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臺灣高等法院101年度重上字第743號

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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第743號上　訴　人　李秀柔 訴訟代理人　蕭隆泉律師 複 代 理人　米承文律師 沈孟賢律師 被 上 訴人　陳文煙 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年1月3日臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第392號第一審判決提起上訴，本院於言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，伊應有部分為4分之3、上訴人應有部分4分之1，上訴人未經系爭土地共有人全體同意，無權占用如原判決附圖（下稱附圖）Ａ部分所示面積109.38平方公尺之土地搭蓋鐵皮屋（下稱系爭建物）出租使用，爰依民法第767條第1項、第821 條等規定，請求上訴人拆除系爭建物並返還占用之土地予伊及全體共有人。 （原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴。） 並於本院聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊及配偶盧銘曜於民國89 年9月間於系爭土地鄰接之459地號、460地號土地興建系爭建物，並由盧銘曜於該址經營弘大物流有限公司（下稱弘大公司），當時並不知情有越界建築至系爭土地之情形。系爭土地占地共約64坪，右鄰459地號之32坪部分為系爭建物所占用，而左鄰362地號之32坪部分則經訴外人潘家文作為停車場使用，並由被上訴人向其收取每月新台幣（下同）1萬6,000元之地租。嗣弘大公司於遷址他處後，伊於100年3月15日出租系爭建物予同為物流業之統一速達公司。被上訴人於98年10月間經當時新北市中和區福善里陳姓里長介紹，主動與伊及盧銘曜接洽，表示得以其代書專業解決並整合系爭土地原有地主之所有權，伊經考量如購得系爭土地得與鄰接之459、460地號合併使用，同意委託被上訴人全權代為處理洽購系爭土地之事宜。然被上訴人與地主接洽後回報每坪價格，從原本告知之25萬元，陸續哄抬至26萬元、27萬元、28萬元、29萬元、30萬元，最後兩造協議每坪為31 萬元（多1萬元作為被上訴人之報酬），詎被上訴人於99 年4月25日晚上，又對盧銘曜表示每坪單價須再提高至36萬元，伊對被上訴人一再抬價心存疑慮，於翌日（26日）向地政機關聲請系爭土地之謄本，發現被上訴人早於99年3月1日即以訴外人彭武國為人頭，向部分地主買得系爭土地應有部分2分之1，被上訴人不僅未向伊報明處理進度，又一再以地主為藉口向伊抬高價格，伊因此不再信任被上訴人，為免日後遭被上訴人獅子大開口，決定自行於99年5月6日向其餘地主陳章鎰、曾陳淑綿、宋陳淑敏、趙建樺購得系爭土地應有部分4分之1，而被上訴人知情後與上訴人發生爭執，且其為規避土地法第34條1之優先承購權，於99年12月9日以先贈與後買賣之方式，將原本登記於彭武國應有部分2分之1，移轉予被上訴人及訴外人翁正成應有部分各4分之1，並於100年3月25日取得剩餘4分之1應有部分後，於100年5月23日再由翁正成移轉應有部分4分之1予被上訴人，至此被上訴人即取得系爭土地應有部分4分之3、伊取得應有部分4分之1。被上訴人於100年4月10日與伊委託之盧銘曜簽定「中和市○○段000地號地租每坪500，從100年5月開始計算，108 年後地上物所有權歸地主所有。各共有人按比例持分收取租金。500×32×3/4＝12,000」之協議，約定租賃物 為伊之系爭建物占用系爭土地之32坪，租金則以每坪500 元，32坪合計1萬6,000元，並乘以被上訴人應有部分4分之3，合計每月1萬2千元，兩造就成立租賃契約之意思表示一致，系爭建物即非無權占有系爭土地。且因兩造口頭約定由伊以1次開具1年期租金總額之支票給付租金，伊遂於100年11月14日以台中中正路郵局第437號存證信函隨函寄送租金支票予被上訴人，被上訴人雖以中和泰和街郵局第559 號存證信函退還上開支票，但兩造租賃契約未經終止，伊仍有權使用系爭土地。又被上訴人受伊之委託向地主處理購買系爭土地，未能忠人之事，違反交易常規私自買入土地增加抬價籌碼已有不當，且明知伊欲取得系爭土地所有權以解決系爭建物使用之合法權源，其取得系爭土地所有權之目的亦有可議，況其早已知悉系爭土地上有伊之系爭建物存在，而伊就系爭土地已有應有部分4分之1即約16坪之面積，被上訴人主張拆屋還地後所得之經濟利益僅再增加16坪之使用收益，其所獲得利益極小，然伊長年以來所使用之系爭建物將因此遭拆除，所受損失甚大，足見被上訴人起訴請求伊拆屋還地顯以損害伊之利益為主要目的，為權利濫用且有悖於誠信原則，不應允許等語，資為抗辯。 並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 三、被上訴人主張系爭土地為兩造共有，伊應有部分為4分之3，上訴人於其上搭建系爭建物，占有如附圖所示Ａ部分土地面積109.38平方公尺之事實，已據提出土地登記第二類謄本、現狀照片、地籍圖謄本為證（原法院100 年度補字第1768號卷第6、9、10頁），並有兩造就系爭土地之所有權狀可稽（見臺灣板橋地方法院檢察署【下稱新北地檢署】100 年度偵字第21952號卷第12、31 頁），且經原審勘驗屬實，製有勘驗筆錄暨複丈成果圖附卷可稽（原審卷第35、36、39頁），且為上訴人所不爭，自堪信為真實。 四、被上訴人主張上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地，請求拆屋還地，為被上訴人否認，並以前詞置辯。是本件兩造之爭點即為：㈠兩造間是否已就系爭建物使用系爭土地之部分成立租賃契約？㈡如兩造間未有租賃契約之合意，則被上訴人起訴請求上訴人拆除系爭建物並返還占用之土地，是否為權利濫用或違反誠信原則？ 五、關於兩造間是否已就系爭建物使用系爭土地成立租賃契約之爭點： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。而使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，最高法院19年上字第34 3號判例著有明文可稽。是以當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立。 ㈡被上訴人主張上訴人所有之系爭建物占用如附圖所示Ａ部分土地，為上訴人所不爭。上訴人抗辯兩造已就系爭建物占用之土地成立租賃契約，雖為被上訴人否認，惟被上訴人與上訴人之配偶與盧銘耀於100年4月10日已簽訂會談記錄初步共識（下稱會談記錄），依其內容：「中和市○○段000 地號地租每坪500，從100年5月開始計算，108年後地上物所有權歸地主所有。各共有人按比例持分收取租金。500×32×3/4 ＝12,000」（見本院卷第44頁），而被上訴人對於上訴人主張上開會談記錄所稱之地上物即為系爭建物，其內約定意旨為估算系爭建物占用系爭土地之面積為32坪，上訴人應自100年5月起，以每坪每月500元、被上訴人應有部份以3/4計算，由上訴人給付占用之對價1萬2千元予被上訴人等情亦不爭執，並坦承其於100 年5月2日曾以電話聯繫盧銘耀欲收取上開對價未果（見本院卷第100頁反面、101頁反面）；嗣被上訴人於100年5月4日寄交上訴人之中和泰和街郵局第231號存證信函（下稱231 號存證信函）所載「台端與本人共有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地...台端所有權持分1/4，本人持分3/4 。台端搭建鐵皮屋出租使用該土地面積約達持分1/2，已侵犯本人權益，經與台端口頭協議...」等情，及於同年11月14日再度寄交上訴人之中和泰和街郵局第559 號存證信函（下稱559 號存證信函）亦載明：「退回台端寄送之租金支票...後又經100 年4月10日之達成協議，台端要求從5月份開始計算並於5月1日開出一年份支票...5月2日本人電話通知台端先生給付約定之租金...5 月4日本人以存證信函通知，台端置之不理... 」等節，有上開存證信函在卷（見本院卷第45、53頁）。甚至被上訴人亦於新北地檢署告訴上訴人竊佔之偵查案件中自陳其與上訴人講好從100年5月1 日起算系爭建物占用系爭土地之租金等情（見上開檢察署100年度偵字第21952號卷第25頁）。足見被上訴人自100年4月10日簽立前開會談記錄後，即以其具系爭土地應有部分3/4，上訴人應依會談記錄內容，自同年5 月1日起，給付系爭建物占用土地之租金予其收受甚明。參酌上開事證，兩造既就租賃標的物、租金數額暨租賃期間等租賃契約必要之點互相表示一致，是上訴人辯稱：兩造已就系爭建物占用系爭土地之部分成立租賃契約等語，即可採憑。 ㈢被上訴人主張：100年4月10日之會議僅為系爭土地之地主達成出租土地之初步共識，尚非兩造間約定成立租賃契約云云，並以盧銘耀係以地主名義簽署會談紀錄等情為其依據。惟查，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，此經最高法院39年台上字第1053號判例著有明文。觀被上訴人自承系爭會議之發生源由，係因盧銘耀收到其於100年3月30日寄交之中和中山路郵局396號存證信函（下稱396號存證信函）後，欲與被上訴人商談所致（見本院卷第101 頁），而依上開存證信函內容，乃被上訴人主張兩造為系爭土地共有人，上訴人「搭建鐵皮屋出租使用該土地面積約10 8平方公尺，已侵犯本人權益，於獲函5 日內與本人協商，並返還不當得利於本人。逾期本人將請求拆屋還地等相關法律途徑」（見本院卷第28頁），可知盧銘耀於100年4月10日係為解決被上訴人指稱上訴人所有之系爭建物無權占用兩造共有之系爭土地，經被上訴人要求返還占有之不當得利之爭議，而與被上訴人進行協商。又該次會談紀錄亦以被上訴人對於系爭土地之應有部份3/4 為基礎，經以每坪500 元計算後，得出被上訴人每月可因此向系爭建物之所有人即上訴人收取租金1萬2千元已如前述，甚至被上訴人亦自陳其於4月間訂立協議書後，曾於同年5 月2日致電予盧銘耀欲依約收取約定之款項（見本院卷第101 頁反面），與被上訴人雖於同年5 月4日寄交上訴人231號存證信函，惟其內亦不過指摘上訴人違反4 月10日之會談記錄協議內容，並未否認兩造間曾有上開約定存在（見本院卷第45頁），而經上訴人於100年11月11日以台中中正路郵局第437號存證信函通知被上訴人，內容略謂兩造於100年4月10日已達成租賃協議，約定租金內容為每坪500 元，扣除上訴人本身之應有部份1/4 後，每月應由上訴人給付1萬2千元予被上訴人，租期自100年5月起算，並隨函附上以被上訴人為受款人、付款人為台北縣中和地區農會仁愛分部，票號ＨＸ0000000號，面額14萬4千元之支票以給付100年5月至101年4月之租金後（上開存證信函及支票影本，見本院卷第48至51頁），被上訴人雖因此於100年11月14日即以559號存證信函回覆上訴人，惟細繹其內亦不過再度指摘上訴人未依兩造於100年4月10日所為會談記錄內容，自100 年5月1日起算租金，並開出一年份之支票，經其於同年5月2日電話聯繫上訴人之配偶亦未獲給付等情（見本院卷第52至53頁）。是綜參兩造於締結會談記錄前後所為情節及證據資料，足見兩造於100年4月10日，已就系爭建物占用系爭土地之所在，約明租賃標的物、租金給付之數額及方式，而合意訂立租賃契約。乃被上訴人徒拘泥於盧銘曜係於會談記錄之地主欄位簽名，或執會談記錄所載108 年地上物所有權歸地主所有等文字，指稱該次會議僅為系爭土地之地主間達成出租之共識，盧銘耀並未代理上訴人訂立租賃契約云云，即與真實不符，難以採信。 ㈣被上訴人復主張：伊於100 年5月2日曾致電證人盧銘耀，而盧銘耀於電話對談中已表明上訴人不同意上開會談記錄內容，兩造間並無租賃契約之合意云云。惟證人盧銘耀已否認被上訴人曾於100 年5月2日與其進行電話聯繫，並表示從未說過上訴人不同意上開協議內容等語（見本院卷第103 頁），而被上訴人對此又未能舉證證明，是被上訴人前開主張，即乏依據。被上訴人又主張會談記錄簽名之人為盧銘曜，並非上訴人，盧銘耀又未表明為係代理上訴人締約，兩造間並未合意訂立租賃契約云云。查被上訴人於上開會談記錄成立前之100 年3月30日寄交予上訴人之396號存證信函內容：「台端與本人共有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地，面積216平方公尺。台端所有權持分1/4，本人持分3/4...」（見本院卷第28頁），以及被上訴人於本院坦承其寄交上開存證信函予上訴人之原因係因上訴人為土地所有權人乙節（見本院卷第101頁反面），可知被上訴人與盧銘耀於100年4月10 日訂立上開會談記錄之際，確已知悉上訴人始為系爭土地之共有人，並非盧銘耀。乃盧銘耀證稱本件因從頭到尾都是由其與被上訴人洽談，故其才會在上開會談記錄內簽署自己姓名（見本院卷第102 頁反面），而被上訴人亦自陳其係受盧銘耀口頭所託蒐購本件土地，與盧銘耀係見到其於3 月30日發出之396 號存證信函後，才會與其簽訂會談記錄乙情（見本院卷第100頁反面至101頁），可見盧銘耀雖未以上訴人名義、或明示以上訴人之代理人名義與被上訴人訂立系爭會談記錄，惟實際上既有代理上訴人之意思，且此事實亦為被上訴人事先所明知，則其締結本件會談記錄（租賃契約）之行為，即屬隱名代理，對於上訴人已發生代理之效力。是以被上訴人主張盧銘耀於100年4月10日因未表明代理上訴人之意旨，簽訂會談記錄不具代理上訴人之法律效果，並推論兩造間並未合意成立租賃契約云云，難以採憑。 ㈤兩造就系爭建物占用附圖所示Ａ部分土地已合意成立租賃契約有如前述，縱上訴人未依其代理人盧銘耀口頭允諾，於100年5月1日一次開立1年份之租金支票，亦不過上訴人是否因此涉有給付遲延之問題，惟被上訴人既自陳迄今從無催告上訴人給付租金或者終止兩造租約之行為（見本院卷第101 頁反面），則上訴人抗辯兩造已經訂立租賃契約，上訴人占有系爭土地具有正當權源，並非無權占有，應可採信。從而，被上訴人主張上訴人所有之系爭建物並無占有如附圖所示Ａ部分之正當權源，依民法第767條第1 項、第821條之規定，請求上訴人拆除系爭建物後返還占用之土地予被上訴人及全體共有人，為無理由，不應准許。 ㈥又兩造既於100年4月10日就系爭建物占用系爭土地之部分合意成立租賃契約，上訴人自有使用占用土地之正當權源，則上訴人所為被上訴人本件起訴情節涉有濫用權利及違反誠信原則等主張，以及其基此聲請本院訊問被上訴人本人及證人潘家文（見本院卷第62頁反面），當無審究之必要，附此說明。 六、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1 項、第821條等規定，請求上訴人應拆除坐落系爭土地上如附圖Ａ所示之系爭建物後返還占用之土地予被上訴人及全體共有人，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。 七、又本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 14 日民事第十一庭 審判長法 官 鄭純惠 法 官 詹文馨 法 官 蕭胤瑮 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 14 日書記官 李家敏 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。