臺灣高等法院102年度上字第486號

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實與理由

壹、程序方面按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；又解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，而公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前開條文之規定，公司法第24條、第25條及第26條之1分別定有明文。 次按公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限。此規定於有限公司之清算亦準用之，公司法第79條、第113條亦有明文。 本件被上訴人公司經全體股東同意解散， 並由經濟部於民國（下同）101年5月2日以經授中字第00000000000號函核准解散登記在案，揆諸首開說明，應準用無限公司規定進行清算。又被上訴人公司為有限公司，經主管機關解散登記後，並未選任清算人，有臺灣桃園地方法院101年11月12日桃院晴民唐101年度司司字第146號函文可稽(見原審卷第52頁)， 且被上訴人公司章程亦未規定清算人之產生方式，是依上開規定，應準用無限公司之規定即以全體股東為清算人。查被上訴人公司之股東有鄭明哲、謝坪河、謝惠芳、江富滿、褚憬蒼、許瑞純等6人，有被上訴人公司變更登記表影本附卷足佐(見原審卷第13頁、第14頁)， 故本件被上訴人以全體股東鄭明哲、謝坪河、謝惠芳、江富滿、褚憬蒼、許瑞純為法定代理人，自無不合。

貳、實體方面

一、本件被上訴人主張：上訴人公司襄理劉得燈於民國99年9月間， 代表上訴人公司持桃園縣平鎮市○○段○000號、第565號、第593號、第630號、第631號、第634號、第636號共7筆地號土地（下稱系爭土地）資料前來被上訴人公司，向當時被上訴人公司負責人即總經理楊邱漢表示上訴人有意透過被上訴人公司購買系爭土地，欲委託被上訴人公司代為尋找接洽地主仲介買賣，被上訴人公司即接受上訴人公司之委託，並口頭約定系爭土地之仲介報酬為買賣總價之百分之1， 被上訴人公司接受委託後，將系爭土地仲介相關業務交由被上訴人公司總經理楊邱漢、副總經理李龍麒及第三人魏木廷處理。99年12月23日，上訴人公司以訴外人曾淑瓊名義與系爭土地地主完成買賣契約之簽立，總價金為新臺幣（下同）5億4463萬2000 元，並於100年1月13日辦妥所有權登記。被上訴人公司既已辦妥居間仲介事務，土地買賣契約亦已成立，上訴人依約即應支付居間仲介報酬544萬6320元，然上訴人迄今仍未支付。 上訴人雖抗辯係與訴外人楊邱漢洽談系爭土地仲介事宜，上訴人將給付仲介報酬與楊邱漢云云，惟依楊邱漢及劉得燈於桃園地方法院101年度易字第580號背信案件中之供述，均可證明居間契約成立於兩造之間，楊邱漢僅係以被上訴人公司經理之身分代表公司洽談，被上訴人對上訴人確有仲介報酬請求權無疑。且101年7月23日被上訴人公司之襄理劉得燈於該案作證時，亦表示尚未支付系爭仲介費，上訴人辯稱其已給付楊邱漢2,668,160元，顯然不實； 縱上訴人有付款予楊邱漢，然付款之原因多端，亦與本件仲介費無涉，對被上訴人亦不生清償效力。另不動產經紀業管理條例第7條， 僅係關於行政管理及處罰等事項之規定，未及於當事人間所訂私法上契約是否無效之部分，上訴人以被上訴人未經主管機關許可經營不動產仲介業務，抗辯系爭居間契約無效，顯無足採等情。爰依民法第565條、第568條居間契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人544萬6320元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 並陳明願供擔保請求准予宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭7 筆土地係由訴外人楊邱漢出面與上訴人洽談，並簽立仲介同意書，約定仲介報酬為買賣總價之百分之1。系爭土地之買賣業已成交，買賣總價為544,632,000元，故上訴人應給付楊邱漢仲介報酬5,446,320元， 且楊邱漢已向上訴人領款2,668,160元。 本件土地仲介契約係存在於上訴人與楊邱漢間，上訴人並無給付仲介報酬與被上訴人之義務；縱認上訴人與被上訴人間就系爭土地存有居間關係，惟被上訴人未經主管機關許可經營不動產之仲介業務，且未置經紀人，故兩造間之居間關係因違反不動產經紀業管理條例第7條之強制規定而無效， 被上訴人請求上訴人給付仲介報酬，為無理由。退步言，如認兩造間之居間關係為有效，惟因系爭居間關係究係存在於上訴人與被上訴人或楊邱漢間，兩造迭有爭執，致上訴人無從給付，上訴人並無給付遲延之情事，縱有遲延，亦不可歸責於上訴人，被上訴人不得請求給付遲延利息等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。

四、被上訴人主張上訴人公司襄理劉得燈前於99年9 月間代表上訴人與被上訴人當時負責人即總經理楊邱漢洽談系爭土地仲介買賣事宜，並簽立土地仲介同意書，約定仲介報酬為系爭土地買賣總價之1%；系爭土地嗣於99年12月23日由上訴人以訴外人曾淑瓊名義，與系爭土地所有權人完成買賣契約之簽立，並於100年1月13日辦理所有權移轉登記，買賣總價金為5億4463萬2000元，上訴人應依約給付仲介報酬544萬6320元之事實，有系爭土地土地登記謄本、土地仲介同意書可稽(見原審卷第15頁至第21頁、第57頁)。 另訴外人楊邱漢前於擔任被上訴人公司總經理期間，因與上訴人公司訴訟代理人劉得燈簽訂土地仲介同意書，欲以個人名義領取系爭土地仲介費544萬元，涉犯背信罪嫌經檢察官提起公訴， 經臺灣桃園地方法院101年度易字第580號判決楊邱漢無罪，復經檢察官提起上訴， 臺灣高等法院101年度上易字第2446號判決駁回上訴而確定等情，亦有起訴狀及歷審刑事判決在卷足憑(見原審卷第22頁至第24頁、第69頁至第77頁、第81頁至第84頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

五、至於被上訴人主張上訴人應給付被上訴人系爭土地仲介報酬544萬6,320元，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造之爭點厥為：(一)兩造有無就系爭土地之買賣成立居間契約？(二)兩造就系爭土地之買賣如成立居間契約，是否違反不動產經紀業管理條例第7條之強制規定而無效？ (三)被上訴人依民法第565條、第568條之規定請求上訴人給付居間報酬，有無理由？茲析述如下：

（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約， 民法第565條定有明文。又居間契約之成立，民法並未特設規定，為屬不要式契約及諾成契約，依民法第153條規定， 於當事人互相意思表示一致時，契約即為成立。查系爭土地仲介同意書雖為訴外人楊邱漢具名簽立（見本院卷第8頁）， 惟系爭土地仲介同意書簽立當時，訴外人楊邱漢係被上訴人之總經理，嗣其因擔任被上訴人總經理期間，以其個人名義與上訴人公司劉得燈簽訂系爭土地仲介同意書，而欲以其個人名義，領取系爭土地仲介費544萬元， 涉犯背信罪嫌，經桃園地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第3906 號起訴書提起公訴， 由臺灣桃園地方法院刑事庭以101年度易字第580號受理， 楊邱漢於該案件101年5月22日準備期日供稱：「一開始透過魏木廷去找地主涂先生時我也是拿寶都的名片，我說我是寶都公司的總經理，我並沒有用個人名義去跟地主接冾。因為我們公司沒有不動產仲介經紀的營業項目，也沒有執照，會計師說不能以公司名義去簽，我才以個人名義去簽土地仲介同意書，但是這筆費用不是我個人要領取的」等語，其辯護人亦於該案101年5月22日準備程序及101年7月23日審判期日代其陳稱「這筆錢本來就是寶都的沒有錯」、「楊邱漢是因為寶都公司沒有不動產仲介經紀這個項目，所以由負責人以個人名義去簽，寶都公司內部股東、會計應該都知道這件事，與地主接洽經過都可以證明楊邱漢沒有要私吞這筆佣金的意思。因楊邱漢於99年 2月與寶都公司大股東有多筆土方運棄的糾紛，雙方交惡，楊邱漢才退出寶都公司，產生退股金衍生偽造文書等的問題，告訴人才會提告本件，楊沒有背信之犯意」等語，有上開審判及準備程序筆錄在卷可稽（見原審卷第29頁、第30頁背面、第31頁）。上訴人公司劉得燈亦迭於該案證稱：「楊邱漢與地主談仲介時，都是拿寶都公司名片，所以他是代表寶都公司去做這個工作」、「楊邱漢確實是代表寶都公司做這個土地仲介」等語（見原審卷第26至30頁），足證楊邱漢確係受被上訴人公司委任，以其個人名義於系爭土地仲介同意書上簽章，而以被上訴人公司代理人之身分處理系爭土地居間仲介事宜，上訴人以系爭土地仲介同意書上係楊邱漢以個人名義簽署，抗辯被上訴人非系爭土地仲介同意書之當事人，應非可取。

（二）又系爭土地仲介同意書雖記載：「立同意書人楊邱漢（以簡稱本人），居間介紹劉得燈購買坐落桃園縣平鎮區廣北段2小段………」（見本院卷第8頁），惟劉得燈為上訴人公司之襄理，且其「有代表曾淑瓊簽約買受系爭土地，曾淑瓊是寶佳機構林陳海董事長的夫人，興築建設公司是寶佳機構的子公司，簽約是執行興築公司之事務」、「我當時和楊邱漢談時，我是代表興築建設股份有限公司」等情，已據劉得燈於上開背信案件審理中證述在卷（見原審卷第26、28頁），劉得燈既已證稱係代表上訴人公司洽談系爭土地仲介同意書，且由上訴人所為「實質上是楊邱漢與上訴人公司簽約」之陳述（見本院卷第77頁背面），亦足認劉得燈確係代表上訴人為系爭土地仲介同意書之當事人，而楊邱漢係代表被上訴人公司簽署系爭土地仲介同意書，已如前述，則被上訴人主張兩造有依系爭土地仲介同意書所載內容，成立居間契約，尚非無據。

（三）上訴人雖抗辯被上訴人未經主管機關許可經營不動產仲介業務， 兩造系爭居間契約違反不動產經紀業管理條例第7條之強制規定而無效云云。查不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1條之規定即明， 而該條例第7條第1項前段雖規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」，然未經紀業經主管機關之許可而從事不動產經紀業，僅係是否應受主管機關懲處之問題，於當事人間居間契約之效力並不生影響，上訴人以此抗辯兩造間之系爭居間契約無效，為無可取。

（四）查上訴人公司業於99年12月23日以訴外人曾淑瓊名義與系爭土地地主完成買賣契約之簽立，契約總價為5億4,463萬2,000元， 並於100年1月13日辦妥所有權移轉登記等情，業據被上訴人陳明在卷，且為上訴人所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第12頁至第21頁），而兩造系爭土地仲介同意書約定仲介費用為買賣成交金額總價款之1%，為上訴人所不爭，並已載明於系爭土地仲介同意書附註欄（見本院卷第8頁）， 則被上訴人請求給付以買賣價金1%計算之仲介費544萬6,320元，自屬有據。

（五）上訴人雖抗辯其已於101年2月7日給付楊邱漢2,668,160元，並提出經楊邱漢簽收之支票影本為憑（見本院卷第79頁），惟上訴人襄理劉得燈於101年7月23日尚於楊邱漢被訴背信之刑事案件審判期日證稱「我們老闆的意思，是因為這階段有土地持分及建照持分的問題，還沒有完成分割好，我們就不支付這筆錢，等分割好我們就會支付這筆佣金」、「當時黃國明和被告（指楊邱漢）有工程上及他們的糾紛……所以我老闆知道這件事也是和黃國明講，他和被告事情處理好，就支付這條錢」、「第一個，因為黃國明也是和我們公司是好朋友，第二個被告在合約上，當時代表寶都公司，名片上也是掛負責人，二個人都是代表寶都，所以等你們協調好，我們就付這條錢……」、「……簽約完成後幾天是我老闆生日，我們就辦慶功宴時就提前幫我老闆辦生日，銷售公司就請我老闆吃飯，我老闆還邀被告到生日會場吃飯，當時被告也是以寶都的名義，因為被告也是拿寶都的名片，所以我老闆認為是被告和黃國明內部的問題，才會發生後面的問題，所以我老闆認為只要黃國明和被告之間協調好了，就支付這筆錢，並沒有要偏坦任何一方」等語（見原審卷第27頁正背面），可知上訴人明知楊邱漢係以被上訴人公司代理人之身分處理系爭土地居間仲介事宜，惟因楊邱漢是否仍能代表被上訴人公司領取系爭仲介費有所疑慮，而迄101年7月23日劉得燈於楊邱漢被訴背信刑事案件作證時，仍未支付本件之仲介費，則上訴人於101年2月7日給付楊邱漢2,668,160元，是否為本件仲介費之一部分，已非無疑。況被上訴人早於100年1月25日即委由廖年盛律師以明盛法律事務所 100年度盛字第003號函通知上訴人， 表示楊邱漢已辭去負責人職務，不能再代表被上訴人公司，並重申上訴人公司劉得燈襄理明知本件買賣是代被上訴人公司仲介而促成，上訴人公司必須將本件買賣之仲介費支付予被上訴人公司，若是上訴人公司仍執意不理而私下付予楊邱漢個人，被上訴人不予承認等語（本院卷第64至65頁）， 則縱上訴人於101年2月7日是為支付本件仲介費而給付楊邱漢2,668,160元， 其對於無受領權人所為之給付，對被上訴人亦不生清償之效力。

（六）上訴人雖又辯稱本件居間關係究存於上訴人與被上訴人間，或上訴人與楊邱漢間，被上訴人與楊邱漢迭有爭執，致伊無從給付，伊不負給付遲延責任云云。惟依上訴人襄理劉得燈於楊邱漢被訴背信刑事案件之證言，可知上訴人明知楊邱漢是以被上訴人公司代理人之身分處理系爭土地居間仲介事宜，嗣楊邱漢是否仍有權代理被上訴人收受仲介費用，縱有疑慮，上訴人自可逕行交付被上訴人公司，其不此而為，辯稱不負給付遲延責任，尚無可採。

六、綜上所述，本件被上訴人主張兩造之間就系爭土地存有居間契約關係，為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人依兩造間居間契約關係， 請求上訴人給付居間報酬544萬6,320元及自起訴狀繕本送達翌日， 即101年11月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由， 應予准許。又兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行宣告，經核與法並無不合。是則原審判命上訴人如數給付，並以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。