽有不動產買賣契約書，其中第6條約定：「本買賣標的物，應於第三期款交付日當日或雙方另行約定之日，由甲方（即金聯公司）交付乙方（即上暘公司、陳瑞金）。」（原審卷三第129至134頁）等語。當時因上暘公司及陳瑞金爭執第三期價金之支付方式而尚未支付第三期價金，金聯公司乃就系爭7樓房地以外部分，於辦理產權移轉登記予上暘公司及陳瑞金同時，以金聯公司為權利人反設抵押權擔保，擔保全部價金、利息、違約金與賠償等，並約定於上暘公司、陳瑞金付清價金前，金聯公司並無點交之義務。因上暘公司、陳瑞金未給付第三期價金，金聯公司遂行使抵押權，95年間再度查封上述房產，金聯公司於97年1月23日經原法院95年度執字第4900號強制執行事件承買坐落臺北市○○區○○段○段000地號土地、權利範圍10萬分之31465暨其上同小段如原判決附表一所示之建物，於98年5月7日取得權利移轉證書，而於98年5月22日辦理移轉登記完畢（原審卷一第14至18頁）。

㈤上暘公司及陳瑞金於前開強制執行程序中，曾陳報雙方於94年10月20日與大門神公司訂立租賃契約書，將201個車位出租予大門神公司，約定租期自95年1月1日起至97年12月31日止，租金每月30萬元（原審卷一第36至37頁）。上暘公司於原法院95年度執字第4900號強制執行事件98年11月25日執行點交程序時，其法定代理人陳雪英表示：「債權人（即金聯公司）主張之117個車位均出租他人使用，因係混同使用無法確定車位編號，出租範圍在使用範圍內，主張所有權使用範圍有121車位，租約另補。」（原審卷一第41頁），並於嗣後提出95年4月30日上暘公司、陳瑞金與大門神公司所簽訂之租賃增補契約書，約定租賃範圍變更為：「甲方（即上暘公司、陳瑞金）將所有坐落於臺北市○○區○○○路0段000巷0號合計121個停車位中，未受使用限制部分，出租與乙方（即大門神公司）使用。」，將租賃期限變更為95年1月1日起至100年4月30日止，為期5年4個月，每月租金以出租人實際使用車位數按每位500元計算（原審卷一第44至45頁）。另乙太公司法定代理人張永興自承其係與史亭鐘接洽，於98年4月30日至100年5月5日間長期租賃福華大樓地下五樓之停車位，編號182至197號及227至229號，共19個車位（原審卷三第71頁、第84至97頁）。

㈥金聯公司於99年5月14日發存證信函予乙太公司，於同年6月18日發存證信函予大門神公司、陳瑞金、上暘公司（原審卷一第46至68頁），再於同年7月13日發存證信函予上暘公司及大門神公司，表示因上暘公司、陳瑞金與大門神公司於95年4月30日簽訂租賃增補契約書增定期間係在查封之後且該租期超過5年而未辦理租約公證程序，金聯公司對於該租賃關係已不繼續存在，其等有無權占有及竊佔之事實，並要求與金聯公司另訂新租約，否則將向無權占有系爭停車位之車輛及車主追討每日（次）每停車位1,000元之停車費，並逕行拖吊，另依民法第767條、第179條規定，要求返還不當得利租金518萬7,000元及利息並請求返還停車位（原審卷一第69至78頁）。

㈦士林地院95年執字第4900號強制執行事件並未點交車位給金聯公司，金聯公司於本件起訴後陸續取回系爭停車位（至遲於99年9月9日金聯公司現場施作車位架阻止他人停車）。

五、金聯公司主張：伊就福華大樓地下3至5樓停車場分管使用系爭117個停車位，上暘公司及陳瑞金明知其等對系爭停車位並無使用權，竟將之出租予乙太公司及大門神公司使用，並排除他人使用至100年5月9日，其等應依不當得利或侵權行為法律關係，給付伊因此受有相當於租金之損害，應連帶給付伊就7樓0000建號配置17個車位自94年7月7日至99年7月7日之5年不當得利或損害賠償、就其餘100個車位自98年5月7日至100年5月9日之2年不當得利或損害賠償等語；上暘公司、陳瑞金則以前詞置辯。茲論述如下：

㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，始由買受人承受負擔，民法第373條前段定有明文。故不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。從而買賣標的物如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，即無利益受損害之可言（最高法院81年度台上字第55號判決、72年度台上2082號判決參照），又「強制執行之拍賣，為買賣之一種，而上開房地迄未經執行法院執行點交，為上訴人所不爭執。該房地在點交前，依上開法條規定，被上訴人之使用收益權尚未喪失。則被上訴人繼續占有使用該房地，自難謂為無法律上之原因而受利益。」亦有最高法院79年度台上字第1077號判決可參。本件金聯公司就7樓0000建號配置17個車位請求自94年7月7日至99年7月7日之5年相當於租金之不當得利或損害賠償，就其餘100個車位請求自98年5月7日至100年5月9日之2年不當得利或損害賠償，即應就其利益受損之事實負舉證責任。

㈡金聯公司主張其有專用權之如原判決附表二所載117個停車位係位於0000、0000建號建物內，而0000號建物（位於門牌號碼○○○路0段000巷0、0號地下三層）為獨立建號（非區分所有權人共有），主要用途為停車空間，停車位共計44個，原由建商威林建設與地主游培堃、游培元共有；第0000號建物則為區分所有權人共有，建物實體範圍為地面1層至地下2層車道、地下3層、地下4層、地下5層停車空間，共計有179個法定停車位，0000建號僅由原建商出售予有購買車位之住戶所共同持分，並隨主建物移轉，係屬於區分所有之一部，未購買車位之住戶於謄本中將不會有0000建號登載持分，有建物登記謄本在卷可參（原審卷一第274至293頁、本院一第234至237頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡。

㈢就0000、0000建號建物內之停車位是否有分管契約乙節：

⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決要旨參照）。

⒉依不動產交易實務，建商於出售建物時，如同時出售車位使用權者，該車位使用位置及編號通常即登載於建商與購買車位住戶之買賣契約中，通常無庸再召開社區全體區分所有權人會議決議「分管協議」，而僅有建商移交社區管理委員會之車位所有權人清冊。經原審就福華大樓停車場使用狀況函詢福華大樓管理委員會（下稱管委會），其函覆稱：「福華大樓係由威林建設承建，規劃興建一地上十二樓地下五樓之十七層商業大樓，其中地下三至五樓為停車場，設置232個停車位，於88年11月2日取得使用執照，89年上半年威林建設陸續交屋給購屋者，於89年6月召開區分所有權人大會成立管理委員會，並向臺北市政府報備在案，第一屆管理委員會由建設公司兼任主任委員，進行大樓公共事務管理，並開始徵收管理費其中停車位管理費每個車位500元，車位所有權人依其購買位置停車使用，90年改選管理委員成立第二屆管委會，第一屆主任委員『建設公司吳昭雄』移交給第二屆管委會管理，其中包含停車場車位所有權人名冊移交清冊，詳列各車位之所有權人。94年7月臺灣金聯公司從法院拍賣取得威林公司產權（含117個車位），94年10月將之賣給上暘公司與陳瑞金，95年上述房產再度查封，97年1月法院三拍臺灣金聯再度承受取得產權，98年5月過戶完成。本福華大樓地下三至五樓停車場共計有232個停車位，其中臺灣金聯公司名下共117個車位，臺灣金聯公司於94年7月8日自法院法拍承受取得產權（原始威林建設產權）後，管委會已交付臺灣金聯公司117張停車場門禁磁卡」有福華商業藝術廣場管委會100年2月19日福華100管字第1000119-001號函及所附之使用執照、報備證明、區分所有權人會議記錄、威林建設出售福華大樓建物之不動產預定買賣契約書、停車場分管同意書、90年6月28日停車場車位所有權人名冊移交清冊（下稱系爭移交清冊）、94年7月15日車位磁卡領取收據在卷可稽（原審卷二第1至28頁、第47頁）。再觀之金聯公司所提出其他區分所有權人所簽訂之買賣契約等文件，其中威林建設與林永福簽訂之不動產預定買賣契約書、停車場分管同意書，其上記載林永福買受之車位編號為169，其中吳金龍所簽之停車位買賣契約書、協議書、停車場分管同意書，其上記載車位編號為164、167，其中葉美村所簽之停車場分管同意書上所載車位編號為111號，其中徐綉芳所簽之停車場分管同意書上所載車位編號為172號，其中徐在雯所簽之停車場分管同意書上所載車位編號為174號（原審卷一第241至255），與福華大樓管委會提出之90年6月28日停車場車位所有權人名冊移交清冊上所載之車位使用權人及車號相符，足徵於90年6月28日移交時，福華大樓地下3、4、5樓停車場使用權利狀態應如該移交清冊上所示。而福華大樓既由威林建設所承建並出售，其與車位買受人間之買賣契約已載明車位之編號位置，金聯公司之權利復係繼受於原始所有權人即威林建設，揆諸前開說明，自應認地下3、4、5樓共有人間已成立分管協議，約定按系爭移交清冊所示管理使用停車位。

⒊至上暘公司、陳瑞金雖抗辯前開分管協議未載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條第2項規定應不生效力云云，然查公寓大廈管理條例第23條原條文為「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」迄於92年12月31日始增訂第2項約定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…」，查系爭福華大樓停車場之分管協議既係成立於公寓大廈管理條例第23條第2項規定增訂前，自不得以其未明載於規約即認其不生效力。況上暘公司對陳月華提出刑事告訴（即臺灣士林地方法院檢察署95年度偵字第11377號竊佔案件，下稱系爭竊佔案件，卷宗簡稱偵字卷）時，亦據提出其所稱擁有專用權之車位平面圖（偵字卷第28至30頁），若無分管協議，其當時何能主張車位受竊佔？雖其斯時主張之車位共125個，位置與金聯公司本件之主張略有不同，然不影響確有分管協議存在，故其等於本院抗辯並無分管協議云云，並不足採。

⒋另上暘公司、陳瑞金雖以證人彭一郎於系爭竊佔案件中之證詞及訴外人陳月華於系爭竊佔案件之供述為據，辯稱系爭地下3、4、5樓停車場並未存有分管協議云云。然證人彭一郎於系爭竊佔案件中係證稱：原始起造人威林建設完工後就將B3、B4、B5停車空間交給臺灣貝思公司經營停車場對外收費，將威林及地主名下的全數出租。大約於94年1月間始由管理委員會收回管理，未久游培堃、游培元即將其等名下停車位委由會心實業公司出租收費，停車場於95年年中結束營業，建設公司當初並未提供分管契約，管委會係依威林公司當初告知停車位所有權人情況來管理，之後於94年中旬管理委員會因部分住戶積欠管理費不繳，入不敷出，遂決議封閉地下5樓停車場以節省電費，並請車主儘量駛往地下3、4樓停車，此情有向臺灣金聯公司報告獲得諒解經過他們同意，在管理上也改以該大樓停車位總數232個，扣除臺灣金聯公司所有而未使用之117車位後，以不超過100部車輛之數目管制進出，而上暘公司、陳瑞金等於94年10月間向臺灣金聯公司購買上開117個停車位後，因臺灣金聯公司有來函表示因存有買賣糾紛，停車位尚未正式交付予上暘公司、陳瑞金等，並要求管理委員會不得允許渠等進場等語（見系爭竊佔案件96年4月17日詢問筆錄），訴外人陳月華於系爭竊佔案件則係供稱：威林建設房屋蓋好時，財務狀況出問題，因此游家所有房屋沒有點交，地下停車場直接交給臺灣貝斯公司經營，在貝斯公司經營期間，住戶沒有固定車位，應該是只要進來就能任意停，93年底威林建設被法拍，開始出現糾紛，游家就向停車場的管理單位要求收回。因游家的74個車位一直是交給管委會管理，長期與威林的117個車位混在一起，沒有分管契約，而會心公司的月租戶大部分都是本大樓住戶，而無論是本公司月租戶或大樓原住戶停車的習慣都是從B3開始停，因為威林建設長期未繳管理費，管委會為要節省經費，於94年開始請住戶先從B3開始停，B5儘量不要用，有經過管委會開會決議，並由總幹事彭先生向金聯公司承辦人口頭報告取得諒解等語（見系爭竊佔案件96年4月26日詢問筆錄）。然證人彭一郎於原審作證時已證稱：「被告訴代剛剛說我在偵查時說建商並未與住戶成立分管協議，我是說我沒有看過書面的分管協議，但從一開始管委會都有收到每個車位每個月五百元的管理費。」等語（原審卷三第57頁背面），訴外人陳月華為游培堃之妻，游培元之嫂，且係系爭移交清冊之受移交人，陳月華於受移交時並未對系爭移交清冊所載游培堃、游培元分管之74個車位數量及編號提出異議，而游培堃、游培元嗣後亦將其所分管之74個車位委由陳月華擔任負責人之會心實業有限公司出租予他人，顯見陳月華所述「沒有分管契約」應係指書面之分管協議，非謂一開始建商即未與各承購戶約定所使用之車位編號及位置。故可知福華大樓地下3、4、5樓停車場共有232個車位，建商未售出者有117個車位，另游家兄弟有74個車位，由一般買受人所承購之車位數不及5分之1，因建商與游家兄弟之車位佔了5分之4以上，並委外管理，故使用狀況不甚明確，且因嗣後建商財務困難、住戶積欠管理費未繳等情事，管委會為減少電費支出，始請住戶儘量不要停放於地下5樓，致使使用狀況更加混亂，然此僅為管理方便，嗣後所採之便宜措施。惟共有人間既未合意終止原來之分管協議，自難以嗣後未依系爭移交清冊所示停放車輛，即認原來之分管協議不存在。

⒌至上暘公司、陳瑞金又以系爭117個車位尚有其他區分所有權人主張權利，故分管契約不存在云云置辯。然此係因管委會前開便宜之管理措施，住戶未依移交清冊所載停放車輛所致，尚難以此否認原始買受人與建商間所成立之分管協議，是上暘公司、陳瑞金前開所辯，亦難憑採。

⒍綜上，福華大樓共有人間就系爭地下3、4、5樓停車場，已依系爭移交清冊所載狀況成立分管協議。

㈣金聯公司第一次經由法院強制執行程序取得所有權：

⒈福華大樓之建商威林建設因財務狀況不佳，其所有福華大樓產權部分遭查封拍賣，經金聯公司承受福華大樓0號7樓建物（即同小段0000建號）暨其基地應有部份（下稱系爭7樓房地）及附表一建物及坐落基地應有部分所有權（原判決附表一土地編號1所載之臺北市○○區○○段○○段000地號土地亦屬誤載，應予刪除），於94年7月7日取得法院核發之權利移轉證書（本院卷三第84至86頁，其後於94年7月21日更正建號0000之權利範圍為「十萬分之六五九九０」，本院卷三第90、91頁）。依強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」故金聯公司於94年7月7日取得包含0000建號、0000建號應有部分之不動產所有權。

⒉金聯公司取得權利移轉證書後，雖曾於94年8月3日具狀聲請點交（本院卷三第91頁背面、第92頁），然其書狀所附標的附表中顯示拍賣公告就0000建物之使用情形係載為：「…0000建號係拍賣不動產應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交。」（本院卷三第93頁），至於0000建號建物之應有部分因分別屬於0000、0000、0000、0000、0000建號主建物之共同使用部分，均未特別註明是否點交（本院卷三第92背面、第93頁、第99頁背面），原法院民事執行處原定94年8月18日執行履勘，然經金聯公司代理人於94年8月17日下午請求暫緩執行，亦有原法院民事執行處函及執行調查筆錄可稽（本院卷三第100至103頁），其後即無後續點交程序，業經本院核閱原法院91年度民執字第3262號執行卷查明無誤，而金聯公司亦陳稱：一般點交沒有就地下室特定車位為點交，點交只有主建物（本院卷三第70頁），金聯公司94年經法拍取得附表二所示之不動產時，法院於拍定條件中，並無定明車位編號等語（本院卷二第239頁），顯見金聯公司第一次經由法院強制執行程序取得0000、0000建號建物應有部分所有權後，並未自法院受交付特定停車位。另依陳月華於系爭竊佔案件偵查程序中供稱：「金聯公司是法拍取得車位產權，沒有人來點交，該公司也未到管委會要求使用車位，前經威林公司表示，在大樓有117個車位，故金聯到底有幾個車位管委會並不清楚，我們有發函請金聯公司來繳管理費，但他們沒有處理，後來才經告知他們在大樓的不動產又轉賣給告訴人。」等語（本院卷二第264頁背面），顯見金聯公司於第一次取得0000、0000建號建物應有部分所有權後，亦未曾由管委會交付使用特定停車位，故縱其已於94年7月7日取得0000建號、0000建號應有部分，然就其主張之特定117個停車位既未曾受交付，依民法第373條規定及實務見解，即未取得特定標的物即117個停車位之利益，即無其所主張94年7月7日起利益受損害之可言。

㈤上暘公司、陳瑞金向金聯公司買受取得停車位所有權及佔有使用情形：

⒈金聯公司早於取得權利移轉證書前之94年5月11日將承受之前開建物（除0000號建物及基地持分外）售予上暘公司或陳瑞金，雙方簽定有不動產買賣契約書（原審卷三第129至134頁），及於94年7月29日及10月3日簽訂增補契約（偵字卷第199至203頁），金聯公司並已將系爭7樓（0000建號）房地以外部分之建物及坐落基地所有權於94年10月6日移轉登記予上暘公司或陳瑞金，且因上暘公司、陳瑞金尚未付清償價金，乃設定第一順位最高限額抵押權予金聯公司，亦有建物登記謄本可稽（本院卷二第160至210頁）；至於系爭7樓（0000建號）房地（含附隨之17個0000建號內之車位）則因金聯公司與上暘公司、陳瑞金間給付尾款爭議，經上暘公司、陳瑞金訴請金聯公司移轉所有權登記，經臺灣臺北地方法院以98年度重訴字第73判決上暘公司、陳瑞金勝訴、本院98年度重上字第339號判決上訴駁回，再經最高法院以100年度台上字第1576號裁定上訴駁回確定（本院卷二第121至136頁），上暘公司、陳瑞金嗣於101年2月9日完成登記，亦為兩造所不爭執（本院卷二98頁、第157頁背面）。故上暘公司、陳瑞金除於101年2月9日取得0000建號附隨之0000建號建物應有部分，其餘停車位之應有部分已於94年10月6日取得所有權。

⒉上暘公司、陳瑞金使用0000、0000建號建物內停車位之情形：

⑴查依金聯公司與上暘公司、陳瑞金間之不動產買賣契約第6條約定：「本買賣標的物，應於第三期價金交付日之當日或雙方另行約定之日，由甲方（按即金聯公司）交付乙方（即上暘公司、陳瑞金）。乙方認知本買賣標的物係由甲方自法院承受之不動產，甲方僅須就其自法院取得之本標的物權利內容及簽約日之使用現況交付予乙方。」（原審卷三第133頁），金聯公司既未自法院點交特定停車位，故主張並未交付停車位予上暘公司、陳瑞金，核與上開約定相符，且為上暘公司、陳瑞金所不爭執（本院卷二第158頁、卷三第19頁至背面），應屬可信。

⑵惟上暘公司、陳瑞金於95年7月27日即以其所有之0000、0000建號建物內之車位遭陳月華竊佔為由，提起刑事告訴（參臺灣士林地方法院檢察署95年度他字2539號，下稱他字卷，第1頁），陳瑞金並陳稱：「（問：被告（按指陳月華）私自租車位予何人？）被告有一部分是月租，另一部分開放現場臨時停車計時收費，我及上暘公司於94年10月6日取得告訴狀所載車位所有權後，被告仍一直使用到95年7月份，事後經我們派人看顧並置放三角錐後，被告就沒有再使用，……」等語（他字卷第45頁），陳瑞金再於95年11月14日偵查庭供稱：提起刑事告訴狀告證二所附房地係向金聯公司購買，是約定依照現況點交，「（問：後來停車位處理的情形為何？）在今年的5月提告之前管委會不給我們磁卡也不讓我們進去停車，柵欄也不讓我們通行，所以我們有向警局報案，警察建議我們將柵欄取下放在旁邊，不構成毀損，於是我們這樣作才可以進入停車。」等語（偵字卷第131、133頁），顯見金聯公司第一次於94年7月7日承受取得0000、0000建號應有部分所有權後，並未受停車位之交付，亦未取得停車位之占有，並參以上述陳月華、彭一郎所述，斯時停車位係遭陳月華以會心實業有限公司名義出租或以福華大樓管理會名義管理，且早於94年5月11日金聯公司即將包含系爭0000、0000建號建物應有部分之不動產出售予上暘公司、陳瑞金，上暘公司、陳瑞金則於94年10月6日取得除系爭7樓建物（即0000建號及附屬之0000建號建物應有部分）外之不動產所有權，嗣於95年7月間對陳月華提起告訴後，以所有權人身分自力取得0000、0000建號建物內車位之占有。

㈥金聯公司第二次經由法院強制執行程序取得停車位所有權及點交情形：

⒈金聯公司與上暘公司、陳瑞金簽訂買賣契約後，因上暘公司、陳瑞金未給付第三期價金，金聯公司遂行使抵押權，95年3月8日再度查封上述房產，金聯公司於97年1月23日經原法院95年度執字第4900號強制執行事件承買坐落臺北市○○區○○段○段000地號土地、權利範圍10萬分之31465暨其上同小段如原判決附表一所示之建物，金聯公司再度於98年5月7日取得權利移轉證書，而於98年5月22日辦理所有權移轉登記完畢（原審卷一第14至18頁），故再度於98年5月7日取得0000建號建物及0000建號以外附隨之0000建號建物應有部分。

⒉點交情形：金聯公司於第二次取得所有權後，執行法院於98年8月18日點交主建物部分，98年11月25日履勘地下室，上訴人於99年2月24日聲請點交地下室部分，遭執行法院駁回，99年8月23日提起本件訴訟，另上訴人於99年9月9日至地下室裝設阻車器，上暘公司於100年5月9日撤出地下室等情，亦為金聯公司及上暘公司、陳瑞金所不爭執（本院卷三第68頁），並有原法院95年度執字第4900號裁定（本院卷二第106至113頁）、本院99年度抗字第1510號裁定（本院卷二第114至116頁）附卷可稽，顯見就金聯公司主張其就附表二之100個停車位（即除0000建號附隨之17個車位外），亦未經法院點交，自非得主張其自98年5月7日取得應有部分所有權後即取得特定100個停車位之利益。

㈦金聯公司請求上暘公司、陳瑞金給付相當於租金之不當得利或損害賠償並無理由：

⒈上暘公司、陳瑞金雖否認有占有使用如附表二所載之停車位，然如上所述，其等於向金聯公司買受包含0000、0000號建號建物應有部分之不動產後，即向陳月華提起刑事告訴，並以所有權人之地位自力取得其所主張之125個停車位之占有使用，遲至金聯公司再經第二次強制執行程序取得附表一建號建物所有權後聲請法院點交，原法院民事執行處98年11月25日現場執行筆錄記載上暘公司法定代理人陳雪英表示：「債權人（即金聯公司）主張之117個車位均出租他人使用，因係混同使用無法確定車位編號，出租範圍在使用範圍內，主張所有權使用範圍有121車位，租約另補。」（原審卷一第41頁），之後其即補正上暘公司、陳瑞金與大門神公司所簽訂之租賃增補契約書，約定租賃範圍變更為：「甲方（即上暘公司、陳瑞金）將所有坐落於臺北市○○區○○○路○段000巷0號合計121個停車位中，未受使用限制部分，出租與乙方（即大門神公司）使用。」，將租賃期限變更為95年1月1日起至100年4月30日止，每月租金以出租人實際使用車位數按每位500元計算（原審卷一第44、45頁），另據證人即福華大樓管委會總幹事彭一郎於原審到庭證稱：從95年下半年開始比較亂，上暘跟臺灣金聯有買賣糾紛，臺灣金聯有117個車位，但是有120幾個，上暘有在車位上定三角錐，不讓他人使用。從那時開始上暘就占據那120幾個車位出租給別人，出租給別人也在外面掛牌子說車位出租，沒有佔用固定的車位，只有少部分有固定的車位，上暘不讓我們管制停車場的入口，到100年5月9日以前我們都沒有辦法管制，到100年5月9日之後我們才恢復管制。上暘公司在95年下半年就僱用史亭鐘在那邊顧那些車位，也在出租管理，別人占用車位他馬上把人趕走，一直到100年5月9日為止。其於98年在系爭117個車位統計了半年，每天有60幾輛的車子進進出出，車位裡面都有定三角錐，他有僱人在那邊，沒有經過他的同意不能停，別人的車是停別人的車位。其他的人雖然有在作出租車位的事，但不太可能他們的車子停在117個車位上，因為史先生都在那邊巡，一有人不小心停在那個車位上，他馬上會找我們。因為他會把人家的車子鎖起來，我們再叫他把鎖打開讓人家出去。史先生每天早上八點半以後把出租的燈箱推出去，到五點半的時候才推進來等語（原審卷三第54-57頁）。是依上述事證綜合判斷，可知上暘公司於98年11月25日時仍有雇用證人史亭鐘看管系爭117個車位，而對之占有使用，至100年5月9日始撤出地下室。至於上暘公司聲請傳訊之證人史亭鐘雖到庭則證稱：其曾受僱於上暘公司，去掃福華商場地下三樓到地下五樓三層的停車場。剛開始他們叫其推出租的燈箱，後來就沒有推了等語（原審卷三第111至114頁），及於原法院102年度易字第9號刑事案件審理時證稱：伊並未去將停在車位上的人車趕走等語（本院卷二第139頁背面），然與上暘公司在系爭竊佔案件及執行程序所述不符，應無足採。

⒉金聯公司對上暘公司、陳瑞金就7樓建物（0000建號）配置17個車位請求自94年7月7日至99年7月7日之5年不當得利或損害賠償，及就其餘100個車位請求自98年5月7日至100年5月9日之不當得利及損害賠償，然查：

⑴就7樓0000建號配置之17個車位，雖上暘公司、陳瑞金於101年2月9日始取得系爭7樓建物附隨之0000建號建物之應有部分，然金聯公司於100年5月9日前並未受點交其所主張之該17個車位，自未能取得該17個車位之利益，已如上述，且金聯公司因與上暘公司及陳瑞金間，就系爭買賣契約第三期價金支付之方式發生爭議，金聯公司遂未依據系爭買賣契約辦理7樓建物之所有權移轉登記，上暘公司與陳瑞金乃起訴請求金聯公司辦理系爭7樓建物所有權移轉登記予陳瑞金勝訴確定，有上述相關判決在卷可稽，是依據判決結果，足認金聯公司依系爭買賣契約負有將7樓建物之所有權（含附隨之0000建號建物之應有部分）移轉登記予陳瑞金之義務，則上暘公司基於買賣契約占有使用該17個車位，亦非無權占有。

⑵就其餘100個車位部分，金聯公司請求給付98年5月7日至100年5月9日之不當得利或損害賠償，然其既未經點交，亦無從主張特定100個車位之利益。故縱上暘公司在100年5月9日前仍占有，亦未造成金聯公司之利益受損害，則金聯公司主張上暘公司應負不當得利或侵權行為損害賠償責任，均屬無據。

⑶再者，就陳瑞金部分，陳瑞金固曾與上暘公司共同將金聯公司主張之117個車位，其中103個車位與大門神公司訂立租賃契約，然大門神公司否認實際上有占有使用，金聯公司既未能舉證證明大門神有占用之事實（詳如後述），亦未舉證證明陳瑞金有將系爭117個車位出租予乙太公司或他人使用，而證人史亭鐘係受雇於上暘公司，並非受雇於陳瑞金，是以，自難僅以前開租賃契約即認陳瑞金有無權占有或侵權行為之事實，金聯公司對陳瑞金之請求即屬無據。

㈧金聯公司對大門神公司之請求無理由：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件金聯公司主張大門神公司占有系爭117個車位之事實，既為大門神公司所否認，即應由金聯公司就此有利於己之事實負舉證責任。經查金聯公司主張大門神公司無權占有系爭117個車位等情，無非以大門神公司與上暘公司、陳瑞金所簽署之福華商業大樓停車場租賃契約書、租賃增補契約書為據（本院卷二第236頁背面至237頁），然大門神公司一再抗辯因上暘公司無法清償向伊之借款，乃要伊管理車位，出租車位並收取租金，扣除相關費用後所剩餘的錢作為還款，但是伊現場發現使用情形混亂，上暘公司無法確認哪些車位是上暘公司所有，外面的人進來停就停，不知道要停在何位置，伊乃告知上暘公司伊沒有辦法管理，請上暘公司自行處理出租事宜，所收取的租金再還伊，故雖有與上暘公司訂立租約，但是並未實際出租停車位等情。

⒉證人彭一郎於原審到庭證稱：「（問：出租車位的公司是上暘公司還是其他公司？）都是上暘公司在出租」等語（原審卷三第54頁背面），此外金聯公司亦未能舉證證明大門神公司實際占有系爭117個車位，自難僅以大門神公司與上暘公司、陳瑞金簽訂前開租賃契約乙節，而認大門神有無權占有或侵權行為之事實。至於上暘公司法定代理人陳雪英雖於98年11月25日執行程序陳稱117個車位均出租他人使用，其後並提出上開租約，然此應僅係上暘公司為阻止法院點交所為之陳述，縱其陳述有所不實而應負相關法律責任，亦難以此逕認大門神公司確有占有使用系爭117個車位。

⒊況如上所述，上暘公司、陳瑞金既無需對金聯公司負不當得利或侵權責任，則縱大門神公司確自上暘公司、陳瑞金承租使用系爭117個車位（僅係假設，非與上述矛盾），其占有係基於上暘公司、陳瑞金之交付，其自亦無需對金聯公司負不當得利或侵權行為損害賠償責任。

㈨金聯公司對乙太公司之請求無理由：

⒈金聯公司此部分之主張係依據證人彭一郎證述：「從那時開始上暘就占據那一百二十幾個車位出租給別人，出租給別人也在外面掛牌子說車位出租，沒有佔用固定的車位，只有少部分有固定的車位…」，對照原證17可知，乙太公司根本也無特定停車位，也是概括、任意使用系爭117個車位云云（本院卷二第236頁至背面），惟證人彭一郎既證稱一百二十幾個車位係上暘公司出租予他人，而上暘公司與乙太公司係不同之法人，自無從依彭一郎上開證詞推論乙太公司有占有使用全部系爭117個停車位。

⒉又乙太公司固於原審陳述：「我們是付租金使用的，如果他告訴我們不能使用，我們就不租了。車位、租金為何，再回去查。我們現在租金是付給陳雪英。」（原審卷一第112頁），且自承其長期租賃福華大樓地下五樓之停車位，編號是182-197及227-229共19個車位，並提出98年4月30日至100年5月5日之支出證明單為證（原審卷三第84至97頁），足認乙太公司確實於98年4月起至100年5月止向上暘公司承租占有屬原判決附表二內之車位。然如上所述，上暘公司既無需對金聯公司負不當得利或侵權責任，則乙太公司占有上開19個車位係基於上暘公司之交付，其自亦無需對金聯公司負不當得利或侵權行為損害賠償責任。

㈩金聯公司對上暘公司、陳瑞金、大門神公司、乙太公司請求不當得利、侵權行為損害賠償，既均無理由，則渠等所受之利益應如何計算之爭點，已無庸審酌。

六、綜上所述，金聯公司主張本於不當得利、侵權行為之法律關係，請求上暘公司、陳瑞金、大門神公司、乙太公司連帶給付1,026萬元，及自民事爭點整理暨更正聲明狀繕本送達翌日（即101年3月10日）起計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上暘公司、乙太公司部分敗訴之判決及為假執行之宣告，尚有未洽，上暘公司、乙太公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於原審判決駁回金聯公司之請求及該該部分假執行之聲請部分，並無不合，金聯公司就此部分之上訴為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上暘公司、乙太公司上訴為有理由、金聯公司上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文

民事第十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。