臺灣高等法院102年度上易字第103號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第103號

上 訴 人即

被上訴人

秦文盛

訴訟代理人

范宗熙律師

上訴人

張國華

訴訟代理人

蔡憶鈴律師

被上訴人

金全家不動產經紀有限公司

兼法定代理人

林敏輝

共同訴訟代理人

施竣中律師

被上訴人

吳琇梅

上列當事人間請求返還價款事件，兩造對於中華民國 101年11月30日臺灣臺北地方法院 100年度訴字第3833號第一審判決各自提起上訴，本院於102年5月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被上訴人金全家不動產經紀有限公司(下稱金全家公司)法定代理人原為李素惠，嗣於民國(下同)101年2月22日變更為被上訴人林敏輝(下稱林敏輝)，此有金全家公司變更登記表在卷可稽(見本院卷第53頁至54頁)，並經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人即被上訴人秦文盛(下稱秦文盛)主張：

㈠伊於99年7月間經由金全家公司仲介，以新臺幣(下同)450萬元，向上訴人張國華(下稱張國華)之被繼承人張國城購買坐落臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號4樓房屋暨其坐落基地(下稱系爭房地) ，並於99年7月20日簽訂不動產買賣契約書，惟張國城於簽約時稱其所有權狀遺失，僅提出系爭房地所有權狀影本及登記謄本，而該謄本中有系爭房地被查封之登記，金全家公司員工林敏輝及代書即被上訴人吳琇梅 (下稱吳琇梅)均告知伊此係欠稅款1萬餘元所致，伊乃委由吳琇梅全權辦理移轉手續，並將全部價款 450萬元存於安信建築經理股份有限公司(下稱安信建經公司) 價金履約保證專戶(下稱系爭履約保證專戶)，且給付金全家公司仲介費5萬元。詎林敏輝於數日後告知伊，系爭房地所有權狀實係押在張國城之債權人手中，需還款 100萬餘元始能取回，伊乃依林敏輝及吳琇梅指示，同意由系爭履約保證專戶內先行撥款100萬元，然吳琇梅竟未經伊同意，逕向安信建經公司領取現金，夥同林敏輝將該筆款項交付不知名人士；嗣林敏輝及吳琇梅復告知伊，系爭房地因欠遺產稅 1,000多萬元無法撤銷查封而辦理產權移轉，伊不得已始解除系爭房地買賣契約，並要求返還價金450萬元及仲介費5萬元，惟渠等僅將系爭履約保證專戶內之334萬7,666元撥還外，其餘115萬2,334元及仲介費5萬元均拒不返還。

㈡系爭房地買賣契約既經解除，張國華為張國城之繼承人，自應將張國城受領之款項115萬2,334元返還予伊。又系爭房地因欠稅無法過戶，金全家公司與林敏輝顯未盡其查證義務，自應連帶賠償伊所受損失，而吳琇梅為本件買賣之代書，自當一併負責，爰依民法第259條第1款、第184條、第185條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項等規定，提起本件訴訟，於原審求為命張國華應給付115萬2,334元、金全家公司與林敏輝應連帶給付120萬2,334元、吳琇梅應給付115萬2,334元(起訴狀誤繕為115萬223元，嗣於102年3月21日當庭更正) 暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；如其中一人為給付者，其餘之人於該給付金額範圍內，即免給付義務之判決。

二、吳琇梅、金全家公司、林敏輝及張國華答辯如下：

㈠吳琇梅辯稱：伊已將系爭房地被查封及其所有權狀遺失之風險告知秦文盛，而秦文盛基於多年不動產買賣及仲介經驗判斷後，認買受系爭房地有利可圖，乃同意簽約並同意張國城動用買賣價金，即應自行負擔風險；嗣張國城因無銀行帳戶，秦文盛遂同意將欲交付予張國城債權人之款項 100萬元匯至伊帳戶，由伊領出現金後交由金全家公司，再轉交予張國城，而張國城亦同時交付系爭房地所有權狀正本、印鑑證明及繳稅證明予伊，惟伊將前開資料送交地政機關辦理所有權移轉登記竟遭退件，伊即立刻告知林敏輝，林敏輝則告知伊會立即通知秦文盛並全權處理，伊並無侵權行為等語。

㈡金全家公司、林敏輝辯稱：伊等本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務，據實告知秦文盛可能面臨之風險，並向稅捐機關查詢狀況，嗣後甚至安排秦文盛與張國城親自會面協商；而伊等因相信稅務機關之欠稅查詢，根本無從知悉關於遺產稅之情形，並無任何可歸責事由或故意、過失之行為存在。又秦文盛於知悉系爭房地被查封及無法於交付價金同時交付所有權狀之情形下，仍同意先行給付買賣價款，甚至同意先行撥款予張國城高達115萬元， 係買賣雙方另行合意撥款，與伊等之義務無關；縱認伊等須負賠償責任，惟秦文盛為房地產資深常客，其疏未注意並同意先行交付款項之行為，顯然造成損害之擴大而與有過失，亦應減輕伊等賠償責任等語。

㈢張國華辯稱：張國城已於99年12月31日死亡，秦文盛於 100年1月3日對張國城為解除契約之意思表示並未到達張國城，故系爭房地之買賣契約並未合法解除，且秦文盛並未舉證證明張國城有收受任何款項之事實，伊自無返還款項之義務；縱認伊須返還系爭房地價款，惟伊已辦理限定繼承，而秦文盛未在公示催告期限內報明債權，致伊以自己財產清償張國城之債務共計70萬3,836元，故伊僅應於所繼承張國城遺產價值再扣除70萬3,836 元之範圍內對秦文盛負清償責任，並非以伊自己之財產清償等語。

三、原審判決張國華應給付秦文盛115萬2,334元，及自 100年10月 4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回秦文盛其餘請求。秦文盛及張國華均不服，張國華就其敗訴部分全部提起上訴，秦文盛就原審駁回其請求吳琇梅給付115萬2,334元、金全家公司與林敏輝連帶給付115萬2,334元部分提起上訴，其餘則未聲明不服，是原審駁回秦文盛請求金全家公司與林敏輝連帶給付仲介費 5萬元本息部分，已告確定。秦文盛上訴聲明為：㈠原判決關於駁回秦文盛後開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⑴金全家公司與林敏輝應連帶給付秦文盛115萬2,334元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵吳琇梅應給付秦文盛115萬2,334元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶如其中一人為給付者，其餘之人於該給付金額範圍內，即免給付義務。其對張國華上訴之答辯聲明為：上訴駁回。張國華上訴聲明為：㈠原判決不利於張國華部分廢棄。㈡上開廢棄部分，秦文盛在第一審之訴駁回。金全家公司、林敏輝、吳琇梅則於本院答辯聲明：秦文盛之上訴駁回。

四、經查：秦文盛與經由金全家公司仲介，以 450萬元向張國城購買系爭房地，雙方於99年 7月20日簽訂不動產買賣契約書，並委託代書吳琇梅辦理產權移轉手續，秦文盛復於簽約當場交付15萬元予張國城，且秦文盛知悉系爭房屋因欠稅遭查封登記，而張國城當時僅提出所有權狀影本；嗣吳琇梅為塗銷系爭房地查封登記，於99年 8月31日為張國城繳納其積欠93年綜合所得稅5,597元、88年綜合所得稅 1萬0,042元，且秦文盛於99年9月14日同意自系爭履約保證專戶內提領100萬元，惟系爭房屋仍遭查封登記無法移轉過戶。又系爭履約保證專戶內剩餘334萬7,666元已返還秦文盛，迨張國城於99年12月31日在其住處死亡，其胞兄張國華為張國城之繼承人，已辦理系爭房地繼承登記；而張國城於90年間因積欠遺產稅2,462萬4,021元遭查封系爭房地，嗣於100年8月間清償完畢，然另於 100年間因張國城積欠中國信託商業銀行股份有限公司本金63萬元，遭臺灣士林地方法院(下稱士林地院)併案查封等情，有不動產買賣契約書、系爭房地登記第二類謄本、臺北市光特版地政電傳資訊系統、張國城93年、88年綜合所得稅繳款書、價金履約保證動用專戶款項協議書、檢察署相驗屍體證明書等影本及法務部行政執行署臺北行政執行處100年11月16日北執甲90遺稅執特專字第00000000號、 士林地院民事執行處 100年11月16日士院景100司執吉字第60998號函文附卷可稽(依序見原審卷第8頁至23頁、第64頁至65頁、第77頁至78頁、第234頁、第120頁、第121頁)，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。

五、秦文盛主張系爭房地之買賣契約已合意解除，張國華為張國城之繼承人，應負解除契約後之回復原狀責任，而返還張國城受領之款項115萬2,334元；又系爭房地因欠稅無法過戶，金全家公司與林敏輝顯未盡查證義務，應連帶賠償損害；另吳琇梅為系爭房地買賣契約之代書，亦應負侵權行為損害賠償責任等情，則為張國華、金全家公司、林敏輝、吳琇梅所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠系爭房地之買賣契約是否已解除？㈡張國華是否應負回復原狀責任而返還秦文盛115萬2,334元？㈢秦文盛請求金全家公司、林敏輝、吳琇梅應負損害賠償責任，有無理由？茲分述如下：

㈠系爭房地之買賣契約是否已解除？秦文盛主張：伊將系爭房地過戶事宜全權交給代書吳琇梅處理，後來無法過戶，張國城曾與伊商談解除契約返還款項乙事，並承認有拿 153萬元且願意分期歸還，但伊當時不同意張國城之清償方式，始未在張國城99年12月15日簽署之同意書上簽名，後來吳琇梅說必須解除契約才能把剩餘的錢拿回來，伊才同意解除買賣契約，並提供帳戶給吳琇梅轉交安信建經公司，但只退還334萬7,666元等語。張國華則辯稱：秦文盛曾於99年12月23日催告張國城於 7日內履行系爭房地買賣契約，嗣於 100年1月3日以存證信函向張國城解除該買賣契約，然張國城已先於99年12月31日死亡，故該解除契約之意思表示未送達張國城，而不生解除契約之效力；而吳琇梅亦自陳秦文盛未在張國城99年12月15日簽署之同意書簽名，可見雙方當時未達成解除契約之合意，該買賣契約並未合法解除等語。經查：

1.秦文盛於99年 7月20日與張國城簽訂系爭房地買賣契約時，系爭房地登記第二類謄本之其他登記事項欄均記載：「 (限制登記事項)920820南港字第10399號、依法務部行政執行署臺北行政執行處90年度北執甲90年稅執特字第00000000號囑託查封登記書辦理」之內容(見原審卷第19頁至21頁)；嗣吳琇梅為塗銷系爭房地查封登記，於99年 8月31日為張國城繳納其積欠93年綜合所得稅5,597元、88年綜合所得稅1萬0,042元，並為取回系爭房地所有權狀正本，於99年9月14日經秦文盛同意撥款，而自系爭履約保證專戶領取 100萬元價款交付張國城轉交其債權人(詳後述)，然臺北市松山地政事務所於99年12月10日以系爭房地尚經臺北行政執行處於92年 8月20日以北執甲90年稅執特字第00000000號囑託查封登記書辦畢查封登記，現尚未塗銷為由，而駁回吳琇梅代辦之系爭房屋移轉登記等情，復有張國城93年、88年綜合所得稅繳款書及地政事務所土地登記案件駁回通知書、申請登記案件收據等影本附卷可考(見原審卷第64頁至65頁、第260頁至263頁)；再參諸張國城於99年12月15日出具同意書 (下稱系爭同意書) ，表明：「因甲（即秦文盛）乙（即張國城）雙方無法履行買賣契約，乙方同意將增值稅、地價稅之退稅金額匯入另開設戶頭，並將此戶頭存摺印章交由甲方保管。存摺為彰化銀行（南港分行）帳號0000-00-000000-00。」等語(見原審卷第254頁)，亦即張國城同意將系爭房地買賣應由秦文盛負擔之增值稅、地價稅退還秦文盛。足見張國城於99年12月15日確知其無力清償鉅額稅款，無法履行移轉系爭房地所有權予秦文盛之義務，始以系爭同意書表示解除系爭房地買賣契約之要約意思表示。

2.又依張國城另簽署同意書記載：「．．．因本人蓄意隱瞞一些事實情況，明知房屋產權已被登記不能移轉，而且明知本人債務狀況無法解決的情況之下，還與秦文盛先生簽訂買賣，並收取款項共新臺幣壹佰伍拾叁萬元整，導致秦文盛損失新臺幣壹佰伍拾叁萬元整。今同意先行歸還新臺幣貳拾萬元整、並自中華民國100年1月30日起，每個月30日還新臺幣壹萬元整」等語(見原審卷第255頁) ，可知秦文盛主張其當時因不同意張國城提出之分期清償方式，始未在系爭同意書簽名乙節，洵非無據。惟因系爭同意書解除契約之要約未定有承諾期限，且屬非對話之要約，則依民法第158條、第157條規定之反面解釋，秦文盛只要在通常情形可期待承諾之達到時期內為承諾解除契約之意思表示，張國城均應受系爭同意書所為解除契約之要約拘束，而發生合意解除契約之效力；尚不能僅以秦文盛當時未在系爭同意書簽名，遽認雙方未發生解除契約之合意。觀諸吳琇梅陳稱：張國城簽署系爭同意書後，伊傳真給秦文盛，秦文盛說我們處理就好了，伊認為他同意解除契約，因為如果他不同意解除契約，系爭履約保證專戶就無法返還300多萬元給他等語(見本院卷第79頁背面) ，足證張國城所為系爭同意書之非對話意思表示已到達秦文盛；再參以秦文盛事後確實自系爭履約保證專戶退還價款334萬7,666元之情，為兩造所不爭執，顯見秦文盛當時雖未於系爭同意書簽名，然其事後已就張國城解除契約之要約為承諾之意思表示，並提供帳戶辦理系爭履約保證專戶退款事宜，堪認系爭房地買賣契約已因張國城及秦文盛之合意解除而發生解除契約之效力。

㈡張國華是否應負回復原狀責任而返還秦文盛115萬2,334元？秦文盛主張：系爭房地買賣契約既已解除，而張國華為張國城之繼承人，自應返還張國城受領之款項115萬2,334元等語。張國華則否認張國城先、後向秦文盛收取買賣價款15萬元、100萬元之情，並辯稱：100萬元「價金履約保證動用專戶款項協議書」上係吳琇梅書寫：「張國城本人確實收訖現金新臺幣壹佰萬元正。」等字，並非張國城簽收，不能證明張國城有受領 100萬元，且秦文盛亦不能證明其有交付15萬元予張國城；縱令張國城有受領上開款項之事實，然張國城死亡後，伊已辦理限定繼承，而秦文盛未在公示催告期限內報明債權，致伊以自己財產清償張國城之債務共計 70萬3,836元，故伊僅應於所繼承張國城遺產價值再扣除 70萬3,836元之範圍內對秦文盛負清償責任，並非以伊自己之財產清償等語，並提出個別協商協議書影本3紙為證(見本院卷第92頁至94頁)。經查：

1.系爭房地買賣契約約定簽約款為45萬元，且秦文盛於99年7月20日簽約時交付45萬元價款予吳琇梅代為存入系爭履約保證專戶，其中15萬元現金由張國城於99年 7月20日簽約當天收取等情，有不動產買賣契約書、吳琇梅簽名及蓋章之價金給付紀錄、張國城簽名及蓋用與不動產買賣契約書相符之印文於15萬元「價金履約保證動用專戶款項協議書」等影本附卷可稽(見原審卷第8頁至13頁、第16頁、第41頁) ，可見張國城確於99年7月20日受領價款15萬元。又張國城於99年9月14日透過吳琇梅之帳戶自系爭履約保證專戶受領 100萬元之事實，業據證人陳洲璋於另案臺灣板橋地方法院檢察署100年度他字第1342號詐欺案件偵查中證稱：伊在太平洋房屋營業處工作，伊徵詢秦文盛同意先交付 100萬元完稅款給張國城，伊有看到吳琇梅領現金100萬元交給張國城等語明確(見上開他字卷第50頁，影本外放)，並有張國城簽名之100萬元「價金履約保證動用專戶款項協議書」影本在卷可佐（見原審卷第42頁) ，再參以張國城另簽署之同意書載明「．．．還與秦文盛先生簽訂買賣，並收取款項共新臺幣壹佰伍拾參萬元整」等語（見原審卷第255頁)，堪認張國城確有先後收受15萬元、100萬元買賣價金之事實。

2.次查，系爭房地買賣價金為450萬元，秦文盛除於99年7月20日支付現金15萬元與張國城，已如前述外，復先後於99年7月20日、99年9月14日、99年11月9日、99年12月 7日存入系爭履約保證專戶30萬元、100萬元、300萬元、 5萬元等情，有安信建經公司專戶控管資金表在卷可考(見原審卷第82頁)，而系爭房地買賣契約解除後，系爭履約保證專戶內之 334萬7,666 元已返還秦文盛乙節，復為兩造所不爭執，是秦文盛主張買賣契約已解除，張國城尚積欠其價款115萬2,334元（計算式：4,500,000-3,347,666＝1,152,334）未返還等語，即屬有據。

3.再按98年6月10日修正公布之民法第1148條第2項規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」，又「被繼承人之債權人，不於第1157條所定之一定期限內，報明其債權，而又為繼承人所不知者，僅得就賸餘遺產，行使其權利。」民法第1162條亦有明文。準此，被繼承人之債權人，不於民法第1157條所定之一定期限內，報明其債權，而又為繼承人所不知者，繼承人對此所負之清償責任，僅於賸餘遺產範圍內為限，而非指繼承人繼承所得之全部遺產至明。查張國城已於99年12月31日死亡，張國華為其繼承人，原應於繼承所得遺產為限，負擔張國城解除契約後之回復原狀義務；然張國華於張國城死亡後，已開具遺產清冊陳報法院，並經士林地院100年度司繼字第267號裁定命張國城之債權人於公示催告最後登載新聞紙之翌日起 7個月內向繼承人張國華報明債權，張國華業於100年4月13日將該裁定登載於新聞紙等情，有上開裁定、陳報狀等影本在卷可考(見本院卷第32頁至33頁)；而秦文盛對於張國華主張其未於 100年11月13日前報明其對張國城債權乙節並不爭執，堪信此部分事實為真正，則張國華抗辯其僅應於繼承張國城賸餘遺產範圍，對秦文盛負清償責任，洵屬有據。從而，秦文盛請求張國華於其繼承張國城賸餘遺產範圍內給付115萬2,334元，為有理由，應予准許； 逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

㈢秦文盛請求金全家公司、林敏輝、吳琇梅應負損害賠償責任，有無理由？秦文盛主張：林敏輝、吳琇梅明知系爭房地已遭查封，竟向伊表示此查封僅欠稅款 1萬餘元，繳納後即可撤銷查封辦理過戶，嗣林敏輝又表示系爭房地之所有權狀係押在張國城之債權人手中，需還款 100萬餘元始能贖回，林敏輝及吳琇梅均向伊表示未辦理撤銷查封及過戶手續即先行撥款絕無問題，伊始同意撥款，然吳琇梅未經伊同意，逕向系爭履約保證專戶領取現金 100萬元，並夥同林敏輝將該筆款項交付不知名之人士，嗣林敏輝、吳琇梅復表示查封之欠稅款為 1千餘萬元，張國城無力繳納而無法撤銷查封以辦理所有權移轉登記，則系爭房地無法移轉所有權登記顯係林敏輝、吳琇梅未盡查證義務所致，林敏輝與其任職之金全家公司應依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，連帶給付伊115萬2,334 元，吳琇梅亦應負侵權行為損害賠償責任而給付伊115萬2,334元等語。金全家公司、林敏輝、吳琇梅均否認有任何可歸責事由或故意、過失之行為存在，並辯稱：秦文盛於知悉系爭房地被查封及張國城無法於交付價金同時交付所有權狀正本之情形下，仍同意先行撥款予張國城高達 115萬元，乃買賣雙方另行合意撥款，與伊等應盡之義務無關等語。經查：

1.按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項定有明文。準此，不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，惟此所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，倘其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認其有何歸責事由或故意、過失，而令其負損害賠償責任。

2.查秦文盛與張國城於99年 7月20日簽訂系爭房地買賣契約時，知悉系爭房地已遭查封登記，且張國城當時亦未提出系爭房地所有權狀正本等情，業據秦文盛於起訴狀自承在卷，足證秦文盛簽訂買賣契約之際，確實知悉系爭房地遭查封及欠缺所有權狀正本等重要交易資訊。又系爭房地之查封登記僅記載：「(限制登記事項) 920820南港字第10399號、依法務部行政執行署臺北行政執行處90年度北執甲90年稅執特字第00000000號囑託查封登記書辦理」等語，並未記載積欠之稅款數額，此有系爭房地登記第二類謄本在卷可佐 (見原審卷第19頁至21頁) ；經原審函詢臺北市松山地政事務所關於系爭房地之查封登記原因時，復據覆稱：「應向原囑辦機關或移送機關財政部臺北市國稅局查詢」(見原審卷第106頁) ；而財政部臺北市國稅局則函覆稱：「前揭查封登記尚非本局所為之稅捐保全處分，相關案情仍建請洽行政執行機關為宜。」(見原審卷第105頁) ，可見系爭房屋遭查封之原因及欠稅金額為何，倘非張國城坦承相告，一般人實難查知。而金全家公司為不動產經紀業者，僅係為買賣雙方居間提供房屋交易平台，林敏輝則為任職於金全家公司之經紀人員，吳琇梅亦僅係依據當事人本人之授權意旨代辦與地政相關業務之代書，衡諸社會常情，除非張國城另外授權林敏輝、吳琇梅辦理其債務徵信事項，林敏輝、吳琇梅即無從對張國城之債務進行徵信，亦無負擔債務徵信事項之契約附隨義務存在。此外，秦文盛復未舉證其本人或張國城有委任林敏輝、吳琇梅查閱上開查封登記之債務資料，實難課以林敏輝、吳琇梅查證張國城債務之義務。

3.再查，秦文盛於其寄發給張國城之三重中山路郵局第1634號存證信函自承：「簽約時台端稱權狀佚失及臺北市國稅局之查封登記僅需繳清少許金額即可撤封」等語(見原審卷第246頁) ，可知秦文盛於簽約時縱有誤認僅需繳清少許金額即可撤銷系爭房地查封之情，亦屬源自張國城之誤導，尚難認係林敏輝、吳琇梅所為。況秦文盛本身從事太平洋房屋公司不動產仲介業務，並長期投資房地產買賣，此有其名片、秦文盛於95年9月18日與莊武壽、於97年 5月2日與莊世良、於99年10月 8日代理周瑀婕與蕭秀玉簽立之不動產買賣契約書等影本在卷可參(見原審卷63頁、第43頁至62頁)，可知秦文盛係不動產交易經驗豐富之人，則其於簽約時發現系爭土地登記謄本上載有查封事項，未先行查明查封原因再行決定是否簽約，竟聽信張國城偽稱系爭房地被查封之欠稅僅有 1萬餘元，繳清稅捐即可辦理過戶之說詞，進而與張國城簽約，係屬其本身誤判交易資訊之結果，顯難認林敏輝、吳琇梅有何歸責事由或故意、過失行為所致。

4.至秦文盛雖再主張其聽信林敏輝、吳琇梅、張國城謊稱需以100萬元換回系爭房地所有權狀，始交付100萬元，渠等應負侵權行為損害賠償責任云云。惟查：秦文盛與金全家公司、林敏輝間係透過居間契約，而秦文盛與吳琇梅間係基於委任契約之法律關係，使金全家公司、林敏輝、吳琇梅負有履行該契約內容之義務，則兩造間之權利義務關係，自應以此契約關係做為處理依據，除有特殊情形，可認林敏輝及吳琇梅不但未履行債務，且尚有積極加害行為外，並無成立侵權行為之餘地。而秦文盛並未舉證證明林敏輝、吳琇梅有何明知為不實卻向其謊稱需以 100萬元換取系爭房地所有權狀正本之情事；且秦文盛簽約時即知悉張國城當時未提出系爭房地所有權狀正本之事實，林敏輝、吳琇梅為確保雙方買賣契約之履行，已為其等向安信建經公司辦理履約保證契約，此有履約保證申請書影本在卷可佐(見原審卷第14頁至15頁)，嗣秦文盛為使張國城取回系爭房地所有權狀正本，以便辦理所有權移轉登記，因而同意自系爭履約保證專戶先行撥款支付張國城 100萬元，乃秦文盛自行決定依買賣契約所為之給付。況系爭房地所有權狀正本確實因此取回，並經吳琇梅持向地政機關申請辦理所有權移轉登記；最後雖因系爭房地未塗銷查封登記而遭駁回申請，張國城亦無力清償高額稅款致不能履行買賣契約，然此究屬是否歸責於賣方張國城事由之範疇，尚不能遽認林敏輝、吳琇梅有何積極之加害行為致秦文盛受有損害之情事。

5.末查，吳琇梅受任為買賣雙方處理系爭房地所有權移轉登記後，確有積極處理張國城之查封欠稅稅額，曾於99年 8月31日為張國城繳交93年綜合所得稅5,597元、88年綜合所得稅1萬0,042元，繼於99年12月8日將相關文件送臺北市松山地政事務所辦理系爭房地之移轉登記，嗣因未塗銷查封登記而於99年12月10日遭駁回申請等情，已如前述，則吳琇梅顯無怠於處理委任事務之情形。又金全家公司、林敏輝基於居間契約，固對秦文盛負有報告或媒介訂約之義務，然秦文盛與張國城已於99年 7月20日簽訂系爭房地買賣契約，則金全家公司、林敏輝仲介服務之義務即已完成，自無不能履行委託契約之情事。至秦文盛受有115萬2,334元價款未能清償之損失，係張國城未能履行解除契約後之回復原狀義務所致，尚難認林敏輝執行仲介業務有何故意、過失，及吳琇梅有何故意、過失不法侵害秦文盛之行為，或有違反保護他人之法律、故意以背於善良風俗加損害於秦文盛之行為。從而，秦文盛依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求林敏輝、金全家公司負連帶賠償責任，及依民法第 184條規定，請求吳琇梅負損害賠償，均屬無據。

六、綜上所述，秦文盛主張系爭房地之買賣契約已合法解除，洵屬可採；張國華抗辯該買賣契約未解除及秦文盛主張金全家公司、林敏輝、吳琇梅應負損害賠償責任云云，均無可取。從而，秦文盛依繼承、解除契約之回復原狀法律關係，請求張國城之繼承人張國華於其繼承之賸餘遺產範圍內給付115萬2,334元及自起訴狀繕本送達翌日即 100年10月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。又秦文盛依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求林敏輝、金全家公司連帶給付115萬2,334元本息，及依民法第184條規定，請求吳琇梅給付 115萬2,334元本息部分，亦無理由，不應准許。原審就上開超過張國城賸餘遺產範圍，判命張國華給付，即有未合，張國華上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第 2項所示。至於上開應予准許部分，原審判命張國華如數給付，即無違誤，張國華上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回。另秦文盛請求金全家公司、林敏輝連帶給付115萬2,334元本息及請求吳琇梅給付115萬2,334元本息部分，原審為秦文盛敗訴之判決，洵無不合，秦文盛上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回上訴。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件張國華之上訴為一部有理由，一部無理由，秦文盛之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。

民事第十九庭